“房地产开发企业财税操作百道难题与案例精解高研班”通知
☆ 主 讲：刘老师
【课程背景】
改革开放以来，在国家一系列政策鼓励下，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，对国家财政收入的贡献率大幅度提高，成为税收收入的重要来源。为了解决居者有其屋，保障房地产行业的健

康发展，促进房价合理回归，最近几年，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，实行限购限价政策，房地产行业逐渐回归合理利润时代。
为了避免房地产业投资过热，自2011年初开始，人民银行多次提高存款准备金率，控制信贷规模，提高住房贷款的首付款比例和贷款利率，提高房地产企业贷款门槛，使得房地产企业筹资困难。房

地产业是资金密集型行业，对房地产业的信贷紧缩政策使得本来就捉襟见肘的房地产业资金更趋紧张。
2008年初，国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，这是实施《企业所得税法》以来的第一个分行业的所得税管理制度。2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部

分城市房价过快上涨的通知》，要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局连续两次发文，要求各地税务机关坚决、全面、深入地推进本地区土地增

值税的清算工作，从而，掀起了全国性的土地增值税清算高潮。2013年6月20日国家税务总局下发了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号）,从而开始了对房地产企业的第

12次税收督导检查。
在上述税收形势下，我们总结了多年来房地产企业纳税典型案例，归纳了税企争议焦点问题和会计核算难点，对房地产企业的全过程、各环节、分项目、诸税种的一百道财税操作难题进行剖析、解

答，希望通过培训，讲解房地产企业财税操作技巧，解答房地产企业税务检查中遇到的疑难问题。
【主讲专家】刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教

授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究

、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。
出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教

