北京楼市（2003）年度统计报告
发布单位：北京市房地产信息网
研究支持：北京中原房地产经纪有限公司
特邀顾问：华高莱斯国际地产顾问有限公司
清华大学房地产研究所
　　　　　北京戴德梁行物业管理有限公司
授权发布媒体：北京青年报

发布时间：2004年2月
报告编号：e-fdc年报第2003号
报告内容：北京楼市年度统计数据及综述

本期报告发布范围：
　　数据覆盖范围：北京全市
　　数据内容：商品房、经济适用住宅、存量房、再上市房等预售与过户统计数据；
　　数据分类：按区县、按房屋用途、按买方性质进行分类。
报告说明：
1、本报告为本网站所发布，是根据本期北京楼市报告数据精华做出的一般整理。报告内容仅供广大公众和业内人士做参考。详尽数据请登陆本网站（www.e-fdc.com）楼市研究研究专区内查阅。特别分类统计数据在VIP会员专区内信息订制超市中可由会员自行指定参数提取。
2、本报告中定义房屋销售完成日为：
（1）新房预售以销售合约完成报批备案之日为销售完成日；
（2）存量房、再上市房以完成过户登记日为销售完成日。
引言：
在连续5年保持高速增长的发展态势之下，2003年北京房地产市场经历了包括土地政策、金融政策宏观调整的影响，也经历了“非典”的洗礼，现状市场到底表现如何，在社会各界对经济形势、市场现状和未来走势展开讨论的大背景下，由于信息发布渠道及信息统计口径的不一致，一时之间众说纷纭。
事实上，房地产市场的交易状况，是反应市场冷热、阴晴的终极指标，而对市场交易数据科学的深入分析，是客观认识市场形势，准确把握市场脉搏的重要途径。为了使社会各界对北京房地产市场有一个客观、真实的了解，北京市房地产信息网（www.e-fdc.com）自2004年起，将在国内知名专业研究机构——华高莱斯国际地产顾问有限公司、北京中原房地产经纪有限公司、戴德梁行、清华大学房地产研究所等提供的研究技术支持和专业顾问下，通过对北京地区楼盘销售数据的及时更新与统计，按月、季、年度划分，定期发布北京房地产市场交易统计报告。本报告基础数据均以实际成交并完成报批备案的案例为确定标准，力求能客观地反映当前市场的实际销售情况。
本统计报告的定期发布，旨在能有利于增强政府信息的公开性和市场信息的对称性，使社会各界对北京楼市的真实状况有一个相对客观的了解，维护北京楼市正常发展态势，促进北京房地产市场理性、健康的发展。
总目录：

第一部分：2003年北京市商品住宅市场年报
一、年报综述
1、年报说明
2、年报内容提要
二、供应分析
三、住宅销售分析
1、总体销售分析
2、全年总体销售变化趋势分析
3、重点区县销售分析
4、重点区县销售变化趋势分析
5、供应量与销售量对比分析
四、住宅成交价格分析
1、总体价格分析
2、总体价格变化趋势分析
3、重点区县价格分析
4、重点区县价格变化趋势分析
五、住宅成交客户分析
1、总体客群购买情况分析
2、商品住宅购买客户构成情况分析
3、各类客户购买商品住宅平均价格分析

第二部分：2003年北京市公寓、别墅市场年报
一、年度综述
1、年报说明
2、年报内容提要：
二、供应分析
1、别墅市场供应
2、公寓市场供应
三、销售分析
1、别墅总体销售分析
2、公寓总体市场销售分析
3、重点区县销售分析（别墅、高档公寓合计）
4、总体销售变化趋势分析 （别墅、高档公寓合计）
5、重点区县销售变化趋势分析（别墅、高档公寓合计）
四、价格分析
1、别墅价格分析
2、公寓总体价格分析
3、重点区县价格变化趋势分析（别墅、高档公寓合计）
五、客群分析（别墅、高档公寓合计）

