新城镇化房地产市场发展与投资趋
新城镇化房地产市场发展与投资趋详细内容
新城镇化房地产市场发展与投资趋
一、房地产历史回顾
1.深圳特区房地产公司
2.中房集团
3.万科集团
4.海南北海危机
5.治理整顿
6.支柱产业定位
7.房地产市场化改革
8.房改前住房困局
9.房改15年之成就
二、宏观调控之误
1.2002年
2.2003年
3.2004年
4.2005年
5.2006年
1）事件
6.2007年
7.2008年
8.2009年
9.2010年
1）9.29新政
10.2011年
1）2011金融大事
2）小结金融政策
11.2012年
1）2010后本轮调控效果
12.2013年
1）国办细则（六条）
1、完善稳定房价工作责任制
2、坚决抑制投机投资性购房
3、增加普通商品住房及用地供应
4、加快保障性安居工程规划建设
5、加强市场监管和预期管理
6、加快建立和完善长效机制
13.国五条之后
1）2003—2012年十年调控总评
2）调控十年十大错(2013版)
**、调控的时间选择错误
第二、调控的前提不对
第三、调控的手段全错
第四、舆论的误导
第五、对误读不解释，不正面应对
第六、官方数据误导楼市，乱局频仍
第七、乱纷纷部委调控、甩开部委
第八、错误的住房观念
第九、新型城镇化的误读
第十、对土地制度期盼给主政者压力
三、被误读的楼市
1.土地财政
1）2012年土地出让收支分析
2）土地出让金支出（构成地方债主体）
2.房价收入比
3.租售比
4.黑灯率与空置率
5.保障性安居工程
四、大转折之年政策导向
1.加强城市基础设施建设意见
2.XDD谈住房问题（10月29日）
3.十八届三中全会公报
4.三中全会《全面深化改革决定》
5.两部委清理小产权
6.2014年中央经济工作会议
7.中央城镇化工作会议
8.政府工作报告
9.国家新型城镇化规划
五、房地产市场趋势
1.市场未来需求
2.城镇化与城市化进程
1）推动房价五年翻番十大因素
**、稳增长下的货币超发
第二、土管法修正案助推土地地价
第三、收入翻番计划推涨房价
第四、土地供应减速
第五、新型城镇化房地产行业是基础
第六、土地私有化推涨土地成本
第七、钉子户推涨土地成本
第八、金融调控信贷成本大幅提升
第九、相关税费只加不减
第十、人工成本的高速上涨
2）未来十年三四线城市是房企主战场
**、影响因素
第二、县城（县级市）及城镇市场
第三、三线城市（地级市）
第四、省会与二线城市
第五、一线城市
第六、房企区域转移
第七、转移的产业依托
第八、区域转移转型难点
六、土地流转与开发
1.土地概况
2.土地出让制度的沿革
3.城市土地出让制度特征
4.土地收储举例（北京市）
5.土地储备举例（北京朝阳区）
6.土地出让现状
7.土地储备欧洲模式
1）荷兰模式
**、荷兰模式的效果
2）瑞典模式
**、瑞典模式特点
第二、瑞典模式效果
3.法国模式
**、法国模式效果
8.土地取得方式
9.土地储备价格
10.资金来源
11.土地处置方式
12.配套体系
13.中国土地储备制度方向
14.土地开发适用法规
15.2004版土地管理法要点
16.中华人民共和国城乡规划法》要点
17.土地管理法修正案（草案）
18.土地储备制度与土地财政现状
19.土地流转制度改革方向
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