现在的上海楼市还有多头吗？

现在的趋势已经极为明显，去年提过关于基本面的什么租金什么人均收入都不用再提了，谈谈市场面：

现在上海楼市运行的三大市场特征：

1． 顶级的、市中心的房价基本不涨，涨的都是比较偏僻的区域比如安亭、金桥之类，这意味着什么，炒过股票的人都知道，绩优股不涨，垃圾股补涨，前段时间我就是用这个特征判断出大盘见顶的。



2． 房价不断“虚增”，成交量越来越稀少，价增量缩，意味着主要是卖家在自拉自唱，曲高和寡。看看3月底的股市。不要跟我说房市股市不一样，市场都是一样的。





3． 据我的观察，这个时候，一些最没有经验的投资者开始入市，有经验的投资者开始撤退，我周围的一个同事（他可真的是投资高手）,把一个市场价8100，二期开盘预期12000的房子以7700卖掉了，为什么？大家心知肚明。



最近听到的关于上海楼市的一些故事，朋友说得，有些时候当面还不好意思反驳，现在一一说一下：



1.上海房价是不可能跌的，因为政府不想让他跌，上海房价跌了中国金融系统要崩溃。

这个以前反驳过，别以为市场会听政府的话，市场只听一个人的话———那个人叫供需规律，不要认为房价跌了金融系统要崩溃政府就不会让房价跌，泡沫不戳破终究是泡沫，不会变成真金白银，看看2001股市吴敬琏是怎么说得吧。再看看谢国忠的说法：“我认为，中国当前投资的泡沫是中国历史和世界历史上罕见的。“



2．大量台湾人将会来上海定居，上海将成为移民城市，穷人滚出上海。

如果我们相信大陆的导弹将会把整个台湾岛夷为平地的话，这确实是一个好的理由。



3.上海房价涨是不太可能涨了，跌也跌不到哪儿去，想住就买吧。

这是我听得最多的散户语，理解趋势概念的人都知道，不进则退，久盘必跌。

房价这东西，普遍在4000元的时候，你看6000的房价好贵，现在普遍在9000元的时候，你看8000的房价好便宜，等房价跌倒7000了，你看8000的房价又贵了，这是普遍的心理。



对了，大家别以为房价稍微跌一跌就马上会有N个空头等着去抄底，告诉你，急着买房子的人确实有，但他们不是市场的主导力量，房价跌下来，投资需求马上没了，供给大量增加，靠自有需求支撑上海现在房价，搞笑，这种趋势我在去年的文章中分析过了。



最近央行出猛药紧缩，钢材价格暴跌，水泥价格遥遥欲坠，空头信号强烈，其实，如果中国经济真的硬着陆，等待上海房价的可能就不是调整了，而是崩盘！

我也可以算一个多头。去年十月，有一个空头，在上海热线叫阵，说到2004年6月1日房价必跌，并且赌10000元。我以100000元应战，对方落荒而走。现在已经快到6月1日了，我在热线上呼吁过几次，说还剩下几天，有没有人愿意接着赌，没有一个人接话。

我是从2003年5月开始到网上看房价的。看到空方天天预言房价必跌，包括这位拿破成兄。可是他们从来都是不负责任的。我觉得应该清算一下空头们的责任。我在2003年3月曾经问过徐家汇花园的期房，当时开价7800一平米。刚才在安家的楼市论坛上看到一位朋友用12000元的价格买了一套房子。也就1年多一点的时间，每平米房价涨了4200元，这个责任空头们负得起吗?

拿破成兄的几个贴子预言房价必跌，用股市的思维来谈房市，但是他从来也不说从什么时候，什么价位开始跌，跌到什么程度，这是没有一点实际参考价值的。人是要死的，地球是会毁灭的，世上没有只涨不跌的房价，说这些话如果还有什么意义的话，那么只能说是自欺欺人的了。

我很关注拿破成先生的一句话:“等待上海房价的可能就不是调整了，而是崩盘!”。请问何时崩盘?我愿意像相信那个宣言2004年6月1日房价必跌的朋友一样，再相信拿破成先生一次，等待那一天的到来。让我们来一起验证。



呵呵，smart-xu先生，你好。我是看不惯空头们的蓄意造势，想要轻轻松松占有资源的行径，才跟他们赌这口气，较这个真的。我还看到有个家伙宣称上海房价只值1500/每平米，真不知道他是怎么想的。我跟yevon-ou就竞买他家的房子，愿意用他所说的价钱买下来，不管地段，房型，有多少买多少。这批空头，整天怀念公有制的过去，想要利用政府的调控，低价入市，用心原是可以理解的。其实，我也还想买房子，也希望房价理性一些，但是他们的手段无所不用其极，让人实在看不过去。



空头们对房市的怨言，我是可以理解的。但是我发现问题并不仅仅是怨言，而是确实的包含着一种企图，那就是利用政府的力量打压市场，蓄意造势，以便他们趁机入市，良善的人们还以为他们为民请命，结果是上当受骗，眼看着房价天天高涨，成为错过时机的一族。

拿破成兄去年有一篇文章曾经谈到房市疯狂以后必然崩盘的几个发展阶段，被空军们捧为座右铭到处流传。其实，他当时只是用股市的经验套房市，所谓几个阶段的预言也不过是泛泛而言。他根本没有提到过整体经济过热，也没有提到政府会动用行政手段实行宏观调控。现在他跳出来问楼市还有没有多头，好像他的预言的中似的。其实，即使现在的房价趋于稳定的调整，也是政府行政调空的缘故，跟他的预言无关。我们甚至可以这样说，正是他所没有想到的政府调控，使他的预言落空了。因为房价平稳调整之后，挤去一部分泡沫，反倒有利于下一个阶段的增长。如果现在不调控的话，他们的预言反倒真有可能成为现实的。

真正把握了上海房市的脉搏的是多方而不是空方，空方由于在宏观上没有吃准中国经济发展的特点，他们永远是踩空的一族。我记得，fred早就提出过面对wto的到来，中国的金融机构面临着空前的威胁，而yevon-ou也在去年年末的时候提醒过人们，中国经济面临着空前的通货膨胀的危机。现在看来，他们的预言是正确的。只是他们不是政府中的人物，没有料到政府的反映如此敏捷，调整会这么快的到来。可见，我们的政府中还是有人才的。这一点，也是我看多的一个根据。我们的政府已经不是当年整天闹革命的政权，而是进入了比较务实的中长期发展阶段。

我发现有一个特点，多头和空头与年龄有关（仅仅是平均说）：

年长者有房而看多，年轻人无房而看空。





chenzq55说的绝对了，近期消息确实不妙，这个趋势源自去年3月开始的中央与地方之争，尤其是财政资源争夺。话题大，不好判断，不过我们国家远未脱离计划经济体制是个不争的事实，而非你用来分析的市场经济手段。所谓多头和房价上涨的分析方式并不是你分析的比空方一些人比如拿破成更加有水平，实际上这么多参数，没几个人能真正分析清楚，不过是恰好你的结论平行了最大的既得利益群体的行为罢了。

短期二手房价格是一定会上扬的，但是期房的价格已经开始扭转，现在开发商的楼盘纷纷遭到退订，5.1房展会我下属前往搜集资料，制作专题，场面冷冷清清，成交寥寥无几。

另外请不要总以为空方都是不负责任来骗人想检便宜的，你要考虑，不是每个人都如同你那样有了一定的资产可以用来投资，对于像我这样没什么积累的年轻人来说，我只需要一套买的起的新房子，而且不用为房子那么吃力，现在的房价让人看不懂，我的收入不算很低，但肯定维持不过来。比我收入低的大有人在，他们怎么办？如我不算聪明，但我知道一个城市的持续发展需要有性价比高的人才，现在的房价无疑是把人往外面推。

至于yevon-ou所说的中国面临空前通货膨胀，已经被证明是错误的了。大家应该记得，去年11月26日线下聚会的时候我曾经做过预测，目前中国的通货膨胀是假的，人为制造出来的，在04年4月左右一定会还原通货紧缩，比原来更加激烈。实际上大量物资（包括房子）囤积在中间商手中，并没有真正的消费掉。当时，巴署松博士统计了600多种商品，证明去年11月有64％的商品实际供过于求。今年4月中旬，商务部再次作出统计，72％的商品处于紧缩阶段。通货膨胀之说不攻自破，而央行面临严重的银行信贷问题，在不可避免的情况下，通货紧缩还原其本色，近期固定资产投资相关原材料大幅度下跌证明了这一点。

经济是否硬着陆，如何避免是当前重点讨论的话题，房地产行业一定无法避免。房价虽然难说，但现在还说能怎么涨云云有些过了。目前稳妥解决（表现形式相对缓和）的唯一途径是坚持到四大银行成功上市，银行资金压力缓解。

今年一季度上海房价最新统计数据（含二手房）表明，8000元以上楼盘房价涨幅仅3.8%，远比人们预期的要小。今年8月份中央政府将进一步加大对房地产这个资金密集型产业的另一块重头控制——土地，政府将逐渐回收土地方面的操作权力。最终造成的格局是为了应对WTO，极有可能全国最终只剩下部分开发商。

二手房价格短期虽然上扬，但并不代表会一直上扬。对期房购买者来说，短期内不让他们抛售无疑是砍掉了他们的现金流，这和一个年轻人手里没钱却没有工作一样难熬。二手房会受到新房的带动作用，一旦新房价格下跌，持币观望者会越来越多，直到期房可以出售，炒家基本退出市场，供应量足够放大到市场平衡，那时候价格自然也平衡了。

我之所以能肯定二手房也会下来是因为这次中央政府态度非常坚定，二手房方面的政策随后就会跟上。这场战役打了一年多了，也该有个结果了。





再说一些，我用来衡量一句话是否有道理，就是把环境逆转一下，再往上面套。chenzq55要求的：说出什么时候一定会跌，是很不理性的话。如果在大跌的环境中，人们纷纷抛售房产，那么你说一定会涨回去的，我也总是来逼问你什么时候能涨，怕你也不好受吧。

另外，空方不乏对中国经济黑暗程度了解比较深刻的，而多方则盲目自信并且维护着这个黑暗体系。要知道，这个体系并不是永远能维持下去的，在21世纪，这个大泡沫能维护到今天，怕也只有在中国才有了。

别忘记了文革的时候我们人人都认为是正确的，但那个泡沫破灭的时候，无数人不知所措。中国有中国的特色，就是不要认为是自己做的好，很多是牛B出来的。聪明的人会利用泡沫赢利，但更聪明的人是能在泡沫破灭之前逃出来。中国的投资者在泡沫里是没有机会逃跑的，这和国外的小泡沫不太一样。在别的地方或许能逃掉，在中国泡沫里你绝对逃不掉，历史早已明证。

有一个观点错误的认为，等房价跌的时候，我还不起，别人也一样。这是非常错误的观点，甚至带有一些耍赖的性质。炒房投资的人毕竟是少数，而且本来就不受社会大众认可，当他们受到损失的时候，别人不但不会来帮助，反而会来落井下石的。而炒家们损失了财物并不会比当初在股市里跳楼的人获取更多的支援或者同情，该拍卖的还是会拍卖，该叫你睡马路还是叫你睡马路。个人破产法已经在酝酿之中，我是准备等着看热闹了。



房价没有这么简单, 政府,开发商,消费者,银行,将博弈出一个各方即接受又不太满义,但是又不得不接受的房价.





thizhi的第一段话还是有道理的，但是第二段话就属于空方的意气之言。对于当前的形势不妙，我并不是没有估计的。其实，表现为中央和地方之争的本质，是新旧中央的路线之争。如果其良性互动是互补关系，可望使中国经济平稳度过当前的难关。但是稍微处理不当就会造成前后的政策矛盾，不仅仅是朝令夕改，甚至会互相否定。最近的铁本事件是很让人忧虑的。

中国经济改革到今天，已经出现了很多死结。明眼人都很清楚。这些死结解是解不开的，首先根本就没有让你去解决它的环境和时间，只能寄希望于在发展中淡化。我们的经济发展在牺牲效率的同时扩大规模，这实在也是没有办法的办法。

无论空方还是多方，并不是不知道这种处境。关键是用什么眼光去看待这个问题。我看多是因为中国在这场来自于内外多重方向的挑战中实在是输不起的。既是难关也是机会，中国在重重困境中只有杀出去才有未来。在这样的关头，牺牲是肯定少不了的。被牺牲的阶层有怨言可以理解，但是企盼动乱就是不应该了。

中国面临着许多矛盾。为了让房市降温不得不抬高房贷的门槛，但是银行的信贷危机却很需要民间住宅按揭这样的优良融资渠道。政府很希望让每一个贫困学生都能上得起大学，最大限度的充实贫困学生的助学金贷款，但是百分之二十的坏帐率却使很多银行望而却步，不得不停止对学生的贷款。房价高固然增加了当地人民的生活压力，但是面临外资的汹涌进入，恐怕只有提高土地成本的方法才是抑制他们的资金技术优势的最有效手段。为了扩大就职率不得不扩大生产规模，但是资源贫瘠如何才能持续发展又成为致命的课题。普遍的低工资造成了消费不振，过快地提高工资又会导致通涨，而且国力也不现实。不发展房子和汽车产业银行如何收回资金?为了安抚富人，不让资金外流，不得不保护私有财产，为了安抚大众又不得不加大行政调控的力度，在某种程度上又从新回到计划经济的老路。这些矛盾都是互相对立的，牵一发而动全身。任何改动都可能伤害一部分人的利益，怎么入手?从何处入手?

