商业地产定位与业态规划


商业地产定位与业态规划





一、引言 ——商业、商业地产的本质出发点


◆ 商业物业标的的再分类；


◆ 善战者，无赫赫之功；


◆ 商业定位的核心是渠道边际效益的建设；


◆ 从流通属性上分类：商业地产 = 电子商务；


◆ 商业并非阵亡于电商，而是死于同类竞争。





二、项目前期拿地选择 ——商业开发同生孩子的关系（项目整体启动的3个原则)


◆ 你是被动怀孕还是主动怀孕？


◆ 项目可研的7个前置分析；


◆ 项目两成阵亡于定位、五成阵亡于资金、三成阵亡于调研；


◆ 和党商量拿地 —— 有关筑巢引凤与关门打狗。





三、城市综合体综合项目定位


◆ 陷阱与馅饼 ——中国商业综合体特点；


◆ 商业项目各类型产品及盈利模式解析 —— 综合体不仅是商业；


➢ 零售类物业 —— 商业项目的4类工程变种


1. 商业街技术重点


2. 底商操作技术重点


3. 商业裙房技术重点


4. 单体楼技术重点


5. —— 风险正在悄悄靠拢，不要靠近6个位置；


◆ 综合体止损 ——
1、什么是定位？综合体各物业比例划分就是第一个定位。2、什么是定位？综合体各
物业开发节奏就是第二个定位（案例：北京HM中心）；


◆ 商业业态类型：赔钱的与赚钱的；


◆ 主力店及非主力店互动意义；


◆ 详解主力店 —— 会招主力店不等于会用主力店，不要让钱白赔；


◆ 主力店实操逻辑（一） —— 真相；


◆ 主力店实操逻辑（二） —— 真相背后的真相；


◆ 颠覆规则 —— “形兵之极，至于无形”


◆ 核心重点：新时代商业的革命 —— 要用做“妓院”的心态做商业；


✓ 革命（一） —— 快销集群10+1：


✓ 革命（二） —— 常规零售混搭的意义及模式，论化学反应与物理反应：


✓ 革命（三） —— 社交集群：


✓ 革命（四） —— 粘性集群（购物中心市场化，电商的盲区战场）：


✓ 革命（五） —— 外围集群消费力（抓点不如抓片，大数据的出口）：


✓ 革命（六） —— 不图人流图粘性（关于活动创新及联发）：


✓ 总结 —— 内场集群组合要素


◆ 商业地产和打麻将的关系 —— 10%人流概率制胜。






四、主力店招商计划不要被硬件断送


◆ 想招主力店和能招主力店是两回事 —— 设计失误会致命；


◆ 项目设计的四个关键阶段：小心别被专业的设计院忽悠；


◆ 商业是有生命的——商业项目各功能设计同人体器官的关系。


◆ 物业改造和规划与人流与粘性的关系 —— 建筑与引流


◆ 设计解决营销 —— 把项目商户拿空、它还是什么？






五、业务营销 —— 项目招商


◆ 商业租赁业务体搭建；


◆ 商务合同谈判要点；


➢ 租赁意向书解读及控制；


➢ 商务条款；


➢ 技术条款；


➢ 常规谈判周期；


➢ 合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值；


➢ 杠杆谈判：如何和商户讨价还价；


◆ 谈判典型失败案例 —— 一场有关忽悠实力的较量；


◆ 招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动；






六、致命的敌军？友军？ —— 物业管理代表着商业的未来


◆ 影子杀手——物业管理公司的潜在危害；


◆ 商业的未来？—— 物业管理公司，无敌的友军；


◆ 有趣的商管。








七、政策渠道的利用方式


◆ 政府帮你做项目 ——
没从政府身上赚到便宜的项目，都是源于不了解政府要什么：






九、商业地产营销的终极目的 —— 资产证券化


◆ 商业地产表象价值；


◆ 商业地产深度价值；


◆ 商业地产四种证券化组织模式 —— 什么样的物业能找到资金出口；


插课：翻过头来看真相






十、营销的本质


◆ 决战之后 —— 没有形成追击的决战胜利、没有任何意义；


◆ 追击一：横向资源链打击；


◆ 追击二：纵向产品链打击

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