《广州市中田汽车城可行性研究报告》
广 州 中 田 国 际 汽 车 城 可 行 性 研 究 报 告 中山大学城市与区域研究中心 二00二年十月 项 目 名 称：广州中田国际汽车城可行性研究报告 项 目 地 点：广州市白云区太和镇石湖村南 项目委托单位：广州中田国际汽车城有限公司 项目研究单位：中山大学城市与区域研究中心 城市规划设计证书：建设部乙级1200156 研 究 时 间：2002年10月 项目负责人：魏清泉，教授、博导、城市规划师 项目组成员：韩延星，博士研究生、讲师 吴 超，博士研究生、工程师 谢涤湘，博士研究生 林兴良，硕士研究生 刘松龄，硕士研究生 邬昱华，硕士研究生 王冠贤，硕士研究生 目 录 第一章 总论 3 1．1项目名称及承办单位 3 1．2可行性研究工作的依据和范围 3 1．3研究结论 3 第二章 项目建设背景与发展概况 6 2．1项目的提出 6 2．2项目建设的必要性 6 2．3项目建设的可行性 8 第三章 市场分析与预测及项目开发策略 9 3．1 我国汽车产销市场发展现状与趋势 9 3．2广州市汽车市场发展概况与趋势 11 3．3广州市汽车进出口市场分析与预测 14 3．4项目的市场定位、竞争对手及市场策略 14 第四章 选址与建设条件 16 4．1场址 16 4．2 自然条件 16 4．3交通运输条件 17 4．4社会经济状况 17 第五章 工程建设方案 19 5．1 项目组成及场地规则 19 5．2 场地概述 20 5．3 总图布置 20 第六章 公用工程 22 6．1供配电 22 6．2给水 22 6．3消防 23 6．4排水 23 6．5通讯 23 第七章 环境保护 24 7．1污染物及来源 24 7．2治理措施 24 第八章 公司定员 26 8．1组织机构 26 8．2 劳动定员 26 第九章 建设方式和实施进度 27 9．1建设方式 27 9．2 实施进度 27 第十章 投资估算与资金筹措 29 10．1投资估算 29 10．2资金筹措 29 第十一章 财务评价 34 11．1财务评价基础条件 34 11．2财务评价 34 第一章 总论 1．1项目名称及承办单位 1．1．1项目名称 项目名称：广州中田国际汽车城 项目地点：广州市白云区太和镇石湖村南 1．1．2项目法人 法人名称：广州中田国际汽车城有限公司 法定地址：广州市东山区五羊新城寺右新马路93号金桥宾馆7楼 法定代表人：李国平 1．1．3股东 公司股东共3人，分别为 1、企业法人：广东中田投资有限公司 注册号：4400002003484 法定代表人：黄葵冬 地 址：广州市五羊新城五羊新城广场19楼19室 2、企业法人：广州联泉经济发展有限公司 注册号：4401012011134 法定代表人：胡浩 地 址：广州市 3、自然人：彭洪华 身份证：442830620913001 地 址：肇庆市星荷路四区12栋12座501房 1．2可行性研究工作的依据和范围 1．2．1可行性研究编制的依据 1、广州市计委穗计贸[2002]18号文：《关于广州中田国际汽车城一期工程项目立项的 批复》； 2、广州市白云区发展计划局文件，云计基[2002]139号文：《转发市计委的通知》。 1．2．2可行性研究的工作范围 本可行性研究的工作限定在广州中田国际汽车城（以下简称汽车城）计划总投资人民 币15亿元，建设汽车展示中心、3S店、整车、零配件及用品等，以及绿化、景观、道路 等必要配套设施的范围内。 1．3研究结论 1．3．1项目建设的必要性 广州及珠海地区是我国重要的汽车制造基地和消费市场。近年来，在经济持续增长、 车价降低、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈“井喷”式增长，而 且广州在国内的汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大 ，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车制造、流通和交易的需要。本项目的 建设将为广州提供一处集汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功 能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型汽车城，从而既能满足广大厂 商和消费者的需要，也能进一步增强广州这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进广 州汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。该项目符合省、市政府提出的“发展中高级 批发市场和物流业的”的战略方针，项目的建设是非常必要的。 1．3．2 市场分析 我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，广州及珠三角地区汽车保有量 多，产销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。 1．3．3 工程建设方案 本项目总占地133.3公顷，将分为两期进行建设。第一期工程占地53.3公顷，位于场 地的西南片，建设内容有展示中心、品牌汽车3S店、整车销售、配件及用品销售、试车 场、综合办证厅以及有关基础设施和公建配套设施等。第二期工程占地70公顷，位于一 期工程场地的外围，建设内容有酒店及商务会议中心、汽车销售店、培训中心、检测中 心、维修中心、物流中心、主题公园等。另外10公顷为后续项目用地。 1．3．4 公用工程 项目用水用电落实，近旁有105、106、107国道、京珠高速公路、机场高速公路、广 州市北二环高速公路和华南快速干线通过，交通便利。 1．3．5 公司定员 公司定员 290人。 1．3．6 投资估算和资金筹措 本项目的投资估算和财务评价仅限于一二期工程。 项目固定资产投资141507万元。其中：建筑工程费90740万元，其他费用26844万元， 预备费用4245万元，固定资产投资方向调节税14151万元。 项目需要筹措资金148955万元。自筹资金占总投资的比例30%，为44690万元，其中用 于固定资产投资42455万元，用于流动资金2235万元。流动资金贷款87563万元，固定资 产投资贷款87563万元。 1．3．7 财务评价结论 全部投资内部收益率：（所得税前）24.72%，（所得税后）13.72%；投资回收期（静 态）：（所得税前）4.64年，（所得税后）6.99年；全投资财务净现值（ic=12%）：（ 所得税前）71005万元，（所得税后）9627万元。 项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。 1．3．8 项目主要经济技术指标（一二期工程） 见表1-1 1．3．9 结论、存在问题与建议 汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力 。