标杆写字楼产品创新逻辑及高效精准获客满租运营实操落地研学与深度分享

时间地点：2024年9月26-27日.武汉

【课程背景】

 当下写字楼租赁市场空置率持续走高、租金下行的压力增大。短期内无法改变租户供过于求的困境，我们写字楼从业人员必须突破过去惯性思路，迎接新的挑战，以创造性思维打破困局，实现突围。

在存量时代如何拓展写字楼市场客户？

如何打造写字楼核心卖点？

集约的空间内，如何提质增效？

新产品、新产业、新业态、新模式实战解析。在甲级写字楼纷纷爆出空置率上升的情况下，为什么本次考察学习的几家年税收过亿元甲级写字楼频频出现满租？有哪些产品创新模式、定位方法、营销渠道拓展方法、用户服务等技能值得我们学习？ 

写字楼被誉为“立起来的开发区”“垂直的商业街”，吸引人流、物流、资金流、信息流汇聚于此。发展楼宇经济，要通过规范化、高效运营管理，不断提升品质，整合资源，集中力量打造最佳服务型楼宇是我们的新追求！

【参会对象】董事长，总经理，企业核心高管

【课程说明】

时间地点：2024年9月26-27日·武汉（具体地点开课前一周发送报到通知）

培训费用：5980元/人，费用包含考察费、项目讲解费、场地费、茶歇、培训费、咨询费、学习期间2午餐、项目考察之间商务交通费。住宿费用自理，会议帮统一代订，酒店前台自行缴费，如需住宿，请在报名回执单中说明。

