商业综合体规划设计核心价值挖掘与盈利模式指引下的设计趋势解析

**部分 商业地产概述

引言

目前商业地产现状与政策背景介绍：

商业地产的危局与机会

商业地产的基本知识：

1.1商业地产的历史

1.1.1西方商业史

1.1.2 我国历史上关于市场的概念

1.1.3 我国商业的发展

1.2商业地产的概念

  1.2.1概念 ：商业与地产

  1.2.2商业地产与住宅地产的三大不同点：

1）价值层面的差异

2）开发程序不同

3）后期管理不同

  1.2.3商业地产的价值、本质及特质 

1.3商业地产发展与机遇

  1.3.1不同战略下的商业地产产品规划

    1）标杆背后——以华润为例

    2）独尽天时——以宝龙、万达为例

    3）魔方玩家——以凯德为例

    4）剑走偏锋——以绿地为例

    5）一招鲜——以水游城、中南城、吾悦广场为例

    6）品牌商的饕餮——以月星、宜家、欧尚、苏宁、乐购为例

    7）野百合的春天——以县域综合体为例

  1.3.2几种有开发潜质的商业地产 

    1）中等规模的购物中心 

    2）社区商业 

    3）旅游地产  

    4）具有休闲功能的商业地产 

1.4商业地产的分类 

1）按规模和功能分

2）其他分类方式

    3）按经营模式分类：只售不租 

                       只租不售

                       租售结合

自行经营

    4）典型的商业地产模式

第二部分  商业规划指导项目开发

2.1  商业地产盈利模式 

  2.1.1与盈利模式息息相关的一对概念： 持有和销售 

  2.1.2国内知名地产产品与盈利模式分析：华润、宝龙、恒隆、凯德

  2.1.3盈利模式类型汇总

    1）外资房地产 

    2）中资房地产 

    3）中资主力店 

4）信托基金类

2.1.4商业地产盈利模式成功案例分析

2.1.5盈利模式类型对比

2.2商业地产与商业规划

  2.2.1为什么要提商业规划

    1）上海典型案例介绍

2）开发商和建筑师双方的困惑

3）常见的设计误区

  2.2.2商业规划的概念和重要性 

    1）商业规划的概念

    2）商业规划的过程

    3）商业规划的三个层次

  2.2.3商业规划的基本内容 

    2.2.3.1动线规划—说不同规模

1）外部交通 

举例：商业综合体和轨交的结合

2）内部动线：

   阴线、阳线

   动线设计原则

   不同类型动线案例

   举例：内部交通动线设计

    3）商业项目规划核心关注点

    2.2.3.2业态搭配与空间规划—和mall不同

    1）业态的选择与业态的比例

    2）业态布局的三大原则与三大规律

    3）主力店与次主力店的确定………

第三部分 商业地产设计趋势

3.1商业地产规划发展趋势

  3.1.1 MALL的定位的变化

    1）社区Mall定位变化-居民区.大学城…….

    2）生活Mall

  3.1.2 MALL的大小的发展

   1,2,3,6万方的Mall的规划布局与建筑要求的不同

  3.1.3 MALL的功能的发展 –苏州大宁生活广场

    以万达的四代产品为例，MALL由单一购物性质发展成为娱乐、文化、餐饮等体验性综合性购物场所。

  3.1.4 MALL的创新-……

1）同质化的破局之道

2）实体商业与电商的对抗

3）体验式消费时代来临

——体验式消费的构成

——体验式消费的营造

案例介绍：法石街区

        Zaha Hadid的商业空间体验

4）百花齐放的体验式商业地产

    1 关于城市肌理-立面造型  居民区.大学城…….

体验：

    上海新天地、上海老码头、新加坡克拉克码头等

    2 关于建筑形态空间的体验：

    上海国际客运中心、吉隆坡升喜购物中心、土耳其Kanyon等

    3 关于环境主题的体验：

    自然、文化、艺术、主题等

3.2设计公司的选择趋势

    外资大型设计机构

    中资大型设计机构

    中资小型明星事务所

3.3商业地产设计的技术要点

  3.3.1交通设计 

     1）入口及大堂的动线

2）中庭的动线规划

3）步行街的动线规划

4）楼层间水平动线规划

5）楼层间垂直动线规划

6）地下停车场

  3.3.2功能分区 

    1）业态垂直分布方式

    2）业态水平分布方式

    3）后勤区 

  3.3.3空间设计 

商场的主要建筑设计参数

设计评审要点

空间节点设计：

1）中庭设计

2）入口广场

3）商业广场

4）下沉广场

5）平台及天桥连廊

6）屋顶空间

  3.3.4环境设计 

    1）室外环境设计

    2）照明设计

    3）标识设计

    4）细节小品设计

  3.3.5造型设计

    3.3.5.1商业建筑外部空间分析 

    3.3.5.2商业建筑外立面再认识 

    3.3.5.3商业建筑外立面设计特点 

    1）商业性

    2）城市设计协调性

    3）人文性

    3.3.5.4商业建筑外立面设计的原则 

    1）整体性原则

    2）人性化原则

    3）经济性原则

    3.3.5.4重点案例分析 

    3.3.5.5商业建筑外立面设计流行趋势 

    3.3.5.6商业项目技术要求总结

第四部分  商业项目 案例介绍（选讲）

4.1新加坡克拉克码头

4.2新鸿基项目

  上海国金中心

4.3凯德项目

  北京来福士广场

  上海中山公园龙之梦

4.4崇邦项目

  上海大宁国际商业广场

  上海金桥国际商业广场

  上海嘉亭荟城市生活广场

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