日前《北京日报》报道，北京的房市出现了让人震撼的变化，“一次性付全款八折”——打折、优惠，眼下这样的词汇对于北京市场上的开发商来说，终于不再像前几年那样难以说出口了，而最高8折的力度也很令消费者感觉北京的房价再不象以前那样的坚挺。
媒体报道，在这一轮楼市打折中，，万科是“动作”最大的一个。例如，万科四季花城，20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米，一次性付全款，可由每平方米8100元最低优惠至7400元，按揭贷款最低优惠至每平方米7600元。不过，比万科更牛的是“沸城”，这个楼盘打出的优惠是“一次性付全款八折”，均价10020元的房子折扣下来8000元出头。珠江奥古斯塔城邦的优惠也十分引人注目——买别墅，送宝马，或者免70年物业费。
万科的董事长王石先生跟我很熟。去年六月王石在一次海螺行动会议上讲到，现在的房价疯涨，里面充满了泡沫，泡沫总有一天要破裂，万科已经做好应对泡沫破裂的准备。为此我专门写的一篇文章，题目是《房地产业龙头老大关注房地产泡沫破裂意义深刻》。可是后来王石先生又改了口，说他的泡沫不是那个意思，并不是指现在，是指将来。到了去年10月份，王石先生在一个场合的谈话中说，房地产市场可能有“拐点”，媒体又是一片评论。然后王石先生又在博客上说，说这个拐点是指珠三角，并不是指全国其他地方。前几日，王石先生在一次内部会议上说，拐点不过是秃子头上的蚤子——明摆着。王石先生很明确指出，疯涨的房价对万科来讲也不是好事情。我理解王石先生的难度。王石先生是房地产业的代表人物，说话要把握适合的“度”。这个“度”就是他不能讲假话，也不能过分讲真话，他要和同行保持关系，他也希望房地产不要大跌，如果大跌，他万科的房地产也会受到损失，当然，大跌主要是整个国家的经济波动太大，王石先生是房地产业的领导者，因此，在需要发言的时候，总是躲躲闪闪，言不由衷。
过去我说过，从来都是经济规律不骗人，只有人能骗人。为什么？经济规律是具有普遍性的东西，你看，美国的次级贷，就是因为放宽了房贷的条件，一批房贷归还能力不够的客户使用了大量贷款，结果是整个美国的经济遭受萎缩之痛。过去的十多年中，先后有日本的房市崩盘，香港的房市崩盘，房价下跌的数据让人震撼；掉了70%甚至更多。一次出席凤凰卫视的〈一虎一席谈〉节目，中国房地产开发公司董事长孟晓苏博士亲口和我讲了他看望董建华先生并调研香港房地产市场的场景。房市有什么规律？说到底就是要与大多数消费者的消费能力相适应。
前不久，王石先生在接受中央电视台采访时，讲了居民收入和供给之间的要有一个合理的比例关系，这我完全同意。但是王石先生说现在中国城镇的房价与居民家庭年收入比达到了8.3，这个观点我不敢苟同。王石先生大概没有认认真真的看过统计报表，没有看过国家相关城市的报表，特别是北京市的统计公报。2006年北京市人均的收入是19978元，北京的户均2.7口人，家庭年收入是55546元，在北京的五环边的平均价格已经达到万元之多。越靠里价格更高，在二环边已经两三万元了。要买一百平方米的住房，四环外的价格已经超过120万，120万跟55546元相比，显然是20多倍。那么，我们认为一百平方米的住房，并不是一个高标准的住房，但是如果我们按照建设部小康的住房标准，就是人均30平方米来说，三口之家90平方米，那么也需要一百多万。这个房价与家庭年收入的比例，也是15倍到20倍之间。
再看一看北京房价攀升的过程。记得2002年的时候，通州北关环岛价格是2000元左右一平，到07年底已经超过10000元；北京昌平的王府花园，也从2000元跳升到现在的每平方10000元左右。近几年的房价，用心惊肉跳来形容是非常合适的。2005年四月，北京西南郊的万年花城，仅三个月就涨价了25%，新京报等有大量报道。这几年的房价上涨是全国性的，北京是首都，是中央机关、跨国公司的总部，大学和科研院所特别集中，因此房地产需求与市场的购买力相对要大得多。虽然北京市政府做了大量工作，有了许多成效。不过，房价上涨的压力也很大。我们知道的数据是，就2006年的二三月到2007年二三月仅一年时间，朝阳区的房价就从均价9235元每平米，上升到07年三月底13305元，整个区域平均价格一年上涨42%。
