××花园二期项目计划书
== 锦西花园二期—西延锦绣 项 目 计 划 书 2002年3月 前言 四川聚仁房地产有限公司和成都航宇房地产有限公司均是从事房地产开发的专业公司 ，已经在本市成功开发锦西花园一期、锦西花园三期、锦江公寓、升和苑等项目，通过 这些项目的开发，建立了符合市场规律具有实效和操作理念和完善的管理体系，为公司 发展打下了坚实的基础。目前，我们两家公司合作开发的锦西花园二期（西延锦绣）项 目，前期工作已经完成，现将本项目详细情况及实施计划报以贵行，以作为贵行分析评 估项目可行性的依据。我们真诚希望能以贵行携手合作，共创辉煌。 第一部分 项目概况 一 项目名称：锦西花园二期商品房 二 建设地点：成都市金牛区营门口乡红色村一、三组 三 项目性质：商品房住宅开发 四 项目主要技术指标： 1占地面积：355401.37平方米 2总建筑面积：67898平方米 其中： 总用地面积：35541.37平方米 净用地面积：33530.99平方米 代征地面积：2010.38平方米 总建筑面积：67898平方米 地上总建筑面积：60323平方米 建筑密度：28.55% 容积率：1.799 绿地率：46.3% 总户数：470 大门建筑面积：53平方米 地下停车库建筑面积：3855平方米 地下小气车停车库车位数：99个 地下自行车停车位数：1050个 室外小汽车停车位数：176个 商铺：709平方米 物管：604平方米 住宅：62677平方米 五 开发建设条件 1土地权属明晰 2开发手续齐备 3场地拆迁基本结束 外部条件基本具备 六 项目开发商简介 1公司名称： 四川聚仁房地产有限公司 成都航宇房地产有限公司 2法人代表： 聚仁房产：王松江 航宇房产：郭航 3法定地址： 聚仁房产：成都市蜀汉中路259号宏亚大厦 航宇房产：成都市成华区万年场双桥三幢 4注册资本： 聚仁房产1000万元人民币 航宇房产1000万人民币 5经营范围： 聚仁：房地产开发、物业管理、装修等业务 航宇：房地产开发、物业管理等业务 6公司简介： 四川聚仁房地产开发有限公司是由省建委批准，省工商局登记注册，具有房地产三级 开发资质的房地产开发经营的专业公司。公司成立于1999年2月4日。经过不断发展，公 司已经具备了科学的管理体系和现代化企业运行机制，汇纳了业界精英。公司股东及高 层管理人员均具备本科以上学历，在北京、上海、成都等地从事多年经营，并创下骄人 的经营业绩，已开发项目“锦西花园”一期32044平方米，已实现销售100%。现正在开发的 有22000平方米。 成都航宇房地产发展有限公司是由成都市建委批准、成都市工商局批准注册的房地产经 营企业。注册资金1000万元，实收资金1600万元。开发项目有：锦江公寓、千和苑、兴 隆苑（东、西）。已开发完成51000平方米，现正在开发有30000平方米。 七 项目效益分析 锦西花园二期项目是聚仁公司和航宇公司经过认真、全面地市场调查、分析国家政策 和相关市场环境，认真总结锦西花园一、三期项目和其他项目的成功经验的基础上顺应 现代居家呼唤开发的精品住宅小区，因而准备工作充分，符合市场竞争规律和房地产发 展形式，符合国家有关政策和法规。 1、该项目开发优势明显，地理位置优越，交通便捷。该项目位于成都市羊西线侧的 红色村。羊西线乃是成都交通的一条黄金旅游主干道，也是目前成都市污染较小，最适 宜居住的环境之一。在这一地区周围汇聚了众多著名的小区名园，已经形成了浓厚的商 业氛围和人文氛围。 2、该项目之前的西延锦绣花园一、三期销售良好，深受业主喜爱，获得了一致的好 评，已经被金牛区政府纳入“锦西名宅”的标志性住宅。这为本项目创造了良好的舆论氛 围和基础，有利于项目将来的宣传和营销。 3、该项目由成都市两大实力雄厚的房地产公司，四川聚仁房地产开发有限责任公司 和成都航宇房地产有限公司携手合作完成，风险小，技术力量和资金力量更为雄厚。除 了两个单位投资6000万元的项目资金外，还可以通过项目的分期开发，预售房屋收回资 金再行投放，也可以通过寻求金融支持获得项目运作的贷款，确保资金的到位。 总之，锦西花园二期地处成都市黄金的居住区域，周边环境及交通状况良好，市政配 套设施相当完善。根据评估分析，该项目完全具备开发中高档住宅的客观条件，经济效 益和社会效益显著。投资开发锦西花园二期项目完全可行。 