BOBOS策划案(doc)
1. OBOS的前世今生 o 一本书与它所概念的新生活 2000年5月，美国《标准周刊》高级编辑大卫布鲁克斯出了一本书，书名让人费解——— —BOBO IN PARADISE（天堂里的布波士）。然而他“杜撰”出来的奇怪概念————BOBOS却很快成为了最 时髦的话题。 布波是21世纪的新精英族群， 他们追求浪漫与实际，兼顾精神与物质。 BOBO族特征 在消费上，一个布波的居家风格是昂贵自然粗糙的，通常会摆设几件非洲工艺品， 不过是那种昂贵的自然粗糙，布波不买双B[奔驰、宝马]车，但会把同样的钱用在RANGE ROVER这样的高档吉普车。 布波族拥有高学历，但是他会故意藐视他，说这不值一提；很物质，但是看起来非 常反物质；很精英但是反精英。 布波族念好大学，不断学习、成长、旅行、往上爬、自我探索。布波族热情工作， 因为工作是游戏，是自我表达，是一种社会使命。 布波族的学者懂得如何自我行销，终极目标是成为金融界精英、时尚界精英、演艺 界精英、政治精英中的一分子。 在解放与自我控制之间，布波族讲究享乐“有用的享乐”。 布波族仿佛什么都不缺，却又不断追寻，透过各种仪典一次又一次的追寻心灵颠峰 的经验。 BOBO们成为社会的自由派和经济上的保守派，自由和公正经常被谈论，但从不真的 为经济不平等忧心忡忡，他们不左不右不温不火。 由小资到布波 当“布波族”成为流行文化的指南针以后，中国小资才算拥有了一本真正的教科书， 获得了生活爱情事业的最高纲领。尤其是在小资的内涵变的越来越苍白外延却越来越辽 阔的今天，布波族的出现及时整合了广大散乱而冲突的小资队伍。 中国的小资历史说来话长，小资玩的不是心跳，是意象，小资没有现在时，因为他 们从来不创造，他们不活在当下，他们是廊桥遗梦是花样年华，对当代生活的软性批评 是小资们的态度，小资是对当代生活的一种确认和加入。 成为小资，才有可能挺进“布波族”。 要成为一个100%的BOBO还真不是一件容易的事情： “要有与时俱进的专业，跨国公司总经理以上的头衔，高薪加上强烈的个人特质和特 殊兴趣，最好是登山考古读诗种树，还不能忘记服务社区、援助非洲难民和拯救地球。 ” 我们操盘本项目要的就是这种感觉 布波历史 60年代，流行嬉皮，嬉皮的口号是：要爱情，不要战争； 80年代流行雅皮，雅皮的风格是：捍卫制度，积极进取。 布波是21世纪的新精英族群，象是嬉皮与雅皮的结合体，他们追求浪漫与实际，兼 顾精神与物质。 由HIPPIES（嬉皮士）、YUPPIES（雅皮士）一路走来，布波士不是孤立的，也不是 从资本主义的生产线上突然蹦出来的，而是逐渐接手社会的新一代社会精英的生活精神 和审美主义的双重选择。他们视实力和创造力为生活之源，同时也是审美主义的核心。 对布波士来说，物质从未匮乏过，但物质本身并不能给他们带来精神上的愉悦，而 只有通过适当的物质条件，依靠自己独特的审美趣味和身体力行，一种前所未有的风尚 被创造出来的时候，布波士的愉悦力才会降临。 曾经HIPPIES[嬉皮士] 嬉皮最初的思想动机开始于20世纪40年代，在短短的30年中，美国经历了两次世界 大战和历史上空前绝后的经济大萧条时期。从那时起就已经开始了出现一种反“ESTABLI SHMENT”思潮，ESTABLISHMENT这个词本身就是非常宽泛的，几乎包涵了全体即成的社会 成分，从社会习俗到国家政府，包罗万象。 进入50年代后，这种诗歌开始和音乐结合起来，这个时期被称为“跨掉的一代”，在 它的影响下，叛逆思想开始广为流传。 显著特点就是：他们极为明显的叛逆性倾向性。 他们多数是一些诗人和音乐家，独特的身份赋予了他们更为独特的思维方式，这两 类人往往具有社会责任感和理想主义者倾向，他们大多喜欢用“I AM HIP”来表明称呼自己和朋友，也有人喜欢有HIPPIE一词，日后HIPPIE即是源于此。 60年代中后期，超大规模的露天音乐演出造就了嬉皮运动最辉煌的时期。 辉煌是短暂的，在1969年WOODSTOCK音乐节达到顶峰后，嬉皮运动逐渐开始衰落。 曾经YUPPIES（雅皮士） 《时代》周刊1990年有一篇总结80年代“雅皮”现象的文章，把“雅皮”的特征归结为： “40岁以下，年收入十万美圆以上，专业人士，家里用真空管扩大机配3/5A书架型喇 叭，有十张以下的ECM唱片，不要常听。” 在美国以外，其实谈不上有所谓“雅皮”， 但是上述标准其实很容易地就可以套用到所谓中产阶级身上。 