考虑问题我喜欢用还原法。这所有的矛盾都是由发展所带来的。还是让发展去解决。邓小平所说的发展是硬道理，至今还是真理。

又回到本文的开头，表现为中央和地方之争的问题的本质，实际上是新旧中央的路线之争。希望它能是良性互补的。只有这样中国才能有未来。

以上大致是我看多的主要理由。



要我说呀，所谓“看多”，“看空”，如果大家都不带定语的话，就像吹牛不上税。

定语指的是时间范围，“短期”？“中期”？“长期”？

“短期”又有多长？“中期”指哪一年到哪一年？

正是因为大家都不带定语，辩论起来才好玩，你来我往，高手可以过招了！



楼市的起伏是必然，也是规律。2年前，就有人在这里或者其他论坛唱空楼市，若干年以后，必然还会有人唱空楼市，这一点也不奇怪。虽然空头唱了若干年也没有结果，不过他们必然会有成正果地一天。正如某些空头所引用的：5年前×××就看出了股市的问题了，你看01年股市果真下跌了吧。

同样地，假如说若干年以后楼市真的有所回调的话，他们就会跳出来说，你们看看，不出我的所料，楼市确实下跌了吧！





事实上，对于空头们的想法，我是十分理解的。因为我也也买房子，我也希望买到价格便宜的房子，人之常情嘛！不过某些上海的房子真实价值只有1500元的论调，几乎就是无理取闹了。

上海作为内地的一个大城市，无论有多少弊病，其自有吸引国内外资源的优势所在。然而，就是这样的一个城市，其土地资源是有限的，如果这个城市没有对资源进行拦截和筛选的有效机制，整个城市将迅速被挤垮。

上海的房价正是城市对资源的一种筛选机制，如果上海的房价真的只有1500元，那么上海以外地区的资源将纷纷涌入上海，上海必然成为一个不适于生存的城市。



不清楚roger为什么说我的论据恰恰是房价下跌的根据。中国正处于艰难的转型过程之中。除了向前走，已经没有别的出路。也就是我曾经说过的死地之军。我的看多，就是在充分估计了各种困难之后的信心，而并不是盲目乐观。

中国尽管问题成山，但是有一个基本面是不可能改变的，那就是人多地少，每个人都必须活下去，并且有发展，这是我们这个世代的宿命。我早就说过，从50年代到70年代中期，不到25年之间，中国出生了7亿人。这7亿人是一个团块世代，他们将给这个国家的整个发展带来根本性的影响。他们小的时候，教育将成为瓶颈。他们20几岁的时候，就职将成为大问题。当他们大多数人三四十岁的时候，住房将发生争抢，而且越演越烈。当他们五六十岁的时候，医疗事业将会空前繁荣，等到他们死的时候，殡葬馆和墓地将会十分抢手。只有当这个世代整个的通过时间管道而消失的时候，中国才可能回复平静，整个过程只少需要150年左右。

所以我总是说，在我们中国，无论经济发展到什么阶段，争抢资源的竞争都将会异常惨烈。中国跟美国，加拿大等国家根本不同的。我们没有他们那样得天独厚资源，也没有从容发展的空间。中国只能走日本，台湾，韩国等亚洲国家的道路，并且由于历史和制度的多种原因，中国的发展道路将比日本等亚洲国家已经走过来的还要艰险困难的多。

我前两天在安家的楼市热门话题曾经发过两个贴子，我把它转在下面，供大家参考。

一，

房子的消费是没有止境的。当一般人为衣被所愁的时候，有钱人却在追求千万以上的豪宅。为什么，因为房子相对于他门来说，已经不仅仅是什么生活必需品，而是人生价值的最大体现。因为在这个世界上，人们都是相对的，一个人不管他多有钱，他不可能是皇帝，占有的资源都是有限的。他不可能独占一条道路，不可能在公众场所为所欲为。共有资源总是与别人共享的。只有在自己的房子里，他才是不受束缚的。以前的所有位极人臣的高官，他们不缺金银财宝，几乎可以享有所有的人间豪贵，但是最后都在建豪宅上被人抓住尾巴，比如和坤，就是因为他所建的房子超过标准，违制而被抄了家的。跟他们比起来，现在的所谓豪宅，实在算不了什么。

房子体现了一个人的社会地位，最大程度的满足人们的欲望。跟女人的服装和年轻人的汽车是一样的。一个已经在生活中取得了相当成功的人，不在房子上投入自己的财力，难道在每天的吃喝上投入吗? 一个在平时的吃喝玩乐都还没有取得自由的人，他怎么会知道拥有豪宅的境界呢。

房子不仅仅只是虚荣。在狭小的生活空间中培养出来的人是不一样的。我到鲁迅故居去参观，看到他家的三味书屋和百草原，我终于明白，一个家庭出了两个当代文豪的秘密了。房子是一个家族的地位和教养的象征，他是一种生活方式，本身就是文化的一部分，是可以遗传的。我们的许多文化传统，是通过建筑也就是房子传下来的。比如故宫，避暑山庄，苏州庭院，杭州的山水楼阁，上海的豫园，外滩的洋楼，等等等等。

人的富有与贫穷，是一种感觉。满足程度取决于欲望。一个能够不受房子诱惑的人，必然是一个清心寡欲的人。一方面口口声声，不想为了买房子背一身债，口袋里有几个钱就想出去happy一下的人，我不相信他们真能耐得住房子的诱惑。只是他们的欲望太多，并且太大，想轻轻松松地拥有，得不到就到处骂人，我想他们恐怕一辈子要在这种不平衡中消磨青春了。

至于房价高不高，值不值，这是一个见人见智的问题。每个人的结论都不会是一样的。你可以觉得花几千块去西藏旅行一趟很值，也可以有人觉得花一个月的工资买一平方米的房子来得踏实。这跟农民觉得吃肉好，小白领觉得吃菜好是一个道理。

二，

其实，中国的别墅，哪是什么别墅，不过是分栋自立的小楼房而已。我动心想买，是因为现在的公寓，与众人住在一起，这个说想封阳台，那个说想拆烟道，不胜其烦罢了。

我要买房，但是我不看空。我认为上海的楼市的前景是看好的。理由很简单，中国的人实在是太多。而上海最甚。人们不到上海，不能最有效的实现人生价值，到了上海必须为人满所苦，在忙忙乱乱的人海中，那儿是安身之地?所以，有一个家就是非常可贵的。这就是上海房价必然涨的原因。

我要买房，所以我必须努力，这是我得出的第二个结论。想要比人活得好，就必须付出的比别人多。这是硬道理。现在唱空的主要有两类人，都是因为没有赶上这一波房地产高速发展这趟车的后来者。一类是国外回来的海归。他们在国外混得并不好，但是他们有心理支撑，觉得再怎么说也比国内强吧。他们在国外苦撑的时候，心理防线是至少我还可以回国吧。但是现在不行了。国内因为房价涨了，他们苦苦挣来的外汇，还不够买一套房子，等于是断了他们的后路。于是心理有了不平。其实，仔细想一想，他们一点也不冤，出国无非是机缘，并不能证明他们一定优秀，真正优秀的人，即使在国外也早站稳脚跟了。国内的经济繁荣是国内的人们苦干出来的，他们理所当然的应该享受这分成果。国内因为人多，竞争空前激烈，那些成功者一点也不比海归们差，凭什么他们就必须比海归低人一头?让海归们拿几万美金轻易的买下房子?海归也必须付出才对。

看空的还有一部分人，主要是国内新近毕业的大学生，从事it行业的比较多。这些人自以为是高薪白领。可是他们发现，他们的高薪却跟不上房价的高涨速度，虽然当了白领却买不起房子。对这些人我要告诉他们，世界决不是像他们所想象的那样简单的。刚毕业的大学生，凭什么买房子?美国也好，日本也罢，有几个先进国家是刚毕业就可以买得起房子的?房子是人生最大的财产，经过相当的努力才能得到，才是正常的。另外还有一个理由，一个二十几岁就买好房子的人，对他的人生发展并没有好处。我买得起房子，目前就已经有两套。但是我儿子大学毕业以后,必须自己去努力奋斗，用自己的力量买房子。我是不可能给他一分钱的。





谈到房价，很多人谈的往往是两个问题。

一些人谈的是房价高的原因是什么？而另一些人谈的却是房价高好不好？

先来看看，第一个问题。房价高的原因是什么？由于房子的本质是土地，那我们就直接谈土地好了。

首先，我们必须承认资源是有限的、稀缺的，土地资源更是如此。关于这一点，有些人会说，上海有6000多平方公里的土地呢，现在的市区才用了600多平方米公里，怎么会稀缺？说这些话的人是不懂经济的。城市之所以成其为城市，城市发展的源点和动力都来自于一点，那就是集聚效应（这是一个不同于规模效应的概念），只有集聚的资源才有更大的效益。

不过，事物的另一个方面就是，随着城市规模的扩张，资源的集聚效应就会被城市规模过大带来的从成本所消耗。这就是城市规模不可能无限扩张的原因。如果上海这个城市的市区真的扩张到了6000平方公里这么大，那么这个城市运行的成本早就远远超过资源集聚所能够带来的好处，城市也就进入到破败的过程了。

接着来看，在城市有限的土地和空间里，诸多资源为了争取那一块适合它的土地，必然愿意出一定的价格来获得土地，这个出价的原则就是市场经济的基本原则——“价高者得”，这是市场市场各方长期博弈的结果。

如果再深究一点，在市场这个“无形之手”的操控下，土地的这个价格必然等于土地的边际产出，而且微观经济学的基本原理还告诉我们，土地的边际产出，必然和其他资源的边际产出处于相同的水平上。

结合城市的集聚效应，随着城市的发展，资源集聚的效果是资源的边际产出在提高，这就意味着博弈结果下的土地产出也在提高，这就是城市土地价格不断提高的内在动力了。

空方总是以普通资源的角度去看房子和房价，甚至以“物极必反”这种跟废话一般的观点来预测房价的走势，得出的结果必然是错误的。以这样的理论去指导他们的行为，踏空也就是一种必然。

至于第二个问题，房价高好不好？我觉得这是道德学家更应该研究的问题。对普通人来说，就真的是仁者见仁了。我没有说房价高好，还是房价低好。我只是说，房价高是城市发展的必然结果，能够保证城市的正常运作。

也正因为这样的观点，有些人批评我对底层人民的疾苦没有同情心，是道德观缺失的表现。在这里我还是要跟他们说，经济和道德没有关系！





一并致两位多头：

第一，我去年确实没有料到中国经济的全面过热会引发中国政府严厉的宏观调控，但是，我却看到了房地产行业的过热，同时，现在的经济过热很大一部分是由于房地产泡沫而引发的。

第二.roger说得也对，但我从来没有指望政府的宏观调控会打压房地产市场，很明显，政府以同时减少供给和需求的政策来企图实现房价软着陆，但是，我也不认为政府会成功，我在去年就说过，当前房地产市场的需求弹性远远大于供给弹性。

第三，感觉我们的多头不是在讨论市场，而都是泛泛而谈我们的教科书。

他们不理解，一个人永远无法穷尽所有影响市场的基本面因素，他们也不理解，对于处在任何时候的市场是都能找到涨与跌的理由，达成共识是不可能的。

他们一再以一些定性的例如城市化、经济大发展来肯定现在的上海楼市，却不能理解这些利好早已经反映在过去的上涨中，而真正重要的租金、空置率、市场特征等因素，这些已经综合了所有基本面因素的市场面因素他们却不闻不问。换句话说，他们没有理解市场分析的精髓之所在。

他们不明白，为什么我们无法判断哪一天下跌，下跌多少，虽然这是市场学说中最明显的常识，我们只有跟随趋势的大潮，让趋势自己来说出，而重要是在市场拐点出现的时候，跟随市场的趋势，在感觉市场拐点接近的时候，拒绝参与趋势。而现在的上海楼市，我感觉正在接近拐点。

（对，是感觉，投资永远是一门艺术而不是科学。）





还有，最后再仔细的看了一下多头对我的批判

首先，我看空上海楼市在2003年10月，那以后房价上涨不到5％,而且是报价，现在那，去看看，比报价便宜5％左右的肯卖你不少。

其次，chenq说负责任，好，空头说话不负责，难道多头说话就负责？如果1年之后房价大跌，别人听了你们的言论，一年资产缩水20%，你就负责？用来自住的还不要紧，如果是用来投资的那？房地产市场流动性差，一套牢就是个长套，你们拿什么来承担？

做市场的人最重要的品德，不要怨天尤人。

现在的房地产投机者，大部分都是没在房地产上吃过亏的，只盯着可能的一些收益，不考虑更大的风险。喜欢在市场里抓最后一挡的人，必将付出沉重的代价。





还是先整理一下观点和立场：多空双方争论房价应不应该这么高是无意义的，因为这涉及到政治因素和社会科学，要回答这个问题必须首先定性社会制度、分配原则和执政宗旨。空方以房价不应该如此高，房价超过了普通百姓承受能力作为论据不正确，既然要说市场经济，就不要把民意和政治因素考虑进来。

有的多方并不是坚持房价不跌，而是近中期不看跌。多方也知道房价可能背离市场规律，但同时多方考虑了政府行政因素甚至中央和地方权利斗争因素，而且相信这一背离市场的制度能够持续。这一点thizhi说过了。

谁能定性预测，给出1-2年内变化趋势，那才是最牛叉的。



我在猜，如果一年内整体楼市真的能够保持平稳的话，那么局部热点的炒作就不可避免（每个区都不会甘于落后），特别在一城九镇拉低全市均价的基础上。

我一直没看明白，一城九镇是为了扩大城市布局，还是真的是要调整上海的人口结构，把目前的普通百姓迁移出去？





扩大城市布局和调整上海的人口结构是正相关。





刚才又看了拿破成兄的最初的那个贴子。发现他的所谓投资艺术纯粹只是一厢情愿的感觉。其中第一点说到有价无市，盘久必跌。果真如此么?现在低价楼盘，即使是清浦这样的地方，也销得很快。市中心的高价楼盘，却销得很少。这一方面固然可以说是购买力受到了抑制，但另一方面，为什么不说是市中心高价楼盘的供应方惜售呢?别忘了，目前的楼市是靠政府的打压才维持着相对平衡的，如果没有政府的打压，局面将会怎样?一个城市的房价，根据边际效益递减的规律，从中心到四周，呈伞型扩散，越到周边，房价越低，这是最基本的常识。现在周边的地价房买得好，说明了什么?我一直认为，政府的低价房供应全部安排在远郊，这实际上就是一种托市行为，为上海今后的楼价走高，打下了不可动摇的基础。现在人们买下了清浦的三千多块钱一平米的低价房，那么市中心的高价房还有下跌的空间吗?他跟股市的垃圾股高涨的最后的疯狂是一回事吗?

再来说说盘久必跌，这在股市也许是常识。但是在房市就不一定。只要房市的基本面不变，还处在上升通道里，盘整只是为了下一个上扬积蓄能量的阶段而已。我一再强调房市跟股市不同，就是因为房市的周期通常都比较长。一个人的一生不可能经历两次已上的盛衰的过程。人们都对日本的泡沫经济破裂谈虎色变，但是有谁去关注过日本从45年以后房地产将近五十年长盛不衰的漫长过程。日本东京的丸之内是全日本的一等地，地价从50年代到90年代涨了两万倍，泡沫破裂也只不过是让它的价值降低到最高值的三分之一，充其量回到了70年代末的水平。而一般民居的价格并没有下降那么多，该三千万，四千万买一套房子还是这个价钱，只不过比起泡沫时期来，买的地段可以好一些，设备先进一些而已。我有几个朋友，70年代大学毕业的时候，正赶上房地产价格高涨的时期，他们四个人，只有一个人买了房子，其他三个人总是笑他傻，他们都租房住。但是到了90年代，那位买了房子的朋友早已还完了贷款，又重新将自己的房子翻盖成三层楼，而其他三个人终于顶不住租房过的日子，先后在93年，95年，98年买了房子。九十年代是日本房价最高的时候，他们顶了一辈子潮流，最后买了高价。人生已经到了快退休的前夕，将银行贷款一直贷到死后用生命保险去冲抵的地步。事实说明傻的是他们。成功的人生和失败的人生不仅表现在金钱上，还在后代的培养上也体现了出来。这四位朋友都是大学里的教职员，那位买了房子的朋友，一子一女都上了很好的大学，毕业后就职走上了社会，他们自己老两口老后的生活也有了坚实的保障。而没有买房子的三个人中，其中一个学历最高，为人处事最精明，夫妇的年收加起来有两千多万，但是长期以来只租7万的一式一厅过日子。用他的话说是身外无余物最好。但是他的儿子呢?他儿子从中学以后就不上学，脱离社会，躲进家庭，还说不得。现在他本人退休了，儿子已经二十七八岁了，就这么养在家里。还有两位的孩子，虽然不至于到这个地步。但是下一代的成长差距是很明显的。他们四个人，再加上我，经常在一起聚会。有时聊起当年买房子的事，他们已经没有嘲笑那位买了房子的那位的心情了，但是自己还是不肯认错。总觉得租房也是一种人生观。有一次，我就插进去说，帐不能只从经济上算，还必须算一算下一代的教育和成长。你住小房子你可以有自己的价值观的平衡，而小孩是不会认可大人的价值观的，他只能被动的接受你们给他安排的环境，你让他在什么样的环境中生活就变成什么样的人。当时三个人都沉默了好久，最后，那位最年长的终于说，这么说起来的话，倒也的确有道理。第二年，也就是98年，他终于买了自己的房子。但是一切都已经晚了。

