《房地产土地增值税征管新规透析和八大税种核算与筹划》

              **讲  土地增值税征管新规透析

**节   土地增值税征管现状解析

一、触目惊心的数字：29家上市房企2012年财税年报反映应缴未缴土地增值税640亿元

二、土地增值税征管漏洞四大表现

（一）项目拖着不结算

（二）达不到土地增值税清算条件

（三）擅自扩大核定征收范围

（四）擅自扩大扣除项目范围

三、各地地税部门主要采取三种土地增值税征收方式

（一）预征

（二）清算

（三）核定征收

 第二节   土地增值税征管新规透视与分析 （税总发[2013]67号文） 

 五个工作重点：

（一）将土地增值税征管列入议事日程和绩效考核内容

（二）分管领导亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点

（三）分管处室提出本地区加强征管行之有效的方法

（四）加强房地产开发项目全程监管，形成动态监控机制

（五）**相关税种联动、多税种间信息比对，强化土地增值税监管

四个方面清算措施：

（一）清算申报做到全覆盖、无死角

（二）全面清理近几年积压未清算的项目

（三）不得擅自扩大核定征收范围

（四）不得擅自扩大扣除项目范围

一个督导手段：狠抓落实，强化督导检查

第三节  房地产企业如何应对土地增值税征管新规

一、决策不能忽视税收风险

案例一、某房地产开发公司决策不慎补缴税款800余万元，并处偷逃税款1倍罚款。

案例二、投资人失策而承受了本来可以避免的沉重税收负担。

二、建立涉税管理系统，强化全员管税意识

益处：规避涉税风险，避免税务处罚，降低税收负担。

三、加强与税务部门的沟通与协调

益处：一是了解到新的优惠政策或佳的处理方式，；二是能妥善处理某些模糊或新生问题。

四、准确理解与把握税收政策的内涵

案例三：掌握税收政策与经济活动适应程度的不断变化，取得利益大化。

五、充分了解当地税务征管特点和具体要求

案例四：其一，税收政策的不确定性；其二，社会变革和科技发展对税务管理产生影响力。

六、建立内部避险机制

案例五：业务过程不规范带来税收风险

                       第二讲  土地增值税核算与筹划

**节  土地增值税征税范围的判定与税率

一、 出售转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物

案例六：未取得土地使用证土地转让的效力问题

二、 以继承、赠与方式转让房地产

三、 房地产的出租

四、 房地产的抵押

五、 房地产的交换

六、 以房地产进行投资、联营

七、 合作建房

案例七：不规范的合作建房

八、 企业兼并转让房地产

九、 代建房行为

十、 房地产评估增值

十一、税率

第二节  应税收入和扣除项目

一、 应税收入的确定

二、 扣除项目的确定

三、 出售旧房及建筑物的扣除项目

第三节  土地增值税应纳税额的计算

一、 增值额的确定

二、 应纳税额的计算方法

三、 房地产开发企业土地增值税清算八项规定

第四节 土地增值税纳税筹划

一、 土地增值税纳税十大风险

二、 土地增值税纳税筹划案例

（一） 房地产企业控制土地增值率的筹划

 案例八

（二） 房地产企业巧用扣除项目的筹划 

 案例九

（三） 房地产企业分解式销售的筹划 

 案例十

（四） 房地产企业土地使用权作价的筹划

 案例十一

                       第三讲  企业所得税的核算与筹划

**节 房地产企业所得税的特殊处理

一、 有关公共配套设施的规定

二、 视同销售的规定

三、 利息支出的规定

四、 预提费用的扣除

五、 关于金融企业同期同类贷款利率确定问题

六、 企业员工服饰费用支出的扣除问题

七、 房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题

八、 投资企业撤回减少投资的税务处理

九、 预缴土地增值税的扣除

十、 房地产开发企业注销前的企业所得税退税处理

第二节 企业所得税纳税筹划

一、企业所得税纳税风险

二、企业所得税纳税筹划案例

案例十二：房地产开发企业设立独立销售公司的筹划

案例十三：房地产开发企业对外捐赠的筹划

案例十四：房地产开发企业业务招待费的筹划

                          第四讲   营业税的核算与筹划

**节  营业税相关问题的处理

一、 房地产企业以开发产品对外投资的营业税的处理

二、 企业整体转让业务营业税的处理

三、 委托代建业务营业税的处理

四、 拆迁业务营业税的处理

五、 还本销售等特殊销售业务营业税的处理

六、 商业折扣与现金折扣营业税的处理

七、 合作建房业务营业税的处理

八、 甲供材料营业税的处理

九、 建筑公司异地提供建筑劳务营业税的处理

十、 装饰工程营业税的处理

十一、 工程总包与分包业务营业税的处理

十二、 混合销售行为营业税的处理

十三、 兼营行为营业税的处理

十四、 委托代销行为营业税的处理

十五、 包销业务营业税的处理

十六、 售后回租、售后回购业务营业税的处理

十七、 清包工的营业税处理

第二节  营业税纳税筹划 

一、 营业税纳税风险

二、 营业税纳税筹划案例

案例十五：房地产企业设立物业公司代收款业务的筹划

案例十六：房地产企业利用纳税义务发生时间的筹划 

                         第五讲  契税的核算与筹划 

**节 契税的计算

一、 契税的税率

二、 契税应纳税额的计算

第二节 契税纳税筹划

一、 契税纳税风险

二、 契税纳税筹划案例

案例十七：房地产企业整体购买不动产的筹划 

案例十八：房地产企业改变不动产收人的筹划

案例十九：改变投资方式成立房地产公司的筹划 

                             第六讲  土地使用税的核算与筹划

**节 城镇土地使用税的一般规定

一、 征税范围

二、 计税依据

三、 适用税率

四、 城镇土地使用税应纳税额的计算

第二节 土地使用税筹划

一、 土地使用税纳税风险

二、 土地使用税纳税筹划案例

案例二十：房地产企业占用土地用途的筹划 

案例二十一：房地产企业开发项目所属区域的筹划

案例二十二：房地产企业利用免税项目的筹划 

                            第七讲  房产税的核算与筹划

**节 房产税的税率及应纳税额的计算

一、 税率

二、 应纳税额的计算

第二节 房产税筹划

一、 房产税纳税风险

二、 房产税纳税筹划案例

案例二十三：房地产企业转化服务内容的筹划

案例二十四：房地产企业改变收入性质的筹划  

案例二十五：房地产企业分别签订租赁合同的筹划 

                              第八讲  耕地占用税的核算与筹划

**节 耕地占用税的一般规定

一、 纳税人

二、 征税范围

三、 应纳税额的计算

第二节  耕地占用税筹划

一、 耕地占用税纳税风险

二、 耕地占用税纳税筹划案例 

案例二十六：房地产企业耕地占用税的筹划  

                               第九讲  印花税的核算与筹划

**节 印花税应纳税额的计算

一、 计税依据的一般规定

二、 计税依据的特殊规定

三、 印花税应纳税额的计算方法

第二节 印花税纳税筹划

一、 印花税纳税风险

二、 印花税纳税筹划案例 

案例二十七：房地产企业减少纳税环节的筹划 

案例二十八：房地产企业分开核算不同事项的筹划

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