第二部分 锦西花园二期项目可行性分析主要内容 秉承“踏实、负责、科学、客观”的工作作风，我们对锦西花园二期项目进行了认真的 市场调研和周密详尽的论证分析，认为该项目无论从外部环境或是内部条件都已经具备 了开发的可能性和可行性。为了更好地论证该项目的情况优势，我们将从以下的几个方 面来分析。 1. 项目背景分析 一、从宏观经济背景及房地产发展形式分析，国家政策利好为房地产发展带来了新的发 展契机。 1中国加入WTO对房地产业的巨大冲击和挑战。 2001年，我国成功加入了世界贸易组织。这一历史性的事件将从根本上改变我国现有 的市场竞争方式和情况。随着外来资本进入中国市场，将导致市场竞争更加激烈。一部 分实力弱小的经济实体必定将在竞争中被对手淘汰或兼并。对于本来就风云突变的房地 产行业来说，入世就意味着更大的挑战和机遇。而成都房地产处于西部大开发的中心地 位。从近年党中央、国务院对西部大开发的政策和法规来看，十分有利于成都房地产的 蓬勃发展。因为房地产早被纳入了国民经济的新的增长点的范畴。国家要以此刺激消费 需求，推动西部大开发的进一步发展。可以知道，在入世之后，人们的消费观念和消费 水平都将会和国际接轨。成都房地产竞争也将从以前的狭隘的区域性竞争上升到国际市 场的竞争。成都房地产业处于西部大开发的洪流之中，又要迎接国际竞争的风暴，在国 家宏观政策的调控与扶植下，必将迎来新的高潮。 2国家新一轮的降税降息举措将带动消费的进一步发展，从而给房地产市场带来新的 机遇 不久前，国家有关部门又一次调整了税收政策和银行存款利息，让税收和利息再次降 低。这一方面显示了我国政府在为适应入世后情况而努力，另一方面也说明国家正通过 这些措施，进一步刺激消费，拉动市场，以此带动国民经济的发展。房地产作为我国消 费这一个主要的消费支撑点，也将因此而享受到各种政策的优惠待遇。国家的降税降息 措施为房地产开发开辟了全新的，更加广阔的环境，有利于房地产市场的发展，为房地 产的开发竞争提供了更加活跃的大舞台。 二、中国的入世带给人们消费观念的根本变革，人们对城市住宅的认识有了新的变化， 即规模化、生态化、智能化、专业化特征，这些将是房地产发展的内在需求和动力。 1、人们的消费观念向欧美流行风格靠拢 中国入世，不仅对国民经济带来重大影响，同样会影响着老百姓的生活观念和消费 观念。随着国外流行和先进的生活观念的传入，中国的消费者将会对商品房住宅进行重 新的评估和审视。欧美风格的概念正在被各个开发商引用和热炒，也在逐渐被中国消费 者接受。而所谓欧美流行风不过是一个概念的刻意拟造。简单而言，这种国际化趋势其 实就是一种规模化、生态化、智能化和专业化的复合。这种复合的概念极为强烈的打动 了购房者追求时尚，讲究品位的心理，满足了他们的崇洋欲望。未来的房地产因为这些 消费者的情感变化而出现更加宽阔的发挥空间。 2、房地产建筑规模及标准正在和国际流行时尚接轨 前面一点说过，现在的房地产建筑正在朝着规模化、生态化、智能化、专业化的国际 化标准靠拢。这一方面受消费者心理需求的影响，另一方面也是房地产开发商主动适应 房产新变化的结果。规模化即是借鉴和参考国外的先进建筑理念以及规划操作方式，使 小区建设突破了单纯的居家概念，而是朝着营建多功能、规范化的小区转化。通过导入 整合资源的规划思路，按照人与自然生态和谐共存、物质需求与精神需求紧密结合的运 行方式进行规模开发。突出以人为本、表现个性的设计理念，在规划居住区的范围内对 住宅、市政和公建配套等设施进行总体优化的规划设计，一般会在理想的地块上进行深 度开发，而必要条件就是交通便捷、配套齐全、功能优化。 生态化在于住宅关注生态环保，小区绿化性强，充分体现“人与自然和谐相处”的概念 。要充分解决人们对空气、绿化阳光以及园林景观等功能需求，达到居住环境的功能优 化，汇聚更多的人气，推动住宅小区尽快成型 智能化是指住宅除了硬件设施的投入，增强功能的优化设计，更把导入优秀的物业管 理作为小区开发的软件。 3、房地产开发必须要和人们消费需求保持一致 从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。它当然应该 和人们的消费观念保持一致。从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求 保持一致，不仅要主动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费认识，还应主动积 极地去引导消费者的消费潮流。