灵秀山庄销售策划方案
一、总体策略
鉴于对整个京城低密度住宅市场整体分析，灵秀山庄三期工程总体推广思路主旨将为：创造“品牌形象”塑造“产品形象”，树立“北京现代TOWNHOUSE新形象”。本项目首开区形象的建设工作对后期影响至关重要，所以开发过程中不能有丝毫闪失，必须做大量的细节工作，确保各方面的万无一失后，方可开盘，否则以如此规模的项目，一炮未响，再做起来将只有降价一招了。
内外格局高雅、时尚，创造舒适的、现代的、完善的居住氛围。
包装立体化，有效的广告实施方案，同时按工程进度和销售需要配合以价值不等的实质利益点，并在相应媒体宣传，起到聚集人气，加大客户到访量，进而提高成交总额的目的。
由于本案的居住环境非到访不能感受，因此在销售过程中，应珍惜每一位到访的客户，使其即使由于其它任何方面的原因在未选定此项目的情况下，也能够使其久萦于心不能忘怀。在其亲友表现出购房意向时，也可向其转介，从而达到市场上的购买群对本案良好的口碑传播效应，因此现场氛围的营造非常重要。
最好的与最坏的推销员不是推销员自己，而是已经购买了产品的客户。
因为已购买产品的客户对自己所选择的商品有直接的发言权，而其周边的亲友在购房时也会尊重并听取他们的意见，其影响力不是一个陌生的业务员所能相比的。所以，在使用各种宣传方式的时候，决不能忽视已购房群体的感受，而且对这一人群应备加呵护，尽可能的满足其正当要求，进而使其成为我们最有效、最廉价的宣传工具。准确的将推广费用投入于各种煤体，开拓新型直销方式，如举办各类购买群专场促销活动。
样板区域的细节尽善尽美，但不可与现实差距过大，以免入住纠纷。而其他各环节、场合的气氛渲染，广告策划，媒体投放和促销活动均以上述各点为原则，组合起来即呈现立体化的宣传攻势。
二、营销策略
在进行销售工作前，对项目应有一个细节运作的问题需要考虑周到，实质上也就是如何适应市场的需要，在可控制的范围内，将各项资源进行最优化的配置，然后以最有效的手法，最具吸引力的音、像、词推向市场。以完成企业生产的最大认可，获得良好的市场评价，得到最佳的利润回报。
人的需求在经济实力逐步增长的情况下分为5个阶段一种意识：分为安全需求，感觉需求，情感需求，…………
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