我跟大家说这么多的意思，就是希望大家能明白，一个人不可能经历房地产的两次已上的盛衰。房地产的周期是非常长的。为什么看好上海房市的是台湾人，香港人，日本在住的中国人，因为他们知道房地产的基本规律，他们经历过房地产的上升通道。为什么国内的人房价一涨就惊慌失措，步步踩空，因为人们都没有经过房地产的涨跌。很多人都在说93年的时候也不景气过。错了，那时的房地产还是计划经济的产物。真正的房地产市场元年应该是从2000年算起的，我们还只不过迈出了第一步，今后的道路还会是很漫长的。

拿破成兄说谁也没有经历过房地产的暴跌，好像他经历过似的。房地产的暴跌是有多方面原因的，日本的暴跌跟日元高涨，美国做空日本有关，房地产暴跌只是其中的一个环节而已。香港的暴跌是因为97年之前中英两国政府较劲，造成房地产的非理性增涨之后的价值回归。海南的房地产暴跌本身就不是市场经济的产物。台湾的房地产低迷受两岸形势的影响。房地产是整个经济的晴雨表，经济不垮，房地产也不会单独垮。

房地产即使暴跌也不可怕，没听说日本的房地产价格下降死过多少人。因为房地产不像股票那样会变得一钱不值，大多数人都还在同样的房子里住着。已经买出去的房子的评估价格是降了，但是你要去买的新房价格却并不会降很多。知道是为什么吗?买卖都是双方的，你想要用1500元一平米的价钱去买人家10000块钱买来的房子，人家宁可让它空着也不会买给你。己所不欲，勿施于人，说的就是这个道理。房子不是西红柿，买不出去就会烂掉。拿几十套房子来回倒的投机家毕竟是少数。现在日本有很多空房，但是该买房的人还是老老实实去花3-4000万买5-60平米的房子。等待房市崩盘想捡便宜货的想法本身就是梦想，是想要掠夺他人财富的不健全的空想。只有股市可以产生并容纳这种想法，在房地产上是要落空的。





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从宏观上,中长期来看,楼上说得是很有道理的.老实说,在这也就chenzq55等几个人能说出深层的道理来.但是短期来说,由于国家的宏观调控,根据中国的现实,上海的楼市短期面临的调整似乎是难以避免的.





chenzq55的话中有个严重忽略事实或者说轻描淡写的地方。你举例说辞，长篇大论，道理是很不错，但最后一处却有些问题。

“拿几十套房子来回倒的投机家毕竟是少数。”

这句话是你的原话，说明了你对上海房地产市场现状不了解或者故意回避一些核心问题。可能这些投机家的人数是少数，但他们拥有的市场占有率却是绝大多数。如果你否认了这一点，那么讨论都是在边缘，而没有进入实质阶段。





回答royal:调整不等于崩盘。世上哪有不调整而直线发展的东西?不是说道路是曲折的，前途是光明的吗?调整意味着结构变动，冷热对冲，调整同时意味着无限的商机。一个直线上升和直线下降的市场是没有机会的。那是赌博，革命，而不是正常的经济建设。

回答元帅:从某种意义上来说，投机家的存在显示了套利空间的存在，意味着严重的供需不平衡。试想有火车票的黄牛，倒房票的炒家，可是谁曾见到过独占冰棍生意的人?有人囤积水资源和粮食吗?如果不是战乱的时候?股票刚出来的时候，人们也疯抢过，现在还有人去抢一只股票吗?

有几个问题请大家冷静的思考一下。

1，政府提高房贷的利率，却让银行的个人存款利率停留在原有水平，这意味着什么?

2，政府死死顶住美日的压力，不让人民币升值，却不动声色地让通货膨胀，这又是为了什么?

3，鼓吹中国经济过热的是外资，准备大批投资抢滩上海的也是外资，那个摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠唱空中国唱得最凶，可是正是他们的公司准备在上海房地产进行大笔投资。这又意味着什么?

4，政府不知道如何让房市降温吗?解铃还得系铃人，房价是政府为了拉动消费，实行住房改革，推出各种利好，花了九牛二虎之力好不容易才启动的。现在既然房价已经太高了，为什么政府迟迟不肯下手？让房市降温的最有效手段就是限制房子的转手。日本的泡沫经济就是出台房屋买卖限转三年的政策所刺破的。政府还在等什么?央行副行长对民间资本和地房政府的呼吁为什么形同哀求?

想想这些，大家也许会明白很多。





你错了。不良贷款即金融危机，是同一个东西。政府怕的是，压一压怕崩盘，放一放怕过热，骑虎两难。这是有中国特色的市场经济的宿命。





应该注意的是，造成不良贷款的是房地产商的过度开发，而不是个人的房贷。对银行来说，房贷是优良贷款。现在压制开发商，抬高房地产商的准入门槛，整顿房地产开发规模，实际上只会更进一步压缩两三年后的住房供给量，迎来又一波更猛烈的房价高涨。



对楼市，长期看好，短期看跌。长期看好的理由也就是因为中国人多地少。上海始终处于“优质商铺”地段。自然会越来越好。其实，上海如果想楼市涨，只要对户籍政策进行一下改变，就有数不清的人愿意在上海购买房产了。不过，由于受西方移民政策影响，“人才为我所用，不为我所养”，目前，上海还是在竭力控制人口的。短期看跌的理由是，目前的房价已经超过普通人的承受范围，需要一个调整，来积蓄力量，所以目前投资楼市可能获得的收益不如炒粮食，不过粮食又没法炒。随着通货膨胀最终带动工资上调，楼市将再度上扬。





成功的人生和失败的人生不仅表现在金钱上，还在后代的培养上也体现了出来。这四位朋友都是大学里的教职员，那位买了房子的朋友，一子一女都上了很好的大学，毕业后就职走上了社会，他们自己老两口老后的生活也有了坚实的保障。而没有买房子的三个人中，其中一个学历最高，为人处事最精明，夫妇的年收加起来有两千多万，但是长期以来只租7万的一式一厅过日子。用他的话说是身外无余物最好。但是他的儿子呢?他儿子从中学以后就不上学，脱离社会，躲进家庭，还说不得。现在他本人退休了，儿子已经二十七八岁了，就这么养在家里。还有两位的孩子，虽然不至于到这个地步。但是下一代的成长差距是很明显的。他们四个人，再加上我，经常在一起聚会。有时聊起当年买房子的事，他们已经没有嘲笑那位买了房子的那位的心情了，但是自己还是不肯认错。总觉得租房也是一种人生观。有一次，我就插进去说，帐不能只从经济上算，还必须算一算下一代的教育和成长。你住小房子你可以有自己的价值观的平衡，而小孩是不会认可大人的价值观的，他只能被动的接受你们给他安排的环境，你让他在什么样的环境中生活就变成什么样的人。当时三个人都沉默了好久，最后，那位最年长的终于说，这么说起来的话，倒也的确有道理。第二年，也就是98年，他终于买了自己的房子。但是一切都已经晚了。





致ask

这段话应该不会有什么理解上的歧义吧，我的文字表达能力真的这么差么?

房市自从2000年以来，一路高涨，如果不是最近的政府宏观调控，只凭惯性也应该还会再涨一段时间的。政府是考虑到后续发展的重要性，才接连推出几项控制房市的政策的。

政府从内心里应该是喜欢看到房价高涨的。只是为了缓和民情，不得不推出中低价房满足普通老百姓的需要。但是他们并不原意看到因为中低价房的推出而影响了市中心的房价，所以把解困房放到了远郊区，既照顾了低收入阶层的困难，又维护了新富起来的人群的利益。这是颇费苦心的一番设计。政府的两难之境在于，不依靠新富人阶层，中国经济不可能发展，不安抚低收入者阶层，中国社会不能安定。处理好二者之间的矛盾，需要一种走钢丝般的技术。

可惜，今天的低收入阶层却并不一定理解政府的苦心，他们总以为政府跟新富人勾结在一起，坑他们(事实也确实有这方面的问题，要不然怎么会有那么多贪官呢，难怪老百姓怨气冲天)。他们不仅要房子住，而且要市中心的房子。我在安家论坛就碰到一位哥们，他抱怨说，26-27岁买房子，还款十年，自己已经36-7岁了。该退休了，口袋了还剩不下几万块钱。你看看，这是一种何等胸怀，别说日本，就算美国，有26-7岁就能买房子的吗?买了房子的人有十年贷款就能还清的吗?有又能买房子又能时不时出去happy一下的吗?这样豪气冲天的所谓低收入阶层，只能说是我们过去的公有制把他们惯坏了。



的后果不能一概而论吧？应该分析一下，中央是想不论开发贷款还是个人贷款一棍子打死呢，还是严格控制开发贷款，适当谨慎个人贷款呢？我觉得是后者。银行的钱总要放贷款，不给开发商贷款，就要寻找别的出路释放压力，个人贷款不会停，说不定更宽松。

这样一来，房产供给反而减少，个人贷款不受影响。中央达到控制固定资产投资目的，地方保持房价不跌，消化寸量。





以下是引用chenzq55在2004-5-19 16:49:00的发言：

有几个问题请大家冷静的思考一下。

1，政府提高房贷的利率，却让银行的个人存款利率停留在原有水平，这意味着什么?

2，政府死死顶住美日的压力，不让人民币升值，却不动声色地让通货膨胀，这又是为了什么?

3，鼓吹中国经济过热的是外资，准备大批投资抢滩上海的也是外资，那个摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠唱空中国唱得最凶，可是正是他们的公司准备在上海房地产进行大笔投资。这又意味着什么?

4，政府不知道如何让房市降温吗?解铃还得系铃人，房价是政府为了拉动消费，实行住房改革，推出各种利好，花了九牛二虎之力好不容易才启动的。现在既然房价已经太高了，为什么政府迟迟不肯下手？让房市降温的最有效手段就是限制房子的转手。日本的泡沫经济就是出台房屋买卖限转三年的政策所刺破的。政府还在等什么?央行副行长对民间资本和地房政府的呼吁为什么形同哀求?



再来凑个热闹：

1.银行存款利率牵动国家根本，我反复强调过，除非经济真的要实现硬着陆，否则不会动；

2.人民币不升值就是为了应对外资，这点非常明显，在我发起的那个讨论里讨论已经足够多。通货膨涨已经结束，政府的调控无法逆转消费不景气的现状，说明了房地产的消费并不足以支撑整个社会产业结构；

3.可惜你不知道一件事，大摩刚刚把在上海一块项目的开发权转让给了另外一个开发商，对方恰好是我的一个朋友负责的，4月底我已经获知这个消息；

4.政府降温这块的操作也很简单，当初启动市场最主要是放开了个人信贷，那么现在压缩个人信贷也很方便。不过橡皮筋崩得太紧了，不能立刻还原，否则会崩断，只能慢慢压缩，虽然整体行动上有一定的滞后效应，但方向却很明了。





再说需求，分析上海和北京市场未来的价格变化



上海已经被所谓两外资金恶炒了一轮，目前市场上最常见的是炒家的言论。他们说：市场上有大量的需求，有那么多人需要买房。其实从证大花园业主全体联名告开发商的名单仅占房屋数量1/3，我们就知道，现在国家用来衡量空置率是否被消化根本就不是一个客观的指标，如同我们的DGP。



当前长三角一带出台的政策是以限制炒家现金流为主，对短期投资客的行为来说是致命的，因为他们的现金流一般不能保证僵持到一年以上。那么，这个所谓的市场有效需求是在不停变动的。目前已经进入完全的一个资本运作市场，大家把房子当作赚钱的工具而不是体现其居住价值本身。政策面为了防止银行的风险和稳定政局，对这种炒作行为进行限制，是正确的。一旦脱离资本运作市场，还原本色，那么有效需求会大大降低，供应量会远大于现在的需求，那么房价必跌。



再说北京，北京由于文化上有一定差异，因此二手房市场迟迟未能启动，单靠新房市场一条线，不可能做成像上海这么火爆的市场。当然，启动二手房市场需要一定的条件，这不是一两家开发商能有本事做的到的，还需要政府大力支持。如果北京二手房市场一年内无法启动，那北京的房价会跌一波，等奥运会结束后再走一轮。如果二手房市场能启动，那房价还是会一路上扬。



不论是上海还是北京，房价收入比都远远超出了正常的国际标准，最主要的原因是收入不均导致了房子成为少部分人玩资本的地方，这个不利于国家稳定。凡是不利于国家稳定的东西必然不长久，诸位把这些说的条条框框的，像个真正的市场经济一样，可是笑死人了。





再说政府，银行，房地产行业前景（房地产信托）和WTO



银行的立场和政府是一体的，小型商业银行在这个体制下不能脱离这个范围。中国银行坏帐率之高有目共睹，虽然虚假数字公布了一轮又一轮，但稍微有常识的人都知道怎么回事。很多人以为紧缩个人信贷是为了防止银行风险，其实那最多拿掉了银行的一部分优质资产，在银行与房地产行业的博奕中，个人信贷部分基本可以忽略不计。



如果房地产行业能一直景气下去，那么政府毫无理由担心银行的问题。实际上正是因为固定资产投资出了问题，政府才必须出面干预。当年日本东京的土地20年间翻了56倍，虽然日本政府内部很多高手看到了问题，但为了保证商业银行的利益，前期没有做干涉，到了后期已经是眼睁睁的看着泡沫爆掉。中国政府有前车之鉴，控制力度又远胜日本政府，绝不会允许类似事情再发生。



限转期房和拍卖土地以及提高准备金率等问题，最痛苦的就是开发商。对处于资金密集型产业里的中小开发商来说，资金和土地两个源头同时被控制，意味着开发成本大幅度的提高，而在市场上房价无法保证比成本提高幅度更快，那么就是致命的。



换句话说，即便房价走平，开发商日子也很不好过。有资金和大量土地战略储备的开发商例外，未来市场上也极有可能就剩下这些企业进行行业联盟垄断，以对抗外部资金。



对政府来说，另外一个需要考虑的地方是应对WTO汹涌的外资进驻。我们都清楚，一个事情如果很容易做，又容易赚钱，那除非你付出了更多的努力，否则你没资格获得那部分财富或荣誉。现在处于政府保护状态下的开发商赚钱是很容易的，不少人暴富发家后，经常在媒体上抛头露面，俨然一副成功人士的样子，非常有意思。他们大概不知道日本现在开发商利润之薄，另外在这个市场里才起来几年，没到一辈子平安过去就还没赢。李嘉诚或许能说他已经成功了，但对国内多数开发商来说，危险比成功大的多。



为了应付类似摩根，花旗这样大财团对土地行业的入侵，政府有意推动市场竞争，造就几个强大的垄断企业。不过多数企业不会有这样的认识，而且房地产行业很不好转型，因此房地产信托应运而生，并且一定会蓬勃发展。不过房地产信托在整个大的战略框架上也只是一个插曲而不是主流。主流该做的如资金和圈地等，如果现在还没完成的，那十年后就基本没的玩了。





一波三折。。。。

司智，你说的逻辑上是正确的。

但你有无想过呢？美元为何难跌？偶觉得美元和房产目前的境况类似。

我觉得房产可能有较长期的盘整，盘整会消化暂时的泡沫（相对于普通百姓），迎接更强势的上涨。

总之即使下跌也空间不大。





我个人理解，如果市场健康应该不会出现“大跌”，实际上现在市场投机成分过重。美元的主导地位正是因为体现了综合国力，而上海现在综合竞争力缺乏基础，第三产业还远不成气候，所以结果很难说。我当然是不希望大跌的了。





看过一个报道说上海市年薪10w以上的人口有100w.

thizhi能根据这个数据估算一下这批人需要的房屋有多少面积?

上海从商品房开始建设以来每年供应的房屋有多少面积.

满足这些人的居住需求需要几年来计算周期?呵呵.(好像静态了一点点)

我还是觉得一个地方的房价最终长期决定因素是本地消费者的购买力.

