《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》

新政下城市更新项目合规运作、风险防范
及投融资模式设计与落地实操
一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与高质量发展投融资新逻辑
1、债务监管-彻底打破传统的政信合作
2、银保监〔2021〕15号文对市场化融资的理解与适用
3、高质量发展政府投融资新逻辑
（1）区分隐性债务和市场化融资
（2）区分政府投资项目和企业投资项目
（3）规划有经营收入的项目
（4）区分政府直接投资和资本金注入项目
（5）授权开发+做大做强城投
（6）不能以土地出让金融资，而以土地的最终产出规划项目并融资
（7）合规安排政府资金的多种使用方式
（8）区分委托代建和授权开发
（9）大基建时代的综合平衡
（10）转变融资思路，构建合规收入
二、城市更新相关政策要点解析
1、新型城镇化的相关政策
2、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）的解读与应对
3、城市更新其他约束性政策
4、地产企业的“三道红线”
5、“房住不炒”的基本要求
6、增加居住功能的供给
7、低效用地的相关政策
8、“成片征收”政策概述
9、租赁住房的政策引导
10、各地城市更新项目的政策、操作模式的比较与分析
11、城市更新与棚户区改造的区别
三、城市更新的概念及运作模式
1、城市更新的含义与理念变化
2、城市更新的目标
3、城市更新实施范围与限制
4、城市更新项目分类及不同类型城市更新项目的特点
（1）按改造力度划分：整治、改建（有机更新）和拆建
（2）按改造对象划分：城中村、老旧小区、老旧街区、老旧厂区和老旧商区的“四区一村”改造
（3）不同类型城市更新项目的特点
4、城市更新操作流程
（1）设定整体目标
（2）前期摸底与城市体检
（3）推动城市设计
（4）修编相应规划
（5）确定实施模式、编制实施方案
（6）选定实施主体
（7）设定筹资模式
（8）完成相应流程
（9）成立项目公司
5、城市更新项目操作模式及收益构成来源
（1）政府主导型城市更新
（2）平台公司主导型城市更新
（3）地产、社会资本主导型城市更新
（4）各模式下的案例与异同
（5）有机更新收益的主要构成及来源
（6）拆除重建的城市更新收益的主要构成及来源
四、城市更新之土地储备开发模式解析
1、收储模式——纯做一级的城市更新
（1）委托代建+采购工程、采购服务模式
（2）做地模式
2、二级赎买一级模式
3、反向委托（或反向购买）的一二级联动模式
五、城市更新项目运作的核心及要点
（一）城市更新的核心-产业升级与迭代（新旧动能转化）
1、城市更新的产业选择
2、产业不断迭代升级
3、产业升级与迭代“城市更新+”的模式
（1）城市更新+新基建
（2）城市更新+TOD模式
（3）城市更新+实体产业升级的IOD模式
（4）城市更新+EOD模式
（5）城市更新+新消费
（6）城市更新+新文旅开发
（7）城市更新+碳中和
（二）城市更新—重在 “四新”
1、加速推动城市“新经济”
2、重构发展城市“新功能”
3、打造城市空间“新意境”
4、引领践行城市建设“新科技”
六、城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
1、新一轮城市更新行动中，地方平台公司的“主体”角色
（1）地方平台公司在城市更新行动中的角色
（2）城市更新—平台公司转型的核武器
（3）城市更新授权平台公司主导的操作模式
（4）平台公司参与城市更新的实施路径
2、城市更新项目社会投资人的选择
（1）多元化业务板块
（2）稳健的经营业绩
（3）低成本的资金来源
七、城市更新片区级项目的策划要点
1、城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）的因素
2、城市更新片区级项目策划之一二三级联动的供地制度创新、风险管控和激励相容
（1）城市更新一二三级联动的基础
（2）一二三级联动开发的风险管控
（3）一二三级联动开发的激励相容（联动or混同）
（4）一二三级联动开发的三种模式
（5）城市更新联动之资源、产权激励体系
3、整村统筹—城中村融合发展的利器
（1）整村统筹的模式要点与意义
（2）城市更新与整村统筹的区别与联系
（3）整村统筹项目实施方案
八、城市更新实务难点分析与解决路径
1、综合整治类项目难点及解决思路
2、拆除重建类城市更新实务难点
（1）意愿征集
（2）权属确认
（3）地价核算
（4）税务筹划
九、城市更新投融资模式实务及案例
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、置换为单一权利主体的一二级联动模式及案例
7、政府与市场合作模式下一二级联动模式
8、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
9、属地企业或居民（村民）自主更新模式及案例
10、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
十、城市更新项目收并购实务及案例
1、城市更新项目收并购的三种模式
2、城市更新收并购难点要点解析
（1）股权收购合同中“交易总价款”的问题
（2）与转让方约定拆赔事宜的要点问题
（3）收购后转让方员工的留用问题（尤其是原拆迁团队）
（4）转让方的个人所得税代扣代缴问题
（5）收购更新项目后自行改造的税筹技巧
（6）城市更新项目股权并购税筹技巧
（7）实施主体确认阶段政府主管部门对专项规划进行修改的问题
3、城市更新收并购案例解析（有机更新）
十一、城市更新项目融资的模式与案例分享
1、城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
2、银行在城市更新项目的审批要点
3、城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
4、资金的接续与滚动开发
5、形成资产的盘活
6、案例分享
（1）山东工行发放济南上新街片区城市有机更新项目贷款
（2）贵阳某城市更新片区项目融资实例
7、城市更新基金
（1）城市更新基金融资模式的优势
（2）城市更新基金参与城市更新项目的方式
（3）城市更新基金的介入模式和项目操作流程
（4）基金投资改造运营后出售模式案例分享

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