当前房地产市场形势与政策走向 (ppt)
当前房地产市场形势与政策走向




























































































六、关于商品房预售制度



一）世界主要国家和地区 商品房预售制度及特点
据各方面的资料显示，世界上许多国家和地区都允许新建房屋（相当于我国的商品房）在竣工前进行预售，但对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。
1、有关国家新建房屋销售情况 各国新建房屋的销售方式有较大差别。 美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。 2004年，新建房屋销售120.3万套，其中预售92.1万套。预售房屋中，开工前已经售出的48.2万套，在建造期间售出的43.9万套。

美国商品房销售情况




新加坡、中国香港等东南亚地区预售规模也较大，预售率在90％左右。
欧洲、日本等一些经济发达国家，房地产市场以二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋以现房销售为主

2、有关国家政府对房屋预售的管理
各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：
一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。
如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书，日本需获得建筑许可。
中国香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。



另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。

在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。
如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20-30%，可在一年内分期付清；
日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、10%、5-10%。

有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。
如新加坡、马来西亚和中国香港，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的帐户，由工料测量师行（相当于国内的工程造价咨询机构）根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。

有的则明确规定，在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。
如澳大利亚，买卖双方达成协议后，购房人缴纳5-10%的订金，由律师存入银行保证账户，待房屋竣工交付后，连同剩余房款一并转给开发商。

欧美国家一般由双方合同约定。
如美国，联邦和各州对预售活动没有法律限定，各州的房地产委员会虽然有一些监管的规定，但服从于买卖双方协商确定的预售合约，购房款的支付时间、方式和使用主要取决于双方的信用情况，通常是签订合约时买者支付5-10%的保证金，根据工程进度付款，完工时清算。

3、个人购房贷款政策
商品房预售时，在多数国家和地区，购房者可以获得各种形式的贷款，但在贷款方式上差别较大。
东南亚国家和欧洲一些国家，在预售时购房人就可以向银行申请购房贷款。

美国的金融机构在项目完工后才为购房人发放抵押贷款，但在预售阶段，根据未来的抵押贷款情况，购房人可以获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项；
银行可以要求资信不高或新成立的开发商将预付款存放在银行的托管账户内，直到房屋竣工。
英国也有类似的过桥贷款。


二）我国商品房预售制度
的形成过程及作用


商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程紧密联系。
房地产开发的前身是改革开放初期（80年代中期）的城市房屋“统代建”，即需要建房的单位按国家批准的建房计划委托由政府组织成立的“统建办公室”（政府事业单位）统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各参建单位。

随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款，商品房预售也逐步成主要的销售方式。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。

商品房预售制度对促进我国住房建设和房地产市场发展发挥了积极作用。
一是加快了住房供应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。
预售制加速了建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，促进了住宅发展。根据测算，预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短10个月。

二是发挥了融资作用。
我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式。在我国现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的现实条件下，预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。
据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于订金、预售款。

三是适应了成片开发的要求。
我国房地产业起步晚，多数开发企业规模小、积累不足，完全靠自筹资金完成项目开发，并不现实。特别是，由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，开发项目大多是成片、滚动开发，有的一开就是几十万、上百万平方米（北京方庄、回龙观等），这是有别于世界其他国家的中国特色。
在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，难以实施项目成片开发。

四是具有一定的价格优势。
预售商品房相对于现售商品房的价格优势，客观上有利于购房者，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。目前预售价格较现售约低10-15%。


三）取消商品房预售制度的利弊分析


1、商品房预售的融资功能凸现，根本原因是我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。
从负债率来看，我国开发商与国外开发商基本相当（2003年美国五大住宅开发商中资产负债率最高的达76％，最低的也在51％），不同的是融资渠道，即负债资金来源不同。
我国开发企业的负债主要是银行贷款（包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入开发环节）；而美国，开发资金主要来自信托、基金、债市等直接融资渠道，银行贷款仅占其总负债的10%左右。

2、购房贷款进入开发建设环节在一些市场经济国家同样存在，但我国对预售款使用的监管相对较弱。目前尚没有形成银行与开发商之外的第三方监管的有效机制，加上有的基层信贷机构疏于管理，致使有的开发项目预售款由开发商自由支配，有的项目出现假按揭（从目前情况看，多数由贷款银行工作人员与开发商相勾结造成），容易引发贷款风险。
3、预售过程中出现的一些不规范行为，应当通过加强市场监管解决。

从市场经济国家看，预售作为一种商业模式是客观存在的。
在我国融资工具缺乏、相关配套措施不健全的情况下，简单取消预售制度，将带来较大的负面影响。

一是市场供应规模将较大程度地萎缩，影响房价稳定。一方面大量具备预售条件的在建项目不能上市，市场即期供应量将明显减少；

另一方面，受建设资金的制约，建设规模缩减，后续供应能力削弱，造成供求关系失衡，都会引起短期内房价的快速上涨。
2000年上海市政府决定提高预售条件，就曾导致市场出现阶段性的供不应求，房价随之上升。
同时，市场价格的传导机制，成本的上升将不可避免地部分转嫁到消费者身上。这与当前稳定房价的调控目标是不相符的。

二是开发资金链可能出现断裂，并由此带来一系列社会问题和金融风险。
多数开发企业资金压力明显加大，一些中、小企业将因资金链断裂而被迫退出市场，在提高产业集中度的同时，有可能带来楼盘烂尾、拖欠工程款、合同纠纷等现象的大量出现，也会影响金融安全。

三是外资将可能大量进入房地产开发领域，增加新的不确定性因素。
目前，基于人民币升值的预期和国内巨大的市场需求，境外资金十分关注中国房地产市场。
一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将刺激外资加速进入市场，加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险。


综上，取消商品房预售制度，并不能从根本上解决商品房预售中所存在的问题，而且还将带来较大的市场震荡，不利于房地产市场持续健康发展。因此，总体上弊大于利。
当前的着力点应当放在进一步完善商品房预售制度上，而不是取消该制度。


四）社会各界反映


1、绝大多数专家学者赞成保留预售制度
1）预售作为一种商业运作模式,不宜以行政手段硬性取消。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，预售制度是全世界通行的一种营销手段，是房屋买卖双方的一种自发选择。










五）有关政策建议


1、积极拓展房地产融资渠道
2、加强商品房预售资金监管
3、强化商业银行风险管理
4、严格商品房预售许可管理
5、完善房地产市场信息系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理


























































谢 谢 大 家！

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