房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护 内训

 一篇：房地产项目的开发报建的外部主要工作内容：

    一、项目报建流程及主要审批成果

    二、项目设计审批

  （一）、设计方案审查（并联审查）

   1、方案预审需提供的材料：

   2、协办部门材料及数量：

   ◆涉及消防事项的审查

   ◆涉及园林绿地指标事项的审查

   ◆ 涉及防空地下室设置事项的审查（涉及民用建筑配套建设防空地下室）

   ◆ 涉及市政公用设施安全事项的审查（涉及危及市政公用设施安全   

   的建设项目）

   ◆ 涉及国家安全事项的审查

   ◆ 涉及电力保护事项的审查

   ◆涉及河道管理事项的审查（限河道管理范围内的建设项目）

   ◆涉及机场空域安全管理事项的审查

   ◆涉及无线电管理事项的审查

   ◆环境影响评价文件审查

（二）、扩初设计审查（市住建局并联审查，各区、县住建局有差异）

1、初步设计预审需提交的申请材料

2、主办部门所需要的材料：

（1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）；

（2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘；

（3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告；

3、协办部门提供的材料：

◆消防所需申请材料：

◆园林部门所需申请材料：

◆气象部门所需申请材料：

◆人防部门所需申请材料：

◆市政部门要求的申请材料：

◆交通部门所需申请材料：

（三）、建设工程施工图审查备案

**部分（综合篇）

第二部分（消防专篇）

第三份（节能专篇）

三、项目工程**

（一)、建设用地规划许可证的办理

（二)、项目核准

（三)、建设工程规划许可证办理

（四)、建设工程施工许可证办理

（五)、建设工程预售许可证办理

（六)、建设工程备案证办理

●建设工程竣工验收备案

四、项目工程招标

（七)、建设工程招标报建

（八)、建设工程招投标情况备案

（九)、建设工程施工合同备案

五、项目专项审查

（十)、平基土石方专项工程

（十一)、高切坡治理专项工程

（十二)、建筑装饰专项工程

六、项目施工报监

（十三)、建设工程质量监督报监

（十四)、建设工程施工临时占道、开口办理

（十五)、移植行道树办理

（十六)、人防设施损坏报批

七、项目行政管理

（十七)、房地产开发项目资本金管理

（十八)、房地产开发项目手册管理

八、项目验收

（十九)、项目规划专项验收管理

（二十)、项目消防专项验收管理

（二十一)、项目环保专项验收管理

（二十二)、项目防雷专项验收管理

（二十三)、项目园林专项验收管理

（二十四)、项目节能专项验收管理

（二十五)、项目竣工验收管理

（二十六)、项目档案资料管理

九、总结要点及相关案例：

1 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段　　　　
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质　　　　　　
3、总平面审查阶段
4、管线综合审查、排水许可证
5、单体审查、建筑工程规划许可证
6、消防和人防专项审查
7、节能审查、施工图审查
8、渣土和建筑垃圾排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
9、质量监督、安全监督
10、施工招投标、监理报建
11、施工许可证
12、放线、验线　　
13、预售许可证
14、关于预售中的土地解押
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
16、潜规则概要