【课程收益】

1.专题分享--深入对标优秀写字楼项目运营之道，探讨品质升级创新打法；

2.参观全程项目负责人全程专业讲解，深入浅出，见微知著，深度了解产品背后的故事细节；

3.将围绕写字楼市场和未来新办公发展趋势，学会新思路、新方法，实践租赁去化创新；

4.以不变应万变，以长远资管视角，处理租赁和运维，确保项目保值增值；

5.透过标杆项目的创新思维，在产品力提升和运营提升上创新发展；

【学习方式】

每个写字楼项目实地现场察感受品质1小时+项目操盘手亮点分享+咨询答疑+同行穿插交流

【学习对象】

1.房企董事长、总经理、设计总监、总建筑师、规划设计、产品研发人员等；

2.商管公司董事长、总经理、副总经理、运营中心人员等；

3.写字楼、产业园区资产管理总经理/总监/经理、招商总经理/总监/经理，中介机构以及资产运营相关从业人员。

4.商业物业公司总经理、副总经理、物业经理、项目经理、业务经理等物业中高层管理人员

【课程大纲】

主题分享一:《行业凛冬下写字楼招商租赁运营对策分享》

一.市场空置率上升，如何加速办公楼宇的去化

1、互联网渠道的应用

2、租金策略

3、佣金激励措施

二.租金策略设计

1、租户的选址思维分析

2、五种租赁策略分析：新租、续租、扩租、减租、换租

3、市场因素对租金策略的影响

三.资产管理视角下的租赁计划与执行

1、从办公楼宇业务特征看租赁策略设计

2、运营阶段的租赁计划制定

3、租户组合与空间规划

4、从租户选址视角看营销策略

5、全周期视角下的租赁调整管理

主题分享二:《写字楼产品创新及配套实践》

一.写字楼产品定位及产品塑造

1.写字楼项目整体定位

1)本体与市场环境的矛盾

2)市场与客户需求的矛盾

3)现实与未来的矛盾

4)外来和尚与本土情节的矛盾

2.如何提升写字楼产品力

1)定位优势——创造唯一性！

案例分享:功能定位/主题定位/档次定位/形象定位/客户定位

2)场景优势——打造尖叫点！

3)创造惊喜度！

3.整体规划设计

1）总体规划设计原则

2）平面布局设计

3）交通组织设计

4.建筑实体设计

1）建筑风格

2）结构设计

3）层高设计

4）大堂设计

5）装修设计

二.写字楼产品配套

1.机电设备：电梯/暖通/5A设备

2.配套环境:广场设计/商业配套

3.车位配比

4.写字楼的场景升级:大堂升级/配套升级/装修升级/家具升级

三.写字楼办公产品创新

1、理解写字楼的客户画像

2、新一代办公产品的需求分析

3.给我一个租（买）你写字楼的理由

四.写字楼产品升级

1.字楼的用户需求变化: 如何拿走客户的担忧（现场邀请学员互动）

2.写字楼的产品创新趋势:共享办公/智慧办公/办公综合体

3.如何创造写字楼的独特产品力

主题分享三:《写字楼高效获客的背后逻辑与实操落地》

一. 写字楼市场现状分析

1.目前国际高端写字楼专业现状

2.超高层建筑物的运营管理服务难度与发展趋势等。

二.理解客户：写字楼会员体系的设计

1.写字楼企业会员与零售个人会员的差异

2.写字楼会员体系的基本设计框架

3.如何让周边更高品质的项目客户成为我们的客户

4.如何让周边更低品质的项目客户成为我们的客户？

三.运营提升：从服务客户到赋能客户

1、写字楼在增值服务的一些尝试

2、楼宇开展增值服务面临的问题

3、抱团取暖，帮扶租户

主题分享四:《基于租户吸引与挽留的写字楼精准运营实战研讨》

写字楼经营管理过程中，物业管理成了极重要和关键的企业职能，其管理能力直接影响着商业地产资产管理及资产升值目标的实现。高端写字楼物业管理服务的重要性亦显得愈发重要；高端写字楼的品质高低，不仅体现在硬件方面，而更重要的体现在运营、管理和服务等软性方面。

不少人对写字楼的物业非常的不满意,那么一个好的写字楼物业管理应该承担何种责任？管理服务如何能够保持和体现产品的品质和追求？我们特邀写字楼领域资深的行业讲师为您有效指导及帮助，为高效运营、有效管理、品质服务打下坚实基础。

一．写字楼全程物业管理及运营品质实践

1.写字楼全生命周期工作目标及内容【案例演示】

2.写字楼交付筹备与运行准备的策划与实施

3.写字楼二装管理与租户作业流程
二.写字楼物业运营品质提升实践

1.写字楼物业服务的“关键时刻”

2.写字楼物业管理的核心价值【案例演示】

3.写字楼物业服务管理的难点

4.写字楼物业服务品质提升的关键要素【案例解析】  

5.写字楼的巡检工作体系【案例解析】 

6.【带您一起去巡检】 5A甲级写字楼物业高品质精细管理的实践

三．写字楼物业运营期管理服务的实战

1.写字楼物业的考核体系  

2.写字楼物业的运营模式【标杆企业案例演示】

3.写字楼物业费测算的原则及方法

4.写字楼物业高品质的十大关键要素 【案例解析】

5.写字楼物业执行力体系6大模块管控。

【分享嘉宾】

分享嘉宾一：多家5A甲级写字楼操盘手，2024年武汉市楼宇经济促进会专家库专家。

分人嘉宾二：越秀硚口写字楼项目负责人

分人嘉宾三：流量变现操盘手，新媒体运营专家，品宣中心总监。

分人嘉宾四：宸胜空间招商管理中心总监，商办地产资深操盘手，服务多个地标写字楼。

【行程安排】

日期	时间		具体安排	地点
9月25日	周三全天		自主入住酒店	酒店
9月26号 （周四）	上午	08:30	酒店大厅集合
		08:30-9:00	前往项目1：宸胜国际中心
		09:00-10:30	参访动线：宸胜国际中心项目大堂--46楼招商中心参观讲解品牌及项目--35楼样板层(瞰江样板间+PLUS版灰空间)--14楼共享中心参观完后至其中路演厅	宸胜国际中心
		10:30-11:00	前往参访项目2：企业天地1号
		11:00-12:00	参访动线：参观1楼-28楼-5楼-46楼-80楼-15楼 WEWORK -进入会议室（项目高管带队讲解交流）	瑞安新天地
		12:00-13:30	集中就餐、休息
	下午	13:30-14:00	前往参访项目3：越秀财富中心
		14:00-16:00	分享主题一《写字楼产品创新及配套实践》 分享人：越秀硚口写字楼负责人	越秀财富中心
		16:00-17:00	参访动线：越空间34楼--写字楼大堂--写字楼空中大堂37楼--写字楼顶层67楼
		17:00-	返回酒店	酒店
9月27号 （周五）	上午	8:30-9:00	会议签到	酒店
		9:00-10:20	分享主题二《写字楼高效获客的背后逻辑与实操落地》
		分享人	流量变现操盘手，新媒体运营专家，宸胜空间品宣中心总监	会议室
		10:20-10:30	课间休息
		10:30-12:00	分享主题三《基于租户吸引与挽留的写字楼精准运营实战研讨》
		分享人	宸胜空间招商管理中心总监,商办地产资深操盘手，服务多个地标写字楼	会议室
		12:00-13:30	集中就餐、休息
	下午	13:30-16:30	分享主题四《行业凛冬下写字楼招商租赁运营对策》
		分享人	2024年武汉市楼宇经济促进会专家,多家5A甲级写字楼操盘手。	会议室
		16:30-17:00	返程（天河机场或武汉站可以直接门口地铁前往）	回酒店

注：具体考察行程和分享内容以实际开展为准.

