新环境下土增清算实操及税收合规化管理

时间地点：2024年9月26-27日.长沙 

【课程背景】

“两会”楼市问题聚焦、4.30中央政治局会议重磅定调、二十届三中全会租购并举、构建房地产发展新模式，“黑铁时代”下地产企业如何拨开迷雾、杀出一条血路？

拿地模式的改变、“补贴” “换新购” “以旧换新”新模式的出现、破产并购重组成为常态……地产财务如何进行正确的财税处理，把控税收风险并谋划降负是必须面对的问题，原先的财税知识不足以支撑现有的新问题，急需学习“补血”

经济低迷、财政紧张，应收尽收、颗粒归仓成为目征收常态，作为地方收入重要来源的土地增值税自然首当其冲，清算来势汹汹，如何恰当的进行土增成本费用的划分、核算，合理确认土增收入，正确的进行土增清算并防控金税预警、秋后算账，度过“清算劫”，是财税人员不得不面对现实。

取消普通住宅和非普通住宅标准又是一记重锤，对土增清算产生何种影响？我们如何处理？

两高的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》横空出世和警税合成作战中心遍地开花，企业和财税人员刑事风险剧增？如何在“人在江湖、身不由己”情况下独善其身，远离刑事处罚，是目前头等大事

新公司法、新注册资本登记管理制度、新发票实施细则实施带来哪些财税法问题？有哪些值得我们关注的雷区？如何应对防控风险？如何提前布局、未雨绸缪？

【时间地点】2024年9月26-27日·长沙（周四周五）（具体地点开课前一周发送报到通知）

【培训费用】4800元/人，（费用包含讲师费、场地费、茶歇、印刷费、咨询费等；午餐自理。）

【课程收益】

【打基础】掌握开发成本核算分摊与土增清算实操处理

【防风险】预警风险+稽查风险+刑事风险+证据链风险

【善规划】理清业务实质，不同模式下合理规划、科学清算

【巧落地】实操案例剖析+归纳总结形成工具+举一反三灵活运用

【展未来】了解大势、防控布局、财税提前谋划

【课程对象】

董事长、总经理、财税分管老总、财务总监、高级税务经理、财税工作人员等

【讲师简介】

李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我司首席税务咨询师、著名实战派税务专家。

【课程大纲】

第一部分：知己知彼百战不殆——新环境、新手段、新挑战、新应对

一、 两高最新司法解释+警税合成作战中心—刑事风险加剧，如何规避？

1. 逃税罪和偷税罪——傻傻分不清楚

2. “财税常规操作”入刑，财税人员何去何从？

3. 无票支出未做纳税调整是否属于逃税罪？

4. 未做进项税转出而多抵是否存在刑事风险？

5. 股权转让漏缴超过5年税务机关还有权追缴吗？

6. 企业主动补正申报纳税后是否构成偷税？

7. 异地虚开、变票虚开剑指何方及风险管控

8. 远离刑事风险的3大途径？

二、 新公司法、新注册资本登记管理制度带来的财税焦点及防控谋划布局

1. 股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响

2. 减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多

3. 定向分红被税务认可的核心点是什么？

4. 放宽一人有限责任公司设立限制的“喜与忧”

5. 竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险？

6. 合理的商业目的——税收谋划和稽查的核心

三、 新发票实施细则财税风险剖析及防控策略

1. 新发票实施细则有哪些变化？带来哪些财税风险？如何管控和谋划？

2. 数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化

3. 异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗？转出后还能抵扣进项税吗？

4. 异常凭证能否在所得税和土增前扣除？有哪些处理技巧？

四、 二十届三中全会构建房地产发展新模式财税风险防范及谋划布局

1. 会租购并举、构建房地产发展新模式下如何未雨绸缪？

2. “补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式，如何财税应对？

3. 如何应对消化存量和优化增量住房？如何把控财税风险？

4. 优化和完善供应体系，财税如何给上“高质量、新科技、好服务”的步伐？

5. 房地产从增量拉动为主转向存量带动为主，房地产业作为服务业的特征更加明显，财税如何适应新模式？

6. 推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划

7. “该破产的破产，该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划

8. 预征率和计税毛利率高，多预缴税金问题突出能否化解？如何规避风险和规划？

9. 并购重组成为常态——优惠多多、风险多多

10. 破产重整实操流程及财税风险管控

五、 新稽查环境和新手段

第二部分：运筹帷幄、全面布局——土增清算实操及税收合规化管理

一、 土增清算条件和清算单位涉税要点把控及处理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉税要点把控及处理技巧

