贵阳市星竹园项目策划书
贵阳市星竹园项目策划书 一．项目分析 1. 项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处， 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2．周边设施 学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三 中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场 医院：贵医附院、医学院、市五医 其它：神奇假日酒店、神奇星岛酒店、新联酒店、思君超市、 黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局 交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路 3．项目技术指标 总占地面积：6270平方米 总建筑面积：12514平方米 容积率：2.0 建筑密度：30.3％ 绿化率：36％ 总户数：153户（其中41户为回迁户） （二）项目机会点 1．市场有空间 贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合 素质较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的 不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区， 将有一个持续成长的市场空间。 2．有策划前置观念 很多发展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体 策划，也有的发展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项 目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合 社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。 （三）项目问题点 1．发展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业已经进入了规模和品牌的竞争阶段，而贵司目前在业界尚未有 较高知名度 建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业管理公司合作，共同创造出精 品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰 3.项目没有锁定目标客户群 项目的市场定位与目标客户群是相辅相承的，一个清晰的市场定位可以直接吸纳目 标客户群的注意度。反过来说，没有确定的项目客户群就很难确定项目形象定位与市场 定位，这是该项目是否成功销售的关键，同时也是价格是否可以拉高的重点。 4．项目需要系统性的全局统筹 项目的形象定位与市场定在贵阳房地产市场还没有前期炒作过，它推出时很难在短 期内让市场接受。为了避免销售期间过长，增加许多不必要的费用；同时也为了发展高 能在较短的时间内回笼资金作再投资，该项目需要系统性的全局统筹，有效整合各种优 势资源，才能达到一气呵成的效果。 二、贵阳房地产宏观市场分析： (一) 2000年贵阳房地产发展分析： 2000年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产 业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与 国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改 的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵 阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅 不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多 层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开 中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当 、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓 住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上 看，2000年的筑城楼市将会出现新的发展势头。 (二) 2000年贵阳市房地产发展趋势 1. 房价将适度上扬； 2. 土地交易活跃，“换手”量增大； 3. 花溪等郊区置业者增多； 4. 多层住宅精品楼盘将会增多； 5. 高层公寓将更多采用新技术、新设备； 6. 空置积压房会特价优惠抛售； 7. 房屋置换量大大增加； 8. 中华路住宅的交易将日渐火爆，商业气氛日渐复苏。 (三) 贵州将推进住宅产业化 贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜 ，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高 ，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企 业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点的政策，实际上是告 诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还 很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多 省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业化的推进是一个过程，也是一 个必然的发展趋势。 （四）． 贵州省2000年居民住房消费状况 1. 2000年贵州省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居民住房消费居领导地位之 后的延续和发展。目前，据称房管部门仍有60万M2存量房。因而盘活存量有大量工 作要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益 金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理 价格出售是最好的方法之一。房管部门将会有更大的动作，更优惠的政策刺激，从 而盘活存量，促进二、三级市场大力发展。 2. 贵州省经济适用房投资成倍增长，房改刺激是主因。贵州省经济适用房去年完成投资 20.76亿元，较上年增长108%，并带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台 了以存量补贴为特点的住房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供应 体系等措施，有力带动了经济适用房的建设。据统计，去年贵州省共完成住宅总投 资37亿元，比上年增长90%。住房新开工面积480多万M2，竣工面积近420万M2，分 别比去年增长64%和56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的80%，较上年增长 95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%，是商品房竣工面积的2.7倍。 （五）．贵阳房地产郊区化发展成为趋势 随着贵阳市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今 年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家 取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市 场，减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众改善和购买住房的积极性，住 房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。据悉，贵阳这 样一个不大的城市，现已注册400多家房开企业，仍有不少从事其它行业的企业家 ，准备进军房地产，贵阳近年来的房地产发展势头使深圳、广州等地的诸多房地产 商“抢摊贵阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商 们开始把目光投向郊区地带，沙冲路至小河一线及小河一带，花溪一带，贵钢至二 戈寨沿线，省政府背后小关一带，二桥至贵工一带，这些昔日不被看好的土地资源 纷纷升值，一块土地，好几家房开公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为 不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合 部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整 体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更 加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火，同时，筑城郊区住宅的文化 板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物 业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为，关键是你怎样去做。 （六）．贵阳市2000年1-6月批准商品房预售情况 1—3月：栋数：31 建筑面积：1787942.87M2 其中批准预售 |非住宅 |申报预售价 | |781127.6M2 |3100-15000 元/M2 | |住 宅 |申报预售价 | |1006815.3M2 |1500-3000元/M2 | 抵押登记信息 |在建工程项目 |16宗 |14528.7M2 |3110万元 | |个人房产抵押 |122宗 |13292.5M2 |2188.8万元 | |个 人 按 揭 |741宗 |75381.1M2 |10644.6万元 | 4—6月商品房预售信息（单位：平方米，元/平方米） |批准商品房预售 |其 中 批 准 预 售 | |栋 数 |建筑面积 |非住宅 |申 报 |住 宅 |申 报 | | | | |预售价 | |预售价 | |38 |692574.60 |96465.13 |3000--16000 |596109.47 |1300—3100 | 4月—6月商品房预售信息（单位：平方米，万元） |名 称 |单 位 购 房 |个 人 购 房 | | |住宅 |营业 |办公 |住宅 |非住宅 | |户 数 |9 |6 |1 |1922 |193 | |面 积 |1827.14 |5902.13 |238.85 |221821.68 |17933.22 | |交易额 |354.95 |1890.39 |66.40 |42730.94 |8533.75 | 4月—6月抵押登记信息（单位：平方米、万元） |类别 |户数 |建筑面积 |金额 | |在建工程项目 |35 |35805.90 |11918.00 | |个人房产抵押 |237 |26372.95 |4305.40 | |单位房产抵押 |46 |114225.07 |13625.00 | |个 人 按 揭 |1394 |119653.93 |22160.60 | 三、贵阳市房地产微观市场分析： （一）从市场板块角度分析 贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华路 板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板块。 1. 中华路板块(均价3600元/M2左右) 作为贵阳的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热 点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵 阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所 归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加 上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态。 2）环市路内(除中华路)板块(均价2480元/ M2左右) 此区域有强烈的市区概念,据敞司的了解,贵阳市民多数喜欢居住在市中心或副中心 地段。由于市中心的房价高企,该区域成为众多贵阳市民首选的位置,因此它的房地产市 场还存在极大的发展空间 2. 环市路外围板块(均价1750元/ M2左右) 环市路外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于价格 低,为中低薪阶层所接受;特别贵阳的西部准备开发一个金羊小区,因此郊区的房地产市场 商机无限,但要把握好时机。 （二）从房地产实体分析 贵阳的房地产实体如建筑物、园林、道路等硬件设施都处于一种初级阶段,与西部大 开发的贵阳城市不是很匹配,部分小区虽然借鉴选进的建筑理念,但实操能力还有一段距 离,也只能处于表的模仿阶段,精品物业在贵阳市存在很大的市场空间。 （三）从项目包装推广手法分析 1. 策划及项目包装理念有超前意识,但建筑商对精品的筑造不能匹配社区的概念,因此整体 性的效果不明显; 2. 部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往没有介入,或者介入不深,因 此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别楼盘销售不力的原因; 3. 项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促销,对品牌的塑造带来很 多不利因素,同时也没有达到整合营销的效果。 （四）从房地产发展的成熟度上分析 贵阳市房地产业处于成熟的阶段,开发意识,建筑水平、物业管理等落后沿海发达地 区5- 10年,但也有个别楼盘开发理念比较前卫,造成市场参差不齐。从一个城市经济发展角度 来看,每个行业的发展都有一定的阶段性,消费者对新事物的了解,接受也有一过程。因此 超前的物业开发具一定的风险性,同时也具超额利润回报的可行性,这就要对物业作前期 适度超前的开发研究与本地市场作恰到好处才是成功的关键,否则项目会出现虎头蛇尾的 现象,以至于造成后期烂尾。这一点对本项目有很大的借鉴意义。 （五）从价格定位上分析 贵阳市楼盘项目的价格基本上顺应市场价格进行定位,即在一个区域市场价格范围内 定价,这反映了市场处于不成熟的发展中阶段,同时给本项目的价格...
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