汇率利率的变动,升值的预期只是短期套利的机会吧?





通过thizhi以上的几个帖子来看，关于人民币升值压力的问题，thizhi也承认确实存在的。我们可以在这个大前提之下来讨论一些问题。

首先，fred曾经做过一个很简单的比喻：把中国看作是一个上市企业，那么所有的人民币资产就可以看作是一个这个企业的股票。目前这个“股市”上的投资者（外资）纷纷看好这个股票的增值潜力，而愿意买入它的股票。这个比喻通俗易懂。

现在来看，如果这个情况真的是发生在股票市场，中国这支股票早就应该大大升值了。也就是说，如果是在汇率自由浮动的条件下，人民币的汇率早就应该提高上去了。然而现实的情况是，人民币无法自由浮动，人民币资产的价值被低估，这就更加增加了对投资者（外资）的吸引力。

另一个情况是，外资进入中国的渠道目前尚未通畅，还存在很大的障碍。但是他们又知道的一个情况是，几年之后，中国政府必须把这个障碍清除。可以说，他们现在都虎视耽耽地看着中国市场，一旦障碍扫除，外资必然蜂拥而入。

对于这些情况，thizhi应该非常清楚。

房地产历来是最稳健的一种投资方式，全世界如此，所有的资本更加清楚地认识到这一点。这几年，内地的房地产市场发展的道路开始铺平，在没有大规模外资进入内地市场的情况下，国内资本就对房地产这块肥肉趋之若骛，使得房地产价格大幅度上升。一旦外资大量进入内地，包括房地产在内的所有人民币资产都将成本他们的投资对象。

这是内地房地产继续上涨的重要动力。届时，上海北京等对资本吸引力的一些城市，房价的上涨速度将把全国的平均水平远远抛到后面。

另外，从要素配比的角度看，大量国际资本涌入以后，作为两大生产要素，资本和房地产的对比将发生重要改变。房地产相对于资本显得更加稀缺，这就必然推动房地产价格进一步上扬。

至于thizhi所说的国际资本进入，对国内房地产企业的冲击，这是无法避免的。届时，国内几万家房地产开发企业，能够有几百家能够生存下来，就已经足够了。我们唯一希望的就是，在未来的几年里，内地的房地产企业能够迅速形成自己的核心竞争力。





thizhi 总结的很全面，有两点我与他不同。

1、这次紧缩的目的：thizhi认为“如果房地产行业能一直景气下去，那么政府毫无理由担心银行的问题”，我不这么看。政府这次整顿原因是固定资产投资增长过快，而不是对房产景气不景气的判断。即使政府认为房地产能够景气下去，也要打压房产开发，因为房地产业的继续繁荣会带动钢铁、水泥等其他建材价格上涨，从而导致更快的固定投资增长，对中国资源、能源需求已经达到无法满足的境地，将来生产能力过剩，重复建设。当然，银行的安全问题被放在一并考虑了。房产开发是固定资产投资的源头，政府决定从源头念紧箍咒。

推论：政府意在打压房产开发，而不是打压房价（尽管空方希望）。

2、这次紧缩的后果：老实说我不看好紧缩的实施效果。中国社会发展到今天，再严厉的措施命令经过层层传达、学习、理解、再执行的过程也会变成强弩之末，被各层的利益所钝化。近来假货毒货屡禁不绝和重大生产事故频繁就说明了这一点。地方政府和银行都有自己的利益，地方政府希望保持房价稳定上涨，银行不愿意限制个人贷款。初期可能因为心理因素对房价造成一定影响，不久将淡化。thizhi说房价会近期上涨我还没想明白。



我的推测是：近期先停涨或缓涨几个月，然后加速上涨。







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以下是引用chenzq55在2004-5-19 10:56:00的发言：

房地产即使暴跌也不可怕，没听说日本的房地产价格下降死过多少人。因为房地产不像股票那样会变得一钱不值，大多数人都还在同样的房子里住着。已经买出去的房子的评估价格是降了，但是你要去买的新房价格却并不会降很多。知道是为什么吗?买卖都是双方的，你想要用1500元一平米的价钱去买人家10000块钱买来的房子，人家宁可让它空着也不会买给你。己所不欲，勿施于人，说的就是这个道理。房子不是西红柿，买不出去就会烂掉。拿几十套房子来回倒的投机家毕竟是少数。现在日本有很多空房，但是该买房的人还是老老实实去花3-4000万买5-60平米的房子。等待房市崩盘想捡便宜货的想法本身就是梦想，是想要掠夺他人财富的不健全的空想。只有股市可以产生并容纳这种想法，在房地产上是要落空的。

没听说日本的房地产价格下降死过多少人？好像也没听说日本连夜排长队炒楼花的事吧？

香港狂炒楼花倾家荡产总有听闻吧？现在上海恐怕更像当年的香港

何况日本房产升值伴随个人收入的提高（记住：日本是一人工作，养活一大家人。社会福利也完善），现在的上海呢？

我觉得随着上海的房价飙升，城市竞争力的下降，房价会自然稳定在一个均衡的位置（象深圳）

现在大家要做的就是找下一个目标城市。^_^





回67楼，CHENZQ55的话是有隐含前提的，即不能过度负债。

但从日本五十年的周期来看，那十年跌掉三分一，相对只是个小波动。。。要能看到我们中国的房产是在老年时期，还是青年时期。

所以我赞同CHENZQ55的观点。





以下是引用wuzhifu在2004-5-20 12:22:00的发言：

回67楼，CHENZQ55的话是有隐含前提的，即不能过度负债。

但从日本五十年的周期来看，那十年跌掉三分一，相对只是个小波动。。。要能看到我们中国的房产是在老年时期，还是青年时期。

所以我赞同CHENZQ55的观点。

50年？不知道50年前上海的房价实际是多少？

改革初期我老家那里的私房也就1000元左右/套（使用面积约100平米），以前还便宜，但具体记不得了。2000年原址建成的新房是1200左右/平米，那些年的升值该不该也算上？





引“穿越”的话：

何况日本房产升值伴随个人收入的提高（记住：日本是一人工作，养活一大家人。社会福利也完善），现在的上海呢？

我觉得随着上海的房价飙升，城市竞争力的下降，房价会自然稳定在一个均衡的位置（象深圳）

现在大家要做的就是找下一个目标城市。^_^

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我觉得穿越的看法非常成熟，不可能上海的房价一枝独秀。下面是我的一些想法，请各位专家，前辈指证：

房产：香港的房价与上海的房价会有一天缩短差距，但极可能通过香港的房价暴跌/汇率的调整来形成。房价必定与收入一起增长，但由于大量劳动力的存在，收入的增长将大大落后于GDP的增长，所以期望上海房价按照GDP的增长速度增长是不现实的。如果上海房价继续增长，那么商务成本与生活成本的持续攀升将导致年轻人离开这个城市，到中小城市发展。同时也将迫使企业迁出上海，本质上同美国的企业迁到中国来一样（资本的流动）。而这一点在中国流动更为迅速，那时因为人力资源与资本两项都可以流动。所以从本质上来说，现在上海的楼价实在是太高了，与居民的收入相背离，楼市的调整在所难免。

汇率：另外，外资的大量涌入与人民币的固定汇率大有关系，与市场对着干，那么资本就会继续进入中国来购买中国的资产，特别是房地产。由于外汇占款导致货币供应量的快速增长，很有可能通货膨胀会产生，最后受苦的还是广大的老百姓。政府保持固定汇率看上去是为了保卫国家的财才，不让外汇的投机资金成功，可是实际上损害了市场机制，到最后，承担后果的还是中国。

户口：如果放开上海的户口，上海的房价肯定会长。从微观角度上来说，居住在上海这样的特大城市其实不是很舒服的，有辆车到处都是堵车。以前中小城市的商业、基础设施与特大城市相差太远，现在可以说已经非常接近了。希望有人可以分析一下，就居住而言，上海有什么优势？





-- 个人感觉也还可信

以下是引用ufriend在2004-5-20 14:26:00的发言：





有那么多10W年薪的家庭么么，平均3口之家，上海也就有400万个家庭，难道每4个家庭就有一个家庭收入超过10万的么

其实上海人口有1700w,所以有超过600w个家庭.其实年薪10w的占总人口的数据在6%左右.个人感觉应该还是比较可信的.

如果有人在税务局工作应该有一个感性的认识了吧.





再谈中国经济、上海房价 拿破成

对房价的争论，不可避免的将回到对经济的争论上来，我与我的一个同事争论上海房价的时候，我问他，你为什么看好上海楼市，他说“因为历史证明，一个处于经济高速发展中的国家，其房价和地价长期看涨。”别忘了，他是真正的高手，对经济、对市场的领悟都很深，许多chenq/smart的观点，我早已经和他争论过。

那么，现在的问题是“我们的经济到底能不能继续高速发展？”

我在经济学上造诣甚浅，对此的思考也刚刚开始，记得在学校里的时候，我们所有的同学无一不看谈中国经济，可是，到了公司之后，周围的同事绝大多数看好中国经济，剩下的就是唱崩溃论的，我对此没有结论，说说我自己的一些不成熟的想法。

本轮中国经济走出紧缩，根本上有三个因素：房产、汽车、出口，这在我去年的一篇拙文中已经论述过，那篇文章的观点是，房产和汽车的需求爆发性增长不能长期为继，而行政性投资冲动将会导致在这些行业的投资迅猛增长，现在的通涨会导致将来的通缩，果不然，政府看到了这一问题，其调控措施也一次较前一次严厉。

前面chenq兄提出的让我们思考的几个问题，1.为什么只调贷款利率不调存款利率？我的答案很简单，中国经济当前的问题是贷款投放过多、而不是存款太少，其原因也不言自名。2.为什么不动汇率而任由通货膨胀？理由thizhi说得很明白，汇率的提高打击出口，而内需又无法启动。3.为什么政府不敢打击房产？chenq兄，这并不是因为房地产对中国经济发展的重要性，政府从来就不认为房地产业的发展是正常的健康的，关键在于银行，中国这几年的地产泡沫，大多是银行资金吹起来的，自有资金并不多，如果地产泡沫破灭，中国的金融系统又将多出不知道多少坏帐，这对本来就已经很脆弱的中国金融系统当然是雪上加霜。

为什么我们的调控这么困难，为什么我们政府在一轮经济周期启动伊始就开始这么严厉的调控，甚至还动用了行政手段？商业银行停发贷款，这在世界金融史上是绝无仅有的。这绝无仅有的的调控措施为什么中国就要用？因为中国的经济也是绝无仅有的。

中国经济，问题在于半市场半行政的经济体系，这种经济体系带来一下结果：1.企业之间缺乏公平竞争的环境，差的企业不倒、好的企业发展不起来。2.国有银行体系导致资本流向无效率。3.收入分配严重不公。

以上三点都很严重，每一个着重的论述都要长篇大论，对此学术界早已经争论多时，我也不再赘述，我只想说：中国经济现在面临的问题，绝大多数都是这三个问题的表现。大家想想，改革开放20多年，我们到底培养出多少有国际竞争力的企业？为什么我国有这么多的形象工程？许多中西部开发的道路，一天才通过几十辆车？为什么我们的消费启动不起来？

中国的经济是典型的投资驱动型，应该说是行政性投资驱动型，而行政性的投资意味着无效率，资本在政府和私人利益的驱动下流向一个有一个无效率的行业，随着行业的衰退而化为灰烬，在这其间，一部分人积累了大量的财富，而更多人则是一无说得，贫富差距的巨大意味着缺乏广泛的消费群体，意味着没有一个真正撑起消费的中产阶级。

这些资本的浪费难道就没有体现吗？有，体现就是银行的坏帐，银行的坏帐赤裸裸的代表了 那些无效的投资，看看中国的商业银行有多少坏帐就可以知道我的言论不是耸人听闻。

现在的情况与93、94年没有多大的区别，因为经济制度没有改变、银行体系也没有改变，改变的只是我们从一个短缺的经济过度到了一个过剩的经济体，而这也意味，如果我们的政府放任下去，以后的通货紧缩，会比96年－2002年更严重。大量匆忙上马的房地产开放项目、汽车厂、钢铁厂将更找不到人购买他们的产品。

有些人屡屡以日本的房价房价来映射上海的房价，对此我有些愕然，日本在战后20年内保持了年均18％的高速增长，大量的财富流向了日本，而日本持续强劲的经济导致其最终放弃紧盯美元的货币政策，预期日元升值的资本也进一步大量流入，最终吹起了庞大的地产和股市泡沫。而中国呢？

我一直在怀疑中国到底是财富流出国还是财富流入国，GDP和GNP之间的差距（去年为GDP的10％以上）或许可以说明这一点，不错，中国是世界的制造工厂，为什么？因为中国有着世界上最便宜的土地和劳动力，我们的地方政府为了吸引外资可以以白送的方式送出土地，我们的劳动力价格便宜的令人难以置信，外商轧干了我们的财富。钱到哪里去了？我们难道幻想世界上所有的财富都在流向中国，把上海的房价吹到天上去吗？

终于开始谈到上海房价，我一直很反对一些多头那些不切实际的大道理，说这些大道理是不会有错的，谁都会说，正如我上面说过的那样，可是，我不会用这些来主导我的投资，因为我明白，任何一个人对基本面的分析都是不可能完备的，现在不可能，以后也永远不可能。我看到的是.上海人民的收入与上海房价之间的差距，租金和房价的差距，这两点，已经足以代表我上面说得所有东西了，我们并没有足够的财富。

多头的另一个思路是长期看涨、短期看跌，那么，我要说，请不要用长期趋势来主导你的投资，凯恩斯说过“长期来看，我们都是会死的。”长期来看，谁都无法预测，有人说土地一定会随着时间而增值，可是，如果再有一个疯狂一点的想法，如果有一个科学的进步导致我们可以建造空中楼阁，土地是不是就一文不值了呢？当然，这并非我的想法，我想说明的是，预测太长期的趋势而忽略目前的市场状况纯粹是一种掩耳盗铃。

我一直喜欢直接观察市场，正如股票市场是最好的经济预测工具一样，房地产市场也是，所以，便有了一些直接从市场面分析上海楼市的文章，而一些多头人士却不断用一些他们并不什么熟悉的大道理来攻击我的看法，多头们，你我都不可能精确的了解中国经济，还是多观察观察市场吧，请不要再用基本面的论述来否定我一再论及的市场面信号了。





看了拿破成先生的贴子。我觉得他实际上没有提出任何新的论点。他的最坚实的论点无非是1，我们目前的经济并不是健全的市场经济。2，经济成长主要是靠行政投资驱动的。3，由此得出一个结论，就是这样的经济体是注定要崩盘的。但是他对自己的结论却省略了具体的论证，只是把它归结为市场因素是不可能全面把握的，人们只能靠感觉去感知趋势。而拿破成先生所感觉到的根据则是上海人的收入支撑不起现在的房价。

我不得不说，这是一种典型的循环论证。最后只能归结为不可知论。以拿破成先生为代表的空方实际上陷入了一种自我矛盾的处境。他们一方面指责中国的经济环境不是真正的市场经济，但是另一方面却无不期待政府行使行政调控的手段，对目前的房地产市场说不。反而倒是多方，对政府的宏观调控持一种十分谨慎的态度。总是希望政府少干涉一点为好，应该小心呵护经济的各个环节，规范市场运行规则，让看不见的市场之手去调节。

