《房地产课程培训》

地产税收培训课程
房地产开发企业
“内外兼修”
全面税收管理体系构建
主讲人：王珊珊
时间：2019年2月
【课程对象】房地产开发企业财务管理人员
【课程时长】2天
【课程收益】从内外部环境全面把握税制改革方向，进而从房地产开发企业的视角管理企业税收风险。通过课程的学习，从宏观到微观层面，把脉企业税收顽疾。
【课程提纲】
第一部分 外部环境：税收制度与税收征管改革“面面观”
第二部分 融合地产开发流程的税收政策分析
——税收视角下的“三大成本、三大环节、三大税种”
第三部分 内部税收风险管理体系构建
【课程目录】
第一部分 外部环境：税收制度与税收征管改革“面面观”
——房地产开发企业面临的税收环境
一、我国税收制度改革的前世今生
（一）现行税收制度的概况
（二）税收制度蓝图：六大税种的全面改革
二、我国税收征管改革的“高大上”
（一）“高”——政府与市场的调整：“放管服”背景下的营商环境
（二）“大”——互联网+、大数据、金三系统、纳税信用体系：技术进步中的征管手段
（三）“上”——BEPS、CRS等：国际税收征管的突飞猛进
第二部分 融合地产开发流程的税收政策分析
——税收视角下的“三大成本、三大环节、三大税种”
一、税收视角的分类
“三大成本”：土地成本、开发成本、税收成本
“三大环节”：设立环节、开发/资本运作环节、销售/自持环节
“三大税种”：增值税、企业所得税、土地增值税
二、土地成本涉税分析
（一）土地取得方式：招拍挂、转让、股权投入等方式
（二）土地成本内容
1.会计核算
2.税收政策：区分税种
（三）设立环节：取得土地+公司设立
1.拍地主体与项目公司设立问题
2.项目公司设立时间+设立地点的选择
（四）具体税种规定
1.增值税：抵减销售额（最新政策、实操要点）
2.企业所得税、土地增值税
（1）分期开发土地成本扣除
（2）企业所得税和土地增值税异同分析
3.城镇土地使用税：纳税义务发生时间、计税依据
4.房产税：土地成本计税规定
5.契税：土地成本计税依据（市政配套费）
6.印花税
三、开发成本涉税分析
（一）融资方式与税收成本
1.两大融资渠道：股权融资+债权融资
2.两大融资渠道的基本税收规定
（1）增值税中的“股与债”的进项税额
（2）企业所得税的“债资比”与“关联方”税前扣除规定
（3）土地增值税中财务成本特殊规定“5%或10%”
3.金融创新的法理判定
4.统借统还的税收问题
5.融资方式中的票据问题
（二）建安成本涉税问题
1.地产成本核算内容：以建安成本、三项费用（管理费用、财务费用、销售费用）、开发间接费三大类成本归集
（1）增值税进项税额可扣与不可扣的区分
（2）企业所得税成本分摊的依据
（3）土地增值税扣除项目的重要
2.营改增后：甲供材税收问题
（1）建筑业增值税政策
（2）3%与10%的博弈
3.建安合同管理与税收风险
（三）人力成本（兼论个人所得税问题）
1.人力成本在开发间接费、管理费用、销售费用的区分
2.“工资、薪金”、职工福利、职工教育经费、工会经费的涉税问题
3.地产企业典型个税问题
（1）销售环节赠送汽车、礼品等
（2）抽奖等获奖问题
（3）职工或客户旅游奖励
（4）员工借款
（5）股东借款
（四）营销成本
1.售楼处税收问题：租入房产、临时建筑、永久建筑
2.样板间税收问题：可售、不可售
3.销售房产赠送汽车、礼品、精装修
4.营销员工资计税
（五）公共配套设施：内容、可经营、不可经营
四、销售/自持环节涉税分析
（一）销售环节收入确认
1.基本规定：收房、竣工备案、房产证、销售合同等不同判定
2.预售收入
（1）增值税、企业所得税、土地增值税预缴规定
（2）预售收入开具发票处理
（3）预售收入转为销售收入的处理
3.纳税义务发生时间的判定
4.视同销售的税收问题：增值税、企业所得税、土地增值税关于视同销售的具体规定
5.土地增值税清算的时点
6.以房抵债的税收问题
7.地下车位等收入问题
（二）自持环节税收问题
1.房产税：计税房产的范围、房产原值的确定、地下建筑与地上建筑的区分、纳税义务发生时间等其他问题
2.增值税：计税方法、适用税率、不可抵扣进项税额、不动产分期抵扣等具体问题
第三部分 内部税收风险管理体系构建
一、税务风险管理目标：高、中、低
结合国家政策、行业发展、地区差异等多方面因素，从公司组织架构、股权结构考虑，以税收安排为重要导向安排税务风险管理目标。
二、税务风险管理具体策略
1.公司管理层与决策层的税收风险管理
2.公司税收风险管理内部控制制度
（1）发票管理制度
（2）合同管理制度
（3）具体税种管理制度
（4）税款缴纳与审批制度
（5）重大涉税事项管理制度
多方位多层次税收风险内控体系的构建，是企业税收风险管理体系的核心。
3.公司税收专业团队的建立
4.税收政策归集与应用
5.内部纳税风险识别体系
6.纳税评估体系
三、税务风险监督管理

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