房地产全程营销3
广东省建设委员会文件 粤建房字[1999]071号 关于在房地产开发企业中开发生产合格产品让群众满意活动的通知 各市、县建委（规划国土局）、房地产管理局、省属房地产开发企业： 改革开放以来，我省房地产发展很快，对促进我省经济社会的发展，加快城市建 设和提高人民居住水平起了明显作用。但房地产市场也存在一些开发企业违法、 违规经营，出现无法交楼、延期交楼、货不对板、质量低劣、交付未经验收或验 收不合格的房屋，不按规定计算商品房销售面积，不按承诺的时间办理房地产权 证，不承担商品房保修责任等损害购房人合法权益的行为，引起市民的投诉。如 不重视解决，对扩大内需，把住宅业培育成为国民经济新的增长点，促进房地产 市场健康发展不利。因此，省建委决定，今年下半年在全省房地产开发企业中开 展“生产合格产品、让群众满意”活动。现将有关事项通知如下： 1. 活动的内容： 1. 要求房地产开发企业要公开向社会作出承诺，承诺的内容如下： 1. 坚持质量第一的方针，把商品房质量放在企业一切工作的重点，建立 和完善质量保证体系，确保向社会提供100%合格的商品房，并争创 更多的优质商品房。 2. 执行国家和省颁布的法律、法规，坚持从我做起，守合同、重信誉、 依法经营，不向业主销售违规的商品房，不做损害消费者合法权益 的事情。 3. 推行建设部、国家工商局印发的商品房购销合同示范文本，如实提供 销（预）售商品房的有关情况和资料，坚持公开、公平、公正的原 则，与业主签定买卖合同，并认真履行。 4. 商品房竣工交付使用时，保证向业主提供商品住宅质量保证书和商住 宅使用说明书，明确开发商品应承担的保修内容和时间，并认真履 行。 5. 建立质量回访制度，广泛听取业主的意见和建议，主动承担质量保修 责任。 6. 欢迎用户投诉和接受社会舆论的监督，妥善处理业主的投诉。 2. 广泛接受社会各界对商品房质量及其它购销纠纷投诉，协调处理商品房购 销活动中发生的纠纷，保护广大消费者的合法权益。 3. 多种形式、多种渠道向社会各界和广大市民宣传房地产业法律、法规和有 关规定、标准、规范。解释业主的法律知识，能够识别和抵制各种违规 经营行为，依法保护自己的合法权益。 2. 本活动由省、市、县建设行政主管部门会同房地产管理部门牵头组织。全 省性的活动由广东建设报社负责策划。 3. 活动的时间 1999年8月7日至1999年12月10日止。 4. 活动的组织安排 1. 组织大型咨询活动，拉开本活动的序幕。8月7日至8日，省、市、县及商 品销售量比较大的镇，由当发建委和房地产管理局牵头，规划、建材、 工商、消委会等部门和开发公司参加的大型咨询会。宣传本活动的目的 、意义和安排，宣传有关法律、法规及有关规定，散发宣传资料（包括 投诉表），接受业主投诉，解答问题等。 2. 要求依法设立的房地产开发企业于8月30日前在办公和商品房销售地点作 出承诺。 3. 在《广东建设报》开设“业主之声”专栏。刊登业主在商品房购销活动中碰到 的问题、意见和建议，宣传国家和省房地产业管理法律、法规，介绍业 主选楼的基本常识，以及如何依法保护自己的合法权益等。 4. 在《广东建设报》设立业主投诉信箱和投诉电脑，广泛接受业主的投诉，主 要是广州地区业主投诉。并选择一些典型例子在“业主之声”刊登。12月 上旬活动结束时，将投诉较多的房地产开发企业向社会公布。 5. 由广东建设报社负责举办房地产知识有奖竞赛和有奖征文活动，向社会征 集答卷和稿件。知识竞赛以房地产业方面的法律、法规为主要内容，征 文以“我心目中的理想家园”为主题。通过竞赛和征文，激发广大市民主 动参与的积极性，进一步扩大该活动的社会影响。 5. 有关要求： 1. 市、县建委可根据本通知，结合当地房地产开发经营市场的实际情况，制 定开展此活动的具体方案。 2. 省、市、县都要充分利用当地新闻媒介广泛宣传该活动的目的、意义和活 动的安排。 3. 开展该活动期间，有关部门和房地产开发企业要在办公地点和正在开发销 售的楼盘悬挂横额和标语，让该活动家喻户晓，并踊跃参加。 4. 活动结束后，各市、县建委要认真进行总结，形成书面材料逐级上报。