第三部分：2003年北京市写字楼市场年报
一、年报综述：
1、年报说明
2、年报内容提要：
二、供应分析
三、销售分析
1、总体销售分析
2、重点区域销售分析
3、总体销售变化趋势分析
4、重点区域销售变化趋势分析
四、价格分析
1、总体价格分析
2、重点区域价格分析
3、总体价格变化趋势分析
4、重点区域价格变化趋势分析
五、客群分析
1、总体客群构成变化及趋势分析
2、重点区域客群构成变化及趋势分析
3、各类客群的区域偏好变化及趋势分析
4、各类客群的产品偏好变化及趋势分析

第四部分：2003年北京市商业营业用房市场年报
一、年报综述
1、年报说明
2、年报内容提要
二、销售分析
1、总体预售及趋势分析
2、重点区县预售分析
3、重点区县预售趋势分析
三、价格分析
1、总体价格分析
2、总体价格变化趋势分析
3、重点区县价格分析
4、重点区县价格变化趋势分析
四、客群分析
1、预售客群构成变化
2、预售客群的产品偏好变化及趋势分析（销售面积、价格）


第一部分：2003年北京市商品住宅市场年报

目录：

一、年报综述
1、年报说明
2、年报内容提要
二、供应分析
三、住宅销售分析
1、总体销售分析
2、全年总体销售变化趋势分析
3、重点区县销售分析
4、重点区县销售变化趋势分析
5、供应量与销售量对比分析
四、住宅成交价格分析
1、总体价格分析
2、总体价格变化趋势分析
3、重点区县价格分析
4、重点区县价格变化趋势分析
五、住宅成交客户分析
1、总体客群购买情况分析
2、商品住宅购买客户构成情况分析
3、各类客户购买商品住宅平均价格分析



一、年报综述

1、年报说明

年报内容：2003年全年商品住宅（含经济适用房）供应及预售情况（包括预售量、成交价格、成交客户分析），即本报告中分析的销售情况全为预售。
数据来源及范围：分析数据完全由北京市房地产信息网（www.e-fdc.com）提供，数据涵盖北京全市，不包括存量房及再上市房。

2、年报内容提要

住宅供应：截至2003年年底北京在售住宅1840.50万平方米，本年新增住宅投放量1331.77万平方米。

住宅销售：2003年全年北京市共销售住宅1566.75万平方米，其中商品住宅1173.12万平方米，经济适用房393.63万平方米。朝阳、海淀两个区商品住宅销售占总体一半，昌平区经济适用房销售占全部经济适用房销售量56.73%。

普通住宅成交价格：2003年全市住宅整体成交价格5208元/平方米，其中商品住宅5673元/平方米，经济适用房2917.6元/平方米。

住宅成交客户：2003年个人购买住宅面积占到总体的97.46%，有七成住宅仍然被本市城镇居民所购买，外省市个人购买占商品住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年商品住宅投资达到11.67亿元。

二、供应分析

2003年年终商品住宅在售1848.50万平方米，比上年年终增长53.30%，其中本年新取得销售证的商品住宅投放量为1331.77万平方米。

表1：2002年、2003年北京市住宅在售量、投放量表
年份 年终在售量（万m2） 本年住宅投放量（万m2）
2003 1848.50 1331.77
2002 1205.83 1321.09



三、普通住宅销售分析

1、总体销售分析

2003年全年普通住宅总计销售13473套，销售总面积达到1566.75万平方米，销售金额780.41亿元，住宅销售均价为4981.08元/平方米。

其中商品住宅预售103676套，销售面积1173.12万平方米，销售金额665.56亿元，销售平均价格5673元/平方米。

2003年是经济适用房开工建设和销售最多的一年，销售经济适用房33797套，销售面积393.63万平方米，销售均价为2917元/平方米。

表2：2003年住宅销售情况表
住宅类型 销售套数（套） 销售面积（万m2） 销售金额(亿元)
商品住宅 103676 1173.12 665.56
经济适用房 33797 393.63 114.85
合计 137473 1566.75 780.41