布波之后是IF一族 “国际自由族”也称IF[INTENATIONAL FREEMAN]一族，是指那些在全球范围内根据自己的喜好，自由地选择工作、居住和旅游 度假的一群人。他们可能来自地球上任何一个国家、民族、甚至任何一个亚文化，但他 们的共同之处是在全球范围内享有工作、居住和旅游度假的高度自由。 “国际自由族”是工作和生活理念的完美统一：人不能成为工作的奴隶，工作必须为 生活品质服务——————这种生活方式是继布波之后的又一种生活模式。 在丽江、阳朔、拉萨、上海、北京等聚集大批来自国外的国际自由人，这些地方没有一 流的发展机会，但是有一流的古老文化和淳朴生活。 一、项目所在地初步市场情况调查 步骤A：宏观经济环境分析 1. 宏观环境研究 1、城市性质 城市性质定位为中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史名城和分景旅 游胜地；城市主体功能定位为港口为主的国家综合交通枢纽，国际海洋科研及海洋产业 开发中心，区域性金融、贸易、信息中心，国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基 地，旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 2、城市规模 人 口 规 模 |人口 |中心城市实际居住人口 | |年份 | | | |城市人口 |非农业人口 |农业人口 | |2000 |234 |170 |330 | |2005 |255 |182 |325 | |2010 |276 |194 |300 | 　　　　 用 地 规 模 |年份 |城镇建设用地 |人均城市建社用地 | | |（每平方公里） |（每平方米） | |2000 |206 |93．6 | |2005 |230 |89．8 | |2010 |266 |85．8 | 3、城市总布局 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组 团，形成“两点一环”的发展趋势。 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山 区中心城区（高科技工业园）和环崂山的崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组 成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万，人均建设用地83.7平方米 。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物质流、信息 流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。 其中由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、 西部工业仓储综合功能片区共同组成。市南区成为岛城重要居住、商贸区。东部， 青岛CLD日趋成型。 经济环境 1. 经济发展状况 国民经济继续保持良好的发展势头，经济进一步优化，全市经济保持16%以上的述度 ，第三产业，集团化保持快速增长，重点项目建设投资力度加大，社会需求稳步回升。 主要经济指标（有关数据见附表） 青岛市主要年份国内生产总值情况 [pic] 青岛市主要年份产业结构情况 [pic] 　 青岛市主要年份社会消费品零售额情况 [pic] 青岛市主要年份固定资产投资完成情况 [pic] 商业和消费 　　全市万米以上零售网点40余个，各类商品交易市场915处，2002年商品交易市场成交 额608亿元，社会消费品零售额400.5亿元。引进14家世界500强企业和著名跨国公司，其 中佳世客、家乐福、麦德龙、第一百盛、普尔斯马特、法宝、大福源、麦当劳、肯德基 等9家已开业运营。 2. 经济发展任务 增加投资规模，改善投资环境，高起点，高标准的加快城市建设步伐，加大对城区的改 造，提升整个岛城形象。 扩大消费方面，促进消费升级，需实施更加有利于扩大住房、汽车、教育、电信和旅游 等热点消费政策措施，刺激市民消费水平，购房的付款方式灵活，提高市民的购房支付 能力。 