土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享详细内容
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
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(谯闻东) 课程时间:1天
课程大纲:
一、土地一、二级联动整体方案策划
1.土地一、二级联动开发认知
(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择
(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘
(3)一、二级土地的经济技术可行性研判(结合案例)
2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表
二、土地一、二级联动实施流程及关键节点
1.一、二级土地整理常规流程图解析
案例:某项目一级开发整理
2.一、二级土地项目开发重点管理
(1)一二级土地整体战略定位
(2)项目开发步骤及强度
(3)开发周期策略
3.一二级土地开发运营管理
(1)一级土地分期出让时序
(2)二级土地分期开发策略
(3)一二级项目优惠政策的策划与获取
4.土地一、二级开发核心内容
(1)土地总体规划(土地指标获取,土地整理及征用等)、城市规划(总体规划、控制性详细规划等)
(2)道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)
(3)产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块
案例:万科、中信案例比较分析
(4)一级转二级的关键点(核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度)
三、土地一、二级联动项目经济测算
1.出售型物业土地获取前的静态测算
案例:龙湖项目拿地前测静态测算表
2.出售型房地产项目动态测算表分解
案例:小苑项目测算表详解
3.长期持有型物业的经济测算模型
案例:花园城持有型物业测算表
土地一、二级联动项目运作风险
1.风险问题(结合案例)
(1)交易方风险
(2)国家及当地法律、法规变动风险
(3)人脉风险(政府换届等)
(4)融资风险(地方政府债务问题)
2. 风险控制策略及手段
(1)合理分配资金,滚动开发
(2)品牌开发企业的一二级联动
(3)人脉平台的建立、维护与监控
(4)政策空白点的机会把握
土地一、二级联动项目成本节约
1. 土地增值税的合理计算与减免策略
2. 二级开发中的各种税费的减免策略
3. 土地价款支付的谈判和执行
4. 缴税的应用技巧
.....................
土地一二级开发项目的营销策略
1.一级地块开发的包装与推广
(1)一级土地推广的特点及模式
(2)土地营销艺术的分析
案例:神州半岛土地营销
2.二级土地的营销策略
案例:江岸城土地项目政府及企业的营销分解
名都的开盘营销策略
土地一、二级联动项目经典成功案例
案例分享:都江堰项目土地一二级联动开发
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