2、全年总体销售变化趋势分析

1-3月份商品住宅因为年初大多客户对2003年房地产市场呈现出观望态势，表现出持币待购的姿势，所以商品住宅整体的销售情况一般；4-5月份的SARS虽的不利影响导致市场销售（预售）量下降。随着北京SARS疫情的好转，6月以后，市场销售有了大幅提升，随之而来的几个月销售情况比较平稳，整体呈小幅上升趋势。
而经济适用房销售所表现出的大起大落主要还是与昌平的两大经济适用房的销售有直接联系，各种趋势情况见下列图。


图1：各月商品住宅、经济适用房销售套数

图2：各月商品住宅销售面积及销售金额

图3: 各月经济适用房销售面积及销售金额



3、重点区县销售分析

（1）各区县商品住宅销售情况

从2003年各区县商品住宅的销售情况来看，仍然是朝阳、海淀分庭抗礼的局面，两区的销售面积占到商品住宅总体一半。
2003年朝阳区商品住宅销售量列各区县之首，销售26326套，销售面积304.09万平方米，占到商品住宅总体销售面积的25.92%，超过了四分之一。其次是海淀区销售套数24418套，销售面积289.61万平方米，占总体的24.69%。

表3：2003年全年各区县商品住宅销售套数、销售面积、销售金额表
区县 销售套数（套） 销售面积（万m2） 销售金额(亿元)
朝阳区 26326 304．09 194.80
海淀区 24418 289．61 184.68
丰台区 13902 148.25 66.69
通州区 9537 92.78 31.12
大兴区 5626 53.80 18.40
宣武区 4878 46.24 33.43
昌平区 4714 54.36 20.22
崇文区 3408 30.20 20.82
开发区 3013 45.31 22.55
石景山区 2190 21.98 9.29
顺义区 1563 26.63 12.73
东城区 1456 23.15 23.72
西城区 1188 21.13 22.43
门头沟区 940 9.10 2.58
怀柔区 517 6.46 2.11

商品住宅销售量排在第三的是丰台区，销售面积接近150万平方米，不到朝阳区的二分之一。通州区近年来商品住宅销售势头迅猛，2003年销售面积达到92.78万平方米，销售9537套住宅。商品住宅销售量最少的是北京边缘区县，门头沟和怀柔区销售面积均不到10万平方米。

图4：2003年各区县商品住宅销售情况图

（2）各区县经济适用房销售情况
2003年北京市7个区有经济适用房销售，销售量占绝对优势的是昌平区，销售面积达到223.31万平方米，占到全市经济适用房销售面积的56.73%，销售经济适用房16901套，主要原因是由于回龙观和天通苑超大规模经济适用房项目的销售。

图5：2003年各区县经济适用房销售情况图


丰台区和朝阳区2003经济适用房销售面积均在50万平方米左右，其中丰台区销售5260套，朝阳区销售4947套。大兴区2003年经济适用房销售面积也达到30.77万平方米，除此之外的宣武、海淀、石景山三个区的经济适用房销售量比较少。

表4：2003年全年各区县经济适用房销售套数、销售面积、销售金额表
区县 销售套数（套） 销售面积（万m2） 销售金额(亿元)
昌平区 16901 223.31 58.42
丰台区 5260 49.81 18.25
朝阳区 4947 54.08 16.84
大兴区 2721 30.77 7.45
宣武区 1837 14.86 6.39
海淀区 1206 11.70 4.31
石景山区 925 9.08 3.18


