“房地产总裁不能不知道的解税密码与纳税风险管控暨2013年房地产开发多渠道融资策略实务与案例实操高研班”
☆ 成都•天府美丽华大酒店 
☆ 主讲：李记有、王震
第一课题：房地产总裁不能不知道的解税密码与纳税风险管控专题
【课程背景】                     ———＜2013年01月17日李记有主讲＞
随着国务院和有关部委对房地产市场的持续调控，限售、加息、房产税改革等，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业总裁如果对相应的税收战略缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中，甚至会导致企业被迫破产清算。
房地产企业老总对企业经营、战略规划甚至设计等都十分重视，亲力亲为参与制定战略。但对企业纳税问题，由于觉得纳税问题十分专业，或者想当然认为企业纳税问题就是企业财务的份内工作，而没有提升到战略高度。其实，根据专业机构研究发现，企业高层领导重视税务问题，亲自参与制定税务战略规划，筹划得当可以合法节税15-20%，对于房地产企业高税负的今天，这是一笔十分巨大的数额，值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。
 如何以最低的价格拿最优质地段、如何设计有竞争力的产品、如何合理融资、产品如何定价最合理，这些问题是企业总裁日常都关心的问题，您是否知道也与税收规划息息相关？如果规划得当，将带来大量税款节省。房地产老总应该尽早从“税务问题太专业”的误区中走出来。
本期专题专为破解房地产企业总裁错误税务思维，通过通俗易懂的案例教学，帮助企业总裁树立“控制风险、最优纳税”的二维纳税管理思想，帮助企业获取来源于税收的最大价值。
【主讲专家】李记有
硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，清华大学总裁班特聘教授，中国税收筹划网CEO、北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、致通税务商学院院长、房地产开发企业纳税风险全程控制解码图研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国上百家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。
著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办房地产建筑财税专场报告会。
【授课内容】
引 言：房地产总裁必须关注的五大事项
1、用什么策略拿地？         
2、用什么策略融资？
3、用什么策略把产品卖好？
4、用什么策略进行产品定位？ 
5、用什么策略把税收处理好？
第一讲：找到解税密码到底有多重要？
◇ 企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:
一：税收不优化，企业利润被缩水    
二：税收隐忧不断，涉税风险巨大
◇ 而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。
第二讲：什么是解税密码？
一、解税密码存在的两大前提
二、解税密码的两大维度
1、纳税风险可控          
2、税款节省
三、解税密码三大特征
1、合法性   
2、合理性   
3、可操作性
第三讲：解税密码藏到哪里？
一、企业为什么很难找到解税密码？
1、企业家税务战略误区影响了解税密码发现
2、企业对税法精通程度影响了解税密码发现
3、企业财务角色缺失影响了解税密码发现
二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？
第四讲：房地产开发企业各阶段解税密码
1、公司设立阶段解税密码             
2、土地取得阶段的解税密码
3、规划立项阶段解税密码             
4、开发建设阶段解税密码
5、项目销售阶段的解税密码           
6、项目清算阶段的解税密码
7、企业利润分配阶段的解税密码       
8、企业退出阶段的解税密码
9、企业融资阶段的解税密码          
10、企业日常费用支出阶段的解税密码
第五讲：房地产开发企业核心税种解税密码
一、营业税解税密码
1、房地产开发企业涉及营业税的几种情形
2、房地产营业税中关键解税密码
二、土地增值税解税密码
1、房地产开发企业涉及土地增值税几种情形
2、房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码
3、房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码
4、土地增值税预征中的解税密码
5、土地增值税清算中的税收难点问题解税密码
6、土地增值税税收优惠难点问题解税密码
三、企业所得税解税密码
1、房地产开发企业企业所得税一般规定
⑴ 收入确认中应关注税务问题         
⑵ 不征税收入确认问题
⑶ 房地产免税收入确认问题           
⑷ 扣除项目中的确认问题
⑸ 资产损失的扣除问题               
⑹ 固定资产扣除问题
