住宅设计和商业综合体产品设计专题培训
住宅设计和商业综合体产品设计专题培训详细内容
住宅设计和商业综合体产品设计专题培训
前言--正确看待住宅类地产项目规划设计和产品创新
价值规划--就房地产项目而言,规划的核心是解决项目的各种矛盾,充分利用各种资源,**规划设计的手段,使得项目的价值得到提升。规划不能解决所有问题,设计图纸实际上是各种利益取舍、平衡的结果。从图纸到建筑是各专业部门、合作伙伴、资源合作的结果。
价值规划探讨:
一、项目剖析:
1、剖析市场(**大量案例解析)
1.1近的房地产政策的影响
1.2当地的房价、地价水平
1.3当地的房地产竞争激烈程度
1.4当地房地产发展水平
1.5主要对手的产品
1.6当地客户群的容量及需求构成
1.7当地对商业或者办公的需求程度
2、剖析地块(具体生动的举例透析)
2.1 内部环境/资源分配;
2.2 外部环境(不利)
2.3外部环境(有利)
2.4内部环境/资源分配
2.5地形地势地貌处理
2.6公司拿地的价格与对手比较
3、剖析公司(标杆地产与一般地产的案例说明)
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回笼资金的速度
3.4公司对此项目的定位
3.5在当地资源的成熟度
3.6公司老板(领导)的喜好
二、设计管理创造的价值分量
1、房地产企业规划设计管理趋势;
2、国内标杆房地产企业规划设计管理启示;
2.1、为什么说设计价值管理以亿为单位计算?
三、设计价值创造过程与方法
1、标杆地产企业(万科、龙湖等)在产品策划阶段的设计管理方法;
1)产品策划的核心
2)产品导向与客户导向
3)产品策划的特点
4)持续改进还是产品创新?
5)产品决策办法
6)如何选择规划意向?
7)户型设计的优先原则
8)立面设计决策办法
9)成本和售价是否支持产品的实现?
10)如何建立解决分歧的客观评判标准?
案例详解:龙湖产品的经济模型分析
2、标杆地产企业在概念规划阶段的设计管理方法;
1)规划概念的设计深度与范畴
2)规划概念设计在产品创新中的关键作用
开发理念和设计原则
总体布局
朝向
住宅和商业的关系
销售示范区合理的位置
交通与路网的规划
结合地块属性的规划设计
住宅产品类型及分布
公共设施布局
案例详解:龙湖概念规划设计特点
3、规划设计管理十大原则
项目的总体规划特点体现鲜明的个性。
人车交通特点与路网结构特征,项目分期规模及物业管理模式
场地规划开口与城市路网的关系
建筑布局与景观的互动
如何降低感觉容积率
物业类型与区位关系
布局原则
建筑空间形态与单体设计的互动关系
产品业态及营销推盘节奏的选择
规避规划不利因素
主体要素和建筑布局的互动关系
总体布局与竖向的关系
规划中的首期优先开发原则及总的成本原则
3.1、总图价值创造的十大方法
1)用足规划指标及规避限制条件;
2)价值与利润大化;
3)配套用房充分用足;
4)赠绿规划、底层挖掘;
5)充分挖掘端户及顶层价值;
6)中央景观带提升项目价值;
7)控制地库面积与成本;
8)小区出入口设置要领;
9)赠送面积的利用;
10)周界资源的妙用;
3.2、平面价值创造方法
若干经典户型和规划总图分析
3.3、立面价值创造方法
价值提升、立面风格、细节与贡献(立面设计案例若干)
3.3.1立面风格选择
3.3.2立面塑造的价值感
3.3.3客户高度认可的立面风格会促进成交。
3.3.4经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值作用较大。
3.3.5立面对成本的主要影响点:
l 特殊的建筑造型带来的结构成本
l 外墙面积的大小
l 窗墙比(窗的成本远高于实墙)
l 复杂的外墙构造节点
l 造型构件增加的成本
l 普通材料的价差
l 案例:木鱼石一期立面设计演变过程及龙湖成名作——地中海风格建造指南
l 商业序列:现代风格、地中海风格
4、全项目沙盘推演方法
1)、全项目沙盘推演意义
2)、全项目沙盘推演案例
2.1某住宅项目全沙盘推演案例
2.2某商业项目全沙盘推演案例
3)、体验区管控要点
3.1体验区的选址
3.2体验流线设计要点
3.3体验区设计案例
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