要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。尤其是入 世后的今天，各个房地产商对市场的争夺，其实可以看着是对消费者心理和感情的争夺 。这种情况同样为入世后的房地产事业提供了更加灵活的发展空间。 三、房地产作为一种投资手段正在被越来越多的人接受 1、房地产作为一种投资手段被人接受的内在原因 随着社会经济的持续发展，房地产已经由原来的单纯的满足人们的居住需求向着其他 需求演变。对一部分投资者而言，房地产是一个不错的投资领域。导致这一现象的原因 在于，房地产行业在我国发展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。住宅需求已由集 团购买逐渐转向个人，购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买，中产阶层的潜在消 费需求旺盛，消费的品质和价位等呈现出多样化特征。消费者的观念一日趋成熟，其住 房消费以及投资趋向也开始向中、高档转移，特别是一些注入环境、生态概念的地产项 目得到了越来越多的消费者。于是房地产作为一个投资项目，风险正在减弱，利润回收 周期不长，利润也可观。 2、房地产作为一种投资手段的市场前景 房地产作为一种投资手段的前景一直被有识之士所看好。随着国家政策的进一步完 善，房地产市场的进一步规范化，会有更多的资本投入这一项目之中。特别是现在已经 入世，预计将有更多的国外资本投入房地产的开发之中。这一情况会让房地产开发的资 金得到更好的保证。 综上所述，随着我国国民经济的进一步发展，随着世界贸易组织的大门徐徐打开，以 及西部大开发的进行，成都房地产已经成为发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着中 产阶层的增加而变大。同时，它的相关带动效应强，对国家经济增长具有直接的推动作 用。而启动住宅市场，更是国家大力开拓国内消费需求的突破口。有关专家分析到，我 国宏观经济形势的好转对我国的房地产行业产生深远的影响。随着住房制度的进一步改 革，房地产市场正在酝酿着无穷无尽的生机活力。国家的新的降税降息，将是新一轮房 地产高潮到来前的先兆。仍何一个有眼光和有抱负的房地产开发商都不会错过这个千栽 难逢的好机遇。 第二章 成都房地产市场形式分析 一、现阶段成都房地产的市场情况和特点 成都房地产市场有着独特的个性，通过对成都市中、高档住宅市场的基本状况的调查 ，可以对本市房地产市场特点做以下总结： 1、用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的小区不多，容积率偏高，建筑密度大。 由于大多数开发商利用所处区域位于市区，各种配套齐备的特点来减少小区公建设施， 以降低成本。 2、房地产已经进入了“概念地产”运作阶段，概念地产最大特点就是引导消费、激活 市场，开发商在开发过程中尽可能地释放各自楼盘的能量，展示与众不同的个性，以此 赢得更多的消费者。 3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用瓷砖外墙、铝合金窗 、防盗门、使小区规划建设得整洁、美观、明快，同时还普遍利用沿街商业铺面获得巨 额利润。 4、随着西部大开发的进行和中国加入世界贸易组织，房地产竞争在成都日趋激烈。 外地开发商纷纷入主成都进行规模化开发，对本地开发商构成了巨大的压力。同时，可 供开发的地块正在减少，特别是一环路以内的更是少之又少。 二、成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出如下成都市房地产市场需求状 况特点 1、消费者对住宅需求的状况，对位置考虑的居多，占27.7%，对价格考虑的占23%， 对交通考虑的占22%，对小区环境优美的占20%，对户型考虑的占19.7%，房屋质量好坏考 虑的占18.3%。 通过数据分析可以发现，消费者对于价格的敏感度已经减弱，而更多追求的是对住宅 地理环境和交通环境等综合因素的考虑。这一方面证明成都房地产市场已经成熟，消费 者对商品放的经济承受力有所提高。另一方面也显示了现代住房条件正向国际化标准靠 拢...
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