嘉华山庄营销企划书
嘉华山庄营销企划书 一、项目概况 1.1基本参数 ◆ 基地面积 66969 M2 ◆ 建筑占地面积 18000 M2 ◆ 总建筑面积 31698 M2共115幢，其中：别墅109幢，管理楼配套用房6幢 ◆ 容积率 0.467 ◆ 层数 别墅三层、综合楼二层、基地一层 ◆ 层高 底层、二层3米，三层2。8米 ◆ 楼板承重 卧室1.5KN/ M2 其它2.0KN/ M2 ◆ 总供电容量 1600KW ◆ 总供水容量 700 M3/天 ◆ 总供气容量 480 M3/小时 ◆ 总电话容量 555号线 ◆ 山庄出入 二处 1.2本案现状 别墅地址 嘉华山庄位于上海市嘉定区宝嘉公路351号。距沪嘉高速公路出口处百米之遥 ，驱车前往人民广场仅四十五分钟；距外环线南翔入口十分钟车程，到虹桥机场仅 三十分钟车程。 别墅类型 由加拿大著名设计师关锵光和华东建筑设计院共同构思设计。共有六种房型的 加拿大风格的花园别墅，建筑面积从217 M2---470 M2不等。另有大面积私家花园，绿荫覆盖率近50%。 山庄环境 嘉华山庄空气清新，环境幽雅。总占地面积66969 M2，总建筑面积3万多平米。具有美伦美奂的日本式花园，欧陆风情的古罗马柱，美 妙的人工湖、假山及喷泉、大草坪等。 设备配套 每幢别墅设备：开利中央空调、澳洲恒温热水炉、进口厨房设备、“美标”洁具 、IDD电话。 特别服务 每天有专车接送美国学校、耀中和其它国际学校。有班车去虹桥家乐福、麦德龙 、人民广场。 社区服务 社区内定期组织旅游及其它娱乐活动。 山庄住户 山庄内有来自美国、德国、日本、香港、台湾等世界各地的住户。 物业管理 聘请著名的香港戴德梁行做物业管理。保安系统有红外线、电视监控及全天不间断巡 逻“三位一体”。另外物业管理处还提供免费代购机票、代订报纸、杂志等其它服务。 二、区域状况分析 2.1现况分析 由于嘉定区距离上海市中心需45分钟车程，过去在没有便捷公共交通工具如火 车之支持下，嘉定区房地产市场主要是受区内之供应及需求所影响。在一九九零年 代中房产热潮过后，市场一直在走下坡，在未有更多经济活动刺激下，二零零零年 中上海住宅市场好转，亦未能为嘉定区带来突破。 嘉定区别墅租赁市场以在区内工作的外籍人员为主，较有规模之租盘除了嘉华 山庄，暂时只有南翔镇之南翔绿谷别墅，租金约在$0.13到$0.16/平方米，但空置率 有60%以上。 2.2区域市场别墅个案情况： ← 爱里舍花园（期房），成交价RMB3，500/平方米，于2001年9月开盘，已 售40%。 ← 上海领地（期房），成交价RMB5，000--- 6，000/平方米，1999年10月到现在仅售7%。 ← 迎园别墅（现房），成交价RMB3，000/平方米，1994年到现在已售97%。 其它嘉定区内别墅，均价在RMB3，000---RMB4，000/平方米左右。 综合以上数据，本案与其它区域竞争个案现状相比具有一定优势。因此重新包装、 合理定位能够为本案带来契机。 2.3未来发展 嘉定是上海新五年计划中重点发展区域之一，主要方向是依托现有上海大众汽 车生产基地，重点发展集中在生产、展览、销售的综合性汽车生产基地上，并计划 五年内建造轻轨，连接嘉定到上海市中心，期间嘉浏高速公路也将完成。但现有具 体工业发展计划中只在安亭镇建国际汽车城，而安亭镇与本案之间需30分钟车程， 故近期不会对嘉华山庄带来直接利益。但从上海市别墅的分布区域及发展情况来看 ，虽然这一区域的别墅市场还没有形成规模气候，处锦秋加洲花园以外，其他零星 别墅鲜为人知，但这一区域别墅发展的空间较大，从长期来看会成为上海市房地产 投资的热土。 三、项目优劣分析 优势 ---嘉定区稀有的水岸独立别墅小区。 ---小区内绿化景观布置较好，整体感觉环境幽雅。 ---物业整体外观维护较好。 --- 本案周边拥有孔庙、秋圃园等上海市著名旅游景点，可以为本案带来“ 卖点” ----这一地区别墅较少，市场竞争不大，有一定的需求空间。 ----小区周边生活机能配套尚好。 劣势 ◆ 距上海市中心较远，缺乏便捷公共交通工具。 ◆ 户型设计不合理，内部现有装修已过时、损坏（许多空置物业中地 板已损坏）。 ◆ 缺乏配套及会所设施，目前只有一个别墅改建之健身房（需付费使 用）及借用邻近江海宾馆之游泳池等设施（需付费使用）。 ◆ 本案现出租率仅为45%，邻近楼盘的相续落成将对本案构成更大压 力。 ◆ 本案绿化景观中种植了大量松柏树，虽然该树木具有一定的观赏性 , 但与国内的风俗习惯不符。 ◆ 本案物业没有充分考虑空调安置位置，因此对物业的外观形象产生 一定的负面形象。 ◆ 整个小区物业之间的栋距过小，使每幢物业的私密性、安全性相互 受到影响。 ◆ 小区内道路过窄，影响了整个小区的品质。 ◆ 不属于别墅的开发热点地区，较难改变客群的传统观念。 ◆ 本区域内高层次的消费群体量少。 四、推广策略 4.1销售价格 本项目全程均价为每平方米４３００元（内部认购价为每平方米400 0元） 4 .2销售计划 | |A套 |B套 |C套 |D套 |E套 |备注 | |二期 | | |C11、C12、C16、|D6、 D15、 |E7、E20、E26、E18、|当前均为出租房 | | | | |C21 |D16、D22、 D30 |E34、E28、E9 |（在3-6个月租约到期） | |三期 | | |C20、C15 |D20、 D21 |E3、E32、E30、E37、|当前均为出租房 | | | | | | |E39、E9 |（在6个月后租约到期） | 4.3本案定价策略 本案前期“空置时间过长”对现有推广带来一定的抗力。因此本司在定价过程 中将以“幢”为单位，采用差别定价、折扣定价的原则，同时还按每幢物业所处的景 观位置，周边环境综合考虑。（临近道路宽敞者，销售价格按均价上浮，反之则不 调整。临近自然及人工景观者，销售价格按均价上浮，反之则不调整。） 