万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战 内 训
万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战 内 训详细内容
万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战 内 训
**部分:万科地产产品设计创新及户型优化设计
一、房地产项目成功经验与一体化设计(开篇)
(一)房地产成功公式
1、卖点
2、卖相
3、卖法
案例:深港房地产商会会所
(二)一体化设计
案例:星河丹堤VS圣莫里斯
二、房地产项目立面设计(立面篇)
(一)设计从穿衣打扮开始
(二)论立面设计十大关系
1、前后关系
2、上下关系
3、左右关系
4、内外关系
5、构图(虚实、肌理、尺度、比例等)
6、色彩(主色、副色、点缀色)
7、风格
8、材料
9、细节
10、不影响功能
案例:乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山、中海安德鲁斯庄园、半山海景别墅、昆明.果岭金谷
(三)立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手册
3、立面设计的细节
案例:万科.白马花园、城开.汤山公馆
(四)立面设计实战
案例:光大.数字家庭、珠海.三叠泉五星级酒店、振业.第五公社
三、房地产项目户型设计创新(户型篇)
(一)户型库
(二)户型基本价值分析
1、人的尺度
案例:万科红、柏林印象
2、人的习惯
案例:香江湾等、顾客敏感点
3、人的关系
案例解析:
大开眼界(略十八个案例)
指手画脚(略十八个案例)
**众长(略八个案例)
独辟蹊径(略七个案例)
异想天开(略三个案例)
(三)户型设计创新
1、厨房
2、卧室与卫生间的关系
3、平面组合创新
4、剖面组合创新
5、卫生间
6、玄关及收纳空间
7、主题
8、日本户型研究及启示
案例:风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城、万科青山湖8号、汤臣一品
(四)规范的创新
1、客户附加值的逻辑
2、八种偷面积秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“阳台、露台”
秘籍之“百变凸窗”
秘籍之“利用层高”
秘籍之“延展空间”
秘籍之“共享梯厅”
秘籍之“隐藏式衣橱”
秘籍之“室外空间室内用
(五)户型平面优化思路
案例:天津.伟星城项目、东方纽蓝地、天津.空港项目
(六)小户型设计
1、小户型演变的五个阶段
2、蚂蚁供房
3、万科丁克概念住宅
4、万科极小户型
5、标普公寓户型研究
6、万科一新公寓研究
7、小户型案例赏析
(七)产品策略之标准与创新
1、情景洋房合院-标准情景洋房的升级版:广州南湖
2、TH的合院-突破了TH的传统联排形态:第五园
3、坡地叠TH、坡地洋房-适用于陡坡地形:东海岸、万科城
4、平地洋房-一种新形态的洋房:万科城
5、新洋房-改变了洋房的传统宽面宽的形态:第五园
6、新多层-具有情景洋房的空间形态的多层:万科城
7、小高层-一种新形态的小高层:万科城
(八)平面设计优化实战案例
案例:武汉.万科城市花园别墅、东莞.万科松山湖、万科.松山湖TH单位、中惠.沁林山庄别墅、招北项目、珠海西海岸、光耀.候鸟基地
第二部分:房地产设计阶段成本优化与控制
一、户型优化与精细化设计
二、成本的限额设计计过程中成本优化的主要手段和方法
1、在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点”与案例分析
2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
(1)含钢量及土建造价
(2)景观造价
(3)示范区造价
(4)设计变更签证率
三、项目设计管理阶段的成本优化
1、规划方案阶段的成本优化
(1)车库规划方案对成本的影响
(2)不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
2、建筑方案阶段的成本优化
3、户型设计的成本风险
(1)立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
(2)主要风格与形式选择造成的成本风险
(3)方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
(4)方案阶段的结构定性优化设计
案例:万科紫台窗墙比优化设计
四、建筑扩初阶段的成本优化
1、优化层高对成本控制的意义
降低层高的意义 影响净高的主要因素 优化措施
2、结构专项问题研究应前置
(1)抗浮设计水位的确定
(2)地基方案的比较,地基坑支护方案的比较
(3)基础形式的选择与产品附加值
(4)主体结构选型的比较与优化
(5)转换层设置与成本优化
(6)值得优化的部位在基础
五、 材料部品选用的成本优化
1、倡导在设计管理阶段,部品工作并行并前置
2、倡导在施工图结束前,完成主要部品定样、定板
3、标准化、工厂化、规模化的材料与部品
六、景观方案的成本优化
七、施工图阶段的成本优化
1、如何控制设计变更签证率
2、细部做法的控制与审查
八、设计中的成本管控通病与案例分析
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