《城市更新背景下片区开发与EOD项目操作要点及风险防范》

《城市更新背景下片区开发与EOD项目操作要点及风险防范》
【课程背景】
“十四五”时期，城镇化发展的目标质大于量，在建设用地基本达到用地红线的前提下
，对政府而言，城市更新是实现城市经济社会二次发展的重要驱动力；对市场主体而言
，城市更新是获取土地、投产落地的重要途径。因此，从政企两方面来看，城市更新成
为政策新风口，将是未来发展的风口和趋势......
在国家新型城镇化战略下，片区开发（区域综合开发）与产业地产显示出巨大市场前
景。国务院办公厅《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》、《2019年新型城镇化建
设重点任务》所传递的市场信号，对各类建筑施工企业和房地产企业研判当前宏观经济形
势下产业转型升级热点，把握片区开发领域的前景与机遇，变革图存，实现蜕变起到引
领作用......
生态环境导向的开发模式（简称EOD模式）是在中国经济高质量发展形势下的必然选
择，也将是未来主流的开发趋势。只有坚持生态优先，将生态保护治理与资源、产业融
合考虑，才能实现区域的可持续发展。
为了帮助政府有关部门、平台公司、各金融机构、参与政府项目的央企、国企、民企及
投资类企业系统学习掌握政府融资体制机制的转变、地方政府项目的谋划与落地、详解
各级政府可使用的最新投融资工具，做好项目风险管理以及最新政策，提高可持续发展
能力
【培训对象】
（一）企业：谋求战略转型的大型房建、建筑施工企业，综合城市运营商、地方投融资
平台公司、各类专业服务运营商、规划设计研究单位等；
（二）政府：地方政府、财政、发改、住建及各类高新区、开发区管委会领导及核心管
理人员等；
（三）投融资方：各类金融机构，各地方平台公司负责人，政企合作综合开发项目财务
或者战略投资人；
（四）金融机构、运营公司、银行等其他人员。
【课程大纲】
第一部分 城市发展的风口和趋势
一、城市更新成为政策新风口
（一）中央政策升级，城市更新为国家战略
（二）地方因城施策，多城发布新政
（三）住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的解读与应对
（四）一线城市等城市更新政策、操作模式的比较与分析
二、城市更新基本概念
（一）十四五规划中的城市更新内涵
（二）城市更新的目标与分类
（三）理念变化与实施行动
（四）城市更新范围与限制
（六）城市更新的“六个必须”
（七）财政改革对城市更新的推动
三、城市更新的实施路径
（一）谋划立项
（二）确定实施主体
（三）专项规划报批
（四）土地获取
四、城市更新“共治”、“共享”模式
（一）城市更新项目参与主体
（二）城市更新项目实施主体
（三）城市更新的运作流程解析
五、城市更新的新情况及新对策
（一）城市更新的新情况
1.城市更新当前阶段的三大难点
2.国企参与此类项目的三大困惑
（二）城市更新的新对策
1.培育三大能力
2.金融运作的“三化”
3.城市更新常见的操作类型、要点及收益构成与来源
（1）政府主导型
（2）平台公司主导型
（3）地产、社会资本主导型
4. 各模式下的案例与异同解析
5. 城市更新收益的主要构成及来源
六、“城市更新+”的融合
（一）城市更新+新基建
（二）城市更新+新型城镇化
（三）城市更新+TOD模式
（四）城市更新+EOD模式
（五）城市更新+文旅开发
（六）城市更新+产业导入
（七）城市更新+产业升级
（八）城市更新+新消费
（九）城市更新+养老托幼
（十）城市更新+补短板强弱项
（十一）城市更新+碳中和
七、城市更新项目的投融资模式
（一）财政资金直接投资模式及案例
（二）城市更新专项债模式及案例
（三）地方国企ABO模式投资及案例
（四）“投资人+EPC”模式应用
（五）PPP模式的应用及案例
（六）置换为单一权利主体的一二级联动模式
（七）政府与市场合作模式下一二级联动模式
（八）地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
（九）属地企业或居民（村民）自主更新模式
（十）多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
八、城市更新的筹资模式

