无锡东方物流配送中心及超市项目
第一章 总 论 第一节 概 述 项目名称：无锡东方物流配送中心及超市项目 建设单位：无锡商业大厦股份有限公司 法定代表人：潘霄燕 项目负责人：席国良 项目联系人：张贤 联系地址：江苏省无锡市中山路343号 电 话：0510-2700313 传 真：0510-2700159 邮 编：214001 一、项目建设单位基本情况 无锡商业大厦股份有限公司（以下简称股份公司）创立于1999年9月，由原江苏无锡 商业大厦有限公司整体变更而来，是由江苏无锡商业大厦集团有限公司(占总股本90%)为 主发起人联合无锡市商业实业有限公司、无锡市商业建设发展公司、无锡商业对外贸易 公司、无锡天鹏集团公司组建的现代大型百货零售企业，注册资本6869万元，2000年末 总资产27519万元。股份公司拥有营业面积2万平方米，员工1050余人，是无锡市名牌商 店、江苏省文明单位、全国百城万店无假货示范点，2000年主营收入8.6亿元，利润总额 4339万元。 1、经营概况 （1）经营场所 股份公司是无锡市最大的商业零售企业，地处无锡市黄金地段三阳广场，地理位置 优越。股份公司主营场所占地面积1.23万平方米，建筑面积4万平方米，营业面积2万平 方米，拥有五层营业大楼，设五个卖场。 （2）经营范围 国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的 安装、维修，服装、眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，汽车货运，自有场地出租 ，电子游艺，经济信息咨询服务，广告、网络技术转让及咨询服务，软件开发、销售。 主要销售对象为无锡市及其周边的城乡居民、企事业单位等。 （3）销售品种 主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品、服装、纺织品、针织品、床 上用品、家电、鞋帽、皮具、儿童用品、文体用品、黄金珠宝首饰、工艺品、五金材料 、汽车等。 （4）经营业绩 股份公司目前与1000余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥有150多种品 牌的总经销、总代理权，销售额占股份公司总销售的29%。股份公司2000年销售额超过3 00万元的品牌有32个，如森达皮鞋、真维斯、梦特娇、威鹏服饰、步步高、飞利浦、帅 康家用电器等；超过400万元的品牌有10个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子、海信电器等 ；超过800万元的品牌有4个，超过1000万元的品牌有3个，其中，春兰及海尔系列家用电 器产品的销售均超过2000万元。 股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。股份公司近年还连续获得省 “最佳形象企业”、全国“计量物价优秀企业”等称号，并成为国内首批、无锡第一个获得 “全国百城万店无假货活动示范店”的企业。 近两年来，股份公司实现销售总额在江苏省零售市场均排在首位。股份公司在2000 年实现主营业务收入85679.2万元，占全市批发零售贸易业实现总额的3.2%，位居全市商 场企业第一位，其中品牌商品的销售总额占无锡市大型企业整体销售额的50%以上，有近 50个家用电器的著名品牌的销售量位居无锡市第一位。股份公司近三年的销售总额及税 后利润情况详见表1-1。 表1-1 　股份公司近三年的销售总额及税后利润表 |项 目 |1998年 |1999年 |2000年 |平均增长率 | |销售总额（万元） |60308 |80082 |85679 |19% | |净利润（万元） |1859 |2766 |2868 |26% | 2、股份公司财务状况 近年来股份公司经营良性发展，财务状况良好，资金周转正常，资产负债率68.9%， 股份公司信用等级AA级，被授信开具8000万元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进 一步发展打下了良好的基础。股份公司近三年财务状况详见表1-2。 表1-2 　　股份公司近三年财务状况表 |项 目 |1998年末 |1999年末 |2000年末 | |总资产（万元） |21547 |24430 |27519 | |资产负债率（%） |68.92 |61.27 |68.92 | |主营业务收入（万元） |60308 |80082 |85679 | |主营业务利润（万元） |9366 |11561 |11345 | |净利润（万元） |1859 |2766 |2868 | |净资产收益率（%） |27.77 |29.24 |33.53 | 3、股份公司对外股权投资情况 目前，股份公司共有13家对外投资参股公司，其中除无锡八佰伴商业大厦超市有限 公司、无锡商业大厦集团二百电器商厦公司、无锡东方药业有限公司外，其余10家均为 股份公司控股企业。 4、股份公司发展规划 （1）发展战略 面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零 售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产 基地建设，同时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增 长点。与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理经验、营销理念、促销方式，通过提高 流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其发展成为无锡地区最大的物流中心，从 而达到优化社会资源配置、创造规模效益、推进流通科技进步、实现物流产业化的目的 ，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。 股份公司的发展战略是“以零售百货为主导，以连锁经营为主体， 以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业”。股份公司将立足传统零售 百货业，通过收购、兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架 构；通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大； 同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构、物流功能、营销方式等 的升级，形成发展“大流通、大市场、大商业”的格局，实现股份公司的利润率与市场占 有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。 （2）经营目标 股份公司2001- 2002年的规划为：在2002年使主营业务收入达到11.7亿元规模，年利润总额预计达到55 10万元，继续保持在江苏省百货零售企业的领先地位；股份公司在做大主业的同时，以 汽车、食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心的商业连锁经营 网络，其中汽车销售达到5亿元规模，并取得10- 15只国内外著名品牌的地区代理权；股份公司进一步完成内部物流配送体系的建设与加 强，尝试开展第三方物流，在2002年底前初步形成现代化、科学化的商业企业形态。 