但是，遗憾的是，我们的经济的确是具有中国特色的市场经济。所以从这一个角度说，拿破成先生的愿望也不是完全没有根据的。目前的政府的确正在对过热的经济实行调控，这也就是拿破成先生为什么在这个时候出来问还有没有多头的原因。因为在他看来，中央已经发话了，整个气候就要变了，他想要看看不失时务的多头究竟还有几人。

对于政府的调控他却是完全不看好的。他认为政府控制不住局面，所以他才会得出楼市必然崩盘的结论。然而，正是在这一点上，我跟他的意见是根本相反的。我认为我们没有理由断定中国的经济一定会失控，我对这一点的信心并不是来自于政府的调控，而是来自于改革至今所已经积聚起来的民营资本的势力，此外还有国际环境所带来的根本性的改变，我认为这些条件已经使今天的宏观调控和93-94年的政府调控有了根本性的区别。

一个区别就是wto 所带来的外来资本的登陆。关于这一点，smart-xu先生的贴子里已经有了很好的论述。我这里就不再重复了。外资登陆的一个最主要的特征就是，它是以外资的需求来安排市场结构的。本地老百姓的承受能力并不是他们首先需要考虑的问题。所以上海老百姓是不是承受得起房价的压力，对外资来说，是一个假问题。出于解困目的的中低价房是政府应该考虑的，外资只考虑建在人民广场的来复士大厦的盈利状态如何?要是盈利状态不佳的话，他们随时可以撤回资本。

另一个区别是民营经济已经相当壮大。在我们国家，民营经济实体在市场准入，资金调配，资源配置，人才来原等许多方面受到不公平的待遇。他们相对于外资来讲不利，相对于国营企业来说也是不利的。他们像私生子一样，受尽了气，在夹缝中求生存求发展。现在有论者提出，改革开放二十多年了，中国为什么没有出现自己的能够打得响的拳头产品，为什么没有足够强大的民族工业。这原因就在于国家一直偏袒了国营企业。但是在wto 打开国界的时候，这种情况将大大的改观，民营企业可以通过外资的渠道得到贷款，他们将跟外资联合起来，分享至今为止只有国营企业才能独享的各种垄断特权。

这就是目前的政府所最害怕的。现在的调控正是出于保护国营企业的利益，在外资进入之前筑好防波堤的一种战略行为。这样的行动在90年代中后期已经搞过一次，也就是大集团经营的战略，可惜并没有收到预期的效果，相反的倒是消灭了不少生气勃勃的乡镇民营企业，让不少效益不好的国营企业温存下来了。而这一次，已经没有时间了，再不整顿，狼真的要来了，首当其冲的是国有银行，所以政府才有紧迫感。而整顿的思路跟原来的却并没有多少差别，仍然是集中优势兵力，收缩防线，以求保存实力。

拿破成先生指责说，政府的行政投资导致了必然的低效率。这是不错的。朱熔基世代曾经下过狠心，想要彻底解决国营企业的问题。但是没能成功。最主要的理由，并不是怕国有资产流失，因为已经赤字累累的企业根本就谈不上有什么资产。而是怕再改革下去将引起社会的动荡。也就是下岗失业工人的问题。

所以，我一再说，现在的政府是没有办法的。人口问题是中国所有问题的主要矛盾，终我们一生都无法回避这个问题。正因为政府清醒的认识到这一点，所以他们现在的调控，我相信一定会是很讲究分寸的。一方面要拉住外资，让它们到中国来投资，使它们觉得有利可图，另一方面要安抚民营资本，使它们不至于绝望而逃到国外，在这种层层顾虑，种种制肘的条件之下，我们再来看政府的调控政策，就很容易理解了。

我原来提出的三个问题，都只有在这样的背景下才能理解。政府提高贷款利率，是为了保护银行的体力，但是不同步提高存款利息，是为了促进老百姓继续扩大消费。政府不肯让人民币升值，是为了保持外贸优势，用廉价劳动力和巨大市场吸引外资来投资。默认国内通货膨胀，则是变相的让人民币增值，让老百姓为此买单。我一直不明白thizhi为什么一口咬定中国的通涨已经解决，目前是通缩。不知道他有什么根据。连政府官员都承认目前存在着通涨压力，这种压力主要来自于国际上的原油和原材料的价格高涨所引起了。目前如果是通缩的话，政府为什么要这么急急忙忙的调控经济过热?判断通涨或是通缩，用传统的计算标准是没有意义的。一斤大米涨一倍才多少钱?一枝牙膏在日常生活成本中占多少比例?而现在的住房，汽车，医疗，教育的涨幅又是多少?人们的生活结构已经起了根本性的变化，不看生活消费的结构变化，仍然拘泥于传统的调查品目上，你永远也无法判断通货膨胀的到来。

第三个问题。政府为什么不会让房地产崩盘，因为房地产市场的繁荣，最大程度的解决了一直困扰着政府的无法有效收拢资金的难题。银行所苦恼的是国营企业的大量不良债权，不是千家万户的住房贷款。任何房地产只要卖出去了，银行的风险就分摊到了千家万户，这是消化不良资产的最有效的手段之一。中国人民还没有完全习惯美国人的生活方式，不会轻易宣告个人破产。把钱借给个人是最安全最优良的贷款。日本在泡沫经济破灭以后，全副精力的消化不良资产，所采用的方法就是扩大民间房贷，政府用各种手段，包括低金利，退税等等，鼓励民间消费，连年以来不断创出住房贷款的新高就是明证。所以我敢肯定，中央的所谓调控的真实意图，无非是要压缩房地产投资，而对于民间房贷是不会也不可能禁贷的。目前风传对第二套房子停贷，一方面是出于房地产市场的降温的暂时需要，另一方面也可能与某些商业银行没有很好的领会中央的意图听到风就是雨有关。所以我估计，房产新政打击了房地产商的大规模投资，为房市挤去了部分泡沫之后，很可能在两三年后迎来一个供给减少，房价高涨的局面。

最后谈谈拿破成先生所引为根据的问题，上海人的消费能力能不能够承受得起现在上海的房价?有统计说，目前上海有一百万已上年收十万以上的家庭。这个统计是不是可靠，大家都在争论。主要的分歧恐怕来自于统计标本的不一致。认为没有的一方，主要从名义工资着眼，认为有的一方，主要从隐性收入着眼。这个争论很可能不会有什么结果。但是我想请大家考虑一个因素，那就是上海的特殊性问题。在我看来，上海像沙滩里的一个坑，它所积聚的财富，通常不能用一般的标准去衡量。我记得上海第一百货公司，即使是在六七十年代全国工资极低的情况下，它的年营业额也是超过一亿元的。它所聚集的购买力，并不仅仅局限于上海一地，通常一个外地人到上海来，要带来几十个亲戚邻居好几年的积蓄，到南京路上来消费的。其情形正跟现在的三外人员抢购上海房产相似。

另外还想提醒大家，一个地方的房价高并不都是坏处，房价高是因为机会多效率高所带来的。房价高固然提高商务成本，但是效率高也可以反过来降低商务成本。房价高同时也是优化一个城市的商业结构和人口结构的重要因素。反过来也可以这样考虑，房价高是因为物有所值，想要让房价降低单靠行政手段是不行的，只有降低这个城市的商业价值才行。而降低商业价值只有两种可能，一种是战争和自然灾害，另一种就是有意的人为的失政。



应wuzhifu要求，统一在此发帖：

啥都不多说了。斗胆预测：

2005年6月。环线内最低房价：10000/平方米。

上海平均房价：和今年一样。5500左右。依然全国领跑！

如有空头者估估行情以作比较不甚荣幸。



偶也试一下，不知道有没有奖励哦

也斗胆预测：（排除通货膨胀因素）

2005年6月。

环线内最低房价：7000/平方米。（包括年旧的二手）

上海平均房价：3500左右。（包括各个区县）

甚感荣幸。





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以下是引用chenzq55在2004-5-21 0:42:00的发言：

看了拿破成先生的贴子。我觉得他实际上没有提出任何新的论点。他的最坚实的论点无非是1，我们目前的经济并不是健全的市场经济。2，经济成长主要是靠行政投资驱动的。3，由此得出一个结论，就是这样的经济体是注定要崩盘的。但是他对自己的结论却省略了具体的论证，只是把它归结为市场因素是不可能全面把握的，人们只能靠感觉去感知趋势。而拿破成先生所感觉到的根据则是上海人的收入支撑不起现在的房价。

我不得不说，这是一种典型的循环论证。最后只能归结为不可知论。以拿破成先生为代表的空方实际上陷入了一种自我矛盾的处境。他们一方面指责中国的经济环境不是真正的市场经济，但是另一方面却无不期待政府行使行政调控的手段，对目前的房地产市场说不。反而倒是多方，对政府的宏观调控持一种十分谨慎的态度。总是希望政府少干涉一点为好，应该小心呵护经济的各个环节，规范市场运行规则，让看不见的市场之手去调节。

但是，遗憾的是，我们的经济的确是具有中国特色的市场经济。所以从这一个角度说，拿破成先生的愿望也不是完全没有根据的。目前的政府的确正在对过热的经济实行调控，这也就是拿破成先生为什么在这个时候出来问还有没有多头的原因。因为在他看来，中央已经发话了，整个气候就要变了，他想要看看不失时务的多头究竟还有几人。

对于政府的调控他却是完全不看好的。他认为政府控制不住局面，所以他才会得出楼市必然崩盘的结论。然而，正是在这一点上，我跟他的意见是根本相反的。我认为我们没有理由断定中国的经济一定会失控，我对这一点的信心并不是来自于政府的调控，而是来自于改革至今所已经积聚起来的民营资本的势力，此外还有国际环境所带来的根本性的改变，我认为这些条件已经使今天的宏观调控和93-94年的政府调控有了根本性的区别。

一个区别就是wto 所带来的外来资本的登陆。关于这一点，smart-xu先生的贴子里已经有了很好的论述。我这里就不再重复了。外资登陆的一个最主要的特征就是，它是以外资的需求来安排市场结构的。本地老百姓的承受能力并不是他们首先需要考虑的问题。所以上海老百姓是不是承受得起房价的压力，对外资来说，是一个假问题。出于解困目的的中低价房是政府应该考虑的，外资只考虑建在人民广场的来复士大厦的盈利状态如何?要是盈利状态不佳的话，他们随时可以撤回资本。

另一个区别是民营经济已经相当壮大。在我们国家，民营经济实体在市场准入，资金调配，资源配置，人才来原等许多方面受到不公平的待遇。他们相对于外资来讲不利，相对于国营企业来说也是不利的。他们像私生子一样，受尽了气，在夹缝中求生存求发展。现在有论者提出，改革开放二十多年了，中国为什么没有出现自己的能够打得响的拳头产品，为什么没有足够强大的民族工业。这原因就在于国家一直偏袒了国营企业。但是在wto 打开国界的时候，这种情况将大大的改观，民营企业可以通过外资的渠道得到贷款，他们将跟外资联合起来，分享至今为止只有国营企业才能独享的各种垄断特权。

这就是目前的政府所最害怕的。现在的调控正是出于保护国营企业的利益，在外资进入之前筑好防波堤的一种战略行为。这样的行动在90年代中后期已经搞过一次，也就是大集团经营的战略，可惜并没有收到预期的效果，相反的倒是消灭了不少生气勃勃的乡镇民营企业，让不少效益不好的国营企业温存下来了。而这一次，已经没有时间了，再不整顿，狼真的要来了，首当其冲的是国有银行，所以政府才有紧迫感。而整顿的思路跟原来的却并没有多少差别，仍然是集中优势兵力，收缩防线，以求保存实力。

拿破成先生指责说，政府的行政投资导致了必然的低效率。这是不错的。朱熔基世代曾经下过狠心，想要彻底解决国营企业的问题。但是没能成功。最主要的理由，并不是怕国有资产流失，因为已经赤字累累的企业根本就谈不上有什么资产。而是怕再改革下去将引起社会的动荡。也就是下岗失业工人的问题。

所以，我一再说，现在的政府是没有办法的。人口问题是中国所有问题的主要矛盾，终我们一生都无法回避这个问题。正因为政府清醒的认识到这一点，所以他们现在的调控，我相信一定会是很讲究分寸的。一方面要拉住外资，让它们到中国来投资，使它们觉得有利可图，另一方面要安抚民营资本，使它们不至于绝望而逃到国外，在这种层层顾虑，种种制肘的条件之下，我们再来看政府的调控政策，就很容易理解了。

我原来提出的三个问题，都只有在这样的背景下才能理解。政府提高贷款利率，是为了保护银行的体力，但是不同步提高存款利息，是为了促进老百姓继续扩大消费。政府不肯让人民币升值，是为了保持外贸优势，用廉价劳动力和巨大市场吸引外资来投资。默认国内通货膨胀，则是变相的让人民币增值，让老百姓为此买单。我一直不明白thizhi为什么一口咬定中国的通涨已经解决，目前是通缩。不知道他有什么根据。连政府官员都承认目前存在着通涨压力，这种压力主要来自于国际上的原油和原材料的价格高涨所引起了。目前如果是通缩的话，政府为什么要这么急急忙忙的调控经济过热?判断通涨或是通缩，用传统的计算标准是没有意义的。一斤大米涨一倍才多少钱?一枝牙膏在日常生活成本中占多少比例?而现在的住房，汽车，医疗，教育的涨幅又是多少?人们的生活结构已经起了根本性的变化，不看生活消费的结构变化，仍然拘泥于传统的调查品目上，你永远也无法判断通货膨胀的到来。

第三个问题。政府为什么不会让房地产崩盘，因为房地产市场的繁荣，最大程度的解决了一直困扰着政府的无法有效收拢资金的难题。银行所苦恼的是国营企业的大量不良债权，不是千家万户的住房贷款。任何房地产只要卖出去了，银行的风险就分摊到了千家万户，这是消化不良资产的最有效的手段之一。中国人民还没有完全习惯美国人的生活方式，不会轻易宣告个人破产。把钱借给个人是最安全最优良的贷款。日本在泡沫经济破灭以后，全副精力的消化不良资产，所采用的方法就是扩大民间房贷，政府用各种手段，包括低金利，退税等等，鼓励民间消费，连年以来不断创出住房贷款的新高就是明证。所以我敢肯定，中央的所谓调控的真实意图，无非是要压缩房地产投资，而对于民间房贷是不会也不可能禁贷的。目前风传对第二套房子停贷，一方面是出于房地产市场的降温的暂时需要，另一方面也可能与某些商业银行没有很好的领会中央的意图听到风就是雨有关。所以我估计，房产新政打击了房地产商的大规模投资，为房市挤去了部分泡沫之后，很可能在两三年后迎来一个供给减少，房价高涨的局面。

最后谈谈拿破成先生所引为根据的问题，上海人的消费能力能不能够承受得起现在上海的房价?有统计说，目前上海有一百万已上年收十万以上的家庭。这个统计是不是可靠，大家都在争论。主要的分歧恐怕来自于统计标本的不一致。认为没有的一方，主要从名义工资着眼，认为有的一方，主要从隐性收入着眼。这个争论很可能不会有什么结果。但是我想请大家考虑一个因素，那就是上海的特殊性问题。在我看来，上海像沙滩里的一个坑，它所积聚的财富，通常不能用一般的标准去衡量。我记得上海第一百货公司，即使是在六七十年代全国工资极低的情况下，它的年营业额也是超过一亿元的。它所聚集的购买力，并不仅仅局限于上海一地，通常一个外地人到上海来，要带来几十个亲戚邻居好几年的积蓄，到南京路上来消费的。其情形正跟现在的三外人员抢购上海房产相似。