再说房价上升的原因，通常人们认识取的有两部分，一方面由于土地招拍挂，地价上涨带动房价上涨。一方面是房地产商的利润。但这几年当中，房地产商的利润已经高得没有谱了。有名言说，上帝要他灭亡，必先让他疯狂。中国的房地产暴利正是如此，谁也不想悠着点。甚至是“赚钱赚得多得不好意思了”，正向深圳的中介人说的那样，赚不到100%都不想干了。之所以能赚那么多，原因其实很简单。上海就有这样一个案例，实际每平方开发成本是6000元，被凭空虚列成本提高到了12000元，每平方米被拉高6000元。这期间一方面要压低供货商的价格，然后要让供货商要开出高出实际价格很多的票据来（见2007年4月23日央视《新闻调查》）。按中国的现行税收政策，2008年以前企业所得税应是33%，象上海的这个楼盘都逃漏的税收，如果每平米逃漏2000元，一个40000平方米楼盘仅虚增成本部分，偷逃税收可高达8000万元。
《刑法》第201条危害税收征管罪规定，纳税人采取仿造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证、在账簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报、或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款，偷税数额占应纳税10%以上不满30%并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，或者因偷漏税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。明明有《税收征管法》在,但以前执行不力。税收是国法，任何偷逃税收的行为决不能开绿灯。依据这个法，许多已经忽悠成功并且巨富的开发商，税收这一块与法与理都是不应当逃逸的。而上亿元的偷漏税，足够让这些开发商的主要高官和财务人员都在牢房当中渡过余生。
北京的房地产市场在回归理性，一方面是北京市政府不遗余力地落实中央的调控措施，推出了为数不少的政策性的住房，三限双竞的限价房，每年按计划建设的经济适用房，加上廉租房，甚至要为外地农民工建设廉租屋。二是北京的房价在南方普遍疯涨的2007年，相对还算涨得少一点。因此，北京的房价不会象深圳广州跌得那样快。同时，北京是全国的首都，全国的大学最多的城市是北京，加起来近百家，全国的主要科研院所，大约有一半中央级的院所在北京，跨国公司的总部大约有80%在北京，高科技企业的领跑者多数也在北京。因此， 北京的白领阶层远较全国其它城市数量多，能量大，挣钱的能力也相对高，这样一批人是支撑北京的房价的基础。虽然北京的房价也相对高，但还是有一定的销售市场，跟这样的一个特定人文环境与经济环境是分不开的。
说到拐点，也是大家争论不休的问题。什么是拐点？没有统一的标准。按照我们学者的研究，连续三个月房价涨势停顿，并且有向下跌的态势，就是拐点，也有人给出具体指标，连续三个月，房价平均价格下跌总数超过5%，就是拐点。我赞同这样一个判断。不仅是北京的房价过了拐点，会继续下滑，全国的市场也过了拐点。让城市的大部分消费者有购买能力是房价重新上扬的基本条件。而那个房价应当是与大部分消费者的购买能力相适应的。
还是承认联合国的房价与家庭年收入比，那是总结了世界多个国家的经验总结，就是3：1。虽然北京的这样的城市有特殊性，笔者认为，恐怕也不能超过8：1吧。不过，这个8：1是北京市家庭收入的平均年收入。因此，下降的拐点到了，下降远未到头，要进入上涨的拐点，还远着呢！
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