立足契约与财产、维护民权与法治 ——《民法典》合同法编与物权编重点解读与案例实务

课程背景：

2021年，我国正式进入了“民法典时代”，其中合同编与物权编受到了广泛关注且是重中之重。合同编对保护合同当事人的合法权益、规范市场交易行为、建立市场经济体制具有十分重要的意义，物权编从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，俱能找到相应规定。均在原来合同法与物权法上进行了延续和升级，针对经济社会生活以及司法实践中出现的新情况新问题多方面作出完善。

合同编是维持市场交易的最基本制度，被誉为市场经济的宪章；物权编则是产权保护的核心制度。两个部分内容丰富、法条繁杂。如何理解其基本原则？合同订立的形式、基本程序、应注意的重点问题有哪些？物权编新增条款有什么样的亮点，如何全面把握归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权体系？......本课程回答上述问题。

课程收益：

• 掌握合同编与物权编的基本原则、主要分类和概念；
• 熟悉订立合同的四个要点；掌握合同的格式条款、无效情形及违约责任；
• 了解物权编新增亮点内容；
• 对课程案例能运用合同法及物权法知识加以理解，增强法律思维

课程时间：2天，6小时/天

授课对象：需要合同签订、涉及物权法运用的各类人员、各单位法务人员

授课方式：实战讲授+案例分析+小组研讨

课程大纲

第一部分 ——无契约不和谐

引言：由“尾生抱柱”说契约精神

第一讲：《合同法》概述

一、基本概念

1．什么是合同？

民法典第四百六十四条  合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。。

2、法律特点

（1）合同的主体具有平等的法律地位

（2）合同的内容和目的是设立、变更、终止民事权利义务

（3）合同是一种协议

案例解析：甲盛情邀请乙共进晚餐，乙愉快地答应，二人之间是否成立合同？

如果乙没有依约赴宴，甲是否可以要求乙承担违约责任？

3、《合同法》的适用

现场讨论：婚姻、收养、监护等身份关系方面的协议

合同法是调整平等主体之间设立、变更、终止财产权利义务的合同关系的法律规范，以财产为调整对象。

1. 合同的分类

民法典第二分编 典型合同：15种有名合同增加为20种典型合同

案例解读：1：甲要外出，将一台电脑交给乙无偿保管，乙将其锁进保险柜，当天晚上，小偷进入盗窃，撬开保险柜，偷走电脑，问，乙是否应当对电脑被盗负责？

    2：甲将自乙处借用的自行车，私自出售给不知情的丙，问，乙可否向丙追回？

三、《合同法》的基本原则

（一）平等原则

：（二）合同自由原则

（三）公平原则

（四）诚实信用原则

（五）合法原则

案例解读：甲被乙打成重伤，支付医药费5万元。甲与乙达成如下协议：“乙向甲赔偿医药费5万元，甲不得告发乙”。甲获得5万元赔偿后，向公安机关报案，后乙被判刑。下列哪一选项是正确的？

第二讲：合同的订立

一、要约与承诺

1. 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
2. 2.要约的构成
3. 约的内容具体确定
4. 要约应包含在被接受时就受其约束的意旨
5. 要约需向受要约人发出
6. 要约的生效、撤回与撤销

案例解读：甲向乙发出要约，规定承诺期限为10天，3天后，甲反悔，欲撤销要约，此时，乙尚未作出承诺。问，甲可否撤销要约？

3、要约不得撤回的情形

1. 如何区分要约邀请和要约？
2. 承诺

（1）承诺的要件

（2）承诺的生效与撤回

二、合同的条款

（一）格式：民法典第四百九十六条  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。。

1、当事人的名称或姓名和住所

2、标的

3、数量

4、质量

5、价款或报酬

6、履行期限、地点和方式

7、违约责任

8、解决争议的方法

（二）关于霸王条款

现场讨论：你所遇到的霸王条款？

（三）格式条例无效的情形

三、合同形式

（一）口头形式

（二）书面形式

（三）其他形式

最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第5条：当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。

案例解析：甲向乙要约，出售史尚宽的《民法总论》1册，价格50元，乙随即交给甲50元。

四、缔约过失责任

（一）概念

（二）构成要件

现场讨论：甲了解到乙有转让餐馆的意图，甲无购买想法，但他为了阻止乙将餐馆卖给竞争对手丙，却与乙进行了长时间的谈判，当丙买了另一家餐馆时，甲中断了谈判，乙后来以比丙出价更低的价格将餐馆转让，乙要求甲赔偿这两种价格的差价。甲应否向乙偿付两种价格的差价？