省 建委将在活动结束时组织“百名最佳企业”评比活动（评比办法另行通知 ），对全省在开展这次活动中积极作出承诺，没有业主投诉，对房地产 开发经营中成绩突出的百家房地产开发企业予以通报表扬。同时，各市 、县对这次活动中表现差，业主投诉多的企业给予通报批语，并按有关 法律、法规的规定给予处罚。 主题词：房地产 企业 管理 通知 抄送：建设部住宅与房地产司，省政府办公厅，广东建设报社及有关新 闻单位 广东省建设委员会办公室 一九九九年七月一日印发 附录： 顺德市政建设局文件 顺德市市政建设局文件 顺建发[1998]72号 关于开展全市商品房质量问题专项治理活动的通知 各有关单位： 随着我市经济的迅速发展，商品房建设发展很快，商品房的建设量 占全市工程建设量的比重很大。商品房的质量水平也在一定程度上反映 了我市工程质量水平的高低。虽然商品房的质量逐年提高，但是质量通 病依然存在。工程事故仍有发生，对商品房质量问题的投诉仍较多，我 市更发生因商品房质量有问题而引起群众集体上访的事件，影响很坏。 商品房质量的主要问题有以下几个方面： 一、卫生间、窗台、墙身、天面有渗漏现象。 二、对锤击沉管灌注桩的适用性和质量控制不严，建筑物产生不均 匀沉降，引起结构开裂。 三、天面隔热层隔热效果差，造成建筑物产生比较大的温度变形以 致产生裂缝。 四、门、窗质量普遍较差，主要表现材质差、安装工艺粗糙，变形 大。 五、砌体强度偏低，组砌方法不合理。 六、管道安装无预留洞口，边装边打边凿，梁板、墙身受损，后塞 洞口马虎，留下渗漏隐患。 七、设计图纸不规范，大样以及细部图纸极少，有的部分如门窗、 变形缝大样甚至无图纸，造成施工随意性、盲目性大。 八、化粪池留设在商铺范围内，无预留清渣口，排污管检查口不足 ，无法清理，造成排污管道堵塞。 九、开发商对物业管理力度不够，住户自行装修过程中乱打乱凿乱 拆，随意砌筑间墙，任意堆积装修垃圾，楼板负荷过大，造成结构受损 ，又堵塞了下水管道，以致出现“裂”、“漏”、“堵”现象。 十、为提高我市商品房的工程质量，针对以上存在问题，我局决定 从即日起至1998年12月开展全市商品房质量治劣专项活动，具体要求如 下： 1. 由施工单位会同开发商对1997年后竣工的商品房工程，进行一次用 户回访工作（内容见附表）。回访工作要认真细致，发现问题及 时解决，防止重大质量问题以及用户集体投诉事件的发生，用户 工作要求于1998年10月底完成，并将回访结果向市政建设局作书 面报告。市质监站和各镇（区）质监分站于11月份进行一次质量 抽查，并在新闻媒体上对用户反映好的工程实行表彰，对用户意 见大的加以曝光，情节严重的，对责任单位进行处理。 2. 质监站于商品房工程监督时，严格按照国家有关标准和规范进行监 督检查。作好监督交底工作，参加图纸会审，对桩基工程除进行 《规范》要求的桩承载力检测外，针对沉管灌注桩质量问题较多的 情况，再按总桩数的5%并不少于10根，进行免费桩身完整性检测 。质监人员在主体结构施工过程中抽查楼板厚度，参加建筑物的 首、末次沉降观测，对地基基础和主体结构两个分部工程进行质 量等级核验，未经核验或核验不合格的工程，不得进行下一工序 施工。对给排水管道进行通水试验，以确保管道的畅通和搞渗漏 能力。并对照省建委关于《广东省消除建筑安装工程质量通病若 干决定》的要求消除工程质量通病，对仍存在质量通病的工程不 予验收，全面杜绝结构开裂、外墙、窗台和卫生间渗漏等影响建 筑使用功能的质量缺陷。 3. 施工单位要注意加强技术培训，全面提高员工的技术素质。严格按 照国家的施工验收规范编制施工方案组织施工，特别对地基基础 、混凝土强度、砌体砂浆强度、楼板厚度、窗台处理、天面细部 、外墙铺贴和卫生间的防水、排水坡度、管件连接、后塞洞口、 变形缝、化粪池、地面砂浆等项目的施工，应制订针对性的措施 ，加强管理，精心施工。并落实班组自检，企业验收的二级检查 验收制度，做到层层把关，责任到人，及时消除质量隐患，杜绝 劣质房屋流入社会。对出现重大质量问题的施工企业，将给予资 质降级甚至吊销营业执照处理，同时施工企业应对竣工工程建立 质量保修和质量回访制度，认真听取用户意见，及时总结施工经 验。 