标杆房企成本精细化管理体系构建与核心关键点控制及bim的运用

标杆房企成本精细化管理体系构建与核心
关键点控制及bim的运用
主讲：杨 凡

【课程大纲】
第一部分： 房地产企业成本管控系统的建立课程纲要
一、开发项目前期成本管理的重要性
【提出问题】
一、什么是全员，全过程成本管理？为何要做？如何做好？
二、地产成本管理三大阶段及趋势
三、两大成本管理模式比较
四、成本策划的不均衡策略
五、项目前期成本管理的要领
【讨论问题】
一、行业领先的“采招、成控”双轮驱动的大成本管理方法；
二、加强目标成本编制过程管理，制定合理目标成本；
三、滚动合约规划，实现目标成本有效分解；
四、建立供应商评价机制，持续优化供应商结构；
五、动态成本监控机制，准确预测产品动态单方，降低定价风险；
六、成本数据库的3大核心指标及积累，数据库的建立和管控要点；


二、成本管控术—成本策划：企业利润的节流阀与监控者
【提出问题】
成本管理操作过程中的困惑：
成本部门“单兵作战”较多，各部门的协同不够；
目标成本测算准确度不高；
合约规划实际指导意义不大，流于形式；
控成本还是保品质？这是个问题！
变更签证太多，怎么管？
动态成本数据不能准确及时获取；
资金计划预不准，难以真正做到资金平衡；
房地产企业成本管理控制要点

【讨论问题】
房地产企业成本管理控制要点：
控目标、控合同、控付款、控动态
控目标---（分享案例）Z企业“不同阶段目标成本编制”
概念设计阶段、方案设计阶段、初步设计（扩初设计）阶段、施工图设计阶段及构件深
化设计阶段目标成本形成及成本重点控制对象；目标成本修订调整指导原则；目标成本
编制原则与调整流程；
控合同---
公司董事长或者总经理在进行合同审批时，如何判断合同价格是否合理？预算够不够？
成本控制vs与成本核算；合约规划对成本控制的作用；
合约管控案例分享：X企业“成本管理的三大储备”
控付款—无计划不付款
付款计划，基于审定工程量，定期刷新合同付款计划并与计划联动；
月度资金计划每月汇总生成，上报集团审批后，达成率纳入部门考核；
合同付款：无计划不付款，合同付款申请、审批严控计划外审批付款；
控动态—实时对比 指导定价
目标成本→动态成本→产品动态单方
目标成本：成本控制线、上线VS基线
动态成本：实时、动态反映“预计最终成本”，合约规划余量的蓄水池作用，动态成本月
度回顾→预警、强控
产品动态单方：指导定价、横向对标

三、房地产规划设计阶段投资控制要点和策略；
策略一：实行设计方案招投标，优化设计
策略二：实行限额设计，有效控制造价
策略三：加强对图纸的会审与审查
策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势：
策略五：采用合同措施，有效控制造价
案例：xx集团设计阶段成本管理控制的经验教训
核算型的成本管理已濒临淘汰，控制型的成本管理模式已不能满足市场的要求，成本管
理必须向价值创造型转变---核心就是产品“价值工程”研究。
项目各阶段成本管理各阶段成本管理重点内容，要点与案例；
案例1：三步“控住”工程项目成本；成本控制的“三把锁”
案例2：WD企业几个商业广场无效成本的案例分析
案例3：房地产项目成本常见问题及后评估

第二部分： 房地产企业如何利用BIM技术实现工程成本的精准控制
一、（什么是BIM，BIM在地产开发企业的成本应用现状）
1 、BIM发展趋势，国内目前BIM发展及远景预测；
2 、对BIM的理解逐渐深入逐渐清晰：
从Build information model  到 Build information modeling；
3 、国内BIM应用现状，对BIM应用的误区有：BIM万能，BIM是噱头，如何理解？

二、（成本管理的核心，如何利用BIM技术进行成本管理）
 成本目标—成本控制—成本核算—成本分析，成本控制贯穿项目始终；
1 、设计阶段
设计方案比选，选择应用性价比最高的设计方案
投资估算（利用已有工程的历史数据）
2 、施工阶段
2.1  BIM技术协助进行成本管控：
2.1.1招标阶段：招标控制价编制、资金计划、合约规划
2.1.2施工过程：预变更评估、变更审核、进度款审核、材差计算、结算审核
2.1.3 竣工验收：项目执行分析、指标数据、项目数据管理
2.2 BIM技术协助进行进度管控
2.2.1进度编制：进度任务工期优化
2.2.2进度过程管控：预计进度和实际进度对比
2.2.3进度展示：进度照片墙
2.3  BIM技术协助进行现场管理
2.3.1质量、安全问题处理跟踪
2.3.2质量、安全问题监控
3、运维阶段
全信息运维模型，便于进行运维管理

三、（BIM工作模式的核心优势是什么）可视化成本管控贯穿项目始终
1 、基于全专业模型，三维可视化浏览；结合进度，进行动态模拟；结合造价预算进行
过程的成本管控；进行项目的成本预演，协助过程的成本管控；
2 、基于BIM平台，多人多岗位协同作业，相关人员信息对等，减少信息传递失误；
3 、基于BIM平台，实现项目全过程数据的整合，成本数据看的见；

四、成本后评估管理及工作指引
1.工作流程
1. 成本后评估时间、定义、目的、资料收集
2. 核心内容、工作原则、工作流程
3. 成本后评估表的编制
4. 结算指标
5. 项目发展四个阶段成本管理控制
6. 可行性研究阶段
7. 项目定位阶段
8. 项目设计阶段
9. 项目实施阶段
10. 项目合约成本管理评估案例
11. WK集团的成本后评估与无效成本的管控案例
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