党的十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。最近，理论界就开征物业税及其相关问题进行着热烈的讨论，并且广东、上海、湖南等地声称近期将进行物业税的试点。本文拟就开征物业税中的几个焦点问题谈谈个人看法，供同行们参考。
一、物业税究竟应包括哪些内容
什么是物业税？目前理论界对此并没有定论，有代表性的观点主要有三：一种观点认为，物业税是财税的一种。一般而言，物业主要指房产和大宗的不动产，在土地产权可以私人拥有的国家也应包括地产。在我国，企业和私人并不真正拥有土地产权，所应交纳的应该是地租，而不是地产税，因此，物业税就应当只是房产税或财产税[1]。一种观点认为，物业税最好能涵盖所有的不动产，物业税设计时应扩大其适用范围。一则中央文件中明确指出对不动产开征物业税，而不动产除房产外，还有汽车、船只等。二则其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的开征，减少偷税、漏税发生[2]。还有一种观点认为，物业税的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一征收的物业税。即物业税=房产税+城市房地产税+土地增值税+土地出让金[3]。
上述三种观点，一个共同的特点，认为物业税是财产税的一种，而不同点则在于对财产范围的概定上出现了分歧。第一种观点把房产税视同财产税，认为财产税又是房产税，因而把物业税和房产税划上了等号；第二种观点则将财产扩大到了所有的不动产，物业税不仅包括房产税，还应包括对汽车、船只以及和房屋“捆绑”在一起的其他财产征收的税，其涉及面相对较宽；第三种观点列出了物业税的框架，除包括房产税、城市房地产税、土地增值税外，还包括土地出让金。三种观点，前两种观点涉及到财产等不动产范围宽窄问题，而第三种观点则提出了物业税应包含土地出让金的问题。那么，物业税究竟应包括哪些内容呢？
我们认为，物业税包括哪些内容，原则上应由财产等不动产的价值及其增值等因素来确定。首先，财产等不动产价值是物业税的主要计税依据。既然物业税是对财产等不动产的征税，那么财产等不动产的价值即成为我们计征物业税的主要依据。马克思主义政治经济学告诉我们，商品价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，而其表现形式则是商品的价格。所以，作为商品价值的转化形式，财产等不动产的价格即成为我们计征物业税的直接依据。从会计学的观点看，物业税计征依据应该由组成财产等不动产的各项支出（成本）、生产税金和必要利润所构成。就某项房产而言，必须包括建造房产所耗费的原材料，人员工资，必要利润和生产税金。由于房产具有与其他物品不同的特点，它必须要有必要的土地支持，它不可能只是空中楼阁，因此，作为国有土地出让金支出，也必然成为房产的成本构成，在房产进入销售阶段，其价值的转化形式——价格中也就自然包含了土地出让金。其次，财产等不动产增值是物业税的重要计税依据。开征物业税，实际上其核心内容是对居民拥有的非经营性房产恢复征收物业税，这是以财产价值为依据征收的；同时，人们进行房地产投资，目的是为了实现增值，以达到投资赚钱的效果，那么，其增值部分，包括房屋增值（含自然增值和经营增值）、土地增值价值等。
对于这一观点，特别是将土地出让金作为物业税的计税依据，理论界有争论。我们承认，土地出让金其实是为了取得一定年限的土地使用权而支付的地租，是一定年限地租收益的资本化。古典经济学认为，地租是一种经济剩余，它其实是全部经济回报减去非土地要素的报酬。具体到住房而言，是全部回报扣除各项实物成本（建筑原材料、房屋拆迁补偿费等）、税费、工资、资本报酬（银行利息和合理利润）之后的部分，这个经济剩余，应该被土地所有者获得。我国城镇土地属于国有，政府代表国家收取土地出让金，对应的是土地使用权这一资产的价格，而不是财产税经过资本化后的等价物[4]。但是，土地是房产的直接支撑，作为不动产，土地与房产已经紧紧地“捆绑”在一起，从便于税收的计征、控管，从减少偷税、漏税的角度出发，将土地出让金纳入物业税，作为物业税的计税依据，应该是一个有益的尝试。