⑺ 无形资产的扣除问题               
⑻ 企业重组中的税务处理
2、房地产开发企业行业难点问题解税密码
⑴ 关于预征中有关税收难点问题的解税密码 
⑵ 收入确认税务处理
⑶ 吸收其他企业资金的合作建房问题       
⑷ 开发产品完工确认问题  
⑸ 换取开发产品为目的,将土地使用权投资  
⑹ 计税成本的核算
⑺ 房地产企业所得税的核定               
⑻ 成本费用扣除问题 
四、契税解税密码
五、房产税解税密码
1、涉及房产税的几种情形
2、房产税中难点问题解税密码
3、房产税近年的政策变化
第二课题：2013年房地产开发多渠道融资策略与涉税案例实操专题
【课程背景】                    ———＜2013年01月18-19日王震主讲＞              
2013年注定将成为我国经济和社会发展关键年，充满希望，令人向往。
在现有财税和金融政策体系下，如何谋求企业生存发展壮大之道，房地产人需要创新投融资和商业模式，信托和信托基金将继续成为地产投资开发重要的金融渠道和生命线。
如何更好的利用信托和信托基金，实现资产的证券化，提高投资周转效率，降低投资风险，提高投资收益。本课程本着“房地产信托能解决什么问题”，运用案例解析不同阶段、不同业态地产项目的融资操作。
【主讲专家】王 震
本公司特聘首席财税导师，教授、武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。          
具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。
培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。
【授课内容】                          
  一、信托与地产成长的典型案例解析与涉税解析
1、某国内房地产集团与信托合作的案例  
2、万豪酒店轻重资产并行案例
3、REIT助力西蒙零售地产称王
4、BXP 逆势而为的写字楼霸主
二、房地产信托融资的典型模式解析与涉税讲解
1、房地产信托市场透视                
2、贷款模式
3、股权模式                         
 4、权益模式
5、准资产证券化模式                  
6、组合模式
三、房地产信托的操作流程与风险控制
1、房地产信托业务的基本流程以及风险识别
2、房地产信托项目的风险控制机制
四、不同主体的房地产信托融资与其案例及涉税解析
1、房地产企业                        
2、地方政府
3、房地产私募基金                    
4、建筑企业
五、不同时点的房地产信托融资与其案例及涉税解析
1、“拿地”期间            
2、“五证”期间          
3、物业持有期
六、不同业态的房地产信托融资与其案例及涉税解析
1、住宅（商品房和保障房） 
2、商业地产和产业地产   
3、旅游地产
七、不同需求的房地产信托融资与其案例及涉税解析
1、房地产开发建设        
2、房地产流通服务        
3、房地产并购
八、有限合伙PE基金融资创新与涉税解析
1、有限合伙基金的组织形式与投资主体
2、有限合伙的执行机构与投资者责任承担问题
3、有限合伙基金的对外投资与监管要求
4、有限合伙基金的收益分配与管理费提取方式
5、有限合伙基金的入伙、退伙、解散、清算
6、“信托＋有限合伙”有限合伙的财务处理与会计核算
7、有限合伙的税收征管以及GP、LP的纳税问题
九、REITs（房地产投资信托基金）与涉税解析
1、债权型REITs与银行间债券市场流通  
2、境外不动产证券化业务与REITs上市
3、股权型REITs与沪深证券交易所流通  
4、案例分析
十、股权信托引领投融资模式创新与涉税解析
1、几种创新的组合运用模式
2、股权信托的“退出端”——资金退出方式（选择权、可转债及其他）
3、股权信托的财务、税务等热点问题解析
十一、学员互动交流、专家现场疑难解答。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【资    料】本次两个专题配套讲义、政策辑要与案例等资料。
【培训时间】2013年01月16日至19日（01月16日全天报到，17、18、19日3天学习）
【培训地点】成都◇天府美丽华酒店（成都市青羊区万福桥武都路15号）
【增值服务】☆参会学员可免费获得房地产企业管理教育网的积分赠送；享受：税法查询、
讲义下载、专家答疑、远程教育、信息检索、QQ论坛交流等超值服务。
☆ 参会学员将获赠本公司专家著作《中国房地产财务危机预警研究》一本。
☆ 参会学员将获赠《房地产开发企业纳税风险全程控制解码图》一份。
【相关费用】人民币3680元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费、现场咨询等）
              ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理。（具体详见参会确认函）

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