（三）缔约过失责任的主要类型

第三讲：合同的效力

一．合同的生效

（一）定义业已成立的合同具有法律拘束力

（二）条件

1、行为人具有相应的民事行为能力

2、意思表示真实

3、不违反法律或者社会公共利益

案例解读：签名了应该付款吗？

二、附条件、附期限的合同

（一）附条件的合同

1、一定的条件

2、将来的事实、不确定的事实、当事人约定的事实、合法的事实。

（二）附期限的合同

1、当事人约定以某一期限作为合同效力发生或终止的根据

2、期限与条件的区别

三、无效合同

（一）概念

（二）导致无效合同的事由

庭审现场：画家与农民的房产之争

四、可追认的合同

1、限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力、精神状态不相适应的合同；

2、无权代理订立的合同；

3、无处分权人订立的合同。

案例解读：叔侄甲乙奖励好好学习的故事

         乙商场委托采购员甲采购面包的故事

五、因表见代理签订的合同

（一）什么是表见代理

（二）要件

1、代理人虽无代理权，具有代理权的外观；

2、相对人为善意相对人。

六、可撤销合同

（一）定义

（二）特征

案例解读：赵某花瓶案

七、无效合同、被撤销合同的法律后果

（一）返还财产：以物在法律上和事实上能够返还为条件

（二）折价补偿

（三）赔偿损失

第四讲：合同的履行

（一）概念

合同的履行是指债务人全面、适当地完成其合同义务，使债权人的合同债权得到完全实现。

（二）原则

1、全面适当履行原则

2、协作履行原则

3、合同内容约定不明时的履行规则

4、执行政府定价或者政府指导价合同的履行规则

5、合同履行涉及第三人时的规则

（三）履行抗辩权

1、同时履行抗辩权

2、先履行抗辩权

3、不安抗辩权

现场讨论：甲在乙经营的酒店进餐时饮酒过度，离去时拒付餐费，乙不知甲的身份和去向，甲酒醒后回酒店欲取回遗忘的外衣，乙以甲未付餐费为由拒绝交还。

问：乙的行为是否属行使同时履行抗辩权？

第五讲：合同的保全、变更与转让

1. 合同保全

1、代位权行使

2、相对人对债务人的抗辩

3、撤销权的行使

（二）合同变更与转让

1、民法典第五百四十三条解读：  当事人协商一致，可以变更合同。

2、不得转让的情形

3、可以主张抵消的情形

第六讲：违约责任

1. 概述

（一）合同当事人不履行合同或者履行合同不符合约定义务而应承担的民事责任

（二）特征

（三）免责无效条例的情形

（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

现场讨论：

1、甲与乙订立买卖合同，约定由甲向乙供货100吨，甲在向乙提供货物的运输途中，其中30吨货物因暴雨淋湿，而无法再用，问，甲是否有权主张不可抗力免责？

2、若上例中，甲在运输途中遇上泥石流，致使100吨货物灭失，问，甲是否可主张免责？

1. 违约行为

（一）预期违约

（二）届期违约

（三）承担违约责任的方式

案例解读：甲将摄录自己婚礼庆典活动的仅有的一盘录像带交给个体户乙制作成VCD保存，乙店铺因丙抽烟失火烧毁导致录像带灭失，问，甲可对乙提起违约之诉时，可否一并请求精神损害赔偿？

第二部分：维护民权、物尽其用

引言：由一则新闻“300万房产送给楼下水果店老板，88岁老人为何这样做？”说起

第一讲：《物权编》概述

1. 立法说明
2. 物权法律制定的历史沿革
3. 民法典物权编的法典框架
4. 立法意义

二、基本概念

1．什么是物？

《民法典》第115条"物包括不动产和动产。“

——理解什么是物权法的立法依据。

2、归属与利用

1. 归属：某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权
2. （2）利用：指利用他人的财产。利用自己的财产，是所有权应有之义，无须特别规定。这里所说的"利用"，特指利用他人财产的权利，包括用益物权和担保物权。
3. （3）用益物权和担保物权
4. 物权的结构与特征
5. （1）主体
6. 客体
7. 特征：有机性、可支配性、非人格性
8. 物权的种类：所有权、用益物权和担保物权

