宏观经济形势、都市圈建设、房地产市场发展与房地产企业的应对

“十四五”规划、都市圈建设、房地产市场发展与房地产企业的应对
王传宝
（每一章半小时，共六章，三小时）。可根据客户要求，调整课纲
培训目标：研读“十四五”规划、都市圈建设与房地产市场发展。帮助学员正确判断，提出相关对策，进而帮助房地产企业决策，更好地助推工作。讲座“有趣、有理、有料、有用”，图文并茂，通俗易懂。理论与实际相结合，学员可以在知其所以然的基础上，进而知道未来的必然。
讲座提纲
一、“十四五”规划关于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响）
1、“十四五”规划关于基建的表述及其对我国房地产行业/企业的影响
2、“十四五”规划关于新型城市化的表述及其对我国房地产行业/企业的影响
——完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量
——城镇化率提高1个百分点
——放开户籍限制、农村土地流转等
3、“十四五”规划关于城市群、都市圈表述及其对我国房地产行业/企业的影响
4、“十四五”规划关于“新基建”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响
5、“十四五”时期建筑企业、房地产企业的发展机遇
——加快新型城镇化和都市圈建设的机遇
——在经济“双循环”中，基建必将扮演重要角色
——继续对关键领域进行投资：两新一重与建筑行业的机遇
——绿色发展、碳中和及其对建筑和房地产行业的冲击
——加快数字化发展，建设数字中国及其对建筑和房地产行业的冲击
二、都市圈建设、长三角城市群与房地产投资的机会
1、城镇化与城市群：全面铺开与多点开花
——我国新型城镇化发展的空间格局
——“两横三纵”城市化战略格局
——我国主要发展轴
——我国主要城市群
2、为什么要紧盯都市圈和城市群建设
——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线，城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期，未来还存在继续提高的空间。
——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市，从而带来更多的投资和消费，提供经济增长持续潜在动力。
——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。
——进入都市圈范围的区域，将享受更多的发展红利。
——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》：推进新型城镇化，确立都市圈城市群
3、十四五规划和2021年《政府工作报告》关于城市群、都市圈建设
——推进新型城镇化，确立都市圈城市群。优化区域经济布局，促进区域协调发展 
4、入“圈”有什么好处？
——国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》
——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。
5、不入“圈”的坏处
6、产三角城市群及其房地产投资机会分析
——供需现状研究
——短期房地产市场发展趋势
——要具体研究：城镇化，人口（购买力），资金，产业，区位，发展趋势，未来预期等
——“十四五”时期中原城市群房地产市场长期将平稳发展
——人口持续流入地区和人口流出地区分化
——长期看，长三角城市群内房地产市场将呈现区域分化
——长期看，长三角市群内房地产市场将呈现企业分化
三、土地、人口与货币：房地产市场未来发展预测
1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合
——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城
——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展
2、房价会涨还是跌？
——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势
——论经济体量，中国和美国最为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂
——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点
——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速
——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道
——根源：土地财政，人地错配，货币超发
3、房地产供应会增加：通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯
——货币发行增速加快，国家实行积极货币政策
——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价
——通胀预期下，购房更容易保值：正面影响
——土地制度政策变化影响房地产
——地方财政依赖土地财政，地方政府财政紧张，加大房地产扶持，增加土地收入
——部分支持实体经济的资金，经过各种渠道，外溢到房地产市场
——居民负债大幅激增，但负债绝对值远低于美国、日本
——各地抢人大战，需要房地产配合
——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”，是新型城镇化，当然包括房地产
——2021年《政府工作报告》：老旧小区改造、安居房与基建
4、产业投资与房地产市场的区域分化
——环境资源禀赋、政策禀赋
——政府能力、营商环境
——土地、资金、人口、人才、技术、产业
——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南
——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境+软环境
——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势
5、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判
——投资不过山海关，买债不买云贵川
——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判
——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判
四、我国房地产行业发展的大环境预示当前我国房地产政策必须变化
1、在经济“双循环”中，基建与房地产必将扮演重要角色
——以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局
——我国未来经济持续增长需要基建提供助力
2、新型城镇化和都市圈建设，需要房地产的支持
3、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
4、世界经济新周期是中国房地产市场的大环境
5、中美博弈对房地产的可能影响：现在与未来
6、“十四五”规划深刻变革及其对房地产的影响
7、中国经济长期发展趋势下房地产发展的新宏观背景
8、当前宏观经济数据不景气，预示基建和房地产必须发挥更大作用
9、恒大事件的连锁反应和溢出效应
10、22城第二批“两集中”供地遇冷，标志着风大成政策必须调整
11、最新商业银行房贷政策解读：刘鹤副总理和央行重新解读“三条红线”和贷款集中度政策
12、2020年与土地和房地产相关的收入占地方政府财政收入的55%，财政开支又是刚性的，预示在没有其他财政收入来源替代的情况下，中短期内，房地产是不可替代的
五、洞察先机：对房地产企业投资的几点建议
1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展
——我国长期向好支撑基建和房地产需求
——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加
2、直面困难：房地产企业面临的困难
3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位
——房地产不可废弃，具有不可替代的作用
——不可过度依赖
——房住不炒
——不能影响科技创新和可持续发展
4、做好自己的事情：给房地产企业的几点建议
——正确识别房地产企业债务风险，做好风控
——房地产是资金密集型行业，房地产开发企业负债水平高
——房地产企业融资创新
——精耕细作、比拼内功成为房地产企业的常态
——做好自己的事情：做好产品，造好房子
——正确认识房地产周期
——未雨绸缪。系好安全带
——做好企业管理创新
5、甄别不同区域的机会
——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？
——要研究区域的房地产市场发展趋势
——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临
——人口流入，房价上升
——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房价）
——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）
——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……
——学区房政策
——房地产调控政策
六、夯实实力，转型升级：房地产企业要以新思维面对新机遇与新挑战
1、有所为，有所不为，有所作为
2、要做到：安心、静心、信心
3、精准识变、科学应变、主动求变
4、再审视、再谋划、再提升
5、深耕细作、比拼内功
6、提高风险管理能力，提升资本管理精细化水平
7、培养自身的卓越运营能力，以管理风险和不确定性
8、打造敏捷灵活的业务版图
9、主动应对SEG的挑战
10、积蓄实力，应对困难
长风破浪会有时，直挂云帆济沧海！
祝大家事业顺利，身体健康！

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