4. 规范设计图纸质量，确保设计图纸的完整性，要求设计单位严格按 照国家和省的有关规范、规程开展设计工作，设计图纸必须有天 面、卫生间（包括沉箱）门窗、变形缝等细部大样，使施工单位 减少施工的盲目性和随意性。从1998年10月起，对于无给排水图 纸或图纸不齐全的，将不予办理工程报建和质量监督手续，我局 将定期组织专家对商品房设计图纸和结构计算结果进行抽查，设 计质量特别差的将给予通报批评。 5. 商品房开发商要严格遵守国家颁发的房地产开发企业经营管理条件 ，在工程建设过程中，应配备相应的专职技术人员对工程进行管 理，或委托建设监理单位对工程实行监理，不得随意肢解工程， 同时开发商或物业管理单位要加强物业管理，落实保修制度，搞 好商品房保养维修，加强对住户的管理，限制其随意“打、拆、 凿”，以及任意改变平面布局的行为，以确保建筑物的结构安全 。对售出的商品房要根据建设部建房[1998]102号文的要求出具 《质量保证书》和《使用说明书》，明确建筑物的保修内容和时间以 及使用要求。 6. 严格按照建设部《关于建设工程质量投诉处理暂行规定》的要求处理 群众投诉，市质监站及其分站和发展商都应设立投诉电话，及时 处理质量投诉，问题严重、群众意见大的应向我局及时反映。 7. 明年10月我局将开展“商品房样板工程”和“商品房优秀设计”评选活 动，对获奖工程的建设、设计、施工单位在新闻媒体上进行表彰 ，以提高其社会知名度和信誉。同时，对工程质量低劣、质量隐 患严重的工程进行曝光，让广大群众掌握我市商品房的质量状况 。 商品房的工程质量问题，直接关系到广大人民群众的切身利 益以及生命财产的安全，商品房质量的好坏亦反映了我市居住水 平和建筑业水平的高低，而其质量水平决非一朝一夕可以提高。 因此我局决定成立商品房质量问题专项治理活动领导小组，负责 该项工作的部署和开展，以及进行阶段性工作总结。（领导小组 名单略）。 1998年9月24日印发 主题词：城乡建设 建筑 质量 通知 发至：市质监站、各镇（区）建管站、各设计单位、四级以 上施工及装修企业、市房地产商会、各商品房开发商及物业管理 公司。 抄送：市规划国土局 顺德市市政建设局人秘科 第四节 工地文明施工管理 附录：美的海岸花园项目现场管理方案 美的海岸花园项目现场管理方案（草） 一、总说明： 为强化投资风险的约束机制，规范科学地管理好该项目，使公司取得应有的 社会效益、环境效益、经济效益，拟针对项目及现场情况，制定实施本方案。 为明确责任主体，提出现场指挥部任务要求；防止投资规模内账，战线拖长 ，效益低，浪费大，提出监控方案；针对实施项目现场管理有关的设计、方案优 化、资源利用、工程承包、施工管理、材料供应、设备订货、资金保障予以一些 规定。把项目现场管理全过程、全部目标、全部活动都纳入计划轨道，使项目各 项工作可预见，可预控。 二、现场指挥任务要求 运用管理的职能（计划、组织、指挥、协调、控制）去促进技术管理工作的 开展。合格的工作主体、精干高效。 （一）负责项目实施过程中有关方面的综合协调工作，委命现场主持事务的 责任者，有关专业（结构、测量、材料、给排水、电气等）的监理人员（有专业 技术、经验丰富、管理能力强、诚信主动承担责任；有成熟而客观的判断能力， 随时处理可能发生的事情）应及时组织到位。 （二）据公司决策的总进度计划，制定所要达到的现场管理的总目标、阶段 目标，分解目标对事务作安排。对资源进行优化配置，使各项工作都纳入计划轨 道，可预见、可预控。 （三）规定职责范围和协作关系。按工程进度要求和具体实际情况，分专业 编制可具体操作的业务文件，制定监理工作运行制度。 （四）审核并签署工程开工、停工、复工令，督促计划工作的实施，依据实 际进度对工程款支付申请进行签证。 （五）拿出处理重大质量事故、责任事故、安全事故的意见。 （六）处理合同履行过程中的重大争议与纠纷，组织处理重大索赔，协助财 务等部门搞好工程决算、结算。 三、工程管理规定 贯彻建筑法及有关的规定条例，依...
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