考察项目：

考察项目一：企业天地1号（税收过十亿单体写字楼）

武汉企业天地1号是瑞安办公旗下的旗舰商办项目，其位于二七滨江商务区，长江二桥汉口上桥处，东临长江。这里位置优越，交通便利，而且整个建筑环境优雅，景色宜人，面向风景如画的江滩公园。世界500强企业办事处大多汇集于此。

企业天地1号约376米超高层，已于2022年3月交付，在营面积近17万平方米，目前为武汉市在营第一高楼。该项目获得的奖项如下：

•2021年ULI亚太区卓越奖；

•首个LEED-ND认证城市可持续发展综合体项目（除北京奥运村外）；

•湖北省内首个获得碳中和认证的超高层写字楼项目；

•世界上首部以人员健康舒适度为评价核心的建筑评价标准更侧重于室内设计性能的提升以改善居住者的健康和福祉被誉为建筑界的奥斯卡；

轻轨1号线、地铁8号线无缝对接，25分速达武汉天河国际机场。租金80元/平，物业32元/平.

笔挺的出入通道，如乘风破浪的帆船。落地式超大玻璃，简约明亮，遵循国际绿色健康建筑的最高标准。通过健康建筑体系的研发和实施为人们创造舒适的办公空间。共29部客用电梯 平均等候时间≤35秒，约1,900个智能停车位。

企业天地1号写字楼技术参数

项目概况	总建筑面积	约18万方（具体以实测面积为准）
	可租赁面积	约16万方
	地上总层数	实际楼层73层/电梯楼层81层
	办公楼高度	376m（幕墙高度）
	大堂高度	层高约12m（首层大堂）
	停车位数量	地下三层，约1900个智能停车位
交付标准	架空地板	150mm
	金属天花	穿孔吸音铝板吊顶（租户区）
	照明系统	灯盘带LED灯管/集成出风口，桌面平均照度为500勒克斯
	窗帘盒	预留白色铝合金窗帘盒
	标准楼层净高	约2.85m
	标准层面积	低1区8-22层标准层平均值为3,224.54m²，低2区24-38层标准层平均值为3,138.42m² 高1区40-55层标准层平均值为2,702.96m²，高2区57-73层标准层平均值为2,111.02m²
	核心筒至玻璃幕墙进深	最大可达约20m
	租赁区域进深	低区9~18m，高区6~16m
	楼面荷载	办公：4.0kPa(活荷载)+1.0kPa(可移动间隔墙)；重负荷区：7.5kPa(活荷载)；
电梯系统	客用电梯	共29部
	穿梭梯	8部
	服务电梯	4部
	地下停车库电梯	3部
空调系统	系统类型	VAV可变风量中央空调系统
	新风量	办公区40立方米/小时/人；大堂10立方米/小时/人
	IT机房制冷系统	提供24小时冷冻水，每层预留接口，租户可申请使用
供电系统	电力供应	采用10千伏两路进线及备用发电机
	租户预留应急电量	8~46F：-40KW；48~51F：-35KW；52~72F：-30KW
	正常供电/应急供电	标准层：70w/m²(不含空调)/楼层配电间设有紧急用电箱   每平米15VA(伏安)
通信系统	电话、网络、有线电视及卫星电视系统	全楼光纤，通讯网络光纤到弱电井，预留卫星天线位置前端机房及线槽空间，有线电视预留桥架。
	双重电信输入	通讯运营商接驳口设置在办公楼层弱电井，由各租户自行报装使用
	移动电话天线	手机信号天线设置于每层公共走道区域
	通讯供应商	电信、联通、移动
公共区域设施	行政人员卫生间	部分楼层备有
	无障碍卫生间	部分楼层备有
	洗手间	有
	茶水间	有
安防系统	IC卡一卡通控制系统	备有
	数字视频安防监控系统	备有
	24小时闭路电视监控系统	备有
	入侵报警系统	备有
	背景音乐及广播系统	备有
	保安报警、门禁系统	备有
	无线巡更系统	备有
	停车场车辆车牌识别系统	备有
应急及消防系统	应急电源、照明和扩音系统	备有
	智能火灾报警系统	备有
	漏电火灾自动报警系统	备有
	自动喷淋灭火系统	备有
	消防栓设施	备有
	消防排烟系统	备有

