《业委会筹建、关系维护提升实务与物业费调涨实操训练营》

《业委会筹建、关系维护提升实务与物业费调涨实操训练营》
一、课程背景
随着物业服务企业资质取消、《民法典》出台与实施，市场竞争空前激烈，业主维权意识日益高涨。“谁开发，谁管理”的长期行业惯例被打破，完善业主大会制度，明晰权利边界，业主主体归位，这既是物业管理实践和良性发展的现实要求，也成为全国各地近几年的大量实践。
在此背景下，许多小区纷纷成立业主委员会，业主委员会本是业主的代言人，亦是业主权益的保护者，但同时存在大量业主委员会“不作为”、“乱作为”，甚至企图利用担任业委会委员的身份谋取私利，进而损害业主权益，导致部分小区业主与业委会之间的矛盾激化，各地业主大会解聘物业服务企业案例层出不穷，物业服务合同纠纷越来越多，职业物闹横行，“炒物业”成风，“撬盘”、“保盘”行动此起彼伏。
“物业管理费”与每个业主的切身利益密切相关，是物业管理行业最为集中的矛盾聚集点，是监测物业服务状况的“晴雨表”和“风向标”。随着《民法典》出台与实施，市场竞争日益激烈，物业行业集中化步伐加快。在整个物业管理行业“成本上升--物管费不变--盈利下降--矛盾激化”的死结不松反紧的情况下，伴随着管理成本的持续上升，各物业企业尽管严格控制成本，依旧面临着项目节流已到极致；利润增长点难以突破；基层员工收入低、人员流失频繁；客户日益增长的服务需求与服务质量不断下降的矛盾越来越突出的各种窘境。
老旧小区物业管理费十几年如一日，物业企业希望适当调涨标准，又迫于业主压力和舆论导向等原因迟迟不敢付诸行动。如何规范、科学、依法催缴和提升物业管理费，引起众多企业的重视和困惑。
本课程通过两天的学习，让项目管理者系统地掌握业主大会成立、业主委员会筹建及后关系维护的实战模型，让项目管理者系统地掌握物业管理费的催缴和提升关键点，通过实际案例讲解，规范、科学开展催缴、调涨过程中的服务品质提升，最终达到业主满意度的提高，形成项目经营的良性循环，既有理论分析，又有大量行业经典案例分享，为学员带来生动、深刻的学习体验，促进项目经营实战管理能力全面提升。
二、课程收益
1、了解物业管理有关业主大会、业主委员会的相关法律、法规与规范性文件
2、全面掌握成立业主大会与选举首届业主委员会的全流程，项目经理在筹建过程中的参与策略和技巧
3、掌握业主大会召开与表决规则，掌握业主委员会换届操作流程
4、如何联合各方力量维护自身合法权益，如何防止第三方恶意抢盘
5、解析业主委员会日常运作实践中的难点与对策，与业委会的关系维护之道，有效维护社区稳定
5、分析调涨物业管理费面临的难点，明确调涨物业管理费的全流程操作实务
三、课程大纲
第一章业主大会与业主委员会概述
一、业主的含义与权利义务
二、业主大会的含义与职责
1、业主大会的法律地位
2、业主大会的职责
三、业主委员会的含义与职责
第二章成立业主大会和首届业主委员会程序解读
一、业主大会的法定成立条件
二、业主大会成立条件的书面告知与核实
三、成立业主大会会议筹备组
1、筹备组的人员构成与名额分配，如何科学的产生筹备组业主代表？
2、筹备组工作所需经费的来源
四、业主大会会议的筹备
1、业主大会会议筹备工作的内容和程序
2、筹备组工作内容、表决机制及异议处置原则
3、筹备组如何召开会议
4、如何确认业主身份、统计投票权数、业主人数
5、如何科学制定业主委员会委员候选人的产生办法
6、业主委员会候选人推荐过程中的工作要点
7、表决票、选票的格式及设计技巧
五、召开业主大会
1、发放、回收选票和表决票工作要点
2、唱票、验票、计票过程中的工作技巧和注意事项
3、特殊情况下如何行使投票权？
六、组织召开首次业主委员会会议、备案和刻章
1、业主委员会主任、副主任如何推选
2、备案时应提交哪些资料？
第三章业主大会、业主委员会日常运作工作指引
一、业主委员会换届选举工作指引
1、业主委员会到期前如何规范、顺利地组织换届选举