师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映：通

过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。
【主讲内容】
第一讲：增值税、营业税纳税难题精解
1、房地产开发公司销售使用过的设备应当交什么税？
2、房地产开发企业销售废旧物资怎样纳税？                                
3、房地产开发企业如何迎接“营改增”？
4、房地产开发企业与动迁户进行房产置换是否缴纳营业税？
5、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？                                
6、购入在建项目投资建设，建成后销售怎样缴纳营业税？
7、房地产开发企业受托对土地进行一级开发怎样纳税？
8、房地产企业与政府合作开发土地取得的收益是否交纳营业税？
9、委托境外设计院搞设计是否征收营业税？
10、房地产开发企业取得的购房定金是否缴纳营业税？
11、房地产企业发生“买一赠一”、销售折让、销售退回怎样交纳营业税？
12、企事业单位取得的搬迁补偿收入是否征收营业税？
13、房地产开发企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？                
14、怎样判定营业税合法有效凭证？
15、房地产开发企业销售房产兼营装修劳务如何计算营业税？
16、房地产开发企业自营工程是否缴纳建筑业营业税？
17、房地产评估增值是否交纳营业税？
18、关联企业之间无息借款有何税收风险？
19、纳税人销售自产货物同时提供建筑劳务怎样纳税？
20、按城市规划企业直接把土地转让给用地单位怎样征税？
21、房地产开发公司受托代建房屋如何缴纳营业税？
22、房地产开发企业将自建的房产对外捐赠是否征收营业税？
第二讲：土地增值税纳税难题精解
23、如何确认土地增值税的销售收入总额？
24、计算土地增值税扣除项目金额包含的范围有哪些？
25、土地增值税清算有哪些具体要求？
26、房地产开发费用中利息支出应当怎样计算扣除？
27、房地产开发企业销售保障性住房是否预征土地增值税？
28、如何确定土地增值税的清算单位？
29、开发项目土地增值税清算的条件是什么？
30、在什么情况下对房地产开发企业的土地增值税核定征收？
31、企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
32、销售普通标准住宅如何定价可以免交土地增值税？     
33、国家征用、收回房地产有何税收优惠？                               
34、以土地（房地产）投资联营有何税收优惠政策？
35、房地产开发企业以在建工程投资怎样缴纳土地增值税？                 
36、怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？                       
37、房地产企业怎样核算管理费用可以降低土地增值税？
38、借款利息怎样扣除可以降低土地增值税的税负？
39、转让土地使用权与合作建房在缴纳土地增值税时有何差别？             
40、转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？
41、新设立的房地产企业怎样确定筹建期？
42、采用何种方法转让土地使用权可以降低土地增值税？
43、利用征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费？
44、土地出让金返还怎样进行会计处理可以节税？
45、怎样控制房地产开发成本来降低土地增值税？
46、企业将开发的商品房无偿赠送给个人是否征收土地增值税？
47、土地增值税清算时如何申请退还企业所得税？
第三讲：小税种纳税难题精解
48、有偿取得土地使用权之后，缴纳土地使用税的起止日期？
49、单独建造的地下建筑物如何征收城镇土地使用税？
50、建在商品房地下的建筑物是缴纳土地使用税？
51、缴纳了耕地占用税之后是否还缴纳城镇土地使用税？
52、租用集体土地进行房地产开发，是否缴纳城镇土地使用税？
53、项目房产售完之后，房产企业是否还要就小区内的道路绿地等缴纳城镇土地使用税？    
54、根据财税[2010]121号文件规定，怎样缴纳房产税？
55、住宅小区内业主共有的会所、文体场馆、幼儿园等如何征收房产税？                       
56、更换房屋附属设备和配套设施后的房产如何计征房产税？              
57、企业自有房屋装修费用是否计入房产原价征收房产税？
58、房产无租使用、代免租期的房产租赁由谁缴纳房产税？
59、同一投资主体内部土地、房屋权属划转是否征收契税？
60、企业重组如何缴纳契税？
61、如何降低印花税的税负？
第四讲：企业所得税纳税难题精解
62、房地产开发企业销售确认的原则和条件是什么？已开具发票的按揭售房何时确认
销售收入？
63、“买一赠一”销售开发产品如何纳税？
64、房地产开发企业对本企业职工按优惠价售房如何纳税？
65、房地产开发企业采用售后回购方式进行融资，怎样纳税？
66、待售开发产品先出租再出售如何操作可以降低税负？
67、房产租期跨年度一次收取租金如何缴纳企业所得税？
68、房地产开发企业承建的BOT项目是否纳税？                            
69、房地产开发企业承建的BT项目是否纳税？
70、以开发产品分成方式开发房地产如何确认收入？
71、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确认收入和土地使用权的成本？
72、房地产开发企业以地换房如何确认收入？
73、何谓开发产品成本？如何划分房产的成本核算对象？
74、开发产品六个成本项目的核算范围是如何规定的？
75、房地产开发企业为配合小区的开发建设的学校应当如何核算？            
76、项目营销设施建造费怎样进项会计核算？                              
77、利用地下基础设施建成的停车场所怎样核算计税成本？
78、共同成本和间接成本如何进行分配？                                  
79、哪些成本分配方法是必须遵守的？                                    
80、怎样对开发产品的成本进行分配？                                    
81、计算开发成本时漏计的成本如何处理？
82、如何确定成本核算终结日？企业交房与所得税汇算清缴有何关系？
83、为了进行企业所得税的汇算清缴，怎样预提成本？
84、销售开发产品的计税成本如何计算？与土地增值税计算的成本有何区别？
85、企业如何确定固定资产的折旧年限和净残值率？
86、房屋的改扩建支出是否计入房产原价？
87、股权投资取得的的股息、红利所得怎样纳税？
88、权益性投资持有损失是否允许税前扣除？                                  
89、股权投资转让损失可否税前扣除？                                    
90、投资企业从被投资企业撤回或减少投资怎样纳税？ 
91、房地产开发企业的业务招待费如何在税前扣除？
92、何谓“资本弱化”，税法有何防止资本弱化的规定？                   
93、“统借统还”的利息可否税前扣除？对房地产开发企业有何特殊规定？
94、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？ 
95、因投资未到位而发生的利息支出可否扣除？
96、借给关联企业的款项发生坏账损失可否税前扣除？
97、修改其他债务条件的债务重组如何缴纳企业所得税？
98、资产收购怎样进行纳税筹划可以选择特殊性税务处理？                
99、股权收购怎样进行纳税筹划可以选择特殊性税务处理？
100、开发项目清盘时，如何进行企业所得税的清算？
第五讲：现场与学员互动交流，解答学员财税疑难问题。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。
【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例等资料。
【培训时间】2013年09月26日至28日（09月26日全天报到,27-28日两天课程）
【培训地点】厦门◇鑫安宾馆（厦门市思明区厦禾路867号）
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网的会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
           ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

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