另外还想提醒大家，一个地方的房价高并不都是坏处，房价高是因为机会多效率高所带来的。房价高固然提高商务成本，但是效率高也可以反过来降低商务成本。房价高同时也是优化一个城市的商业结构和人口结构的重要因素。反过来也可以这样考虑，房价高是因为物有所值，想要让房价降低单靠行政手段是不行的，只有降低这个城市的商业价值才行。而降低商业价值只有两种可能，一种是战争和自然灾害，另一种就是有意的人为的失政。

不赞同的太多，对我的观点的错误理解也太多。

先批判三点：

1.基本面的推理是无法论证趋势的，趋势是无数基本面因素综合影响的结果，认证趋势只能靠对市场的观察，我确实不能从基本面的分析论证市场的趋势，难道多头可以？这一点我说了好多遍，如果你不能理解，我也不想再说了。

2.政府的调控有个度的问题，过尤不及，反对行政性经济制度和赞同宏观调控没有本质的矛盾，这是凯恩撕理论的基本观点。

3。不是我认为政府控制不住局面，我认为市场本身的力量超过政府的力量，市场不听政府的话而是听供需规律的话，现在是市场的力量导致趋势向下，政府想延缓这种趋势。你不要曲解我的意思。

4.最后谈到本质的问题，还是楼市和租金，租金低，说明商业价值低，房价租金背离说明价值价格背离。chenp终于还是明白了这一点，这一点不是泛泛而谈的。





大家一直在为目前上海的房价是涨、是跌争论不休，各人都从各个方面来论证自己的观点是对的，但我决定与价格的涨跌有着直接联系是供需的关系。房子的供应从目前来说是在减少（由于上海政府出台的期房限转等一系列政策和房产商控制供应量的原因），那么我们就应该看看需求方面，是否请各位已经有了自己住房的网友（不包括还在租房的网友）说一下是否还会在近一、两年内继续购买房产。尽管这不能代表上海所有的需求，但我们也可以得到一些直观的感受。不管是空是多，都需要把真金白银拿出来才可以达成结果呀！





答拿破成先生的三点批评

1.基本面的推理是无法论证趋势的，趋势是无数基本面因素综合影响的结果，认证趋势只能靠对市场的观察，我确实不能从基本面的分析论证市场的趋势，难道多头可以？这一点我说了好多遍，如果你不能理解，我也不想再说了。

任何趋势都是基本面的综合影响的结果。放弃对基本面的分析，一味的依赖所谓的市场观察，很容易陷入只见树木不见森林的境地。这通常是从股市养成的恶习。因为影响股市的因素太多，用黑箱理论的操作有时的确可以比较有效的指导短期投资。但是房市跟股市最大的不同，就是影响供需的基本面因素是比较单纯和长期稳定的。放弃基本面分析的努力，是一种对市场的傲慢。这两天《人民日报》发表文章:莫把楼市作股市，既是对目前非理性炒房的一种警告，也可以看作是对空方用股市的思路套用楼市的一种否定。其实，即使是股市，从长期宏观的观点来看，也是基本面的综合反映，我们之所以主张在股市里也要坚持价值投资就是因为相信股价的长期走向是可以用基本面的分析来预测的缘故。

2.政府的调控有个度的问题，过尤不及，反对行政性经济制度和赞同宏观调控没有本质的矛盾，这是凯恩撕理论的基本观点。

宏观调控可以是尊重市场的调控，也可以是出于政策需要的对市场的粗暴干涉。凯恩撕理论所指的是前一种，目前空方所期待的是后一种。

3。不是我认为政府控制不住局面，我认为市场本身的力量超过政府的力量，市场不听政府的话而是听供需规律的话，现在是市场的力量导致趋势向下，政府想延缓这种趋势。你不要曲解我的意思。

在这一点上也许我们有某种共通点。我也是相信市场的力量最终是要起决定性的作用的，政府的调控只能顺势而为，不能违反规律。现在的市场是不是导致趋势向下，我们的理解有根本性的区别，这是我们对问题的看法和判断的根本不同所造成的。

4.最后谈到本质的问题，还是楼市和租金，租金低，说明商业价值低，房价租金背离说明价值价格背离。chenp终于还是明白了这一点，这一点不是泛泛而谈的。

实际上，拿破成先生最有自信的就只是这一点。他所谓观察到的市场信息，无非就是房价和租金发生了某种程度的背离。但是我要提醒大家注意一点。租金的下跌主要的表现为高价房下跌，而中低价房的租金是一直上涨的。最近，即使是高价房的租金也开始有了回攀，因为随着wto 的开放，海外人士将大批登陆，到2007年将达到最高峰。在一个房地产的上升通道里，房租相对于房价来说，有时是可以滞后的。

此外，还有一点不可不注意。房价在2000年以前曾经有内销房和外销房的区别，并规以后，那些固北虹桥的高价外销房的价格至今也没有回升到当时卖出时的高价，我们现在所说的房价高涨，主要的还是指属于原来内销房的那些房源。内外销房并规对原来的外销房有一个补跌的压力，对原来的内销房有一个补涨的过程。所反映出来的走向虽然不同，但是其本质却是同一个，那就是价值回归。而在租房市场里，却从来就没有一个内租房和外租房的形式上的区分。但是高档出租房实际上是从一开始就向海外人士照准的。其价格的昂贵完全可以跟外销房相提并论。那么，我们能不能把高档房租的下跌和低档房租的上涨也看成是两个市场之间的价值回归呢?我认为是完全可以的。在我看来，目前的高价房租调整和中低价房租上涨也是一种价值回归。拿高价房租的下跌来印证高价房销售价格的高涨是一种价值背离本身就是一种比较对象上某种错位。

这样一来，你还觉得房租和房价是背离的吗?难道现在1-2000元房租的房子今后还会有租金下跌的危险吗?

目前的房价相对于房租来说，的确远远的走在前面。这说明房租要追上房价有一个漫长的补涨过程，这说明两个问题，一是人均工资的提升缓慢，这受到中国人口多的影响，跟我的基本面分析没有矛盾。2，人们对前景的预期已经远远的超前了，这进一步保证了上海房市将会有一个长久的繁荣期。

最后说明一点。诸葛亮的隆重对和毛泽东的论持久战，都是从基本面的分析入手，抓住主要矛盾，才把握住形势大局的发展规律的。拿破成先生一再声言蔑视基本面的分析，自持对市场的熟悉表现了他的自我局限。这个局限，从他对房租和房价的分析中也可以看得出来。



的房子市值大概37万左右，月租金是1000元，这个价位在附近这个区域

相当普遍，比较适中。而且从四年前起，就维持在这个价位附近，一直没有多大的

变动，浮动范围在上下100元左右。

也就是说，在租金不变的情况下（从2000起至今没有变化，近两三年应该也不会有

什么变化，房子已有十年的房龄），房子的价格（现在的市价）等于30.83年的租金

（这里假设房子没有一天是空置的）。

在这种情况下，我还是选择租房子住，感觉非常合算。



本质上可以这样理解。但是中国人的消费能力受人口因素的限制，不可能在短期内有很快的改变，而人均工资总的趋势还是向上的。

而人口因素却是急剧的推高房价上升的主要因素。房价和收入的矛盾，将是一个长期的现象。不可能在短期内有所缓解。这一点也决定了只有让收入跟着房价涨，而不可能让房价来低就工资水平，让房价跌的总体特性。





1。拿破成，我觉得你有个关键的错误，即你只看到了上海人的收入并和国外对比。。。但你想过没有，买房的主力是什么人？

回，买方的主力不是上海人，但是，以后住房子的是上海人，决定上海房价的，是那些准备以后住在这些房子中的人的收入。“投资不在于评估你购买标的的价格，而在于你判断6个月或1年以后别人准备出多少钱来买它。”——凯恩斯

2.任何趋势都是基本面的综合影响的结果。放弃对基本面的分析，一味的依赖所谓的市场观察，很容易陷入只见树木不见森林的境地。这通常是从股市养成的恶习。因为影响股市的因素太多，用黑箱理论的操作有时的确可以比较有效的指导短期投资。但是房市跟股市最大的不同，就是影响供需的基本面因素是比较单纯和长期稳定的。放弃基本面分析的努力，是一种对市场的傲慢。这两天《人民日报》发表文章:莫把楼市作股市，既是对目前非理性炒房的一种警告，也可以看作是对空方用股市的思路套用楼市的一种否定。其实，即使是股市，从长期宏观的观点来看，也是基本面的综合反映，我们之所以主张在股市里也要坚持价值投资就是因为相信股价的长期走向是可以用基本面的分析来预测的缘故。



你一再歪曲我的意思，也不理解市场分析的精髓，建议你去读一读股市晴雨表和股票作手回忆录，“不要认为自己对基本面懂的很多，你理解的是一个方面，而市场的走势已经包括了所有投资者对市场的总体看法。”市场比你对基本面了解多了。灾难性的投资往往是对基本面分析过于自信的结果，而我也不蔑视基本面分析，我只是认为基本面分析有不可避免的局限性，特别是像我们这种比较粗略的基本面分析。

3.宏观调控可以是尊重市场的调控，也可以是出于政策需要的对市场的粗暴干涉。凯恩撕理论所指的是前一种，目前空方所期待的是后一种。

我很不懂chenq凭什么说现在政府对房地产市场的调控就是对市场的粗暴干涉。政府采取了不批土地的措施来防止上海楼市的大跌（为了维护金融体系的稳定）,我不明白多头还需要什么不粗暴的干涉？

4.此外，还有一点不可不注意。房价在2000年以前曾经有内销房和外销房的区别，并规以后，那些固北虹桥的高价外销房的价格至今也没有回升到当时卖出时的高价，我们现在所说的房价高涨，主要的还是指属于原来内销房的那些房源。内外销房并规对原来的外销房有一个补跌的压力，对原来的内销房有一个补涨的过程。所反映出来的走向虽然不同，但是其本质却是同一个，那就是价值回归。而在租房市场里，却从来就没有一个内租房和外租房的形式上的区分。但是高档出租房实际上是从一开始就向海外人士照准的。其价格的昂贵完全可以跟外销房相提并论。那么，我们能不能把高档房租的下跌和低档房租的上涨也看成是两个市场之间的价值回归呢?我认为是完全可以的。在我看来，目前的高价房租调整和中低价房租上涨也是一种价值回归。拿高价房租的下跌来印证高价房销售价格的高涨是一种价值背离本身就是一种比较对象上某种错位。

我很佩服你编故事的能力。事实上，我终于理解到你在基本面分析上的想象力。

5。这样一来，你还觉得房租和房价是背离的吗?难道现在1-2000元房租的房子今后还会有租金下跌的危险吗?

现在上海卖的房子是准备用来租1－2000元房租的房子吗？

这句话充分证明了你的思维的混乱和在不理解别人的观点下对别人妄加批驳的怀习惯。



“2，人们对前景的预期已经远远的超前了，这进一步保证了上海房市将会有一个长久的繁荣期。”

不理解chenq为什么认为乐观的预期是上海房市长久繁荣期的保证，我只知道，过于乐观的预期是所有泡沫的根源，这种预期的破灭是市场崩跌的开始。





拿破成，读读证券分析吧。。。读了这本书，所有其他的股票书都不用读了。。。。价值是相对的，不是绝对的。

对你分析的那些群体来说，是泡沫，对有些人呢？





对你分析的那些群体来说，是泡沫，对有些人呢？



wuzhifu先生：“有些人”是不是已经居有其所？如果是，那么他们最终还是要通过出售、出租来把房子通过“那些群体”来兑现成本，获取利润吧？





对于房地产投资国内国外是两种态度

全球最大的金融服务机构之一—ING（荷兰国际集团）执行董事会成员兼亚太区执行委员会主席金文洛先生日前透露，该集团正在上海和北京进行一系列房地产项目投资，投资基金的总额达6亿美元，他同时表示：“相信今后会有更多的投资。”对于日前中国房地产过热论调，金文洛表示：经济增长和住房需求相辅相成，中国经济发展这么快，高需求不足为怪。对任何一个经济体来讲，经济发展有高潮和低潮，经济发展周期会反映在房地产市场上，但一些地方过热不代表整个市场的情况。业内估计，未来两三年内，外资基金在中国房地产市场投入的资金可能高达20亿美元，且将集中于住宅市场。由于目前还存在诸多限制，外资基金目前在中国房地产市场的发展仍处于试探阶段。





以下是引用wuzhifu在2004-5-21 14:39:00的发言：

拿破成，读读证券分析吧。。。读了这本书，所有其他的股票书都不用读了。。。。价值是相对的，不是绝对的。

对你分析的那些群体来说，是泡沫，对有些人呢？

投资不在于评估你购买标的的价格，而在于你判断6个月或1年以后别人准备出多少钱来买它。”——凯恩斯

“再理解理解这句话的含义。”

那本书我早就读过，不要忘记，格雷可姆在它生命的最后时刻，推翻了自己的看法。

我在读大学的时候，听过一个美国股市成功投资者的讲座。我提出问题：

为什么你认为你只需要关注股票的价格，而完全不关心股票背后的上市公司，为什么你的投资策略跟奥伦/巴非特完全不同，后者的办公室里连股票行情机也没有？

答：世界上没有几个人把握基本面能像奥伦\\巴非特那么准，一个股票10年、20年的投资也没有每个投资者都跟的起的。





再答拿破成先生

1。回，买方的主力不是上海人，但是，以后住房子的是上海人，决定上海房价的，是那些准备以后住在这些房子中的人的收入。“投资不在于评估你购买标的的价格，而在于你判断6个月或1年以后别人准备出多少钱来买它。”——凯恩斯

并没有证据可以证明买方的主力不是上海人。拿破成始终把上海房市看作投资需要，这是明显的歪曲了事实。

2.你一再歪曲我的意思，也不理解市场分析的精髓，建议你去读一读股市晴雨表和股票作手回忆录，“不要认为自己对基本面懂的很多，你理解的是一个方面，而市场的走势已经包括了所有投资者对市场的总体看法。”市场比你对基本面了解多了。灾难性的投资往往是对基本面分析过于自信的结果，而我也不蔑视基本面分析，我只是认为基本面分析有不可避免的局限性，特别是像我们这种比较粗略的基本面分析。

我已经一再告诉你，不要用股市的经验来套楼市。很遗憾，你处处引用的都是股票的经验。我告诉你，如果股市像目前的楼市一样遭到政府的明确的打击的话，不崩盘才是怪事。但是楼市却根本就没有动摇阵脚。这也就是你们空方之所以要屡屡踩空的根本原因。因为你们只看到了楼市的投机炒家的一面，没有看到更多的人是买房自住的。

3.我很不懂chenq凭什么说现在政府对房地产市场的调控就是对市场的粗暴干涉。政府采取了不批土地的措施来防止上海楼市的大跌（为了维护金融体系的稳定）,我不明白多头还需要什么不粗暴的干涉？

目前政府对楼市的干涉粗暴不粗暴是有目共睹的。对开发商断供还能理解，但是期房限转就缺乏充实的法律根据，在相当一部分人已经支付了70年期限的土地出租金之后，如果还要强制推行物业税的话，无疑于出尔反尔，迹近掠夺。对个人房贷随便提高门槛，不管他有没有支付能力，能够说是市场经济应有的调空吗?

4.我很佩服你编故事的能力。事实上，我终于理解到你在基本面分析上的想象力。

内外销房的并规明显的促进了房价的价值回归，这是事实，不是我的杜撰。不信，你可以去看看虹桥地区那些早年卖出的别墅，现在是一种什么状况。政府推动下一轮的新固北的建设，用意无非是对原有外销房的损失进行变像的补偿罢了。

5。现在上海卖的房子是准备用来租1－2000元房租的房子吗？

这句话充分证明了你的思维的混乱和在不理解别人的观点下对别人妄加批驳的怀习惯。

现在上海有新房，二手房市场，各个房价的段都有相应的租金价格。租金价格越低，租金越坚挺。我只不过是要指出指出这一个事实。你是真的看懂了我的那一段话了吗?

