三亚鲁能酒店式度假别墅社区战略策划大纲(ppt)
魅力之都 假日中国的梦幻时空


第二部分【中国别墅市场综观】
基本概况及政策背景

国土资源部03年发文不再审批修建别墅用地


影响：
1、别墅市场现有存量供大于求，存量没有消化完，对
国家，开发商本身，消费者来说都是不利的；

2、国家停止别墅类用地，也是在强化市场机制，引领
市场消费，尽可能性可能的减少开发商的损失，让
整个市场走向正轨；

3、调整我国房地产市场结构。

世界及国内别墅的主要消费群体分析
全球的高端别墅的主要消费群（华裔富人阶层）集中在纽约、东京、伦敦、巴黎等超大城市当中。

中国的高端别墅的主要消费群（富人阶层）集中在北京、上海、广州、深圳等大城市当中。 


1、是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产 物，也是一个城市走向发达、成熟的标志之一。 2、有自己的特质和品位，绝非简单的地域分隔。 3、毫无疑问别墅是富人区里最明显和最为抢眼的 象征。
中国目前的富人区主要有以下四类人居住：
1、影视明星 

2、外籍高管人员 

这部分人大多选择租赁而不是购买。 

3、有钱的企业主

4、新兴CEO 

1、海南最适合开发别墅类豪宅的地点当属三亚亚龙湾（本项目所在地） 这里是中国别墅的发源地，更是中国高档别墅的首选之地，目前已具 备了最优秀的环境及市政条件。 2、亚龙湾气候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然风光优美、青山连绵起 伏、海湾波平浪静、湛蓝的海水清澈如镜，柔软的沙滩洁白如银。“三 亚归来不看海，除却亚龙不是湾"这是游人对亚龙湾由衷的赞誉。

因此，只要豪宅的达到以下要求就会受到国内外买家的追捧：

1、规划设计充分体贴业主的个性化需求；

2、内部功能十分齐全、现代化；

3、物业管理水准绝对高。


别墅投资的形式：

 B、短期增值型——即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进
再高价卖出。

对于此种投资形式，在内地工作的外籍人士和本地投资客兼而有之。

此类投资的收益主要来源于两方面：一是郊区土地的升值，二是项目短期内的价格差价。

这一类型的消费者在选择时较注重：地价的相对便宜，在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区，最好是近期内有轻轨、地铁等交通干道开通的热点区域；项目是便于出手的主流别墅产品，总价也不会太高。


别墅的三个特征
   1、别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；

2、别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地
之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源
而建造；

3、别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

别墅的六种类型
A、居家生活型别墅，即把别墅作为第一居所需求

B、度假型别墅。5+2居住生活方式
预计今后度假型的连体别墅需求量将会增大

C、出租型别墅

D、旅游型别墅

E、办公型的别墅

F、投资型别墅

叁、战略分析结论
1、本项目位于海南乃至中国别墅开发的最佳地段，有很大的市场机会。

2、国土资源部发文不审批别墅用地，对目前积压别墅的出售
非常有利。

3、不能把不审批别墅用地当成一次大幅度提价的机会，而要
尽快把积压别墅销出去，否则，在未来的房地产竞争中，
会被涌现出高档的电梯公寓和带露天阳台的商品房抢走市
场。

4、别墅要求的个性化、不宜大批量生产的特性，本项目规模恰倒好处。
 



第三部分；假日中国的全案解决之道 ------概念设计系统------
主 题：锋尚国际休闲主义 副 题：假日中国的梦幻时空（魅力时空、生态时空、假日时空、享受时空） 理论依据： “20世纪赚金钱 21世纪赚时间”和“人类第六需求-----梦幻需求” 全新价值观和人类最高需求两大理论的鼎立支持。 释 义： 世纪中国已经完成了由计划经济向市场经济的体制转型、经济态势也由计划经济时期的短缺型转变为市场经济时代下的相对饱和型经济，在这个重大的历史变革下，中国国民的生活形态也由过去单纯的逐利行为上升为最大限度的追逐休闲时间和赋闲空间、以及由过去相对的有形需求向零界于有形和无形之间的、移动和生态的梦幻时空的高级需求，因为，人们需要充裕的时间和空间来放松工作压力。
市场经济下最大的课题障碍莫过于市场空间的细分问题，高尔夫公园在中国本身已经不是什么新鲜事情，深圳作为中国最大的广普型高尔夫主题广场、已经给全球印下了工作赋闲的市场印象。但是，作为中国转型后特别是新经济时代下崛起的可以用于选美基地、专业旅游及业余赛事的高尔夫公园别墅区却是一个重大的市场空缺，并且这种精神需求会随着中国的眼球（美女）经济发展会进一步扩大，本项目的出发点正是为填补这一市场空白而呕血打造的。
魅力之都——假日中国的梦幻时空

A 、传播主题： 魅力之都 假日中国的梦幻时空 传播副题：21世纪中国复合型地产 B 、传播客体：国家、区域、城市政府、境内外投资机构、 消费群体（国际新锐派、唯美主义者以及 广大的旅游团体、个人） C、 传播理由：海南三亚美丽制造梦工厂 亚龙湾鲁能酒店度假别墅魅力王冠上明珠
1、对国家而言： 21世纪中国的关键是如何寻找可持续化发展之路，因此，如何打造一个21世纪的“生态中国”是确保中国乃至全球可持续化发展的根本保障，因为对于当代中国和世界而言全球的共识就是“民族的就是国际的、中国的就是世界的”，中国作为联合国五个常任理事国和拥有全球1/5还要多的人口，是世界最大的消费市场。 所以，对本项目而言它必然会成为中国可持续化发展的一个突破口和示范母本工程，和中国假日经济的引擎动力，因此，它也必然会引起中国政府高层的高度重视。
2、对区域和城市政府而言： 假日中国都市圈------是在中国城市经营背景下和市场经济发展到一定历史阶段下诞生的必然产物，因为，在现代城市经营背景下、城市经营的本质是寻找城市可持续化发展的突破口，作为核心城市经营主体-----城市政府必然要寻找适合本城市发展的特色途径-----城市经营客体。作为拥有得天独厚的热带风情自然资源和特殊的选美文化资源的海南三亚，她占尽了天时、地利、人和三大成功要素。从城市经营的角度上讲等于是缔造了中国乃至世界第一个“假日经济、体育经济、体验经济与眼球经济完美结合的绝妙胜地”，从区域发展上讲它可以拉动整个南中国的旅游经济的互动发展，是名副其实的“假日中国都市圈”
3、对消费者而言： 打造一个绿色赋闲、充满梦幻专业用于假日生活旅游的世界超级美丽锻造梦工厂，可满足当代的国际新锐和广大旅游爱好者们的至高需求。

五、核心传播战术
魅力（美丽）之都 假日中国的梦幻时空


3、 中国的经济已经由原来的短缺型发展到相对过剩型以后， 中国国民的生活形态也由过去的纯粹工作型生活逐步向相对赋闲型生活形态的转变， 中国的总体经济结构由过去的“生产中国”向“假日中国”转变，与此相适应， 中国的假日经济时代也逐渐到来。
5、 作为区域经济的增长极---------假日中国都市圈它必须要有一个引擎动力和启动跳板，这就是假日梦幻时空工程，来一起连动整个化南的香港维多利亚湾、北海银滩、珠海、湛江、深圳等旅游经济带的协作互动和全面发展，真正构筑一个大中国生态假日旅游网。
七、项目的独特卖点（USP） 中国特色的魅力时空 假日经济+眼球经济+体育经济+体验经济
八、项目的核心卖点与辅助卖点（略）

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