差别定价： 同一房屋，销售给顾客的价格不同。（给予不同的优惠） 同一房屋，因样式、结构和功能不同而采取的价格不同。 同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式不同制定的价格不同。视具体情况再进 行提价或降价。 折扣定价： 时间折扣：一次性付清的折扣比例最大。 数量折扣：数量越多，折扣越大。 功能折扣：中介商的营销中所担负的功能不同给予的折扣不同。 4、3销售价格策略设计 |A、B、C型 | |幢号 |建筑面积 |户型 |销售单价元/M2 |总价(元) | |A2 |438.2M2 |七房三厅七卫 |4，580 |2，006，956元 | |A4 |438.2M2 |七房三厅七卫 |4，580 |2，006，956元 | |合计： |876.4 M2（2套） RMB 4，013，912元 | |B2 |395.13M2 |六房四厅六卫 |4，450 |1，758，328.5元 | |B4 |395.13M2 |六房四厅六卫 |4，450 |1，758，328.5元 | |合计： |790.26 M2（2套） RMB 3，516，657元 | |C3 |334.01 M2 |六房四厅六卫 |4，480 |1，496，364.8元 | |C4（样板房） |334.01 M2 |六房四厅六卫 |6，500 |2，171，065元 | |C10 |334.01 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，462，963.8元 | |C11 |334.01 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，462，963.8元 | |C12 |334.01 M2 |六房四厅六卫 |4，420 |1，476，324.2元 | |C15 |334.01 M2 |六房四厅六卫 |4，420 |1，476，324.2元 | |C16 |334.01 M2 |六房四厅六卫 |4，420 |1，476，324.2元 | |C20 |334.01 M2 |六房四厅六卫 |4，500 |1，503，045元 | |合计： |2672.08 M2（8套） | | |RMB 12，525，375元 | | | |D型 | |幢号 |建筑面积 |户型 |销售单价元/M2 |总价(元) | |D1（样板房） |294.24 M2 |六房四厅六卫 |6，500 |1，912，560元 | |D3 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，420 |1，300，540元 | |D5 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，300 |1，265，232元 | |D6 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，350 |1，279，944元 | |D12 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D15 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D16 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D18 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D20 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D21 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D22 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，420 |1，300，540元 | |D28 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D29 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D30 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D31 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D33 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，380 |1，288，771.2元 | |D35 |294.24 M2 |六房四厅六卫 |4，450 |1，309，368元 | |合计： |5002.08 M2（17套） RMB 22，544，667.2 元 | | | | | |E型 | |幢号 |建筑面积 |户型 |销售单价元/M2 |总价(元) | |E3 |217.54 M2 |四房四厅四卫 |4，380 |952，825.2元 | |E4 |217.54 M2 |四房四厅四卫 |4，580 |996，333.2元 | |E5（样板房） |217.54 M2 |四房四厅四卫 |6，580 |1，431，413.2元 | |E7 |217.54 M2 |四房四厅四卫 |4，580 |996，333.2元 | |E8 |217.54 M2 |四房四厅四卫 |4，580 |996，333.2元 | |E9 |21...
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