房地产估价技术
房地产估价技术详细内容
房地产估价技术
序号 | 项目 | 子项目 | 技能 | 理论 | 训练 方式 | 阶段 成果 |
1 | 运用市场比较法对能找到可比实例的房地产进行价格评估 | 1－1搜集并选取估价对象的可比实例 | 能够**网络或者市场调查的方式找到可比实例 | ①知道什么是可比实例②掌握可比实例选取的标准 ③掌握房地产价格的影响因素 | 网络搜集及市场调查 ①熟悉房地产交易网站 ②筛选找到能作为可比实例的“成交”案例 ③**市场调查补充“成交”案例及其信息 ④编制估价对象与可比实例对照表 | 估价对象与可比实例对照表 |
1－2对可比实例进行交易情况修正 | 能将可比实例的交易情况修正到正常交易情况 | ①理解非正常交易的各种情形 ②掌握交易情况修正的方法 | 数据对比分析 ①将可比实例的成交情况与正常交易情况进行对比 ②将其中的非正常交易情况修正为正常交易情况 | 可比实例交易情况修正表 | ||
1－3对可比实例进行交易日期调整 | 能把可比实例的成交日期修正到估价时点 | ①理解成交日期与估价时点 ②掌握交易日期调整的方法 | 网络搜集 ①**网络搜集到交易日期及估价时点的价格指数 ②计算得出可比实例在估价时点的价格 | 交易日期计算表 | ||
1-4对可比实例进行房地产状况调整 | 能把可比实例的房地产状况调整到估价对象在估价时点的状况 | ①理解房地产状况的内涵 ②掌握房地产状况调整的方法 | 数据对比分析 ①将估价对象与可比实例的房地产状况进行对比分析 ②计算得出可比实例在估价对象状况下的价格 | 房地产状况调整计算表 | ||
1-5计算可比实例的比准价格得出估价对象的评估价格 | 能够选择适当的权重进行加权平均计算得出估价对象的价格 | ①掌握加权平均的计算方法 ②掌握终比准价格的计算方法 | 工作表计算 ①对不同的可比实例赋予不同的权重 ②计算估价对象的终比准价格 | 估价对象比准价格计算表 | ||
2 | 运用收益法对收益性房地产（底商）进行房地产价格评估 | 2-1预测估价对象未来的净收益 | 能够界定估价对象的剩余收益期限；能够对估价对象未来的净收益进行预测 | ①掌握估价对象剩余收益年限的界定方法 ②掌握净收益的概念 ③掌握净收益的求取方法 | 数据分析及预测①计算估价对象的剩余收益年限 ②根据历史收益数据预测未来的净收益 | 估价对象现金流量表 |
2-2利用报酬资本化法求取房地产价格 | 能够对报酬率进行求取； 能够运用报酬资本化法求取房地产价格 | ①掌握报酬率的求取方法 ②掌握报酬资本化法的计算 | 数据分析 ①**市场提取的方式得出报酬率 ②运用Excel表格进行房地产价格计算 | 报酬资本化法Excel计算过程表 | ||
2-3利用直接资本化法求取房地产的价格 | 能够对资本化率进行求取；能够正确运用直接资本化法求取房地产价格 | ①掌握资本化率的求取方法 ②掌握直接资本化法的运用 | 数据分析 ①**市场提取的方式得出资本化率 ②运用Excel表格进行房地产价格计算 | 直接资本化法Excel计算过程表 | ||
3 | 运用成本法对在建工程进行房地产价格评估 | 3-1估算估价对象的重新建造价格 | 能够计算估价对象的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润 | 掌握估价对象土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润的计算方法 | 数据分析 ①搜集有关成本、税金、开发利润等资料 ②计算估价对象的各项成本及费用 ③计算估价对象的重新建造价格 | 估价对象各项成本费用计算表 |
3-2估算估价对象的各种折旧 | 能够计算估价对象的物质折旧、功能折旧及经济折旧 | ①掌握物质折旧、功能折旧及经济折旧的相关概念 ②掌握各项折旧的求取方法 | 数据分析 ①**市场提取的方式得出估价对象折旧的基础资料数据 ②计算估价对象的各项折旧 | 估价对象折旧计算表 | ||