入驻代表企业

Wework、友邦保险、华侨银行、蒂升电梯、植德律所、长勘设计院、中铁十五局等多家国内外优质

考察项目二：越秀财富中心（区域重点亿元楼宇）

 

武汉越秀·财富中心毗邻武汉汉江黄金水岸，真正的C位5A甲级写字楼,是硚口区的重要地标项目。项目紧邻京汉大道，空中连廊与一号线硚口路站无缝对接，通达武广商圈、江汉路商圈。总建筑面积13.6万㎡，总高330米，共68层，地下3层，单层面积2400㎡。毗邻长江、汉江、月湖桥，形成独有的“两江一湖”景观，拥有270度优质江景资源，是武汉已投入使用的最高写字楼之一。

2021年商业地标建筑杰出贡献奖，作为区域最关注重点亿元楼宇，不仅肩负推动经济高质量发展的重任，更与区域携手打造企业共享发展，创新发展生态链。与湖北省客运集团合作，开通武汉首条机场、高铁写字楼专线。

租金均价： 70-120 元/㎡·月，物业费30元/㎡·月

项目由世界著名建筑设计事务所——英国威尔金森·艾尔设计，国内罕见的21米挑高大堂配上37层的空中大堂形成项目独有的双大堂结构；项目配备41部高速电梯，平均候梯时间不超过25秒，彻底解决了电梯使用高峰期的拥挤与滞留问题，并增设可直达全楼层的VIP电梯，确保重要客人的私密性及安全性。VIP洗手间提供24小时热水淋浴；全自持物业管理，24小时实时监控，免费24小时冷冻水机房空调，170-2400平米灵活办公空间，提供一站式定制装修快捷办公。

项目地下三层停车场2000个停车位，极大缓解“停车难”问题；单层4.5米标准层层高，为租户预留出了1.5米的天花吊顶及网络地板排线空间，前瞻性解决楼层空高与互联网发展的冲突；每个楼层还设置独立的淋浴间、新风系统、安防消防系统等一系列体贴租户日常办公所需的举措。

楼内设有完善的配套设施：1个休闲茶水区、2个特色文印区、5间多功能会议厅每间办公室配备独立100M光纤。有开放式咖啡茶歇间、冰箱、微波炉、直饮水机一应俱全，还有按摩椅，还为会员提供了极致的增值服务，MIX优质资源，PLUS专业服务，从行政、生活、政务、金融、增值五大维度服务。

秉承经营管理一体化，自有物业以越秀YES服务六大服务体系为抓手，以客户为导向，打造企业资源互动服务生态体系以越智能(YESwise)、越健康(YEShealth)、越关怀(YESincerity)、越便捷(YESeasy)、越共享(YEShare)、越社群(YESocial)、六大核心体系构建舒适、和谐、高效商务生态圈。

每年写字楼内举办大大小小超30余场客户关怀及圈层活动，走进白领生活，注重客户职场需求，满足企业联动意向。建立彼此沟通桥梁，打造人文轻松办公氛围。

在楼宇运营、社群服务、能源管理等资产管理方面有诸多的创新与实践，吸引了众多国内外标杆企业进驻。项目凭借优异的物业组合和专业的管理人团队，透过实施积极稳健的租赁策略，配合有效的资产增值措施，实现资产、财务双提升，助力楼内企业共享发展、共同成长，推动区域经济高质量发展。目前，楼内拥有超过120家优质租户，其中包括近30家世界500强企业，国内100强、行业龙头企业占比超75% ，客户结构优质完善，是区内最具活力的楼宇。

入驻代表企业

斯泰兰蒂斯、SAP、葛洲坝、金蝶、华润雪花、雪铁龙亚太总部、德国SAP华中总部、云尚产业发展集团、泰康保险、新华保险人事、中英人寿、太平洋财产保险、51TALK公司、YANG杨邦胜设计集团武汉公司、武汉市蒙牛优品销售有限公司、健康之路公司、百鸿健康管理公司等世界500强区域总部、分支机构或旗下企业入驻，集聚优质企业上百家、商务人员近万人。

越秀·财富中心写字楼技术参数

以客户为导向

考察项目三：宸胜国际中心（武汉写字楼租赁销冠）

 

