房地产企业“营改增”应对及税务风险控制解析

房地产企业“营改增”应对及税务风险控制解析


【课程背景】
李克强总理在《政府工作报告》中宣布“从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”
经过四年的努力，我国已经在交通运输业、邮政业、电信业和七个现代服务业实现了营业税改征增值税改革，累计减税超过6000亿元。这是继2009年全国实施增值税转型之后，我国货物和劳务税收制度的又一次重大改革，也是一项重要的结构性减税措施。四大行业全面实施营改增，今年计划再减税5000多亿元。
四大行业营改增的号角已经吹响，化解房地产库存的步伐已经起动，建筑业、房地产业应借改革的春风，加强财税法规的学习，迎接房地产行业的开发经营季。
财政部 国家税务总局印发的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》总结了前阶段营改增的经验，理顺升华了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关规定，也为其他行业的营改增奠定了基础。为宣传普及营业税改征增值税的税法知识，协助房地产企业尽快掌握营改增的操作方法，提前做好业务上的准备工作，并搞好今年企业所得税汇算清缴后的风险管控，我们特意编制写了这套教材。

【适合对象】
房地产公司总经理、主管财税领导、财务总监、财务经理、财会纳税经办人员



【课程收益】
通过学习使学员了解房地产企业营改增的基本政策，如何选择纳税人身份，营改增的计税方法，税率和征收率，销项税额与进项税额的计算和法定凭证，税收优惠政策,增值税会计核算等业务知识，为即将到来的营改增提前做好准备。
认清所得税税务检查所面临的形势，提前做好纳税自查政策及方法上的准备。



【培训内容】
第一部分：房企迎接“营改增”的策略
一、增值税纳税人和扣缴义务人　
1、营业税改征增值税试点纳税人范围包括哪些？
2、增值税纳税人怎样分类？划分标准是什么？
3、如何确定境内与境外的应税劳务？
4、单位采用承包、承租、挂靠经营方式经营的怎样确定纳税人？
5、怎样办理一般纳税人的登记手续？
6、怎样确定增值税的扣缴义务人？

二、征税范围　
1、房地产业营改增的征税范围是什么？
2、房地产业的视同销售如何判断？视同销售的税务处理方法。
3、房地产企业如何确认销售收入？怎样计算销项税额？ 
4、委托境外单位或个人搞规划设计如何扣缴增值税？ 

三、税率和征收率　
1、增值税的税率：
（1）租赁业，税率为17%；
（2）交通运输业、建筑业、销售不动产和转让土地使用权，税率为11%；
（3）现代服务业，税率为6%；
（4）零税率。
2、增值税的征收率为3%。
3、哪些应税劳务适用增值税零税率？怎样办理退税、免税？
4、哪些应税劳务、服务免征增值税？　

四、应纳税额的计算
1、增值税计税方法分几种？基本公式？
2、一般纳税人的哪些业务可以采取简易办法计税？如何计算？
3、房地产企业怎样计算销项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？
4、什么是进项税额？房地产企业在采购和接受劳务过程中如何核算和累积进项税额？
5、增值税发票分几种？采购或接受劳务不要发票有何危害？
6、营改增之后，增值税专用发票的管理、使用、抵扣以及增值税发票风险的管控方法。
7、增值税扣税凭证的认证和申报抵扣期限有何规定？
8、哪些进项税额可以抵扣，那些进项税额不得抵扣？
9、如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？
10、已抵扣进项税额的购进货物、应税劳务发生不得抵扣进项税额事项的，如何扣减进项税额？
11、销售方因服务中止或折让怎样扣减销项税额？
12、购买方因服务中止或折让怎样扣减进项税额？
13、符合一般纳税人标准不申请办理一般纳税人有何惩罚性规定？ 
14、增值税价外费用包含的范围？哪些价外费用可以不计税？
15、销售营改增前老项目房产如何征收增值税？怎样使所有企业新增不动产所含增值税得到抵扣？
16、营改增之后取得的新项目如何缴纳增值税？
17、房地产企业销售使用过的房屋等固定资产如何缴纳增值税？
18、试点前取得土地使用权，试点期间转让的，如何征收增值税？税率是多少？如何使受让方扣除进项税额？
19、通过招拍挂取得的土地使用权如何抵扣增值税进项税额？
20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值税？
21、营改增试点时正在施工的在建项目如何抵扣增值税？
22、营改增时已经竣工验收尚未进行工程决算或正在进行工程决算的项目，试点期间如何纳税？
23、纳税人兼营不同税率的应税项目怎样核算？
24、纳税人兼营免税、减税项目的应怎样核算？
25、何谓商业折扣？纳税人发生商业折扣的应怎样开具发票？
26、纳税人发生销售退回、销售折让、开票有误等情况如何进行税务处理？ 
27、商业地产经营租赁如何试行营改增？未到期的租赁合同如何处理?　
28、原增值税一般纳税人兼有应税劳务的，截止到试点实施之日前的增值税期末留抵税额如何处理？
29、扣税凭证丢失如何处理？
30、房地产企业购买自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额可否抵扣？

