物业管理及相关法律法规
物业管理及相关法律法规 现将现行的物业管理及相关法律法规整理如下，与大家分亨！ 财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知 财基字〔１９９８〕７号 国务院各部门、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）： 　　为了规范物业管理企业财务行为，根据《企业财务通则》，结合物业管理企业的经营 特点，我们制定了《物业管理企业财务管理规定》，现予印发，请遵照执行。执行中有何 问题，请及时向我部反映。 抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。 　　附件：物业管理企业财务管理规定 １９９８年３月１２日 物业管理企业财务管理规定 第一章　总则 　　第一条　为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和 经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。 　　除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。 　　第二条　本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业） ，包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责 任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。 　　其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。 　　第二章　代管基金 　　第三条　代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管 的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 　　房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位 ，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯 间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。 　　共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施 设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用 照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳 池、各类球场等。 　　第四条　代管基金作为企业长期负债管理。 　　代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、 使用人的检查与监督。 　　代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代 管基金滚存使用和管理。 　　第五条　企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、 商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法 规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。 　　管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。 　　商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。 　　第六条　企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业 产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设 备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用 设施设备维修基金。 　　第三章　成本和费用 　　第七条　企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服 务等过程中发生的和项支出，按照国家规定计入成本、费用。 　　第八条　企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成 本包括直接人工费、直接材料费各间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接 费用，有关支出直接计入管理费用。 　　直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 　　直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动 力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 　　间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资 产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租 赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等 。 　　第九条　企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。 　　第十条　企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。 　　第十一条　企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用 期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。 　　第十二条　企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的０.３％－０.５％计提 坏帐准备金，计入管理费用。 　　企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。 　　不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐， 冲减管理费用。 　　第四章　营业收入及利润 　　第十三条　营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包 括主营业务收入和其他业务收入。 　　第十四条　主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人 提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收 入。 　　物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办 性服务费收入和特约服务收入。 　　物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建 筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用 设施收入。 　　物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房 屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 　　第十五条　企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认 为营业收入的实现。 　　物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为 营业收入的实现。 　　企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当 根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。 　　第十六条　企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收 入。 　　第十七条　补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。 　　第十八条　营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。 　　主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用 及财务费用后的净额。 　　营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 　　其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后 的净额。 　　第十九条　其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入 ，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收 入及无形资产转让收入等。 　　商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商 业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食 店等经营收入。 　　第二十条　其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出 。 　　企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。 　　企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分 期摊入其他业务支出。 　　第五章　附则 　　第二十一条　本规定自１９９８年１月１日起施行。 　　第二十二条　本规定由财政部负责解释和修订。 国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格[2003]1864号 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局： 为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共 和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们， 请执照执行。 附：《物业服务收费管理办法》 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国建设部 二○○三年十一月十三日 物业服务收费管理办法 第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人 民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。 　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫 生和秩序，向业主所收取的费用。 　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业； 鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞 争形成。 　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费 的监督管理工作。 　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域 内物业服务收费的监督管理工作。 　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场 调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主 管部门确定。 　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应 当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其 浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动 幅度在物业服务合同中约定。 　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管 理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行 公示。 　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 。 　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业 管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业 管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承 担的物业服务计费方式。 　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服 务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定 应当一致。 　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、 法定税费和物业管理企业的利润。 　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企 业的酬金。 　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 　　3、物业管理区域清洁卫生费用； 　　4、物业管理区域绿化养护费用； 　　5、物业管理区域秩序维护费用； 　　6、办公费用； 　　7、物业管理企业固定资产折旧； 　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　9、经业主同意的其它费用。 　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修 资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所 交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不 少于一次公布物业服务资金的收支情况。 　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提 出质询时，物业管理企业应当及时答复。 　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物 业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进 行审计。 　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物 业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业 服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主 委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服...
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