土地增值税清算技巧
土地增值税清算技巧详细内容
土地增值税清算技巧
【课程背景】
土增清算就是房企财务一项实务处理的综合技能,是房企避风险、降税负以及财务升职加薪的利器,而这个利器,并不难掌握,只要系统学习,完全可以在短时间内学会!如果做好前期土地增值税相关业务处理和后期清算的方法和策略,从节税来讲,少则几万,多则能省上千万的税。
【课程时长】
2天
【课程大纲】
- 土增清算相关基础知识
1、清算条件、清算对象与分期
2、增值额与增值率
3、扣除项目基本原则
4、税率与扣除率
5、预征税款计算
6、清算流程
7、应纳税额计算与清算抵减
8、关于核定征收
9、清算结束后转让未售产品申报
10、清算结束后续支出
二、土地增值税清算的成本分摊方法
1、建筑面积法
(1)建筑面积法的含义
(2)建筑面积法分摊成本的步骤
①第一步:归集开发成本合计数。
② 第二步:利息单独列示
③ 第三步:汇总销售面积
一是实际销售面积+ 二是自用面积+ 三是出租面积。
④第四步:计算单位成本
- 案例
- 预算造价法
- 预算造价法的含义
- 预算造价法的适用范围
- 案例
- 占地面积法
(1)什么是占地面积法?
(2)占地面积法的适用范围
①一次性开发的
②分期开发的
- 共同负担的占地面积的成本对象确认
- 直接成本法
- 直接成本的判定依据
- 直接归属的成本辨认案例
- 层高系数法
- 层高系数法含义
- 层高系数法应用限制
- 层高系数法步骤
①第一步:计算层高系数
②第二步:计算层高系数下的“层高系数面积”
③第三步:计算层高系数法下的单位成本
④第四步:计算商业的总成本
- 案例解析
- 其他方法
- 银川(银地税发[2007]214号)--成本加成方法
- 安徽(皖地税函[2007]311号)--实际合理方法
- 江西(赣地税发[2008]76号)--销售收入比例法
- 南通(通地税函[2008]100号)--售价系数法
- 各种分摊方法的综合运用
二.清算收入的确定
1.简易计税项目
2.一般计税项目三大税种收入差异
3.营改增前老项目
4.价外费用
5.代收款项
6.跨越营改增项目清算收入
7.面积差异补退房款
8.售价偏低与正当理由
三.税金及附加
1.预交环节
2.税金扣除范围
3.清算扣除
4.跨越营改增项目税金扣除额
5.会计与税法口径差异
四.土地成本
1.出让金与返还
2.税费与规费
3.土地抵减增值税对土增清算影响4.拍卖佣金
5.红线外支出
6.土地闲置费
7.延期支付地价款产生的利息
8.土地成本分摊方法
五.开发成本
1.拆迁补偿(货币+实物)
2.前期工程
3.基础设施
4.公共配套
5.建筑安装
(1)建筑工程发票备注栏特别要求
(2)连体楼层高系数法的运用
(3) 直接成本
(4)实际发生如何把握
(5)质保金
6.装修(硬装,软装)
7.开发间接费
(1)开发间接费与期间费用范围
(2)利息支出税务处理差异
8.资本化利息
9.营销设施
- 成本分摊方法
六.车位与储藏室
1.合同签订
2.车位分类与产权归属
3.增值税
4.所得税
5.土增
6.房产税
七.连体楼
1.收入分类
2.成本分摊方法
3.增值额与增值率计算
4.直接成本单独归集
5.普通住宅临界点运用
八.转让旧房
1.能提供发票的
2.有评估值的
3.核定征收
九.转让股权与重组
1.转让100%股权征土增税吗
2.转让股权与税负转嫁
3.土地溢价买方无法扣除
4.或有风险
十.土增与所得税口径差异
1.土地成本
2.一般计税项目收入
3.土地成本抵减增值税
4.公共配套
5.预提与加计扣除
6.后续支出
7.临时营销设施
8.无产权车位
9.开发费
10.资本化利息
11.税金附加
12.征管
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