2、印章、档案资料、财物如何移交？
二、业主大会会议召开工作指引
1、业主大会会议的表决事项
2、业主大会会议的类型
3、业主大会会议的召集程序和召集人
4、业主大会召开的有效条件
5、业主大会做出决定的表决规则
6、某小区召开业主大会“与物业服务企业续签物业服务合同”实例解析
三、业主委员会会议与档案建立工作指引
1、业主委员会会议如何召开
2、表决规则是什么
3、业主委员会如何建立工作档案
4、业主委员会会议及重要事项如何公示、告知
5、业主委员会委员的中止和增补
6、业主委员会活动的限制性规定
第四章业主委员会建设的日常实践要点
一、现阶段业主与物业服务企业的矛盾与纠纷
二、物业企业处理与业主委员会关系的四项基本原则
三、项目经理是维护与业主委员会关系的重要保障
四、业主委员会建设的日常实践要点
五、典型项目财务管理的实践
第五章业主委员会日常运作实践中的难点与对策
一、业主大会、业主委员会活动经费的来源？业主委员会委员津贴标准和执行秘书薪酬如何确定？
二、专项维修资金的使用程序研讨；如何规范、高效的使用专项维修资金
三、公共收益的归属与使用合规管控研讨：公共收益范围公共收益、合理成本构成与分润、公共收益账户管理与使用合规管控
四、执行秘书职责、人选、薪酬应当如何规定
五、年度预算计划研讨
六、物业服务费收支帐目公示及审计应对策略
七、业主知情权范围及应对策略研讨
八、物业服务费催收与调涨的全流程与技巧
九、恶意“炒物业”前提下的保盘应对策略、撬盘风险规避及案例分析
十、住宅小区常见法律问题实务解析：装修纠纷、家庭被盗、管道堵塞、邻里矛盾、高空抛物
第六部分关于物业管理费的困局
一、物业管理费的双重困局
二、物业管理费困境的多维分析
三、物业管理费困局之下的恶果
第七部分物业管理费概论
一、对物业管理费的界定
1、物业管理费与停车费
2、物业管理费与公共收益
3、物业管理费与专项维修资金
二、物业服务的收费形式
三、物业管理费的构成及测算
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
3、物业管理区域清洁卫生费用
4、物业管理区域绿化养护费用
5、物业管理区域秩序维护费用
6、办公费用
7、物业管理企业固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9、经业主同意的其它费用
四、物业管理费收取的相关法律法规依据
第八部分调涨物业管理费必须修炼的三项基本功
一、优质服务是基础
1、严格履行合同约定
2、快速响应客户需求
3、设身处地的为客户提供个性化、惊喜性服务
4、完善的品质监控系统，确保现场处于良好运营状态
5、顾客满意率如何创新高
二、有效沟通是手段
1、客户沟通的六大渠道
2、重视客户投诉及处理技巧
三、合规透明是前提
1、服务透明化的三大矛盾
2、如何正确理解业主知情权的范围
3、如何公示物业服务收支账目
4、公共收益如何处分
第九部分催缴物业费的技巧
一、提升收缴率六大基本方法
二、费用催缴流程
三、欠费客户分类
四、催费话术
第十部分物业管理费调涨全流程
一、物业管理费调涨的法律依据
二、业主大会做出决定的表决规则
三、调涨可行性调研开展和方案策划（要做的具体准备工作、具体内容包括哪些、表决票的设计技巧）
四、前期准备工作开展要点
五、业主大会召开程序解析
1、调涨的合法流程（有业主委员会怎样开，没有业主委员会又怎样开？）
2、大会召开过程中物业服务企业要做的工作
3、表决当天物业服务企业要做的工作
4、唱票、验票、统计过程中的注意事项
5、公示：在哪公示？公示什么？公示天数？
6、发放、回收表决票工作要点
7、表决结果备案的规定
第十一部分物业管理费调涨成功案例分享及亮点介绍

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