3-3求取估价对象的积算价格 | 能够运用成本法的计算公式计算估价对象的积算价格 | 掌握成本法的计算公式 | Excel表计算 运用成本法公式计算估价对象价值 | 积算价格计算表 | ||
4 | 运用假设开发发对拟开发建设的房地产项目进行价格评估 | 4-1寻找估价对象佳开发利用方式并估算开发经营期 | 能够选择估价对象的佳开发利用方式；能够预测估价对象的开发经营期 | ①掌握高佳利用方式的界定方法 ②掌握估价对象开发经营期待预测方法 | 市场调查及数据分析 ①调查估价对象的基本情况 ②选择佳开发利用方式 ③估算待开发房地产的开发经营期 | 估价对象佳开发利用方式及开发经营期分析过程计算表 |
4-2预测估价对象在开发完成后前提下的价格 | 能够对开发完成后的房地产收益进行预测；能够计算开发完成后的房地产价格 | ①掌握房地产租金收入或经营收入预测的方法 ②掌握估价对象开发完成后价格的计算方法 | 市场调查及数据分析 ①调查并预测估价对象完成后的收益情况 ②计算估价对象开发完成后的价格 | 待开发房地产开发完成后价值预测计算表 | ||
4-3估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用 | 能够计算估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用 | ①掌握开发成本、管理费用、销售税费的计算方法 ②掌握投资利息、开发利润的计算方法 ③掌握各项税费的计算方法 | 市场提取及对比计算 ①**市场数据收集的方式得出各项成本费用的计算标准 ②计算估价对象后续开发的各项成本费用 | 估价对象后续开发成本费用计算表 | ||
4-4计算待开发房地产的终价格 | 能够运用假设开发法公式计算出待开发房地产的终价格 | ①掌握假设开发法的计算公式 ②掌握待开发房地产终价格的确定方法 | 直接计算 ①将开发完成后的房地产价格及后续开发成本费用进行汇总 ②计算待开发房地产的终价格 | 待开发房地产终价格计算表 | ||
5 | 运用路线价法对临街的土地进行价格评估 | 5-1划分路线价区段及寻找标准宗地 | 能够运用规定标准划分路线价区段；能够利用相应标准寻找标准宗地 | ①掌握路线价区段划分的标准 ②掌握标准宗地的选择标准 | 模拟现场调查 ①调查了解待估价片区的整体情况 ②进行路线价区段划分 ③选择各区段的标准临街宗地 | 路线价区段划分及标准宗地选择示意图 |
5-2评估标准宗地路线价 | 能够运用市场比较法、收益法等估价方法计算标准宗地的价格 | 掌握标准宗地路线价的计算方法 | 数据分析 ①调查了解待估价片区的地价情况 黄东兴老师的其它课程5G时代物业企业战略定位及多种盈利模式实战韬略 05.225G时代物业企业战略定位及多种盈利模式实战韬略（黄东兴）【课程背景】企业战略、商业模式是物业企业管理者每天都在费心费力思考的问题，物联网、人工智能、5G等新一代技术井喷式的发展，使得还没玩明白“互联网+物业”模式的企业，既看不到前途，又找不到归路，行业处于冰火两重天。试问各位物业管理者，你们的智慧社区平台为何“半死不活”？高成本低收益的矛盾是否解决？管理处的 讲师：黄东兴详情物业经营管理技能提升训练 05.22物业经营管理技能提升训练（黄东兴）课程时间：2天6H/天一、物业企业经营者的九项修炼1、如何使你管理的物业保值增值？