现场讨论：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

性质：空间权？分层地上权？

三、基本原则

1、平等保护原则

案例解读：地方政府水库建设，对补偿国企和私企标准不一，可以吗？

1. 物权法定原则

案例解读：他购买的房改房转让合同有效吗？

1. 一物一权原则
2. 物权公示公信原则

案例解读：银行取得的标的物是几辆汽车？

第二讲：物权编主要内容与案例解析

一、物权变动

（一）定义

1、概念

2、实质

（二）不动产登记

1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生效力

2、不动产登记制度

案例解读：张三李四借款纠纷的原因？

3、物权效力和合同效力的区分

1. 更正登记和异议登记
2. 预告登记
3. 动产交付

案例解读：陆某与张某动产交付纠纷

1. 特殊动产的登记对抗

（三）物权的保护

1、物权请求权

2、民法典114条解读

案例思考：甲乙粉刷广告纠纷，你觉得应当支持甲的请求吗？

1. 所有权

（一）概念与特征

1、民法典240条解读

2、所有权的五大特征

（二）所有权行使的具体规则

1、所有权和他物权的关系

2、国家所有权、集体所有权与私人所有权

案例解读：国土资源局的一个土地使用权招标

1. 业主的建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权

1、专有与共有

2、管理权

案例解读：王某应当拆除防盗网吗？

（二）相邻关系

1、民法典288条解读

2、相邻关系的种类

四、特别规定

（一）善意取得

1、概念

2构成要件

1. 拾得遗失物
2. 发现埋藏、物隐藏物

案例解读：甲捡到的这个钱包该赔偿失主损失吗？

1. 用益物权
2. 民法典323条解读
3. 用益物权的五大特征
4. 我国用益物权体系
5. 土地承包经营权
6. 概念
7. 特征：主体与客体；目的与合同基础
8. 效力与变动
9. 承包方与发包方权利义务

案例解读：刘某的土地承包经营权转包合同有效吗？

1. 建设用地使用权
2. 民法典344、345条解读
3. 五大特征
4. 使用权人的权利与义务

4、建设用地使用权的变动

案例思考：高新区建设项目拆迁某小区的房屋，剩余的土地出让金应该退还吗？

1. 宅基地使用权
2. 概念
3. 特征
4. 取得与效力
5. 居住权
6. 民法典366条解读
7. 居住权的功能扩张

案例解读：这套房屋纠纷应当如何救济权利？

1. 地役权
2. 民法典372条解读
3. 特征
4. 取得与效力

案例解读：李四要求张三赔偿院内损失的要求是否应当支持？

五、担保物权

（一）概念与特征

1、民法典386条解读

2、五大特征

（二）实践运用

1、担保物权的担保范围

2、反担保

3、物的担保和人的担保

案例思考：本案中张三对借款本金在多大数额内承担保证责任？

六、抵押权

1. 概念与特征
2. 定义
3. 五大特征
4. 分类
5. 实践运用
6. 允许抵押的财产
7. 抵押权的取得
8. 登记与效力
9. 浮动抵押权
10. 最高额抵押权

案例解读：面包加工厂可以优先受偿的债权数额是多少？

1. 质权
2. 动产质权
3. 留置权
4. 权利质权
5. 出质人的处分限制

案例解读：这个电子厂的想法符合法律规定吗？

第三讲：物权编新增亮点解读

一、新设添附制度

1、《民法典》规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。

2、第三百二十二条解读

二、三权分置——土地经营权来了

1、以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定。

2、第三百九十九条、第三百六十一条、第三百六十三条解读

三、完善建筑物区分所有权制度

1、适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

2、第278条、第281条解读

四、细化住宅建设用地使用权的自动续期规则

1、规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，有利于保护房屋产权人的合法权益

2、第三百五十九条解读

五、居住权入法实现物尽其用

1、多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

2、第十四章的解读

六、走向动产质押和权利质押登记制度的统一

1、删除了《物权法》中动产质押和权利质押具体登记机构的内容，为今后建立统一的动产质押和权利质押登记制度留下空间。

2、第四百零二条、第四百二十七条解读

七、扩大担保合同的范围

1、为优化营商环境提供法治保障，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

2、第三百八十八条解读

分组练习：案例解析

一、练习

1、部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民法院应否受理

2、不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明

3、限制业主专用部位所有权的业主公约或者章程的效力问题

4、质权人将质押财产交回出质人后不再享有质权

5、借用账户与账内资金归属的认定

二、解读

总结

一．课程您收获的2-3个关键词？

二．下一步如何有效运用合同和物权的相关法律知识？

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