综上所述，物业税是对财产的征税，它涉及到对财产的取得、财产的保有和不当占有财产的调节。具体设计物业税时，上述各项应当成为其相应的税目。
二、以税收形式取得土地使用权
《中华人民国和国宪法》规定，城市土地属于国家所有；《中华人民共和国土地法》称，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地和集体所有的土地可以依法确定给单位及个人使用。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国家按照所有权与使用权相分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，土地使用权出让一般为40～70年，其中居住用地出让为70年。国家如何依法出让土地，单位和个人如何依法取得土地的使用权？现行做法是由单位或个人支付相当于40～70年地租的土地出让金后，与土地所在地人民政府签订合同，由当地县以上人民政府发给土地使用权证而取得土地的使用权。单位和个人兴建房产等不动产，必须向房产所在地人民政府取得土地使用权。这里我们要讨论的是，单位和个人取得土地使用权，除支付土地出让金形式外，能否采取税收形式？我们认为，单位和个人以缴纳物业税（取得土地使用权环节）的形式同样可以取得土地使用权。
首先，在我国，土地实行公有制，土地可视同一种公共物品，而缴纳税收是取得公共物品的有效方式。如前所述，我国土地实行社会主义公有制，包括全民所有或者集体所有。正如我国现行的国防、安全、义务教育、公费（合作）医疗、公益服务等公共设施和服务一样，它是社会必要的公共物品，当纳税人向社会缴纳应该缴纳的税款后，就取得了享受社会公共需求和社会公共物品、服务的权力。土地属公有资源，我们认为可视同于公共物品，当单位和个人缴纳必要的税金后，亦取得对土地这一公共物品的使用权。需要说明的是，国防、安全、义务教育、公费（合作）医疗等公共设施和服务是将纳税人缴纳的税款通过财政支出集中建设的，国有土地则是自然形成、不可再生的，但两者都是公共物品和服务。以缴税的形式取得对土地的使用权，符合“税收是向公共部门的货币转移，是对社会公共需求和社会公共物品、服务的支付”这一现代税收基本理论的要求[5]。
其次，物业税属地方税，与土地出让金一样，最终形成地方财政收入。现行土地出让金属地租性质，收取后成为地方政府的财政收入；物业税是税收，作为地方税收，是地方财政收入的来源之一。虽然物业税和土地出让金（地租）有着本质的区别，前者是凭借国家权力征收的，后者是凭借所有者权力收起的，由于土地是一个特殊物品，在我国属公有形式，当国家权力和所有权集于一身的国家在对土地取得收入时，作为地方财政收入，税与地租之间的区别就显得不那么重要了。
第三，我国已有通过税收形式取得土地使用权的先例。为合理利用城镇土地，国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定从1998年11月1日起对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人按照其实际占用的土地面积计算征收土地使用税。顾名思义，缴纳了土地使用税，就能合法地使用土地，就更加完整地拥有该土地的使用权。
三、采取抵扣形式防止重复征税
改通过支付土地出让金取得土地的使用权为通过缴纳物业税而取得土地的使用权后，人们最担心的问题是容易造成重复征税，从而形成税上加税的问题。客观地讲，实行缴纳物业税（取得土地使用权环节的物业税）取得对土地的使用权后，在这块土地上建造的房产等不动产在成本核算中，缴纳的这部分税款必然形成房产造价的一部分，在评估该房产的价值时，取得土地使用权环节缴纳的物业税也自然成为该房产等不动产的价值组成部分。那么，当该房产等不动产进入保有环节，国家对其征收保有环节的物业税时，其计税依据中就包含了取得土地使用权环节缴纳的物业税，从而造成重复征税。