第二部分 债务严监管形势下片区综合开发
一、地方政府隐性债务与片区开发、城市建设运营
（一）化解地方政府隐性债务
（二）政府投融资和债务管理的源头
（三）隐性债务的认定原则
（四）近期一些文件回顾解析
（五）合规的投融资模式有哪些？
二、“管委会+平台”模式实施片区开发项目的应用
（一）“管委会+平台”操作模式简述
（二）“管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定
（三）平台公司的转型与重组
（四）平台公司如何介入园区一二级开发从而实现上市的目标
（五）ABO模式在园区开发项目中的应用
1. ABO模式合规性分析及市场化融资运用要点
2. 在片区开发项目中，“ABO+投资人+EPC”模式相结合的要点分析及操作流程安排
3. 片区综合开发ABO模式如避免政府“固化支出”？如何设置“绩效评价”？
4. 片区开发中ABO模式中如何进行土地收储整理？如果合规使用土地出让收入？
（六）片区开发项目如何包装合规经营性现金流进行市场化融资
（七）相关案例分享
三、社会资本方市场化投资片区开发项目的应用
（一）《政府投资条例》的配套安排
（二）政府投资与企业投资在片区项目中的比较与应用
（三）如何运用企业投资模式市场化承接片区开发项目
（四）真假“投资人+EPC”模式如何判断
（五）“投资人+EPC”模式在片区开发项目操作的合规性要点
（六）“投资人+EPC”模式下收益性分析，投资者出资、退出风险分析及案例
（七）“投资人+EPC模式”政府补贴择怎么补才合规
（八）平台公司+社会资本方市场化投资模式下资源补偿的应用
（九）相关案例分享
四、片区开发项目的融资分析
（一）片区开发项目融资的主要特点
（二）项目资本金的难点与解决思路
（三）土储基金在片区开发项目的创新运作模式
（四）片区开发项目采用综合实施模式的案例解析
（五）“以租代建”、“建办分离”等模式资本性支出转化为经常性支出增信的应用
（六）以投资促进产业导入的模式分析
五、TOD与XOD模式实操要点及经典案例解析
（一）TOD模式要点
1. TOD模式的主要理念
2. T+TOD的理念
3. “三位一体”的前期工作
(二）TOD、XOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）实施XOD模式的要点
1. 如何总体谋划？
2. 长期价值眼光？--做时间的朋友
3. 多大辐射空间范围？
4. 参与主体和责权利分配？
5. 项目资金平衡和投融资方案设计？
六、基建供应链金融
1.基本问题讨论
2.供应链金融平台与数字化债权
3.保理
4.供应链金融资产证券化

第三部分 EOD项目的获取和投融资操作要点
一、EOD模式背景意义：政府没钱+生态环境治理，践行两山论+生态产业化
二、基本要求：生态环境治理，建立利益反哺机制，不形成隐形债务
三、操作要点：项目选择谋划，资产与收益关联，项目实施主体搭建
四、EOD项目的基本模式和产品矩阵
（一）EOD的产品基本特征
（二）EOD的相关政策体系演化及方向
（三）EOD的政府痛点和利用：非经营性投资与债务锁死
（四）EOD的生态价值转换路径：全景生态
（五）EOD五级产品矩阵和应用场景
（六）EOD的基本盈利模式和变型：深度切入城市和生态两大建设体系
五、项目初步信息研判技术手段
（一）EOD的城市区域研判方法：城市群轴带研判
（二）EOD的空间区位研判方法：城市战略研判
（三）EOD的C端经营性研判方法：人口结构和产业人口研判
（四）EOD的B端经营性研判方法：产业链和产业生态研判
（五）EOD的G端经营性研判方法：政府财政和支付能力研判
六、项目获取阶段实操
（一）水环境为主的EOD项目获取要点
（二）矿产资源环境为主的EOD项目获取要点
（三）城市更新类EOD项目获取要点
（四）文化旅游类EOD项目获取要点
（五）平台公司的合作和利用要点
（六）项目签约和保障
七、项目投融资路径和要点
（一）政策性银行的融资路径
（二）集合投资的主要路径和方法
（三）ABO、Reits、CMBS、PPP等融资工具的优劣和选择
（四）财政资金和补贴的合理利用
（五）EOD结合片区开发的合理利用
八、项目实操建议、合法合规交易结构搭建、盈利点分析
（一）EOD模式试点申报与实施主体
（二）EOD模式下的联合体
（三）EOD模式的核心价值
（四）EOD模式6大主要收益来源
（五）EOD实施的重难点
1.专业性要求高
2.综合实施能力强
3.项目投资回报期长
（六）EOD模式中的“采购工程”和“购买服务”
（七）EOD模式中资金筹措方式
（1）项目资本金的筹措方式
（2）其他建设资金来源
（八）EOD项目策划和落地的核心
1.肥瘦搭配
2.先到先得
3.找对合作伙伴
4.生态价值实现机制
（九） EOD项目与产城融合模式
1.生态治理为基，重新定义生态资产
2.产业拓展为魂，创新绿色低碳产业
3.城市配套为网，塑造活力绿色场景
九、项目操作注意事项与风险防范

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