东营商业市场分析
任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。商业地产项目作为一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生存和发展。力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，来寻找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、坚实的理论依据。

一、 一、 东营宏观商业市场分析

（一） （一） 总体商业市场动量变化以及需求趋势

1、 1、 2004年商业消费力市场总体状况

2003年东营市经济在2002年发展良好的基础上，继续保持较快增长，主要经济指标运行态势较为平稳。消费品市场总体运行良好，2003年全市累计实现社会消费品零售额91.09亿元，同比增长15.7%，扣除价格因素，实际增长16.5%。2002年全市社会消费品零售额为84.35亿元，按照此发展势头，今年可望突破105亿元。东营消费结构升级趋势依然延续，且住房消费的快速增长带动了消费品市场中建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类等商品的消费升温。2004年，这三类商品分别实现零售额15.6亿元、8.1亿元和86.3亿元，同比增长90.1%、22.8%和19.4%。

2、 2、 2004年商业消费及需求市场特点分析

1） 1） 餐饮市场增势强劲

2004年，居民人均在外饮食支出为774.3元，同比增长30.8%，全市餐饮业累计实现零售额6.2亿元，同比增长58%，即使剔除非典造成的基数影响，仍达到37.9%的高增长。

2） 2） 消费增长点明显扩散，市场呈现多点带动局面

2004年东营市消费品市场增长点明显扩散，打破了去年汽车独掌市场的局面。据对限额以上企业类值统计，在24类商品中，有三分之一的商品增幅在20%以上，其中服装鞋帽纺织品类、金银珠宝类、电子出版物及音像器材类，石油制品类分别实现零售额5.4亿元、0.9亿元、0.2亿元、3.4亿元，增长26%、32.4%、20.2%、48.3%，这四类商品对全市限额以上企业零售额的贡献率为57.8%，同比提高了44.4个百分点。

3） 3） 消费收入变化：价格总指数略有上升，基础产品价格呈上涨趋势

2004年居民消费价格指数100.3%，其中食品类价格指数103%，拉动总指数上升0.9个百分点。工业品出厂价格指数102.4%，比上半年高出0.1个百分点。

4） 4） 城乡居民收入稳步提高

城市居民人均可支配收入增长11.5%，农民人均现金收入增长7.6%。

5） 5） 三大需求群体齐头并进

随着各国零售业巨头抢滩国内零售业市场，跨国零售企业对大型主力点的需求明显增加。同时国内大型零售企业的扩张形成了东营市商业物业需求的另一主力。另外，许多中小投资者纷纷看好东营商业市场的投资潜力，成为东营产权式商铺和住宅底商的强有力需求者。

6） 6） 服务性消费支出增长加快

目前，在东营市居民消费支出中，食品、衣着等一般性商品增幅在10%左右，而家庭服务、文化娱乐等服务性消费支出达到20%以上。2004年，东营市城镇居民服务性消费支出增长9.8%，服务性消费占总消费支出的32.8%，提高了1.8个百分点。

（二） （二） 2004年度商业地产市场年度供应量及市场状况盘 点

在分析了2004年的消费市场消费力及需求状况后，我们一起来看一看本年度商业地产市场供应量状况，并依据市场供给给出增量情况对本年度主要商业项目以及主要商业圈进行分类分析。

1、 1、 商业供给量状况分析

在商业市场供给量以及供给状况方面，2004年主要呈现以下几个特征：

2004年是东营商业地产发展迅速的一年，商业地产供应量激增。

根据东营市商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0.9平方米。按照东营市东西城人口60万估算，2005年总商业面积将为54万平方米。这一数据也将导致了商业放量的激增。

2、 2、 2004年度东营东、西城销售比较

西城作为油田行政办公、综合服务、商贸、教育科研文化和生活居住区，是东营市目前重要的经济中心区域，其商业环境得天独厚，因而商业项目价格高居不下。

东城作为规划中的市级行政办公、金融商贸、教育文化、高新技术产业和生活居住区，商业发展空间较大，交通条件优越，是商业地产发展的重点地区，未来商业发展令人期待。

（三） （三） 2004年度东营各商圈分析

位于西城济南路的传统商业区的商铺平均租金高居各类店铺之榜首，且继续呈稳中有升的走势。

位于西城商河路的金地购物广场依托临近传统商业圈的商业氛围，成为该区域内连锁小经营店、休闲新概念店、小规模精品
…………
东营商业市场分析