2，不理解chenq为什么认为乐观的预期是上海房市长久繁荣期的保证，我只知道，过于乐观的预期是所有泡沫的根源，这种预期的破灭是市场崩跌的开始。

我的乐观来源于中国的人口危机。人口问题虽然压低中国人的平均工资水平，中国将在很长时间内维持低工资的体系，但是另一方面将不断加剧住房价格的上升。终我们这一代，这个趋势不会改变。用夸张的语言来说，我们身边有一颗随时可能爆炸的人口原子弹。它的存在，使很多问题变得复杂化，但同时也使很多问题变得简单化。我甚至可以这样说。中国的贫富差距今后还会进一步扩大，即使再扩大，也不可能发生动乱。因为哪一方面都害怕同归于尽。政府怕，人民也怕;外国怕，中国也怕。富人怕，穷人也怕。这可以说，是最大的制约我们的时代要因。

我的所谓乐观是建立在最悲观的基础之上的。







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其实,大家争来争去, 就是看不清大方向, 用股票语言来描述上海房产就是,长期看多,短期看空,题材炒作充分,庄家需要获利出局.





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短期看多，不测顶，不做多。

市场的基本规律是供需，平抑房价根本在于加大供给。





按揭贷款降低（提高自有资金比例）是最有效打击房价的手段。





chenzq55按

多方又得生力军。楼上出现了一位sisbo先生。这位兄弟的高论深得我心，不知是何方高人。我们有许多地方都想到一起去了。我擅自作主，决定把他的几个贴子转到这里来。供大家参考，同时也希望这位朋友能参加到我们的讨论中来。

sisbo的贴子是在跟jinni1119网友的讨论中展开的。请sisbo先生和jinni1119网友原谅我未经他们的允许就把他们的贴子转到这里来。先此谢罪。

sisbo贴

美国房子十五年不止三倍了，83年的房子15万美金，现在是80万美金。美国现在低息、放贷、印钞票。所以房子增值（其实是让现金拥有者贬值，资产拥有者保值），还是保护了美国原有居民的利益，所以美国大部分有产者过得挺好。没见老潘说美国居民现在拥有更多的财富么！！！所以让世界其他地方拥有美国美金的人傻眼。他们股票其实是把境外投资得钱消化成泡沫，现在又把地产泡沫消化成他们自己的既得利益。。。多聪敏。。。可怜的是无产者。

中国也一样。可怜的是无产者。越没有房子，现金越贬得快（钞票印的多，不然中国金融这么维持？？），越买不起。。。。别讨论什么收入房价比，什么地价经济学了，我看整个就是钞票印刷经济学。。。写做爱经济学分析或单身女子经济学分析的人，再写一篇中国钞票和美国钞票印刷经济学究可以了，告诉我们，那一年货币总量又增加几倍，我就基本知道房价什么时候“涨”几倍了。没准十倍不止 呢！！！！！！！！！！！！你不相信？我相信。美国加州房子均价45万美金了。那个美国政府就已经是对无产者客气了，才涨三倍。。。。顺便又缓解了经济衰退，又让美国国民增加了房产价值，这就是中产阶级占社会60%的好处。中国呢，涨50%就会让90%的人倒霉。。。

所以赶紧到中国10%的队伍里去，否则爬的更慢呢。。。和世界经济抗衡的中国，地价是要涨的啊。。。蠢见蠢见，抛转抛转。。。

jinni1119网友评

是真傻还是假傻?涨的理由再好,也得有个分寸,自己国民都买不起,把中国卖给外国?一群既得利益的卖国贼。

sisbo回贴

看不懂文章啊？地价不涨，外资买地（中国资产）更便宜。谁是卖国贼？以前免费提供土地给外资设厂，岂不是大卖国贼？你会说话吗。鼓励大家是有产者，不对吗？一边是经济适用房，一边是豪华别墅，现在又孕踉提出廉居屋出租政策，政府区别地价已经在拼命搞平衡了，上有政策下游对策，执行不到位，但本意是好的。。。我在比较美国十年的房价。老潘任美联主席，一直在控制通胀。现在还是牺牲了劳工的利益，赞同工作机会外流，ｊｏｂ　ｏｕｔｓｏｕｒｃｉｎｇ，　保护占社会60%的中产阶级。中国两头难，是因为没有或很少真正的中产阶级。便宜的没有福利和保险保障的劳动力，在吸引外资，加上廉价的土地。作为个人，你只有认清这个事实，作自己该做的事。光气愤有什么用啊？我在讨论经济，不要涉及个人攻击。我在说美国人狡猾，泡沫科技股卷了全世界人的钱，我是在美国经历这几年的。其实那场科技泡沫根本动摇不了他们的技术和实力。美国每一次都把灾难转嫁到别国头上。。。论及各省中心城市地价上涨，这是客观规律（我说的是走城市中心化的国家）。纽约一套公寓100万美金，排队等出租公寓一个月都等不到。谁傻啊？中国的问题，是贫富差距越来越大的问题，是科技实力和国外差距越来越大的问题，体制问题和金融腐烂，我就不谈了。我就鼓励别墅２０００万３０００万，卖给有钱人和外国人有什么不好。把中心地卖天价，更好。那叫志气。再象韩国一样建外国人高档别墅区，买５００万美金才好呢。在美国海边的房子，５００万美金的有的事。就像美国人卖天价的中心地房子给日本，整垮日本鬼子经济后，再低价又把曼哈顿收回来了。搞得鬼子灰溜溜的。我还希望中国有这一天呢，把美国和欧洲鬼子搞的灰溜溜的，那才是本事。如果天安门能以天价卖给美国人，把美国搞垮了，岂不是更好。。。可惜他们不上当啊。。。中国的房地产商赚他们的钱，才叫有本事。可惜他们就是不争气。偏到居民住宅里抠利润。那才是卖国贼呢。

所以啊，这个世界本来就是这样的。

jinni1119网友评

哎, 典型的西学模范,言必称美国, 文必提欧日, 就是不懂中国是什么, 老毛是农民,但他知道怎么对付中国这个烂摊子, 你呢, 学问不错,就是太年轻, too simple, 中国按你的设想发展下去, 该出很多个陈胜,吴广了,呵呵.

sisbo回

网特到处是，北美都不少呢。算了，不聊了。其实在美国，就亲眼见不眨眼就掏现金１００万美金买美国房产的中国小姑娘。。。中国人，都没有信心在中国买房子。如果外资肯高价买中心地，就高高的卖给他们吧。中国人现在本来就应该向越王勾践学习。住远一点有什么，小一点有什么。嚷嚷什么。先把钱用在提高教育，振兴科技，汽车、医药等形成自主知识产权上。。。而不是有钱放在消费上和粗放型低技术的高耗能源的产业上。。。有口气，以后再建设更美丽的家园。。。可惜，高关税高地价的钱，用来养了一群败家子和蛀虫及吸血鬼了。他们又把钱卷到了美国，傻乎乎的被人左一刀税右一道费的砍和骗。。。一群败家子。。。

我没有什么设想，只实实在在的做事。。。

老毛扣帽子的本事，看样子楼上的学到了精髓。比较西方，就是“崇洋媚外”，你是不是缺点自信啊？说别人ｓｉｍｐｌｅ，我看您攻击个人，倒显得教养方面挺‘浮渣‘的。

我还知道，大学时老师没有３５－４５岁的，断档了。因为老毛让他们上山下乡了。

您倒是用对了词汇“对付”。。老毛说“乡亲们，农忙时吃干，农闲事喝稀”，看样子您爱喝稀饭。。。

jinni1119网友评

那不是没信心买中国房子,是没信心肯定在中国的房子会不会被抄家,没收.

你怎么老把外国人当傻子,要骗他们来买中国的虚高的房子, 做生意要诚信,互惠互利,一方赚一方赔是欺诈,不能像某个领导拍胸口保证投资房产回报高,转身就要挤泡沫, 这种缺德的事情咱们本分人家不做

你生活好,收入高是你的本事, 大家都为你高兴, 但希望你多到中国社会底层走走, 治大国如烹小鲜,细节小处都很重要, 中国经济的发展支持房产长期走高, 但不是一两个月涨10%的疯狂, 房价也不是几个经济学家的言论所左右的,涨跌都是走出来的, 如果大家买的起,涨了大家都高兴,这是只能做多的市场, 上涨才能大家赚钱, 但后果呢, 你们这儿喊的高兴, 就不想想崩盘的后果, 到时候你在美国逍遥,我们可倒霉了

另外,simple是江老说的,我借用一下

sisbo回

我没有唱高房价。我只是在通俗化解释“布谷”的话，我认为将要发展的事务或事实。但那不一定就是我的希望。所以我才会假设或比喻美国来买天价的天安门。我只是在解释廉价房和极贵的高档商品房或别墅之间，老百姓要区别对待和面对时代的变化。并给予政府良好的希望。。。您要随便借用，还是学到了老毛的精髓。。佩服佩服。。。江老的话，您就少用吧，既然老毛的科班出身，还是跟老毛多学学。。。





sisbo和chenzq最大的问题在于在国外时间长了，经常看到“掏出1百万美金的小姑娘”，而忽略了一个事实，就是这些小姑娘的数量占据总人口数量非常少。

chenzq55回复拿破成的帖子，无法一一引用了，看前两个,chenzq55认为：

1.上海房子两外购买力弱，本地购买力强；

2.上海房产不同于股票市场，尚未进入资本运作阶段。

这两点第一点就是chenzq对上海情况极其不了解，两外人购买房产的当然居多，我手里的统计数据是71。9％的上海房子被外地人购买；而从本地购买力看来，可以参考王炼利老师的《国民经济核算体系》中完全出自官方的统计数据分析，当前价格下，本地购买力根本无法消费当前市场投放出来的量。

第二点房产作为投资工具看两点，一是租赁，一是买卖赚取差价。我的划分标准是：当差价比值投资年回报在5％左右的，称为投资，当前租赁就是差不多这个度；超过20％的，就是投机。今年上海一季度同比增长28。3％，不是投机是什么？还能说没有进入资本运作阶段？这和股票的区别何在？房子完全被用来作为了赚钱的工具而不是居住的商品。这样一批房子在市场上占据了主流地位，我们平时在上海耳濡目染的就是买房子赚钱，升值，不会跌等等，街头巷尾老头老太都在谈买房子甚至房价涨跌，这和股市无论内部还是外部表象如出一辙，拿破成用来比较是很有道理的。

从这两点看，不否认这批外来购买力就形成了实际的投资需求支撑市场，因为现在放得很宽，是哪里人已经不重要了，重要的是市场的表象。我们争来争去，这两点无非就是说现在人买房子是用来居住的多还是赚钱的多。

居住用得着那么多房子么？一套足以。有人经常说为父母再准备一套，实际上这时候他的父母往往还居住着一套，这是典型的混淆概念，对房子来说，两套和三套的差距就是不小的一笔资金。现在如此多人买两套三套，你能说他们都是用来居住的？

ok,到此，上海房子用来主力居住还是投资已经很清楚了，市场主流就是投资需求。那么，这股需求由于牵动了开发市场而扩大了银行的烂帐，为了收拾这个局面，政府必须出台政策保护银行，也就是保护国家根本。

从另外一个角度来说，也是为了政府的稳定，防止民变。chenzq55最常说的一句话是：年轻人就不应该那么早买得起房子。这话我考虑了很久，一直无法反驳，因为他这句话没有错。错在什么地方？错在现在房价太高，而政府没有推出大量稳定的廉租房作为市场主流供应。请注意，一对年轻的小夫妻在上海年收入5万（中等水平）的，根本存不下钱来。房租要开掉1万，生活（水电煤）交通要开掉1万5，通讯（手机电话网络）5千，交际费用1万，旅游过节开销1万。对他们来说，他们至少要等到5年后才能有买房子的希望，那时候可能他们中一部分人的收入能达到10万，但多数人不会那么快，依然是很少存钱。

问题就在这里，他们这么年轻，现在需要居住买房的购买力偏偏都是年轻人。但是实际消费的真的是年轻人么？不是，是他们的父母，是他们父母一辈子的心血积攒，为了房子，他们掏空了一辈子的家底。

真心的希望chenzq55能看看自由论坛里那个父亲为了儿子偷猪肉而羞愧自杀的故事，类似的事情还有很多，上海去年就曾有一个16岁的小姑娘因为父亲无钱供她上学跳江自杀。这批人不必说了，多数中等层面的人并不比他们强到哪里去，上海本地能买得起房子的人只有10％左右。另外90％的人，他们的生存空间何在？政府纵然不肯正面交代，然而能面对社会越来越多的呼声么？





中等收入的夫妇，年收入十万还差不多。

剃度消费还是可以接受的。现在十年在晋江乐园70平方的两房，45万，是能够承受的。而且基本上够用。应该还能解决。不同层次的人不同的解决之道。





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时差关系。只好睡觉。昨晚到四点。呵呵。

感谢你们的评论。有必要再解释解释，所以在这写写。我很敬佩Boss.Fred..实际上他已经回答了这个问题。关于近期的中心房价，针对个人如何套利投资（他很仁慈啊），宏观方面关于金融，他在利率上调的讨论里最后的”对话“。（他够大胆的了）。和WTO之前和之后的预测。。。我完全赞同他的基本观点。所以不谈多了。虽然我经济系研究生毕业，可惜那时对宏观经济没有兴趣，技术出身，搞惯了实际的东西（现在也没改务实作风）。所以，不好意思，没有系统经济学问。不象ThiZhi，少年就天才鬼才。我是两边走来走去，在美国股市和中国房市最动荡的几年实际看到的东西。贵论题是上海楼市看多？？？所以这里是关于近期实战的话题。。。针对个人，就变成了，是关于中心房价？ 还是平均房价？

首先，我是从很穷的家庭出来的。所以，回答了jinnil11129先生的话（不好意思，本人喜欢有upbringing的人）。我了解中国的底层。我父母一辈子的积蓄是零，我们子女是他们唯一的财富。无论看多看空，我再有钱，也没买高价房子。我的房子是经济适用房（不好意思，我是北京户口，研究生毕业的成果之一）。另外的商品房也是中档的。我不去追捧高价房。我赞成理智消费。（我不是专业炒房的，没有工夫作买卖房子的手续。）作为个人来说，如果你要抱怨商品房贵，您愿意掏那个钱面对那个风险，买商务区中心的房子，我无话可说。他赚钱是他的本事。来这，是来看见真讨论的，好及时把握社会变化，具体来说是学会如何花钱（现在科学名词是如何“理财“）。作为个人，当然是越早投资越好（所以及早年轻时就要学会投资最好，少消费）。又要说美国了（中国市场经济太晚了，没办法），在美国，大学毕业学会贷款买房子的，到现在可能拥有三套，比博士毕业的人还有钱，这一点不奇怪。我认识的中国博士38岁才开始在美国拥有自己房产的，也很多。实际例子BERKELY的博士，孩子都有了，在SanJose，就是没有赶上买房子，这一落后就是十年。。。同学们房子100万美金了，自己还是月租2000无产。美国平均购买房子的年龄也是在30岁以后。所以，给上海个人的意见，如果近期买房，到郊区去，买Boss.Fred说的，会把10000元房价拉平到另一头的3500元的拥有轻轨交通的房子。。。而且抗跌，保值，解决生活问题。而且越快越好。也是政府给老百姓的出路。