事实上，解决这种重复征税的办法很简单，我们可以借鉴现行增值税的征收办法，为了避免增值税征收时的重复征税，我们实行了上道环节征收的税款在下道环节征税时对其予以必要的扣除。如果说，增值税的扣税办法成功地避免了重复征税问题的话，那么，我们就可以对物业税的征收采取如下设计：物业税以单位或个人拥有的房产等不动产的实际价值为计税依据，依照一定的税率（或单位税额）计算出房产等不动产保有环节的应征税款，扣除取得土地使用权环节缴纳的税款部分后，其差额即为实际应征的物业税。即：
应征物业税=保有环节应征物业税额－取得土地使用权环节已征税额
应征物业税＝不当处置财产（价值或数量）Ｘ适用税率（单位税额）
单位和个人在房产等不动产核算时，应该标明在取得土地使用权环节已缴纳的税款，即便是房地产开发商，当他们向千家万户出售商品房时，亦应将取得土地使用环节已缴纳的税款分割到千家万户，并且在开具房地产交易统一发票时予以注明，这样，房产进入保有环节，在计征物业税时就可作必要的扣除。
采取抵扣形式征收物业税，具有极其重要的意义：
第一、保证了税款计算的完整性。计征物业税，应该是对房产等不动产价值的全部，而不应该是对其中一部分征税，将上道环节征收的税款在计税总额中作必要扣除，目的是为了避免重复征税。如果把取得土地使用权环节支付的价款硬性排除在物业税计征依据之外，那么，很明显就是对物业的部分价值征税，这既破坏了物业计税依据的完整性，又为物业税的征收管理造成麻烦，无形造成了物业税征管中的漏洞。
第二、维护了现行房地产开发的游戏规则，有利于防止房市的无序波动。按照现行房地产开发的游戏规则，单位和个人建造房产，需先申请置地，支付土地出让金，取得土地使用权后，再进行房产建设投资，形成最终物品——房产等不动产。改征物业税后，只是将支付土地出让金部分变成取得土地使用权环节的物业税，它仍然是单位或个人建造房产等不动产总价值的组成部分。试想，如果不以税收形式或收取地租形式取得土地使用权，那就只能采取计划调拨了，如果采取计划调拨土地，土地市场将会出现什么局面？如沿用土地出让金形式，又将影响物业税征收的完整性，导致“购房容易养房难”等一系列问题。采取征收物业税取得土地使用权，不会改变现行房产开发的游戏规则。征收物业税，只是按物业总价值计税、扣除取得土地使用权环节征收的税款部分后，即可得出单位和个人应实缴的物业税，这样，不会影响房市的无序波动。
第三，维护了政府、消费者及开发商各方的利益。从政府角度看，政府批租土地时，将应收取的土地出让金变成了取得土地使用权环节的物业税，不会影响政府改善公共服务和城市基础设施的能力，相反，土地出让金变成物业税后，由税务机关依法征收，其征收的力度将更大，更有利于地方财政收入的组织；从消费者角度看，不会出现买得起而供不起的问题，避免了购房风险。由于物业税的核心内容是对居民拥有的非经营性房产恢复征税，其征税对象十分普遍。现行工薪阶层购房大多采取按揭贷款方式，这种用未来钱购置房产的办法，使得他们在购楼时就已经缴纳了取得土地使用权环节的物业税，当房产到了保有阶段，国家征收房产等不动产的物业税时，已考虑了对前一环节已征税款的扣除，不会加大购房者供楼的压力，同时，在对旧房产征收物业税时，设计按旧房价值一定比例（相当取得土地使用权环节征税价款部分）予以扣除，能够较好地避免重复征税问题，克服新旧房产税负不公的现象；从开发商角度看，开发商投资房地产，凭缴纳的税款取得土地使用权，由于物业税是地方税收，国家在制定税率时，只是明确了一个征收率幅度，不同城市之间，城市与城镇之间，同一城市不同地段之间的具体应征税额，可在国家规定的幅度内活动，开发商凭经济实力，可以取得相应地段土地的使用开发权，从而杜绝少数人垄断土地的现象，有利于现有土地的优化利用，更有利于开发商对既有土地资源进行合理开发。
四、开征物业税的若干建议
