2005重庆土地市场交易报告(doc)
2005年重庆土地市场交易报告 一、2005年土地交易统计分析 （一）2005年土地交易整体状况 1. 前三季度土地交易 [pic] ← 2005年前3季度，重庆主城区共出让土地362宗，出让面积1685.17万m2，其中住宅、 商业用地1038.58万m2（195宗），占总量的61.6%，工业用地602.01万m2，占总量的 35.7%，综合类用地9.03万m2（2宗），占总量的0.5%，其它类用地35.55万m2，占总 量的2.2%。 ← 前三季度交易中，2季度交易量位居首位，达到725.41万 m2，占交易总量的43%，这与房地产市场保持了同等趋势。 2. 前三季度主城各区土地交易 [pic] ← 2005年前三季度主城各区土地交易中，南岸区土地出让面积位居首位，达到438. 99万m2，占主城区交易总量的26.05%，其中的住宅、商业综合用地交易263.86万 m2，占该区总交易量的60.11%。 ← 2005年前三季度主城各区土地交易中，除南岸外，北部新区、渝北区作为一直活 跃于重庆房市前沿的区域，土地交易也显示出十分热闹的景象，两区交易总量达 到593.24万 m2，占主城区交易总量的35.20%。 ← 值得一提的是，巴南区和北碚区的土地交易表现较为突出，这与市场上这两区日 渐热闹的房市景象呈正比。 ← 从工业用地的出让情况来看，位居首位的则为北部新区，达到143.99 万m2，占主城工业用地交易总量的23.92%，占北部新区前三季度土地总交易量的 42.45%。 [pic] [pic] [pic] （二）2005年1季度土地交易情况——渝北区和沙区交易活跃 [pic][pic] [pic] ← 2005年1季度，主城区土地出让121宗，出让面积494.59万m2，其中住宅、商业用地2 77.60万m2，占交易总量的56.10%，工业用地198.74万m2，占交易总量的40.20%，综 合类用地（1宗）4.02万m2，占0.8%，其它类用地14.22万m2，占2.9%。 ← 本季度土地交易位居首位的渝北区总交易土地150.12万 m2，其中工业用地占59.41% ，而位居第二的沙坪坝区虽然总交易土地92.82万 m2，但住宅、商业及综合用地占9 5.03%，江北区、南岸区和渝中区则全部为住宅、商业及综合用地交易。 ← 本季度重庆市主城区住宅、商业及综合用地出让59宗，出让面积281.62万平m2米，其 中，沙坪坝区出让土地面积占总量的31.3%，渝北区为21.14%，九龙坡区则居末位， 仅占0.3%。 ← 在整个1季度的交易中，出让面积达50万m2的项目有2宗，分别为重庆富洲房地产开发 有限公司（沙区联芳）51.68万m2、重庆瑞安天地房地产发展有限公司（华龙桥）50 .64万m2。 （三）2005年2季度土地交易情况——北部新区和南岸区后浪推前浪 [pic] [pic] [pic] ← 2005年2季度，重庆市经市审批土地出让113宗，出让面积725.41万m2，其中工业用地 259.97万m2，占交易总量的35.84%，住宅、商业用地458.93万m2，占交易总量的63. 26%，综合类用地（1宗）5.01万m2，其它类用地1.50万m2。与上季度相比，2季度成 交宗数下降6.6%， 成交面积增加46.7%，工业用地出让有所减少，住宅及商业用地大幅增长。 ← 本季度土地交易中，南岸区土地交易总面积365.52万m2，高居各区之首，较1季度位 居第一的渝北区增长143.49%，而本季度位居第二的北部新区则比上季度第二名的沙 坪坝区增长115.4%，因此，南岸区和北部新区成为本季度土地出让热点区域。 ← 本季度重庆市主城区住宅、商业及综合用地出让68宗，出让面积463.94万平m2米，其 中南岸区占47.63%，北部新区占35.17%，分割主城交易大部分江山。 ← 2季度出让面积达到50万m2的项目有2宗，分别为重庆宏声远景实业有限公司（茶园新 区）187.52万m2、重庆绿地东原房地产开发有限公司（北部新区经开园）52.25万m2 。 （四）2005年3季度土地交易情况——主城各区交易趋向均衡 [pic] [pic] [pic] ← 2005年3季度，主城区土地出让128宗，出让面积465.18万m2，其中工业用地143.3万 m2，占28.48%，为前三季度中交易比例最低，住宅、商业用地302.05万m2，占64.93 %，其它类用地19.83万m2，与2季度相比，成交宗数增加13%，成交面积下降35%。 ← 本季度重庆市主城区住宅、商业及综合用地出让68宗，出让面积302.05万平m2米，其 中江北区占20.29%，九龙坡区、北部新区和渝北区并驾齐驱，各占约12%，南岸区、 沙坪坝区和巴南区也呈并驾之势，各占约10%，因此，本季度各主城区土地交易趋向 平衡。 ← 整体来看，本季度土地出让宗数与上一季度持平，单宗土地出让面积较上一季度有所 减小。 二、2005年与2004年土地交易对比分析 [pic] [pic] [pic] ← 受国家宏观政策调控的影响，2005年前三季度土地交易量较2004年整体下降了42%， 其中住宅、商业用地成交量下降20%。 ← 三北区域（江北、北部新区、渝北）及南岸、巴南是近两年住宅、商业用地交易两大 热点区域，预计以上几大区域将是未来几年房地产重要关注市场。 ← 05年6月出台的国家调控政策使得整个房地产市场成交量大幅度下降，从而导致部分 开发商资金紧张，因此市场土地交易速度放缓。 ← 相对04年而言，05年北部新区土地成交量大幅度减少，一方面是由于金开、金渝沿线 的土地经被几大一线开发商抢占完毕，可供应的土地量减少；另一方面是05年房地产 市场状况造成各大项目开发速度放缓。 ← 05年沙坪坝区外围新城建设使得其土地成交量有大幅度增长。 ← 05年单宗面积超过50万m2的土地成交宗数比04年有较大幅度减少。 三、2005年土地交易特征分析 ← 90%以上的住宅、商业用地采用挂牌方式交易，工业用地主要采用协议的方式交易。 ← 单宗成交量超过50万m2的土地主要集中在主城近郊（北部新区、巴南）及大规模旧城 改造区（化龙桥等）。 ← 05年所出让的土地95%以上为重庆本土开发商持有，其中又以中小型开发商居多。 ← 主城近郊土地（如巴南、北部新区等）交易后，未来供应土地进一步向外扩展到寸滩 、西永片区。 四、从2005年土地交易预测2006年房地产市场 1、从04年土地开发状况看市场趋势 [pic] ← 受宏观政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，05年开发速度显著放缓，尤其以中小开 发商所持有的尚未开发土地居多。04年主城各区土地交易除北部新区已开发土地宗数 达60%外，其他各区所开发土地宗数均未超过45%。 ← 根据重庆市政策规定，开发商所得土地应在两年内开发。前期大量尚未开发土地加上 05年新增开发土地，预计06年房产市场供应量巨大，竞争比较激烈——尤其北部新区、 渝北片区将持续放量，继续扮演领军角色；而北碚及巴南片区则作为新兴区域发力吸 引市场注意。 ← 巨大的开发体量加上现有市场状况，预计06年房地产市场价格继续保持平稳态势。 ← 土地开发周期将进一步拉长，开发速度放缓。 2、从土地交易量看未来热点区域 [pic] ← 历年来土地成交面积小的沙坪坝区，2005年由于西永片区大幅土地的挂牌出让，使其 又成为市场的焦点之一，除此之外，其沙区外围，如梨树湾、磁器口、新桥、联芳等 土地出让也较大，同时也看出沙区未来的房地产热点将从目前的中心区域、南部新城 向外围发展，而沙区一直唱响的文化牌将逐渐被其他新亮点所代替。 ← 三北区域（江北、渝北、北部新区）持续开发，各种档次的供给不断涌现。 ← 南岸弹子石中央商务区的旧城改造及茶园新城、渝南大道周边、花溪等区域将成为新 的开发热点。 ← 渝中区保持旧城改造建设，因此也将持续市场放量，而随着土地稀缺性的日趋显现， 渝中区房地产开发方向还将出现新的模式。 3、从工业用地放量看主城各区发展 [pic] [pic] ← 如前所述，2005年前三季度土地交易中，工业用地总交易602.01万m2，占总量的35. 7%，说明重庆未来将陆续有大批工业建设产生。 ← 04、05年工业出让地主要集中在三北、南岸及巴南片区，随着各种产业的陆续开工， 将带动区域经济发展。 ← 各种产业的进入将带来大量的居住人口，促进区域房地产市场发展。 ← 各种产业得进入将加快各种配套设施的完善速度，使得近郊区迅速变成成熟区域。 综上所述，随着两年启动土地开发的期限将近，各中小型开发商必然陆续启动房地产 项目，市场面临持续放量的情况，激烈的市场竞争状况逼迫其提高开发水平及理念。而 银行贷款政策、开发商自身资金等客观原因使得房地产市场面临重新洗牌。 重庆同成置业顾问有限公司 研究中心 2005年12月
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