房地产开发企业全周期会计核算及税收风险分析

【主讲内容】
第一部分：房地产开发成本会计核算与税收政策协调
一、房地产项目开发周期概述
1、项目筹建期的会计核算（国家税务总局2012年15号公告）
2、制造成本法与完全成本法对比分析
3、筹建期时间长短的把握及账簿的设立
二、土地开发阶段的会计处理及税收分析，取得方式决定核算方法
1、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定
2、以分立方式取得土地成本的确定
3、以购买股权方式取得土地成本的确定
4、以合并方式取得土地成本的确定
5、以拆迁安置方式取得土地成本的确定
6、以划拨方式取得土地成本的确定
7、以接受投资方式取得土地成本的确定
8、以置换方式取得土地成本的确定
9、以合作建房方式取得土地成本的确定
10、以路换地方式取得土地成本的确定
三、房地产开发项目建设阶段的成本核算
1、四种成本分配方法的运用
⑴、占地面积法
⑵、建筑面积法
⑶、直接成本法
⑷、预算造价法
2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
⑴、成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
⑵、兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
⑶、地下室及车库成本的分拆技巧
⑷、商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
4、房地产项目成本核算与分拆的账务指引
⑴、房地产项目成本分拆会计处理技巧
◇、前期工程费的税务处理
◇、建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？
◇、基础设施建设费的税务处理
◇、公共配套设施费的税务处理
◇、开发间接费用的税务处理
⑵、房地产项目成本核算账务指引
四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1、期间配比原则的运用技巧
2、费用限额扣除的操作技巧
⑴、浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？
⑵、集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？
⑶、关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？
⑷、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗？
⑸、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息
由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？
3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧
第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1、房地产业成本项目构成
2、如何合理确定成本对象？
3、土地闲置成本的处理技巧
4、房地产成本费用计划与控制
二、房地产成本核算操作实务
1、开发产品会计成本与计税成本的差异
2、土地开发成本的核算程序
3、配套设施开发成本的会计处理技巧
4、预提费用的会计处理技巧
5、开发间接费用的会计处理技巧
6、成本对象报废或毁损的处理
三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点
1、成本扣除的政策与基本要求
2、成本扣除的策略与操作实务
3、设备选择甲购还是乙购？
4、材料选择甲供还是乙供？
5、项目成本核算方法与节税技巧
6、土地转让与开发中的纳税技巧
第三部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题
【主讲专家】李 民：中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，北京金旭红教育咨询有限公司首席税务咨询师，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、祥实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

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