2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略专题班通知
☆ 主 讲：李老师
【专题背景】
??2013年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家税务总局征管不力。随后，国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应：“税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”地产宏观调控持续发力，国家税务总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，所有信息都指向——“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管！”作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？
??如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划，如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决，如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算，如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症，如果您对土地增值税清算缺乏系统学习，欢迎来到“土地增值税清算”专题大课堂！ 本课程由实战派专家李老师为大家详尽讲解土地增值税清算全流程，所有土地增值税问题一网打尽，化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。真实案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行！！！
【主讲专家】李老师：知名税务律师，“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”，中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会特聘专家，武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员，中国税务报资深撰稿人。
现工作于大成律师事务所，实战经验丰富，曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目，现担任方兴地产、金融街控股、首开地产、中翔集团、太极湖集团多家房地产企业集团税务顾问。授课形式活泼生动、深受学员喜爱。
【主讲内容】   
模块一：2014年土地增值税政策和征管走向展望
模块二：启动土地增值税清算
1、清算条件 (应该清算/可以清算)
⑴ 某滚动开发项目清算时点案例
⑵ 清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定
⑸ 预售许可证取得后满三年的判定
2、未清算的法律责任（滞纳金/罚款/刑事责任）
⑴ 达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？
⑵ 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？
⑶ “可以清算”项目是否加收滞纳金？
⑷ “未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例
⑸ 预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?
⑹ 核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税？
3、清算启动的纳税筹划
⑴ 清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型
⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销
⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度
模块三：清算前期准备
◇ 成本对象（项目类型）的划分
⑴ 普通住宅标准/保障房的项目类型等
⑵ 某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例
⑶ 住宅和商业可否合并计算
模块四：收入篇
1、《房地产转让收入鉴证表》概述
2、销售收入的确认
⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认
⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金
⑶ 折扣转让房地产
⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致
⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认
⑹ 计税价格明显偏低的处理
3、视同销售收入
⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资
⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等
⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间
⑷ 视同销售收入金额的确认
4、代收费用/价外费用
5、拆迁收入
6、政府财政返还
模块五：扣除篇
1、土地成本
?    ⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税
⑷ 拍地支付的佣金
⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金
⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例
2、开发成本
?    ⑴ 税务局如何查处虚增开发成本
⑵ 土地增值税清算中如何审核发票
⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位
⑸ 成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）
3、开发费用和税金扣除
?    ⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路
⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除
⑸ 某私募股权融资的案例解析
⑹ 税金疑难实务：土地使用税、各种基金等
4、清算后事项
?    ◇ 某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例
模块六：特殊业务
1、合作建房如何进行土地增值税清算？
2、合并是否可以节省土地增值税？
3、投资时如何计算土地增值税？
4、土地增值税的核定征收
5、如何注销项目公司？
模块七：稽查后风险应对篇
1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？
2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？
3、预缴时少交税款的法律责任？
4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定
模块八：专家现场与学员互动交流，答疑解惑。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【资    料】本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2014年3月4日至6日（3月4日全天报到,5日-6日两天课程）
【培训地点】郑州◇红珊瑚大酒店（郑州市二马路20号）
【相关费用】人民币2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
           ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

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