房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理专题
　　**部分：房地产企业收入政策解析及税务稽查风险控制
　　一、未完工开发产品取得的收入
　　1、房地产企业确认收入会计和税法的大差异在哪里？房地产企业的预缴税金怎么填
　　季度申报表？
　　2、为什么说预计计税毛利率就是低毛利率？
　　3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？不申报预售收入属于偷税吗?
　　二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转
　　1、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？
　　2、完工不结转成本，交楼时才结转成本，税务局同意吗？
　　三、分解收入和截留收入
　　1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？
　　2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？
　　3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？
　　四、销售收入的几种形式涉税风险点分析
　　◇：房地产企业可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道吗？
　　五、预租及租金收入
　　1、出租人租金一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗？
　　2、自持物业的筹划要点是什么？
　　3、投资性房地产的折旧问题税务局有什么新的规定？
　　六、视同销售收入
　　1、买房送电器有什么税务风险？房地产企业筹划设一个商贸公司处理电器、建材的问
　　题有操作性吗？
　　2、以房抵债有三种不同情况，应该如何处理才能获取大利益？
　　第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制
　　一、税前扣除的七大原则是什么？
　　◇：国家税务总局2011年34号公告与国家税务总局2012年15号公告有冲突吗？
　　二、计税成本的计算与扣除
　　1、11种方式取得土地成本的确定
　　⑴、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定 ⑵、以分立方式取得土地成本的确定
　　⑶、以购买股权方式取得土地成本的确定 ⑷、以合并方式取得土地成本的确定
　　⑸、以拆迁安置方式取得土地成本的确定 ⑹、以划拨方式取得土地成本的确定
　　⑺、以接受投资方式取得土地成本的确定 ⑻、以置换方式取得土地成本的确定
　　⑼、以合作建房方式取得土地成本的确定 ⑽、以路换地方式取得土地成本的确定
　　⑾、以购买转让土地方式取得土地成本的确定
　　2、建造成本的确定
　　⑴、前期工程费的税务处理
　　⑵、建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑
　　发票的？
　　⑶、基础设施建设费的税务处理
　　⑷、公共配套设施费的税务处理
　　⑸、开发间接费用的税务处理
　　3、计税成本核算的7个步骤是什么？
　　三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制
　　1、工资薪金
　　⑴、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？
　　⑵、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？
　　⑶、雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须
　　要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？
　　⑷、真正有用的工资方案是怎么设计出来的？
　　2、借款费用
　　⑴、关联企业之间不需要归还利息的借款需要要交营业税吗？企业所得税需要纳税
　　调整吗？
　　⑵、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值税可以加
　　计扣除吗？
　　⑶、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付
　　的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？
　　⑷、向房地产信托公司借的钱在什么情况下可以扣除，在什么情况下不可以扣除？
　　3、福利费、工会经费、职工教育经费
　　⑴、税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作
　　为福利费是什么意思？
　　⑵、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？
　　⑶、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？
　　⑷、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？
　　4、广告宣传费
　　⑴、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？
　　⑵、为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？
　　5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？
　　6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？
　　7、境外费用的扣除
　　⑴、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》？
　　⑵、劳务派遣与常设机构如何区别？税负差异大吗？
　　⑶、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除？
　　【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
　　【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
　　鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

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