五、纳税、扣缴义务发生时间和纳税地点
1、怎样确定增值税纳税义务发生时间？
2、怎样确定增值税的纳税地点？
3、纳税人发生增值税应税行为，纳税期限、税款缴库期是如何规定的？
4、扣缴境外单位和个人的增值税在哪里缴税？何时缴税？

六、税收减免
1、营业税改征增值税的免税项目包括哪些？
2、增值税的应税项目哪些实行即征即退？
3、增值税的起征点有何变化？小微企业的增值税有何特殊优惠政策？
4、纳税人购置增值税税控系统专用设备和技术维护费用如何抵减增值税税额？

七、征收管理
1、营业税改征增值税之后对于跨期业务应当如何处理？
2、适用零税率的应税服务怎样办理退（免）税？
3、哪些应税劳务不得开具增值税专用发票？
4、接受小规模纳税人劳务如何索取增值税专用发票？

八、增值税的会计核算　
1、增值税会计科目的设置。　
2、一般纳税人增值税的会计处理。 
3、小规模纳税人增值税的会计处理。 
4、增值税视同销售业务的会计处理。 
5、增值税返还的会计处理。

第二部分：新常态下的房地产税务风险控制
九、营业税税务风险控制要点
1、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？
2、装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？
3、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售如何纳税？
4、房地产企业以“拆一还一”方式安置被动迁户，如何征收营业税？
5、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？　

十、严格清算下的土地增值税风险控制要点
1、如何确认 “销售收入总额”？
2、如何计算“扣除项目金额”？
3、扣除项目金额有哪些具体要求？
4、出售普通准住宅有何税务优惠政策？
5、国家征用、收回房地产有何税收优惠政策？
6、个人转让房地产有何税收优惠? 
7、合作建房的递延纳税规定。 
8、如何确定土地增值税清算项目？具备何种条件对土地增值税进行清算？
9、为降低税负，房地产企业是卖毛坯房还是卖装修房？
10、房地产公司欲“去产能”，卖项目还是卖股权？ 
11、转让土地使用权有何纳税技巧?
12、土地出让金返还的税务处理技巧。　
13、巧用利息扣除法降低土地增值税的方法。　
14、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？ 
15、降低土地增值税的小区绿化操作技巧？ 

十一、企业所得税税务风险控制要点
1、怎样划分开发产品的成本核算对象？
2、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？
3、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值时可否扣除？
4、如何按房产类别分配计算开发产品成本？
5、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
6、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库？如何妥善处理？
7、开发产品完工后发生的成本费用应当怎样处理？
8、何谓开发产品已经完工？“预收账款”何时转作“主营业务收入”？
9、房地产公司吸收其他单位或个人资金合作开发的操作方法。
10、房地产企业以房换地方式取得的土地使用权，怎样确定土地使用权的成本？
11、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本？
12、投资企业撤回或减少投资分得的资产怎样进行税务处理？
13、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？
14、怎样利用售后回购业务为企业筹集资金？
15、房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？
16、何谓“混合投资”？如何利用混合投资业务扩大融资渠道？
17、税法对防止资本弱化有何规定？如何把握关联企业借款？
18、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？
19、“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税？
20、企业债务重组怎样操作可以递延纳税？

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