宸胜国际中心坐落于武昌区和平大道与秦园路交汇处，为5/7/8三轨汇聚的徐家棚地铁站上盖项目，地铁直通车库，毗邻万象城、龙湖天街等百万方顶流商圈。5大城市公园环绕，城市商务理想办公之选。项目为独具美感的“鹰嘴”建筑，是武昌滨江极具辨识度的写字楼，也是滨江商务区的核心地标。

该项目由武汉地铁集团投资开发，总建筑面积约为10.21万㎡，地上部分共47层，其中1-5层为华中首个京东MALL旗舰店，6-47层为企业办公空间，地下设有三层停车场。130-2000㎡的定制化精装甲级办公空间，同时也接受大型企业毛坏及定制需求，租金85元/㎡/月，物业费18元。

未来将与阿里巴巴华中总部、长江沿岸铁路集团总部、劲酒集团武汉总部等总部集群，共同构筑长江主轴发展的最强总部天际线，形成强大磁场，为全球企业率先递上一张世界级的商务新名片。

业绩领跑全城 备受瞩目

宸胜国际中心项目率先落地实践未来办公4.0产品，构建起全生命周期的垂直生态办公体系。产品一经推出就取得了傲人的成绩，且备受市场关注，深受客户信任。

高效专业招商团队领跑全城：以专业的形象、快速的响应、过硬的实力,短周期实现产品去化和企业入驻。自2024年1月运营以来，月均招商租赁面积超万㎡，屡次刷新武汉商办租赁市场天花板，目前出租率达90%以上，稳居行业前列。

口碑与业绩备受市场及同行赞誉：月均到访客户超300组,96%的成交客户因优质楼品一眼锁定。入驻员工已超2000+，共享空间预约使用率超95%，所运营项目平均客户满意度高达96%。

办公空间专业运营服务商

宸胜空间自2015年成立以来，为应对新时代的市场转变和办公需求，积极探索未来办公新趋势。深耕办公空间运营9载，布局全国5大核心城市，运营40座超甲级写字楼，运营管理面积超60万m2，为2千多家企业提供专业的综合办公空间服务。实现了办公空间从1.0到4.0产品迭代升级，提供多元灵活的办公空间和定制化办公解决方案，为企业提供办公、生活、休闲、社交等多重功能中心。

存量时期，致力于促进城市楼宇经济，宸胜空间凭借品牌化、一体化的资管运营能力，以“未来办公“吸聚企业发展全周期的租赁需求，以多元业态、深化办公体验的未来感，打造平衡工作与生活的全生态复合办公场景，有效提升市场活力和入驻率，构建起可持续发展的未来办公新生态。

专业物业服务团队，通过前期运作奠定物业成功的基础，中期招商实现物业的规划，后期经营创造物业的价值，以运营思维贯穿整个链条构成资产运营的全过程，为企业提供一站式、全周期服务。形成了一体化设计施工、全场景商务服务，构建了全生命周期的垂直生态办公体系。

项目参数

总建筑面积	10.21万㎡
开发商	武汉地铁集团
运营商	宸胜空间
层数	总共47F，地下3层地下室
层高	4.1/4.2米奢阔层高
电梯	17部国际知名OTIS电梯，高中低分区
中央空调	中央空调+新风系统
智能系统	智慧访客系统、移动信号全覆盖、视频安防，缔造5G云系办公体验
物业管理	仲量联行物管顾问，宸胜物业
物业费	18元
产品类型	标准精装/定制精装/毛坯

未来垂直商办空间标杆典范

产品升级：产品配置上，武汉宸胜国际中心整体采用LOW-E玻璃幕墙，打造9米挑高酒店式双大堂，尽显企业高端形象。楼内配备17部奥的斯高速电梯且实行高中低分区，自控中央空调+新风系统保障办公舒适度，办公室内家具精选国内一线品牌，精装采用轻奢商务风格，真正做到标杆式商务空间，领跑全城。

空间打造：考虑到不同规模、不同生长周期企业实际需求，于46F打造天幕美学会客厅，37—47F打造中大型企业总部，13-23F打造中小企业商务示范区，6——11F打造企业众创空间。同时创新性于14F、29F打造共享空间，提供提供会议室、洽谈室、路演厅、茶室等多功能区，满足创新商务需求，且利用电梯厅、露台等空间，打造母婴室、电话室、休息室等灰空间办公新场景，以人性化考量，兑现和完善卓越商务体验，提供办公、生活、休闲、社交等多重功能中心。

踏入任意一个空间，都可以看到设计者的用心与审美。宸胜国际中心整体空间多以优雅的白棕系为主色调，呈现出一种柔和静谧的商务美学氛围与高雅办公品位。

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