二、项目背景 近年来，股份公司已经实现了产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化 的改制目标并在领导班子基本素质、市场份额、基础管理水平、员工素质、技术装备更 新水平、行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入WTO以 后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经 营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新 的经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力 的持久发展。 建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设 项目之一，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸[2 000]999号文批复同意“无锡东方物流配送中心及超市项目建议书”，并纳入无锡商业大厦 股份有限公司拟上市申报项目。 三、可行性研究报告编制依据 1、国家经贸易委等六部委国经贸运行（2001）189号《关于加快我国现代物流发展的 若干意见》; 2、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； 3、国家发展计划委员会计经贸[2000]999号《关于无锡东方物流配送中心及超市项目 建议书的批复》； 4、股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议； 5、专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告； 6、股东大会关于同意募集资金投向的决议； 7、国家、省、市有关统计调查资料； 8、国家有关设计规范、标准； 9、项目单位提供的有关资料； 10、研究过程中实际调查及收集的其它资料； 11、无锡市商贸流通业发展 “十五”规划； 12、项目单位委托江苏省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同； 四、可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前无锡商业大厦股份有限公司实际经营及发展需 要为基础，对建设无锡东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究 的主要内容包括： 1、项目建设的必要性和意义： 2、项目市场分析和预测； 3、项目主要经营内容和规模； 4、项目主要建设规模和功能； 5、项目投资估算； 6、经济效益分析及评价。 第二节 研究结论 一、主要研究结论 1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和 第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的， 国家发展计划委员会计经贸[2000]999号文批复同意建设无锡东方物流配送中心及超市项 目。 2、无锡是江苏苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具 有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动无锡及周边地区 经济的发展起到重要作用。 3、投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使无锡商业大厦股份有限公司由大商 场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流 商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配 送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降 低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展 将成为股份公司新的经营服务产业—“第三方物流产业”，为股份公司拓展新的业务空间和 利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”等方 面奠定基础。 4、项目方案包括年经营额约6.09亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中 心年货物流通量达到彩电10万台、空调10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件 ，一般商品80万件。 5、工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑 面积48620m2，其中：超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积2 0620m2。项目总投资19300万元，其中：固定资产投资总额为17650万元，铺底流动资金 1650万元。 6、经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率 为22.00%（所得税后），高于基准收益率，以8%为折现率计算的全部投资财务净现值为 21551万元（所得税后），大于零。全部投资回收期为5.70年（所得税后，含建设期）， 符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较 好的经济效益。 二、主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表1-3。 表1-3 项目主要技术经济指标表 |序 |指标名称 |单位 |数值 |备 注 | |号 | | | | | |一 |主要技术指标 | | | | |1 |总用地面积 |m2 |47400 | | |2 |总建筑面积 |m2 |48620 | | |2.1|物流配送中心及超 |m2 |47970 |其中超市卖场面积12| | |市大楼 | | |000m2，仓储及配送 | | | | | |面积16000m2 | |2.2|辅助配套设施用房 |m2 |650 |包括冷冻机房、变电| | | | | |室、泵房、锅炉房、| | | | | |发电机房等用房 | |3 |建筑密度　　　　 |% |41.4 | | | |　　　　　 | | | | |4 |容积率 | |1.03 | | 续上表 |序 |指标名称 |单位 |数值 |备 注 | |号 | | | | | |5 |绿化率 |% |30 | | |6 |建设周期 |年 |1 | | |7 |劳动定员 |人 |800 | | |二 |主要经济指标 | | | | |8 |项目总投资 |万元 |19300 |资金来源全部为股票| | | | | |上市募集资金 | |8.1|固定资产投资总额 |万元 |17650 | ...
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