房地产企业全程账务处理、土地增值税清算攻略、个税筹划和融资方案全解

房地产企业全程账务处理与土地增值税清算攻略及个税筹划
课程背景：企业合理分摊成本节约税款3000万；一笔错误会计分录遭到税务稽查，这些都是我们顾问单位的真实案例。会计核算不当，稽查风险巨大，会计核算不科学，直接影响纳税的多少，会计核算精细，带来项目清盘时税收价值的最大化。
众所周知，房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，如何进行高难度的土地增值税清算？如何合理规划、科学清算，规避风险，成为每个房地产企业的关注焦点。
课程收益：在房地产不景气的大环境下，为你打开一道通往希望的大门，给房地产财务人员，企业管理者新的思维方式和思考依据。同时为房地产企业全程讲解贯穿始终，从股权设计到组织结构，再到企业内部账务处理及税筹方案，给房地产企业360度全流程财务战略，资本运营方案。专题一 房地产企业全程规范的会计核算
一、重要会计科目的会计核算及涉税风险
1.开发产品  2.投资性房地产  3.预收账款  
4.应交税费  5.开发成本  6.开发间接费用
二、相关税费计税基础的确认
三、完工产品与未完工产品的会计核算及涉税风险
四、房地产企业一般计税与简易计税
五、拆迁还房的核算及涉税处理和风险
六、利息处理技巧
七、增值税21个科目的会计核算
八、材料采购中一般纳税人和小规模纳税人的择优选择
九、甲供材、清包工的择优选择
十、企业所得税申报的涉税风险
十一、增值税纳税申报
十二、成本台账的设立
专题二 房地产企业土地增值税清算攻略
一、土地增值税征税范围与原则
二、土地增值税征收具体情况的界定
三、土地增值税的特点
四、土地增值税计算
五、转让房地产收入的组成与确认
六、取得土地使用权所支付的金额组成与确认
七、房地产开发成本的组成与确认
八、房地产开发费用的组成与确认
九、与转让房地产有关的税金的组成与确认
十、财政部规定的其他扣除项目的计算与确认
十一、不同的成本分摊方法对土地增值税的影响
十二、土地增值税对企业所得税的影响
专题三 个人所得税新政解读及薪酬规划
一 个人所得税法修正的主要内容及影响
二 过渡期薪酬规划策略
三 新规正式执行后的薪酬规划策略
四 社保由税务机关征收对企业的影响及应对策略
专题四 新形势下房企投融资税务规划
一：大势观澜—看清趋势 谋定而后动
1、回首2018年，金税三期+国地税合并+个税修订
2、展望2019年，减税几何？房产税？社保入税落地？
3、新周期下，房企投融资新特点和各节点节税点和风险点
4、碧桂园的启发：控成本、提效率、防风险、谋转型
二：拿地税收筹划
（一）股权架构
1、自然人直接架构：龙地产案例；
2、合伙企业间接架构：碧桂园跟投案例
3、控股公司间接架构：红星美凯龙案例
4、海外架构：2018年港股上市房企盘点和架构解析；
5、契约型架构：万科地产案例
（二）拿地筹划
1、股权收购    2、合作建房    3、拆迁还建  4、旧城改造等
三：运营税收筹划
1、资产剥离方式概览（分立、转让、划转、投资）
2、分立：荣安地产分立案例（流程+节税点+风险点+点评）
3、投资：肥肥地产投资案例（流程+节税点+风险点+点评）
4、划转：某上海地产公司剥离商业地产案例
5、如何设计转型业务的激励机制（股权激励+合伙人+跟投）
四：退出税收筹划
1、房地产项目公司注销清算：五步骤+10个税收节点
2、房地产项目公司股权转让节税案例深度剖析
3、房地产转型中的税收筹划招数盘点
4、新个税+CRS启动后，高净值人群财富配置专题
5、富贵鸟和小马奔腾案例看家族企业的财富传承之道
五：融资税收筹划
1、房企创新融资模式的税政筹划案例（信托、ABS、供应链金融等）
2、房地产基金运作模式及税收筹划
专题五 年终企业所得税汇算清缴疑难问题处理
一、营改增后房地产企业所得税季度预缴与预计利润
1、房地产企业所得税季度预缴方法2、房地产企业所得税季度预缴比例3、房地产开发节点4、房地产企业完工前收入税务处理5、房地产企业完工后收入税务处理6、房地产企业收入纳税调整
二、营改增后预缴所得税与汇算清缴收入金额的确定
1、预收账款收入金额确定
2、汇算清缴收入金额确定
3、视同销售环节收入金额确定
三、完工成本计算与结转
1、完工成本分期
2、完工成本业态归集与分摊3、成本分摊法4、利息成本分摊5、结转完工产品成本
四、完工成本计算与结转实操案例
1、完工成本分期实操案例2、完工成本业态归集与分摊实操案例3、成本分摊法实操案例4、利息成本分摊实操案例5、结转完工产品成本实操案例
五、完工产品汇算清缴成本调整
1、分摊出租产品折旧2、样板房软装成本3、新项目一般计税成本变化 4、不动产销售汇算清缴成本调整 5、固定资产/投资性房地产汇算清缴成本调整
六、所得税汇算清缴其他收入与费用调整
七、汇算清缴具体案例运用
1、拆迁还房的账务与税务处理
2、房地产开发企业代收费用的税务处理
3、产权式酒店经营方式的税务处理
4、土地闲置费扣除的税务处理
5、商铺售后返租的财税处理
6、房企代垫首付和购房返税处理
7、合作建房的税务处理8、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
9、房地产企业与业主间违约金的处理10、房地产预收的诚意金、订金、定金的
11、“还本”方式销售建筑物的营业税处理12、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策13、售房部（接待处）、样板房的税务处理14、预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数15、房企销售未完工产品的税费处理 16、 售楼部的会计与税收处理 17、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析18、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策19、转让人防设施的税务处理
20、项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理 21、房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理
22、融资性售后回租三大税种处理
23、买一赠一模式税务问题
24、视同销售财税处理
25、融资费用与统借统还税务处理
26、股权投资与转让税务处理
27、企业一般重组与特殊重组涉税处理

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