北京百荣世贸商城招商策划书

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北京百荣世贸商城招商策划书
北京百荣世贸商城 招商策划方案 第一部分:招商策略 第二部分:招商进度中的比例分配 第三部分:招商付款方式 第四部分:经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分:各楼层商品结构定位 第七部分:招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分:广告宣传策略 第九部分:开业庆典 第一部分:招商策略 招商策略:立足北京、面向全国、走向国际 以北京为重点,在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出 20%的招商力量,对外地(包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、 国内内销分支等)运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的 情况下,在保证北京地区招商指标的同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度 。 第二部分:招商进度中的比例分配 招商的前期阶段,招商的比例计划为:北京地区招商占60%左右;外地招商占20%左 右;国际招商占15%左右;预留出5%的比例,作为机动或炒作。 其中:北京地区招商所占比例不得超出整体的60%;外地招商、国际招商的比例可根 据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额;根据招商实际情况,如果招商出现火 爆,可加大预留部分的比例(例如10%)。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等 方式提高价位水平,在项目只有同期推出的情况下,通过预留部分享受到商铺升值的部 分利益。 第三部分:招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式: 1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5%;第五年 租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。 2、首期交纳5年租金的30%,正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5% ;第七年递增6%;第八年递增7%;总体递增比例不超过20%。可签定租约合同期为20 年。 首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递 增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外,还可以 获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠 政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政 策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策2(备选方案): 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起( 含第6年后半年)租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上 优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠 政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政 策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析(以均价8.5元计算): 第6年租金收入:115472.04*365*8.5*1.05=3.761646亿元; 第6年半年租金:3.761646/2=1.880823亿元; 五年的贷款利息:17.91260亿元*0.07=1.253882亿元; 五年租金9折损失租金:17.91260*0.1=1.79126亿元; 租五送6个月损失:1.880823-1.253882=0.626941亿元; 租五送一年的损失:3.761646-1.253882=2.507764亿元; ‘租五送一’比‘租五打9折’多损失: 0.716504亿元; ‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失: 1.164319亿元; 从上面的分析来看,一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利,租五年送一年 的优惠政策虽然损失最多,但比打9折只多损失7千万,而从对商户的吸引力却大大增强 。同时保证提前还贷提高公司的信用级别,综合考虑利大于弊。 注:以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也可以在尾铺招商过程 中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由: 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,并且回 收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的 提高,对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门 外的作用(及抬高门槛),达到自然淘汰的目的。同时,根据‘现金是王’的原则,运用 对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款 产生丝毫损失。 另外,兼顾将来中心商铺升值,我们可以充分享受到升值的利益,方案设定是为了尽量 引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析 内容中计算出具体的数据体现。 第四部分:经济分析 一、交纳(三年)租金经济分析(理想价格) 1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算; 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算; 3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算; 每层定价为: 平均租金价格为:9元/㎡天 |楼层 |租金价格 |出租面积 |说明 |应完成利润额 | | |(元/㎡天 |(㎡) | |(亿元) | | |) | | | | |六层 | | |未计算 | | |五层 |7.5 |18503.89 |18503.89*7.5*365*3 |1.51963 | |四层 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*3 |1.79180 | |三层 |8.5 |20454.30 |20454.30*8.5*365*3 |1.90378 | |二层 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*3 |1.97166 | |一层 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*3 |2.21763 | |B1层 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*3 |1.88979 | |B2层 | | |未计算 | | |总计 |均价9元 |115472.04 |共回收五年租金费用 |11.29429 | 说明:⑴、11.29429亿元的30%为:3.38829亿元。 ⑵、综合管理费:115472.04*1.5*365*3=1.89663亿元。 ⑶、第一年综合管理费:6322.0941万元。 ⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。 二、交纳(三年)租金经济分析(保守价格) 1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算; 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算; 3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算; 每层定价为: 平均租金价格为:8.5元/㎡天 |楼层 |租金价格 |出租面积 |说明 |应完成利润额 | | |(元/㎡天) |(㎡) | |(亿元) | |六层 | | |未计算 | | |五层 |6.0 |18503.89 |18503.89*6*365*3 |1.21571 | |四层 |7.0 |20454.30 |20454.30*7*365*3 |1.56782 | |三层 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*3 |1.79180 | |二层 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*3 |1.97166 | |一层 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*3 |2.21763 | |B1层 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*3 |1.88979 | |B2层 | | |未计算 | | |总计 |均价8.5元 |115472.04 |共回收五年租金费用 |10.65441 | 说明:⑴、10.65441亿元的30%为:3.19632亿元。 ⑵、综合管理费:115472.04*1.5*365*3=1.89663亿元。 ⑶、第一年综合管理费:6322.0941万元。 ⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。 三、交纳(五年)租金经济分析(理想价格): 1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算; 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算; 3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算; 每层定价为: 平均租金价格为:9元/㎡天 |楼层 |租金价格 |出租面积 |说明 |应完成利润额 | | |(元/㎡天 |(㎡) | |(亿元) | | |) | | | | |六层 | | |未计算 | | |五层 |7.5 |18503.89 |18503.89*7.5*365*5 |2.53272 | |四层 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*5 |2.98633 | |三层 |8.5 |20454.30 |20454.30*8.5*365*5 |3.17297 | |二层 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*5 |3.28609 | |一层 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*5 |3.69604 | |B1层 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*5 |3.14965 | |B2层 | | |未计算 | | |总计 |均价9元 |115472.04 |共回收五年租金费用 |18.82381 | 说明:⑴、18.82381亿元的30%为:5.64714亿元。 ⑵、综合管理费:115472.04*1.5*365*5=3.16105亿元。 ⑶、第一年综合管理费:6322.0941万元。 ⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。 四、交纳(五年)租金经济分析(保守价格) 1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算; 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算; 3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算; 每层定价为: 平均租金价格为:8.5元/㎡天 |楼层 |租金价格 |出租面积 |说明 |应完成利润额 | | |(元/㎡天) |(㎡) | |(亿元) | |六层 | | |未计算 | | |五层 |6.0 |18503.89 |18503.89*6*365*5 |2.02618 | |四层 |7.0 |20454.30 |20454.30*7*365*5 |2.61304 | |三层 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*5 |2.98633 | |二层 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*5 |3.28609 | |一层 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*5 |3.69604 | |B1层 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*5 |3.14965 | |B2层 | | |未计算 | | |总计 |均价8.5元 |115472.04 |共回收五年租金费用 |17.91260 | 说明:⑴、17.91260亿元的30%为:5.37378亿元。 ⑵、综合管理费:115472.04*1.5*365*5=3.16105亿元。 ⑶、第一年综合管理费:6322.0941万元。 ⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。 第五部分:招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项, 总费用预计在3000万-3600万之间,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必须 根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。 |项目 |费用预算(万元)|备注 | |广告制作 |300 |印务、创意、胶片、沙盘、3D、展| | | |具、户外、流动。 | |媒体购买 |2400 |电视、电台、平面、户外、流动 | |办公用品 |150 |车辆、演示用具、移动办公 | |人员管理 |400 |薪水、提成奖励、培训 | |差旅 |20 |交通、住宿、招待 | |外埠费用 |200 |场地、日常费用 | |电话费用 |30 |电话、传真、网络 | |DM费用 |5 |邮寄、夹报、散发 | |公关活动 |100 |发布会、联谊、 | |合计 |3605 | | 分析:其中广告制作费用约占8.3%;媒体购买约占66.6%;行政与管理费用约占25.1% ,应占比例符合正常市场运作中的比例分配。 第六部分:各楼层商品结构定位 |楼层 |商品布局 |备注 | |六楼 |餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书 | | |五楼 |温馨家居用品...
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