第二篇：房地产项目的开发前期的内部主要工作内容：

一、项目前期阶段

2 开发项目的前期工作流程、完成标志、控制要点及主要风险：

3 项目可行性研究报告（公司）

4 项目定位报告（公司）

（1）、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位

（2）、经济测算

（3）、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流

2、国有土地使用权证（国土局）

3、建设用地规划许可证（规划局）

（1）、建筑方案设计**（公司）

（2）、方案文本报规**（规划局）

（3)、项目投资概算（公司）

5 建设工程规划许可证（规划局）

（1）、施工图终蓝图完成（公司）并**图审

（2）、建筑工程规划许可证（规划局）

（3）、目标成本审核**（公司）

（4)、项目预算审核**（公司）

5、建筑工程施工许可证（建设局）

6、项目开工（公司）:项目开工主要流程

7、样板区开放（公司）:样板区开放主要流程

8、预售许可证（房管局）

案例：预售许可证办理所需资料

(1)、项目亮相（公司）

(2)、项目开盘（公司）

项目前期阶段小结：

核心工作：项目定位、方案设计、预售许可证获取

关键性节点：五证的获取、样板区开放

主要影响因素：

1、拆迁影响项目启动时间；

2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复；

3、报规报建工作推进缓慢；

4、设计单位履约能力。

二、项目实施阶段（项目全过程营销）

1、项目实施阶段——工程线管控流程及完成标志、主要过程控制节点

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得规划验收和综合验收合格证，工程验收整改完成

2、项目实施阶段——销售线核心工作：按期完成销售、回款目标，主要工作内容有：

（1）、分解月度指标；(2)、产品分析、聚焦销售重点，(3)、价格监控及调整，(4)、月度推广计划执行，(5)、客户到访及接待成交工作，(6)、月度指标考核

3、项目交付后主要工作

(1)、物业服务 (2)、项目后评估 (3）、产权办理 （4）、结算办理

第三篇：开发报建工作的流程、节点工作、操作指南及案例分析

一、如何理解和判断房地产项目的开发报建

1.当前国内典型企业对报建工作的认识和理解

2.报建工作在房地产项目全程开发中的地位和作用（项目的合法性）

3.优秀企业的开发报建体系的组成分析

（结合2-3个优秀企业的报建体系组织结构分析）

二、如何构建适合房地产企业的报建流程和体系

1.开发项目所在城市的报建基本框架和流程

（2-3个城市的报建流程图分析）

2.不同报建阶段的具体分析（结合6项案例）

（1）用地环节（含拆迁安置阶段、管网拆除、土地确认书、国土合同、土地契税、国土证等方面的报建程序或流程的具体研究）

（2）立项环节（投资备案、项目资本金、可行性研究，水土保持等）

（3）规划设计环节（规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图设计和审查等）

（4）工程建设环节（招投标、建筑节能、环境保护知识）

（5）销售环节（开盘前期的报建、媒体审查、大小权证的办理）

（6）竣工验收环节（规划验收、消防、人防、绿化、防雷等）

3.开发主线——五大证照报建剖析（结合实际案例）

（1）如何根据企业实际情况取得国土证

（2）用地规划许可证办理

（3）快速办理工程规划许可证

（4）施工许可证的办理

（5）预（销）售许可证办理

4.技术独立系统的报建技巧和策略

（1）临水、正式用水的报建策略

（2）临电、正式用电的报建技巧

（3）如何推进大市政道路建设的报建

（4）通信、网络、燃气、供暖等专业部门的报建策略

5.企业如何构建恰当的报建模式和流程

（1）按项目开发流程，由不同部门分阶段报建模式

（2）统一由一个部门对外报建模式

（3）报建团队和专业组相结合的报建模式

（4）不同报建工作界面的搭接和分隔

（5）高效的报建会议如何组织和管理

三.报建工作典型难点及技术处理（结合实际案例分析）

（1）对项目报建难点和阶段的客观认识和分析

（2）项目抢跑开工建设的处理

（3）国土问题（红线交叉、土地抵押等）的解决

（4）施工图和方案差异大的处理

（5）竣工验收超指标的状况处理

（6）......

四.不同类型开发企业实际关注的报建节点

（1）民营企业关注哪些开发报建节点

（2）国资企业关注哪些开发报建节点

（3）结合内外部情况，掌控报建工作的时效性和有效性

五.房地产企业开发报建团队的建设

1.如何遴选和培养报建人员

2.报建人员的知识结构体系

3.基本礼仪

4.岗位再培训的重要性

5.报建人员的心里调节

6.报建奖罚制度的执行和完善

六.房地产企业开发报建团队的建设

1.开发报建工作的重要性

2.开发报建工作的核心价值

3.开发报建人员应具备的素质

4.开发报建工作的团队协作流程简述

5.如何提高报建效率

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