广州缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，广州有必要也有可能建设现代、大型、多 功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消 费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可 行。 项目的建设资金需有关银行给予支持。表1-1 主要技术经济指标表（一二期工程） |序号 |指标 |单位 |数量 |备注 | |1 |建设规模 | | | | |1．1 |总占地面计 |M2 |1198800 |规划控制1.3平方公 | | | | | |里 | |1．2 |展示中心、综合办证 |万元 |9500 | | | |大厅 | | | | |1．3 |酒店及商务及会议中 |万元 |7500 | | | |心 | | | | |1．4 |品牌汽车3S店、汽车 |万元 |29400 | | | |销售店 | | | | |1．5 |试车场 |万元 |5000 | | |1．6 |配件及用品市场、二 |万元 |18300 | | | |手车销售 | | | | |1．7 |培训、检测、维修中 |万元 |6040 | | | |心 | | | | |1．8 |物流中心、保税仓 |万元 |5000 | | |1．9 |基础设施、公建配套 |万元 |6000 | | | |设施 | | | | |1．10 |绿化工程、主题公园 |万元 |4000 | | |2 |总投资 |万元 | | | |2．1 |固定资产投资 |万元 |141507 | | |2．1．|预备费 |万元 |4277 | | |1 | | | | | |2．1．|投资方向调节税 |万元 |14151 | | |2 | | | | | |2．1．|建设期借款利息 |万元 |50767 | | |3 | | | | | |2．2 |铺底流动资金 |万元 |2335 | | |3 |项目定员总计 |人 |290 | | |4 |全年生产天数 |天 |350 | | |5 |原材料、辅料、燃料 | | | | | |需用量 | | | | |5．1 |水 |万吨/年|12 | | |5．2 |电 |万度/年|378 | | |6 |年总成本 |万元 |3523 |2004年，下同 | |7 |年利税 |万元 |20190 |税后 | |8 |年利润 |万元 |13527 |所得税后 | |9 |投资回收期 |年 |6．99 |税后 | |10 |投资利税率 |% |19．41 | | |11 |财务内部收益率 |% |13．72 | | 第二章 项目建设背景与发展概况 2．1项目的提出 近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而 不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步 不再是梦想。尤其是广州及广州的直接腹地——珠江三角洲，经济发达，经济增长持续强 劲、有力，消费水平高，并且受港澳及国外的消费习惯影响较大，消费比较追逐时尚， 汽车消费历来走在全国前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。 经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水 起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。 近几年，广州汽车市场快速发展，广东省物资集团属下的广东汽车市场、民营企业华 南汽贸城、广州汽车博览中心等大大小小上百家汽车市场遍布于广州城乡各地。汽车市 场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了 人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。 尽管如此，广州的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题， 其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模 外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规 模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是 汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。 随着广州汽车消费市场呈“井喷”的扩大，广州汽车市场不能适应现实需要的态势已越 发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，广州都需要有规模宏大的、能抗衡 国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车 市场。 本项目的主办方中田有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研 ，决定适应市场的需要，建设一个集购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能 于一体的大型现代汽车市场。该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，广州市 和白云区政府的领导对项目的发展十分关心和支持，并于年月日获市政府立项批准。 2．2项目建设的必要性 2．2．1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力 。 当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售， 但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。 中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以广州为中心的华南地区又是中国有潜力 的汽车消费市场。近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的 是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在广州却未出现 ，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能...
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