4、重点区县销售变化趋势分析

（1）各区县商品住宅销售趋势分析

全年各区商品住宅销售整体呈上升趋势，朝阳，海淀，丰台，通州以及大兴仍为房地产开发和销售的热点地区。作为商品住宅销售的领头羊，朝阳、海淀无论在销售套数，销售面积，还是在销售金额方面，均远远高于其他城区。
同时我们可以看到，受SARS的影响，各销售大户在4-5月期间房屋销售都表现出较大的降幅，但大兴销售却表现出了很大的升幅，除了与大兴区的投放量有关外，以其低密度住宅、健康住宅的概念已开始受人关注。

图6：各重点区县商品住宅销售套数趋势图

图7：各重点区县商品住宅销售面积趋势图

图8：各重点区县商品住宅销售金额趋势图

（2）各区县经济适用房销售趋势分析

昌平区的经济适用房受天通苑和回龙观两个大盘的销售情况的影响，整个态势大起大落。

图9：各重点区县经济适用房销售套数趋势图

图10：各重点区县经济适用房销售面积趋势图


图11：各重点区县经济适用房销售金额趋势图

5、供应量与销售量对比分析

2003年商品住宅投放量可作为全年新增供应量，以全年商品住宅销售面积作为销售量，对比两者的差距，可发现供需基本平衡，销售量占到新增供应量的88.09%，由此可见北京市商品住宅市场供应量和需求量比较平衡，北京住宅市场不存在“泡沫”。


图12：2003年商品住宅供应量与销售量对比图


四、住宅成交价格分析

1、总体价格分析

2003年普通住宅整体成交价格为4801.52元/平方米。其中商品住宅5673元/平方米，高于住宅整体均价871.48元/平方米；经济适用房2003年全年平均成交价格为2917.6元/平方米，低于整体均价1883.92元/平方米；存量房平均成交价格为3187元/平方米，低于整体住宅价格1614.52元/平方米。

图13：2003年住宅成交价格图


2、总体价格变化趋势分析

全年均价最高月份为1月，其中商品住宅销售（预售）均价高达6633元人民币/每平方米，1月以后逐步回落，至5月SARS最为严重时期降至最低点5034元人民币/每平方米，此后每月均小幅震荡，详情见下表。

图14：2003年每月度商品住宅、经济适用房成交均价曲线图


3、重点区县价格分析

（1）各区县商品住宅成交价格情况

2003年商品住宅各区县的价格仍然遵照“价格随着离市中心距离的远近增减，城区价格高于郊区价格”的规律。西城区和东城区两个市中心区商品住宅全年平均成交价格都在10000元/平方米以上；其次是宣武区的商品住宅平均成交价格超过7000元/平方米；崇文、朝阳、海淀三区的商品住宅平均价格在6000—7000元/平方米之间；北京经济技术开发区的商品住宅均价接近5000元/平方米；顺义、丰台、石景山三区平均价格在4000—5000元/平方米之间；昌平、大兴、怀柔三区住宅价格在3000—4000元/平方米之间；有统计的各区县中门头沟区商品住宅平均成交价格最低，不到3000元/平方米。

图15：2003年各区县商品住宅成交价格图

（2）各区县经济适用房成交价格情况

2003年七个有经济适用房销售的区县中，宣武区平均成交价格最高达到4298.16元/平方米；海淀、丰台、石景山、朝阳四个区成交均价都超过3000元/平方米；昌平、大兴两个区的经济适用房均价最低，分别为2600多元/平方米和2400多元/平方米。

图16：2003年各区县经济适用房成交价格图

4、重点区县价格变化趋势分析

2003年各区县的成交价格随着成交项目价格和成交量多少的变化，每月住宅成交价格也呈上下波动趋势，价格越高的区县成交价格波动也越大。
各区县整体来看，1月成交价格最高，随后各月逐渐向下波动。以西城区为例，1月价格最高达到10359.41元/平方米，2月最低达到8283.29元/平方米，随后一直在10000元/平方米上下波动。另外东城区各月成交价格波动幅度也很大，其它区县除少数月份外波动幅度很小。

图17：重点区县商品住宅价格走势


五、住宅成交客户分析


北京楼市（2003）年度统计报告