房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
房地产开发项目开发流程图示

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
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计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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　新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　旧城改造到区地政科　　
结果报市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　结果报市房管局
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市政府下文批地
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　　　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　　规划局办理建设用地规划　　　　　据此到地政部门办理
　　　　　钉桩，成果给设计人　　　　　　　　　许可证　　　　　　用地批准书,评估项目建设用地地价　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　申请确定规划设计条件　　　冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　土地使用证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　按规划设计条件征询意　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　见表到区配套部门征求意见　　　　地政部门审查安置方案、安置房
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　规划局审查后下规划条件通知单　　　　　　发拆迁许可证
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　委托进行规划方案设计　　　　　　动迁会及拆迁安置
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　　　　　　　　　　　　　　　　　到规划局领设计方案送审书　　　场地三通一平，领取房地产开发手册
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 　　　　　　　　　　　　 │
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　规划局审方案提出意见　1.到园木局申请伐树许可证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　2.了解线路情况与供电局运行班协商
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修改后送首规委审图 　　　　改造、移线方案
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　3.煤气、道路、上下水改路由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首规委召开市政协调会　4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出市政会议纪要　　供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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　领建筑工程规划许可证　　　　　　　　　　　　出施工图　　　　　　　　　　　　　开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统”　　　　　　到计委申请，列入　　　　　　　　　　　　到税务局取税单
　　　 　制作资料　　　　　　　　　　 　　计划（建委会签）
　　 　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│
报价小组审查，领取内外销　　　　　　　　到建委工程处领开工　　　　持年度计划、税单到区计、经委领
　　　　 　许可证　　　　　　　　　 　　　　　　审批表　　　　 　　投资许可证登记卡，登记并取得许可证
　　　　　　│
　　建委、物价局下文批价
　　　　　　│
运用“营销策划展示设计系统”　　 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售　　　　　　 　　　到市政部门盖章，证明市政条件落实
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　四源费缴纳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　到开发办市政处核实任务
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　开发办工程处同意招标
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　填招标申请书并到市招标办登记
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　招标办看现场
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　运用“投资项目概预算系统”编制标底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　招标办审查标底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　开标会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　 　定合同，写评标报告，发中标通知书
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　招标办盖章同意
　　　　　　　 　　　　┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
　　　　　 　　　　施工单位　　　质量总站受理　　市统计局　　市审查局审核　　市开发办秘书
　　　　 　　　　　同意施工　　　　质量监督　　　落实任务　　资金来源，任　　　处登记
　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　务来源及一切手续
　　　　　 　　　　　　┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　建委工程处同意开工，办理开工许可证
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施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
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1.小区内线 　　 1.通知区园 　　1.按道路　　1. 到自来　　　1.到热力　　　（自建锅　　1.到煤气公司
　路委托设　　　　林局绿化 　　　方案进　　　 水业务　　　　公司报　　　炉房）　　　　报装
　计 　　　　　　 办　　　　　　 行施工　　　 科报装　　　　装　　　　1.环保　　　　2.到规划科定
2.委托施工 　　 2.交绿化费　　 2.市政办　　　 委托线　　　2.委托线　　　局同　　　　　线路方案
3.配电室土　　　3.绿化施工 　　　事处养　　　 路设计、　　　路设计　　　意锅　　　　3.设计　
　建工程验　　　　　　　　　　　 路队验　　　 施工及　　　3.施工及　　　炉房　　　　4.看现场
　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 验收　　　　　验收　　　　规划　　　　5.施工
4.设备安装 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　　6.业务科检验
　及验收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　监理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接气
5.送电 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水报　　　　　　　　　　设计　　　　7.凭通气单到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　装　　　　　　　　　　　3.到劳动　　　　管网所办固
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.规划设 　　　　　　　　　 局报装 　　　 定资产转移
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　计　　　　　　　　　　　4.环保局　　　　手续及通气
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.竣工验　　　　　　　　　　审查消　　　　手续
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　　　　　　　　音除尘　　　8.凭接气单到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　设备　　　　　液化气公司
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5.竣工验收　　　办各户通气
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　手续
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9.通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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　　　　　　凭验收通知书入库房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段


房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程