物业税是对财产的征税，是财产税的一个方面。我们认为，它应该是对财产中的不动产征收，从目前情况看，实际上就是对单位和个人的房产征税。由于现行我国房地产税制问题多，房地产开发流通环节税费多，税费负担重，而房地产保有环节课税少，负担轻，且税收优惠范围大。有学者认为，现行房产税制税种繁杂、重复征税；税种课税范围狭窄，税基覆盖面小，税制结构不是很优化[6]。同时，由于房地产税制设计上的缺陷，导致偷逃税款现象相当普遍，据国家税务总局有关人士透露，东北某省1997年以来检查房地产业纳税人2542户次，其中有违法问题的纳税人户次占总户次的49%；华东某省今年开展的房地产税收专业检查，被查的88户房地产企业有87户存在问题，偷漏税比去年增加1000多万元。仅京城958户房地产企业检查计税达2.8亿元[7]。对居民房产出租应征的房产税，其漏征漏管现象更为普遍，对房产等不动产的征税制度已到了非改不可的地步了。为此，对开征物业税提出如下建议：
本着少税种、宽税基、低税率的原则设计物业税制。现阶段涉及对物业等不动产征税的税种较多，主要有房产税、城市房地产税、城镇土地使用权、土地增值税、耕地占用税等，税种繁多，相互交驻，内外不统一，调节面窄，没有发挥财产税制应有的作用。建议对这类财产（不动产）设置统一的物业税，其下设置三个税目，即：1.财产取得。包括土地使用权取得、房产取得、其它不动产取得；2.财产保有。包括房产保有、地产保有、其它不动产保有；3.不当行为。包括闲置土地、占用耕地、其它不动产不当处置。
物业税分别采取从价和从量计征办法，在财产取得、财产保有和不当处置三个环节中，土地使用权取得、闲置土地、占用耕地等适用从量计征（即税额/M2）办法，例如：土地使用权取得可以对大城市、中小城市、城镇，区别不同地域，如沿海、东部、中部、西部规定不同的征收标准幅度，由各地根据不同情况在国家规定幅度内自行确定每块土地物业税的征收额度。确定征税额度，同样可采取竞标形式，这类似于对个体工商业户核定税额时的“自报公议”。其他环节适用从价计征办法，由于房产等不动产受条件改善或物质磨损和经济磨损的影响，其价值在一定时期内会出现升降浮动，对这些物质进行价值评估显得十分重要。建议每3-5年即应对应税物业进行一次价值评估，以便合理税负。
物业税实行宽税基，凡是在中国拥有房产等不动产的中国公民、在中国居住的外国人均应依法缴纳物业税。对国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；复退军人、下岗职工自用房产暂免征收物业税。农村居民自用房暂免征收物业税。
物业税实行低税率。对于财产保有环节的物业税，目前理论界趋向于按0.5%征收，具体多少，应进行认真测算确定。我们认为，其税负以不低于同期银行存款利率为宜；对于财产取得环节的物业税，土地使用权取得的税额以不低于现行土地出让金额度为宜；房产等不动产购入取得时鉴于有营业税，所得税等税种的调节，其物业税可以“0”税率处理；对于土地闲置等不当行为，应在现行耕地占用税、土地增值税的基础上提升税率，以调节和保护土地资源。
开征物业税后，应改革现行房产在开发流转环节征收的各税与物业税重叠交叉、重复征税；名目繁多的各种收费与房产开发、流通环节征收的各税交叉、重复征税的问题，为物业税的实施提供一个宽松的环境。据有关资料反映，现行税制涉及到房地产的有14个税种，各种收费达80-150项之多[8]，同时，征收手续复杂，税费职能不清，管理难度加大，偷逃税费现象严重，繁多的税费增大了房产生产成本，阻碍了房地产业的健康发展。对此，一是要对这些税费进行归并。将具有税收性质的收费并入税收，取消内外两套税制，将房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城市维护建设税等并入物业税；二是对不利于房地产发展的税费予以取消。取消固定资产投资方向调节税，对多如牛毛的各项收费进行清理，对那些可有可无，对推动房地产业发展作用不大的收费坚决取消；三是完善相关税制。对房地产开发、流转过程中涉及的营业税、所得税、契税、印花税等，应积极完善，确保其作用得到充分发挥。
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