经济环境综述 随着改革的深入，经济的发展，房地产业诚为国民经济新的增长点，住宅产业化的发展 到政府进一步重视，投资力度加强，环境进一步改善促进消费的进一步升级，银行按揭 的成数和年限空间的放宽，使整个房地产业运作逐渐走向专业化和规范化。 2．政策环境 金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场，开发项目实行7成贷款购房，时间可达15- 30年按揭，购房者只需支付30%即可入住，许多家庭足够支付其首期款项，大大刺激了市 民举债购房的提前消费行为。 3．文化环境 1. 人文环境 现有各类高校27处，在校生14.6万人。有国家教育部重点大学、全国唯一的中国海 洋大学。青岛国际学校和青岛MTI国际学校，可招收在青岛工作的外国人子女。 2. 地理环境 2. 宏观环境综述 1．宏观经济形势对项目发展的影响 国民经济保持着良好的增长势头，宏观经济的景气为房地产业奠定了基础，同时青岛房 地产业步入了稳步增长的景气空间，这大大扩大项目的生存和发展空间，使项目得以在 大的经济环境下健康发展。 2．投资环境对项目发展的影响 2002年房地产投资在去年高速增长的基础上，又有新的提高。全年房地产投资67.5 亿，增长7.2%。虽然房地产投资指数全年呈现稳步上升趋势，但是投资指数仍然在景气 空间以下运行。 多家银行对住房信贷的参与，充分调动市民住房消费的积极性，促进有额需求的释 放无形之中，扩大了项目的需求市场，增加了部分买家群体。 3．住宅需求对项目的影响 随着青岛市房地产产业整体进入景气空间，商品房新开工面积从年初的平淡状态进 入火爆状态，新开工面积指数最高102.03点，最低96.94点。全年房屋新开工面积599.3 万平方米，比去年增长42.6%。 2003年房地产市场有额需求，继续增加商品房销售量较去年增多，大多数项目的 商品房即总体稳中有升，价格于各区域内升值不一。 4．销售价格走势对项目发展的影响 2002年，青岛市商品房销售价格指数从3月份（90.55）开始，一路攀升，到11月 份达到最高点135.8。与此相对应，商品房平均销售价格最低1841.2元/平方米，最高22 71.61元/平方米，相差429.89元/平方米。 房地产的价格市场稳中有升，无疑中加大市民对地产市场的信心，无形当中也促进 了地产市场向前的良性发展，增强了项目推入市场的安全系数。 房地产品牌建设更加重要，市场消费需求的多样化迫使开发商走向市场细分，BOBOS 公寓的品牌化，市场细分，刻不容缓。消费者不再仅仅是对一间房一张订的住宅需求， 也不仅是将住宅当成自己的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求 ，所以针对不同人群有不同的需求和渴望，这就是需求代理商对待市场需求上要个性化 、细分化，从而促使了市场的细分。 项目所在区域房地产市场的分析 通过对项目所在区域的房地产市场的调研，分析当地房地产市场的现状并对其走势 作出一个较为客观的判断与预测，另外，对市场的深入调查分析出现买方的基本构成并 对当地房地产市场的现有客户作出分析与预测。 板块市场研究是根据所处区域房地产分布的现状，对项目所在地进行战略性板块的 划分，分别对各地块市场进行分析描述，重点是对项目所在板块的功能定位，市场定位 及开发动态，价格水平等因素的分析。 （一）项目区域房地产市场总量情况 从岛城房地产的发展态势来看，主要有以下几个特点： 1、开发规模创新纪录 截止2002年，市南、市北、四方房地产在开发投资、商品房屋施工面积、竣工面积 、销售面积方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房基本不符存在。 2、市场消费主体发生了根本转变 随着房改的深入，住房货币化分配制度的建立，集团购买已经淡出住房市场，个人 住房消费已经成为主房地产的绝对主力。 3、住宅产品实现了产品升级换代 随着住宅产业现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品意识的不断增强， 住宅建设已经迈上新台阶。具体表现在： a、住房面积由经济型向舒适型转变 今年全市的平均套型为90多平方米，普遍住宅平均面积为85平方米左右，比上年增 长10几平方米左右。原来出售的住宅以套二户型为主，从今年开始，三居室的住宅销售 ...
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