财务分析
广州市某商业大厦项目财务分析报告 1. 项目概述 （一）项目主要技术经济指标 1. 总用地面积：43960m2 2. 总建筑面积：172940m2 3. 建筑密度：49.75％ 4. 容积率：5.03 5. 地下建筑面积：11743m2 6. 地上建筑面积：161197m2 7. 西塔楼建筑面积：71771m2 8. 东塔楼建筑面积：101169m2 9. 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 （二）项目方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字 楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主） （三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。 表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表 |楼层 |使用功能 |每层面积（平方米） |总面积（平方米）| |负二层|管理中心、维修间、变压器房等低压配电房|4464 |4464 | | |等 | | | |夹层 | |170 |170 | |负一层|商场 |3013 |3013 | | | |小计 |7647 | |1层 |大堂、商场等 |2648 |2648 | |2层 |商场 |1541 |1541 | |3层 |商场 |1541 |1541 | |4层 |酒楼、餐厅 |2505 |2505 | |5层 |技术层 |1774 |1774 | |6～16 |写字楼 |1541 |16951 | |层 | | | | |17层 |避难层 |1541 |1541 | |18层 |设备层 |1541 |1541 | |19～29|写字楼 |1541 |16951 | |层 | | | | |30层 |避难层 |1541 |1541 | |31～39|写字楼 |1541 |13869 | |层 | | | | |40 |设备层 |1541 |1541 | |40 |停机坪 |180 |180 | | | |小计 |64124 | |合计 | | |71771 | 表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表 |楼层 |使用功能 |每层面积（平方米 |总面积（平方米 | | | |） |） | |负二层 |管理中心、维修间、变压器房等 |2048 |2048 | |负一层 |管理中心、低压配电房 |2048 |2048 | | | |小计 |4096 | |1层 |大堂、商场等 |2048 |2048 | |2层 |商场 |1803 |1803 | |3层 |商场 |1803 |1803 | |4层 |商场 |2048 |2048 | |5层 |技术夹层 |2048 |2048 | |6～18层 |写字楼 |2048 |26624 | |19层 |避难层 |2048 |2048 | |20～35层 |写字楼 |1536 |32768 | |36层 |写字楼 |1536 |1536 | |37层 |避难层 |1536 |1536 | |38～45层 |写字楼 |1536 |12888 | |46～49层 |写字楼 |1024 |4096 | |50层 |设备层 |1024 |1024 | |50层核心部|设备层 |283 |283 | | | |小计 |91953 | |51～55层 |写字楼 |1024 |5120 | |合计 | | |101169 | 2. 项目投资估算与资金筹措 （一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1. 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2. 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。 3. 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费 、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可 预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。 表3 项目总投资估算表 |项目 |东塔成本 |东塔单价 |西塔成本 |西塔单价 |合计 | |1、开发成本（静态） |907992780 |8975 |600371392 |8365 |1508364172 | |1.1 土地购置费 |292497398 |2891 |207502602 |2891 |500000000 | |1.2 前期工程费 | | | | | | |1.3 工程建设费 |551302122 |5449 |356125727 |4962 |907427849 | |1.4 开发期间税费 |64193260 |635 |36743063 |512 |100936323 | |2、开发费用 |104620067 |1033 |99721895 |1390 |204341962 | |2.1 管理费 |16539064 |163 |10683772 |149 |27222836 | |2.2 其他费用 |5058450 |50 |3588550 |50 |8647000 | |2.3 不可预见费 |16539064 |163 |10683772 |149 |27222836 | |2.4 财务费用 |66483489 |657 |47164512 |657 |113648001 | |2.5 销售费用 |0 |0 |27601289 |385 |27601289 | |3、总计 |1012612847 |10008 |700093287 |9755 |1712706134 | （二）各项投资与成本费用估算表（略） （三）项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租 售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因 此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金 ，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投 资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。 表4 项目投资计划与资金筹措表 |序号 |项目 |合计 |建设经营期 | | | | | | |2002 |2003 | |2003 |售价 |13000 | | | | |销售率 |30% | | | | |销售面积 |17428 | | | | |销售收入（万元） |22656 | | | |2004 |售价 | |14000 | | | |销售率 | |75% | | | |销售面积 | |26142 | | | |销售收入（万元） | |36598 | | |2005 |售价 | | |13500 | | |销售率 | | |100% | | |销售面积 | | |14523 | | |销售收入（万元） | | |19606 | |合计（万 |78861 | | | | |元） | | | | | | |年份 |2004 |2005 |2006 | | | | | | | | | |2017 | | | | | | | |2017 | | | |2002 | | |2017 |2018 |2019 |2020 |2021 |2022 |2023 |2024 |2025 |2026 |2027 |2028 |202 9 |2030 |2031 |2032 | |1 |资金来源 |23482 |23482 |23482 |24657 |24657 |24657 |24657 |24657 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 | |1. 1 |销售收入 | | | | | | | | | | | | | | | | | |1.2 |租赁收入 |23482 |23482 |23482 |24657 |24657 |24657 |24657 |24657 |25 890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 | |1.3 |自有资金 | | | | | | | | | | | | | | | | | |1.4 |银行贷款 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2 |资金运用 |8958 |8958 |8958 |9484 |9484 |9484 |9484 |9484 |10037 |10037 |10037 |10037 |10037 |10037 |10037 |10115 | |2.1 |建设投资 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.2 |借款还本付息 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.3 |销售税金及附加 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.4 |租赁税金及附加 |4142 |4142 |4142 |4349 |4349 |4349 |4349 |4349 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 | |2.5 |土地增值税 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.6 |所得税 |4815 |4815 |4815 |5135 |5135 |5135 |5135 |5135 |5470 |5470 | 5470 |5470 |5470 |5470 |5470 |5548 | |3 |盈余资金 |14524 |14524 |14524 |1517 3 |15173 |15173 |15173 |15173 |15853 |15853 |15853 |15853 |15853 |15853 |158 53 |15775 | |4 |累计盈余资金 |128613 |143137 |157662 |172835 |188008 |203181 |218353 |233526 |249380 |265233 |281086 |296939 |312793 |328646 |344499 |36 0274 | |由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角 度分析，本项目满足投资要求。 3. 项目盈亏平衡分析 （一）销售部分盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得， 当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为 零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率
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