房地产企业所得税汇算清缴与税务筹划 （2天）

房地产企业所得税汇算清缴与税务筹划
一、房地产企业所得税汇算清缴
（一） 完整把握汇缴要求，疏理基本业务事项。
1、企业所得税汇算清缴的基本方略。
2、销售收入的基本确认。
3、税前扣除的主要项目。
4、关注年度新政策要点。
5、重视把握有效扣除凭证。
（二） 抓住行业政策要点，把握汇缴重点难点。
企业所得税的重点难点问题：
1、“拆一还一”的销售价格问题。以同等面积的开发成本作为销售收入（文件号？）。
2、销售价格偏低问题。如新疆供销社案例
3、销售“车位”问题。《房地产公司“车位处置”的4种形式，应该如何纳税？》
4、可售面积与成本分配问题。可售不一定办产权（如储藏间、车库等）。
5、公共配套设施的销售与产权问题。《你必须知道的房地产项目内公共配套设施的法务
与税务处理》
6、资金借入与借出的利息问题。如上海某集团公司资金拆借利息收入巨大。
7、企业房产销售“毛利率”的征收方式问题。是查帐征收下的核定征收。
8、土地出让金返还的财税处理问题。
9、拆迁补偿费的财税处理问题。核定征收与查帐征收下的财税游戏。
10、开发成本的分配问题。
11、产品销售成本配比如何。很多企业多摊成本导致库存数量与成本金额如何处理？
12、开发成本的项目标准问题。
13、房产销售代理佣金的扣除问题。
14、股权转让的定价问题。
15、建筑工程费的税务管控标准问题。如江苏某地税局预警标准。
16、开发完工产品的收入结转问题。《国税函[2010]201号
关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
17、研发费用加计扣除政策问题。如上海某集团公司（徐州分公司）研发问题。
18、未销售房产的后续税务问题。增值税，土增税，企业所得税。
土地增值税的重点难点问题：
19、股权转让土地的征纳税问题。（2015）5号文的理解
20、开发产品计税成本对象问题。《国家税务总局公告2014年第35号》。开发资质与分期
开发、合并开发及占线开发问题。
21、“二分法”、“三分法”、“四分法”的合法性问题。
22、开发成本的分类分摊问题。按照销售价格、建设成本和使用功能分配，不完全按照
建筑面积法。
（三） 及时处理涉税事项，准确进行纳税申报。
1、不征税收入和免税收入。
2、财产损失的确认。
3、企业所得税优惠政策的适用。
4、亏损弥补的处理。
5、企业所得税的征收管理。
6、准确进行纳税申报。
二、 房地产企业的税务筹划
（一） 关注“金三”税务风险，把握未来风险控制。
1、深度解析“金三”下的税务风险。
2、税务风险无处不在。
3、税务风险的来源。
4、如何降低税务风险。
（二） 着力企业内控管理，有效降低企业税负。
1、营改增后的“五最”决定企业税负。
2、把握专用发票的税务风险问题。
3、把握“三流一致”的税务风险问题。
4、把握合同降税的基本要点。
5、房地产增值税的税负管控。
6、土地增值税的税负管控。
7、企业所得税的税负管控。
（三） 重新认识税务筹划，解析若干筹划案例。
1、重新认识“金三”和增值税下的税务筹划。
2、成本项目与成本结构是税务筹划的“度”。
3、业务模式的税务筹划。
4、股权转让纳税筹划。
5、建筑材料设立分公司纳税筹划。
6、股东分红个税筹划。
7、采购定价的税务筹划。
8、甲供材的税务筹划。
9、房产租赁的税务筹划。
10、库存房产的税务筹划。
11、建筑成本的税务筹划。

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