——物业经营的范畴l经营的定位l经营的工作内容2、物业投资获利百分百技巧——物业投资区位选择l实物+权益+区位=三位一体的物业（房地产）l物业区位选中的重要性3、现金流量与资金时间价值l现金流量及现金流量图l资金时间价值的测算4、直面投资项目的 讲师：黄东兴详情物业企业项目经理素质模型构建及培训体系设计 05.22物业企业项目经理素质模型构建及培训体系设计-黄东兴-|能力模型|素质描述|课程体系||自我管理的能力|理解个人定位和工作职责的要求|《物业项目经理目标||||管理及执行力专题||||培训》|||控制不当行为的冲动||||主动应对挑战，不回避困难||||心态乐观、积极、自信||||通过合适的、可以接受的方式（调节、缓解）处理压力||||过滤压力，不直接将压力转 讲师：黄东兴详情物业投诉处理与沟通技巧 05.22物业投诉处理与沟通技巧课程背景成本的提升、业主个性化需求的提高、员工职业价值认同的缺失、相关部门监管的不到位，共同形成了阻碍物业管理企业发展的“谜团”。在物业管理行业同质化红海竞争如此激烈的今天，我们如何抓住业主的痛点使其产生对物业公司的依赖？以业主为中心、一站式服务、五星级管家服务等各种概念可谓炒的热火朝天，模式更迭的背后，不变的是对业主满意度矢志不移的追 讲师：黄东兴详情物业服务品质提升 05.22物业服务品质提升【课程收益】1、物业服务理念融入物业服务行为技巧之中2、提升员工物业服务意识和物业服务水平3、获得更高的顾客忠诚度4、大大减少和客户的冲突【课程大纲】培训大纲：1卓越物业服务——良好口碑的保证1.1案例导入1.2创新服务意识2人本化的服务理念——顾客满意的保证2.1业主为什么不满意我们的服务2.1.1行业发展不成熟导致业主缺乏物业服务消费意识 讲师：黄东兴详情物业服务企业常见纠纷及其应对-黄东兴 05.22物业服务企业常见纠纷及其应对课程内容1头脑风暴——物业管理的N个典型纠纷案例1.1案例：业主拖欠物业费，物业断水断电1.2案例：一层业主不坐电梯，拒交物业费1.3案例：广东清远业主委员会委员以公谋私1.4案例：交了停车费，车辆被盗，业主索赔1.5案例：业主家中物品丢失索赔1.6案例：地产商工程遗留问题导致业主群体性事件…………2物业服务企业成为矛盾焦点的深层 讲师：黄东兴详情物业管理多种经营实战 05.22物业管理多种经营实战1传统物业管理“难以为继”的四个理由1.1成本的增长压力越来越大1.2用工的年龄门槛越放越高1.3业主的服务需求越来越多1.4承担的社会责任越来越大2物业公司开展多种经营的顶层设计2.1探寻物业管理发展的五个阶段•基础物业服务阶段：保安、保洁、绿化、设备设施•特约服务发展阶段：围绕业主需求，开展个性服务•资产管理运营阶段：房屋租售业务，装 讲师：黄东兴详情如何成为优秀的物业项目经理人 05.22如何成为优秀的物业项目经理人——物业管理企业360°全方位升级实战课程时长：1天/6H1规范员工行为，分析客群需求1.1心理分析：业主期望得到什么样的物业服务1.2设立以顾客为中心的服务理念1.3采取人性化的服务方式1.4提供满足个性需求的个性化服务项目1.5案例：万科物业个性化多种经营服务DNA解码2打通交流渠道，设计投诉流程2.1案例：万科物业的无效投诉 讲师：黄东兴详情行业转型期物业项目经理实战技能提升 05.22《行业转型期物业项目经理实战技能提升》 -黄东兴老师-课程背景兵熊熊一个，将熊熊一窝，项目经理是物业服务企业的中坚力量，直接影响企业目标的实现。在这处处充满“跨界+融合”机会的新时代，物业公司的竞争不仅是行业内部的竞争，还有大量来自外界打劫的竞争，为了在行业转型期抓住稳健发展的 讲师：黄东兴详情卓越领导力：物业管理的正能量和太极智慧 08.29卓越领导力：物业管理的正能量和太极智慧主讲：黄东兴时间：1天6小时问题导入：①领导是一种权利？②管理者是领导者？课程大纲：1物业企业项目经理的领导力认知1.1物业企业项目经理的角色认知•项目的管理者•团队的发起者•技能的领先者1.2物业企业项目经理的领导力•领导力的本质是影响力•领导者的性格决定领导风格•情境决定领导力的发挥2物业企业项目经理的领导力与正能量 讲师：黄东兴详情
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