2. 清算单位确定及处理技巧

3. 清算单位是否等成本核算对象

4. 清算申请与受理

5. 普通、非普通、其他如何划分？取消普通住宅和非普通住宅标准影响？

6. 车库、阁楼等到底算哪类？

二、 土增清算收入实操及税收合规化管理

1. 实物收入及其他收入范围及填写实操

2. 视同销售收入范围及填写实操

3. 非直接销售收入的确定方法和顺序

4. 土增清算收入范围及风险把控

5. 更名费是否计征土地增值税？

6. 违约金、赔偿金等是否缴纳土地增值税？

7. 土增收入是否为账上记载的收入？

8. 代收费用是否作为土地增值税收入？

9. 低价房涉税风险管控及应对策略？

10. 政府限定回迁房价格如何确认收入额？

11. 土增收入稽查审核要点

12. 房地产抵债涉税要点把控及处理技巧

13. 精装房销售涉税要点把控及处理技巧

14. 卖房送家电等营销措施涉税风险把控及处理技巧

15. 在建工程整体转让涉税要点把控及处理技巧

16. 房地产或土地作价入股投资或联营财税要点把控及筹划

三、 土增扣除项目金额实操及税收合规化管理

(一) 取得土地使用权所支付的金额实操及税收合规化管理

1. 地价款稽查审核关注8个要点

2. 拿地形式和税前列支要求

3. 土地成本分摊有原则及处理技巧

4. 逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

5. 母公司拿地子公司运营涉税风险把控及处理技巧

6. 参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

7. “红线外”支出能否在土地增值税前扣除

8. 政府返还资金涉税要点把控及处理技巧

(二) 土地征用及拆迁补偿费实操及税收合规化管理

1. 土地征用及拆迁补偿费5大稽查审核要点

2. 拆迁安置涉税要点把控及处理技巧

3. 拆迁安装费、市政配套费等是否缴纳契税

4. 排污费、异地人防建设费财税风险管控

(三) 前期工程费稽查审核要点及税收合规化管理

(四) 建筑安装工程费实操及税收合规化管理

1. 建安费用稽查审核要点及应对技巧

2. 无法取得发票如何巧妙处理？

3. 施工现场水电费常见误区及风险管控

4. “甲供工程”业务重复扣除风险管控

5. “硬装”和“软装”区别及土增前扣除技巧

6. 营销涉税建造费财税处理差异及财税风险管控

7. 质保金涉税风险把控及处理技巧

8. 开发成本分摊方法及涉税处理技巧

9. 商住一体楼成本费用划分技巧

10. 关联交易风险管控及谋划策略

11. 虚增成本常见的套路及规划策略

12. 不可忽视的工程定额和预决算

(五) 基础设施费和公共配套设施费实操及税收合规化管理

1. 基础设施费和公共配套设施费稽查审核要点

2. 园林绿化工程风险管控及处理技巧

3. 公共配套设施费稽查审核要点及风险管控

4. 红线外道路绿化等费用能否计入基础或配套设施？

(六) 开发间接费用实操及税收合规化管理

1. 开发间接费用稽查审核要点及应对策略

2. 开发间接费用和开发费用的区分及处理技巧

3. 前期物业费财税风险管控

4. 遮光补偿费能否在土增前扣除？

5. 会计计入开发间接费用，土增不认可的项目有哪些？

(七) 开发费用填写实操及处理技巧

1. 开发费用稽查审核要点

2. 金融机构融资土增扣除涉税要点把控

3. 非金融机构增扣除涉税要点把控及处理技巧

4. 民间融资新政剖析及风险把控

5. 股东贷款企业使用的涉税风险及优化策略

6. 资金池运作模式涉税风险及风险应对

7. 统借统还涉税风险要点把控及优化策略

8. 融资费用如何在土增前扣除最大化？

(八) 与转让房地产有关的税金实操及税收合规化管理

1. 与转让房地产有关税金稽查审核要点

2. “与转让房地产有关的税金”是否等于“税金及附加”？

3. 售房缴纳的印花税能否在土增前扣除？

4. 不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

5. 税金在土增前扣除技巧

(九) 财政部规定的其他扣除项目稽查审核要点及税收合规化管理

(十) 代收费用稽查审核要点及税收合规化管理

四、 土增计算申报案例实操及稽查风险管控

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