商业地产开发模式

商业地产开发模式
（张飚 计划两天）
客户要求涵盖内容：
拿地流程
土地选择
拿地策略
拿地模式
授课方式：
一、标杆案例解析
二、个人实操案例介绍
三、传统模式系统分析与讲解
四、目前形势下的创新模式分析与讲解
第一章 商业地产整体发展阶段剖析与政策分析
一、案例：出人意料的胜败，传统商业PK新兴城市综合体
业界标杆华贸中心的衰败----新光天地百货的持续领跑
二、2013年三季度拐点以来市场变化、商业地产面临的严酷格局
三、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之一：商业地产城市空间的变化
四、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之二：商业地产城市等级的变化
五、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之三：商业地产投资结构的变化
六、房地产业全行业周期，如何预知周期变化
商业地产在房地产行业周期变化时的不同操作策略
七、案例：万达成功的唯一秘密
解读：商业地产发展第三阶段的特点：政府需求与企业产品的对接
商业地产土地价格的真相
八、案例：万达转型时期的尝试：万达汉街、影都、长白山到底在干什么
解读：商业地产发展第四阶段的特点：
九、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之四：商业地产拿地的变化
十、商业地产企业面对行业变化的应对方式选择
单一住宅地产向商业地产跨越
住宅、商业地产向文化、休闲地产跨越
住宅、商业地产向科技等产业地产跨越
二级开发向棚户区改造方面的跨越
二级开发开发向一二级联动、基础设施建设、土地整理的跨越
二级开发开发向新型城镇化跨越
第二章 传统拿地模式的思考
一、从概念开始
（一）交易对象
（二）交易物品
（三）交易方式
（四）交易价格
二、代表性企业的拿地和战略关系
案例：融创地价表、万达地价表、华夏幸福基业地价表、碧桂园地价表、万科地价表
三、共性研判
（一）房地产开发的意义
（二）主要阶段：拿地、研发、建设、营销
四、共性解读
（一）专注单一特定类型土地的意义
（二）寻求与政府、央企某一种特定结合的意义
五、与政府结合的传统形式
本节探讨在过去的20年里，开发企业与政府结合的各种形式，以下形式仍需结合招拍挂（一）中心城区企业、机构的外迁（济南东进模式的广泛应用）
（二）城中村改造（棚户区改造等老城区改造）
（三）新农村建设（河北省的失败）
（四）参与新区规划土地一级开发或一二级联动（城投公司）
（五）基础设施或公共服务建设换取土地（东方园林）
（六）产业园区开发换取土地（光谷）
六、传统拿地模式面临的主要难点和应对手段
（一）财政收支两条线的影响
（二）规划体系的合规性
（三）新增建设用地指标限制
（四）一级开发招标机制
（五）地方融资平台融资机能丧失
（六）楼堂馆所禁建对政府主导型新区造城模式的毁灭
案例：万达长白山的转型
第三章 现行土地管理机制下土地运营与拿地模式实操
一、规划体系和国土资源体系的关系
（一）三大规划体系的意义
1、总体规划
2、控制性规划
3、土地利用规划
（二）一二级土地开发的规划体系合规性
1、二级土地招拍挂的规划体系
2、一级土地开发的规划体系
案例：国土规划调整程序
二、一级土地开发的三大节点
三、一级土地开发的合规性
四、传统拿地模式实操案例：华藏世界合作合同
五、一级开发的土地成本确认
案例：丁字湾南海新城
六、二级招拍挂的经验分享
（一）从土地出让计划开始
（二）挂牌条件设计
（三）竞价策略
（四）摘牌后调容----玩不起的猫腻
（五）账户可以解决标底
（六）临场授权
（七）参与就是获利
（八）阻击获利
课堂练习一
实战模拟：挂牌
第四章 土地制度变革与拿地模式创新
一、从产业展开对政府需求的研判---与政府结合的升级模式
二、从政府职能展开全新的结合模式
案例：中新生态城
解读：生态文明
三、引导政府的政绩观念之一：新型城镇化与精明增长
案例：案例：村不动、城入乡的三道湾镇和槟榔河村
四、引导政府的政绩观念之二：产业升级
案例：北京朝阳：科技CBD
案例：京津冀一体化规划
案例：海口观澜湖
案例：合众人寿
五、农村土地的流转和土地市场改革对土地价格的长期影响
六、机遇下的拿地和土地运营模式
七、央企合作路径
案例：各公司融资成本
解读：社会资源向央企和政府倾斜
案例：地铁公司和地铁上盖
第五章 土地评估及拿地风险规避
一、传统教科书的土地估价方式
（一）传统估价方式
（二）不可操作性
二、具备实操性的土地评估工具：战略选择和行动评估矩阵
三、进入城市和区域的评估模型和拿地风险
四、单一地块的评估模型和拿地风险
五、待定土地的开发技巧
六、二手土地拿地实际操作程序和风险规避
课堂练习二
实战模拟：土地战略评估第六章 商业地产招商运营之一：首要目标--为政府招商，为土地运营
卫星城：高端服务业位基础的CSD模式
案例：北京：房山CSD
新城开发：构造混合产业中心模式
案例：广州：中交集团南沙新区
中心城区：构造行业中心模式
案例：香港数码城、国家环境服务产业园
（四）开发战略定位设计
（五）开发组织设计
（六）开发政策获取
1、土地政策
2、招商引资
3、投资环境
（七）土地获取
第七章 商业地产开发运营之二：为市场招商，为商业运营
（一）超大型商业地产项目产品功能定位及物业配比
案例：瑞安新天地
（二）中小型商业地产项目产品功能定位及物业配比
案例：复星实业：三亚，亚特兰蒂斯
（三）商业地产投融资及运营模式
案例：中粮大悦城
（四）移动互联网时代对传统商业运营模式的影响
1、商业运营的大数据时代、专业市场的衰退
2、生态、休闲、体验式购物中心
第八章 郊区商业运营
（一）郊区商业发展历程
1、城市规划与郊区商业的关系
2、郊区商业发展形势
3、郊区商业与城市中心商业的共存关系
（二）郊区商业的开发运营
1、郊区商业选址
2、郊区商业的策划定位
3、郊区商业建筑规划设计
4、郊区商业招商特点
5、郊区商业运营模式
（三）郊区商业成功案例分析：
1、永旺购物城
2、奥特莱斯天津佛罗伦萨小镇
（四）新城镇化、棚户区改造政策为商业地产带来的新契机

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