看空的人，未必比看多的更了解这个社会。就像我以前以为作生意的人，除了坑蒙拐骗外，都不学无术。其实不然。越是有产者，在中国，没准更了解钱贬值的速度有多快。越了解前沿经济阵地上，黑红白的激烈。。。

说起“愤青”，6。4时我们就够" 愤青" 了。所以人首先要务实，然后拉远镜头，再务务虚。自己阵地都没有，永远看空。。。。？？？镜头太远了，就太虚了。害人害己。（对不起，我还是务实）

顺便说一句，我是31岁后再买房子的。两边读书，费时啊。东西方两边都是战场啊。。呵呵，时间才是最大的投资，钱算什么。(CHENZQ55先生，不好意思，我是小女子，所以您是我长，您就不要太谦虚了。我看了您的帖子，金玉良言啊。别人要说我们互相‘臭臭‘啊)

所以俄是蠢才一个。一干不好事，我先抽自己嘴巴子。抽明白了，接着再干活。少废话。我奉劝年轻人，越早明白这点，越好。

再说远了，我还是相信中国（和CHENZQ55一样啊）。如果中国跨了， 我宁愿两套房子一钱不值。因为那不是一个人的事。往哪儿逃？谁叫俄爱吃中国饭呢。。。所以俄就在中国，吃中国饭。我最近让我发了财的姐姐还是买郊区轻轨的中档房，我看它跌哪儿去？跌个鬼。我不知道中国房产周期，现在才开始有周期吧？美国是至少十年，波浪式上升。通胀都会让房子升上去。（俄告诉俄姐姐，贷款提高门槛，好啊！！！挤挤泡沫，让投机的人少一点，我们更安全。。。所以我看见有个人签名说一套十套房子，先贷款赚后贷款的。。。就发笑。。这个论坛里的人可“耐”死了）

再回答ThiZhi的话。美国100万美金买房子的小姑娘极个别，但偏偏是中国人。众位明白这是什么人了吧？更证明，中国和美国目前没有可比性，所以拿收入/房价来比，是经济学家闭门造车的事。那个适合于均衡发展的社会。而中国是极不均衡发展的社会。中国极富人群的钱好像不等租金收入。比美国人还牛。。。房价是个绝对的中国特色。。。一边4000元的经济适用房，旁边就是8000元的商品房。（象北京朝阳新城）哪个国家有？ 为了缓解剧烈的社会矛盾，政府拿出经济适用房的方案，我相信将来还会有廉租屋的方案来解决或缓解社会问题。我由衷希望上海经济适用房量和速度和审核力度应该比北京加大。然后年轻人赶紧搭上末班车，是上上策。反正中国跨了，你也跑不掉。就赌吧，赌中国大。

再回答ThiZhi举例的1万租房，1万旅游，1万消费，1万。。。的年轻人，这样的消费模式，我估计他们一辈子买不起房子，或得等到创业后成功了买房子。我还担心，这种消费方式，创业哪来的起动资金？就是在美国，这种消费方式的年轻人，可能是快乐的单身汉，并且准备如此快乐下去。。。我也是快乐的单身，但是也没这么潇洒。奇怪了。他们应该看看犹太人的书。。。犹太人擅长贷款，擅长比别人先走一步，犹太人尤其擅长买不动产，霸占土地资源。因为他们没有自己的国家，越买地买房子。形成金融实力，再“饿衡衡“挣穷人的钱。没见美国人都找出理由，强盗到中东石油里了。。。

作为中国政府，当然要学会如何留住钱。所以拿房子“走”出去，是必然的。“房子”套钱比较好，稳定一点。Boss Fred真会比喻。聪明的老百姓别去买“走”出去的房子，买了的话，套利后，就要及时“走”回来。否则就是别人“走”掉后的倒霉下家。我又没时间“走”来“走”去，所以我就买不“走”的房子。我不等租金，俄是拿银行贷款的钱保证我的现金不会货币贬值，然后我的现金再来和美国政府赌大小，赶上美元也许会让人民币贬值的车之前(wto) ，把美国的房子买了。CHENZQ55说的对啊，房产周期太长了。所以这一趟美国房产车我就没赶上（等于人民币贬了很多啊。。。）我至少要等5年以上，房价才可能掉一点点。。不过，我可不一味看空美国房产。。所以俄要狠狠挣美国人的钱。。。这是我的理财方案。也算回答了vw321...。。谢谢各位。





罪魁祸首，谁让内外销房并轨呢．

让穷人与富人站在同一起跑线上，富人将穷人甩得更远了．

可以这么说，富人对穷人采用逼空的战略和战术，而穷人正在讨论是否要求政府干预，如果不满足条件，威胁上井冈山．





你的观点代表了绝大多数当前中产阶级的观点，这些人走出国门回来后唯一说的一句话：只有共产党才能保持中国高速发展。

不幸的是，我在对历史有一些研究，从汉以来在中国文化中的崩溃性因素一直存在。如果我要把最后的话说出来，那么，当前体制造成的分化是导致观点冲突极大的根源，也是不可调和的矛盾，这个矛盾会总爆发，但不是现在。在控制体系的最高端，利益和权力的当前占有让他们不肯放出哪怕一点点，这是人的基本心态。然而他们也很清楚在他们的时间里他们经不起这样的折腾，所以他们有必要进行一些延缓的手段，这些手段会形成中短期的“空”，如93年的经济软着陆和01年周小川国有股减持就是两个典型的案例。这样的案例在当前统治者手中还会被长期使用。

你的观点，放在美国或许效应是很大的，放在中国却没有可类比性。换句话说，日本当初可以说被做空了，中国却连“做空”这两个字的资格都没有。我一向不主张在中国当前房地产市场上说“多空”二字便是如此。

根本无人曾预料到上海房价于2000年启动，如果真有，那他应该是肯定胜过李嘉诚了。所以，此次上涨中获胜的人凭借的依然是运道而不是真的把大方向分析的一清二楚，其实根本分析不清楚。fred是超级强人，他分析的也是过程中的短期波动，有效期不会超过一年。指不定明天就出来一个政策让你吃不消，这就是中国所谓“市场”。

sisbio姐姐，放弃你那把中国当作市场经济来分析的手段吧，中国依然处在不折不扣的计划经济体制下，所不同是繁荣了表面上的市场经济，其实当前的所谓市场经济不过是正常的计划经济消费体系产生的效应，不过是与文革那样破坏力极强的年代相比，似乎我们是因为“市场经济”获得了成功，大谬不然。分析上海的房地产一定要碰运气，我很早就知道政府一定会干涉，但什么时候干涉，要达到什么样的力度我无法准确预测，政治太复杂了。

此次政策倾斜度极高，我想不需要太多推测了。之前的拖拉政策依然是以廉租即还原国家控制为主，但类似政策却是上山容易下山难，因此更加猛烈的政策随后就会到来。从去年3月开始政策就已经出台，那时候就可以开始逃仓了。去年到今年房价的涨幅虽然惊人，但是最后的疯狂，钻的空子就是之前的一系列政策制订比较空洞，抓不住要害部位，漏洞多。但4月26日期房限转政策一出台市场上已经发生了微妙的变化。实例证明是搜房楼市话题一个老网友举证某公司售楼打了8折。我们能看到，政府出政策一向都无法一步到位，也是逐步完善的，但这个方向不会变，而且效果越来越明显，未来几个月出台的政策将会非常狠的直接冲着要害部位去。

另外，我对海外论坛关注颇多，本站还有ask等不少老手也是一样，不过为了防止政治问题，我们基本都是只看不说。海外论坛如海纳百川或博讯，虽然由于争论自由而在相当程度上涌现了一批优秀的思想者和思维，但由于政府的隔离策略，真正能对中国现状有资格指手划脚的人依然在国内。





另外，在资金，土地和市场三方面受到严格控制之后，新的投资方向在哪里，这是很多人坚信房价不会跌的主要原因。

我想提醒大家，在几年前同样没有几个人能提前意识到房产市场的启动，甚至国家在最早制订政策之初的初衷也并非如此，他们意料不到会有今天这样的局面。按照中国政府一向以来的稳健政策，这种结果很难想象成为政府一种有计划的策略，我们都知道怎么回事情。一是政府中能人少，二是有能人在没有强力支持的情况下也不敢轻易做大的动作。

新的资本市场的开发同样也是很难意料到的，当初日本高尔夫会员证也是几乎很短时间内出现的。我个人认为，金融资本市场逐步开放，国内资本也在寻求出路的时候，未来中国的格局是，在可能的任何行业都会发生爆炒现象，资金的投机性会越来越强，直到中国真正建立了自己的完整市场经济体系，那可能是很久，很久以后的事情了。

在资本市场的选择上，能同时拥有以下几点要素的必然会成为各路资金青睐的炒作对象，以前我在一个叫第五元素的帖子里有过原型描述：

1.基于衣食住行，吃喝玩乐，色情赌博等的人类基本需求；

2.可供应原材料资源尽可能小，周期尽可能慢；

3.尽量向资金密集型产业靠拢；

4.十年内未被强力炒作过。

而政府的策略很简单，控制这些行业的轮番炒作，在炒作高峰期（极有可能是行业问题导致社会动荡，比如强制性拆迁等）的时候推动强力政策，动用媒体资源收网获利，既能消灭一些地方势力或者大户，集权于中央（类似例子在中国历史上数不胜数），又能在政治上稳定人心。

虽然WTO会对政府进行政策打压方面有相当大的压力，但政府可以把政策手段隐蔽化，另外就是牢牢把控媒体。这样的市场会持续很长一段时间。





以下是引用青藏高原8848在2004-5-22 19:11:00的发言：

所以人首先要务实，然后拉远镜头，再务务虚。自己阵地都没有，永远看空。。。。？？？镜头太远了，就太虚了。害人害己。

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这句最有意思的说

这句话根本上就不适合上海房地产，上海没资格说被“做多”或者“做空”，我们平时所谓的“多空”不过是一厢情愿的恰好在一个很短的周期内平行了结果。正如同中国股市，如果你用“多空”来衡量中国股市，你根本不会预测到2001年的崩盘。

这点我和fred存在理解上的差异，当然，他对政策影响力是认可的，只是他对政策启动的时机和效应上和我看法有出入。



以下是引用青藏高原8848在2004-5-22 19:35:00的发言：



我理解sisbo这句话的意思，不是来说多方或者空方的，而是一种人生态度和做事原则。

我的理解是，sisbio认为现在看空的人多数没有资本，所以他们没有资格去讨论关于市场的事情，先务实打好工作基础再说。

我想说的是，这句话的含义没有错，但现在太多年轻人看不到方向了，我团队里很多人对我说，我根本不知道将来应该干什么，现在走什么路才是正确的，需要怎样的结果才能证明自己。

可以允许年轻人犯错误，但决不能不让他们说话，他们的思维也是发自内心。



以下是引用thizhi在2004-5-22 20:08:00的发言：



我的理解是，sisbio认为现在看空的人多数没有资本，所以他们没有资格去讨论关于市场的事情，先务实打好工作基础再说。

我想说的是，这句话的含义没有错，但现在太多年轻人看不到方向了，我团队里很多人对我说，我根本不知道将来应该干什么，现在走什么路才是正确的，需要怎样的结果才能证明自己。

可以允许年轻人犯错误，但决不能不让他们说话，他们的思维也是发自内心。

还是回归到人生态度和做事原则问题。sisbo的这句观点毕竟不是英雄领袖的理想，甚至不是精英的。但是它应该代表大多数“务实”普通人的生活准则，从一般评判角度来看，它是积极向上的，虽然不是最先进的。

当然，社会矛盾和危机的浮现和激化需要有人来先天下之忧而忧，需要有人坚持不懈甚至牺牲自己的个人利益来主张正义和合理，但这是另一方面或者另一高度的问题。

关于上海房产，我倒觉得不仅本地人、可以发言，台湾人、香港人、美国人也尽可发言。每个人看问题的角度不同，的出的结论也不同，每个人说出了房价的一个侧面，把这些综合起来，判断才能趋于准确。





从拿破成和chenqz的辩论中看，分歧主要来自于两个方面：

首先，就是基本面对长期趋势的重要性和对基本面分析的重视程度。拿破成轻看基本面分析，而chenqz重看基本面的分析。拿破成估计是股市的经验比较丰富，喜欢把股市的经验套用到楼市。

对此，我是这样来看的，楼市和股市的区别很明显，也很本质，如果套用股票分析的思维来看楼市，错误结论在所难免。

股市的基本元素是股票，每一支股票背后对应的就是一个上市公司。对于股票的分析，长期趋势确实难以把握。因为即使在一个一路高歌的市场中，由于企业经营层面的原因，上市公司的表现也可能有很大起伏。这就决定了股票分析更看重短期市场面的思维方式。

而楼市的基本元素是土地，在经济发展的过程中，资本和劳动力等其他资源不断丰富，唯有包括土地在内的自然资源日益匮乏，这就是楼市基本面能够长期看好的根本原因，这一观点在本论坛很多帖子中都有论述。这就是能够用基本面分析把握楼市的根本原因。

其次，就是目前的政府政策频出，到底是一种“尊重市场的调控”还是“对市场的粗暴干预”。

“无形的手”有时需要“有形的手”来调节，对市场的适当调控，本来就是政府职责的应有之意，毕竟市场失灵在所难免。然而，“适度”调控的“适度”两字，何其难以把握。回望中国20多年来的改革历程，无论时整个宏观经济，还是在各个行业，“一放就活、一活就乱、一乱就抓、一抓就死、一死就放”的恶性循环无时不在上演。

近观中国政府对房地产市场的调控，无处不体现着随意性和摇摆性。2003年，在121文件出台受到市场（主要是开发商）的反弹过于强烈，又匆匆出台一个与之不乏矛盾的18号文件。这里所反映的正是我们的政府对市场缺乏自己的认识，受市场参与方影响的痕迹实在过于明显。

限制期房转让政策在法理上虽然存在问题，毕竟出台了。这也是上海政府对市场的一种妥协，这个妥协是向市场的买方作出的。而还在酝酿的降低预售标准的政策，更是一个弱智的政策，如果这个政策出台，市场几乎要倒退到5年之前。

我想这样的调控，无论如何都不能说是“适度的调控”吧！





关于当前楼市中，客户构成的问题。我想，处于市场一线的我，还是比较有发言权的。我接触的楼盘，基本上的10000元左右的楼盘，按说这样价格的楼盘中，外地购买力应该居于整个上海平均水平之上。但是我统计下来，这些楼盘中，外地购买力的平均水平基本在50％-60％之间。所以我想问的是，thizhi关于上海外地购买力71.9％的惊人数据（至少我觉得惊人）从何而来？

更何况，不少的所谓外地购买力，从另一个更为客观的角度来看，并不能称之为外地购买力。因为这些购买力实现后，隐藏于购买力之后的“购买者”就可能转化为上海人。这种新能量的补充，正是整个上海充满活力的根本。

Thizhi谈到本地购买力的问题，列举了一个小白领家庭的日常开销。这样的开销确实让我又吃了一惊。不才的家庭收入已经超过10万元，不过这样的开销方式却也觉得有点浪费。正如sisbio所说的，这样的开销方式，一辈子都别想买到房子了！消费和积累总是一对矛盾。

另外，thizhi谈到当前低收入家庭的境况，确实存在，没有人否认。本人在大学期间，曾经到一个上海居民家里去做家教。一家三口才10平方米大小的地方，吃喝拉撒全部要在这里解决，境况确实困难，而且进来近来经过那个地方，老房子依旧，这位主顾的境况自然也就依旧了。

不过这些情况的存在，与上海楼市的走向，与上海房价的高低，没有必然联系。可以这么说，上海的房价已经与这部分人没有关系了，他们虽然生存在上海，却已经是这个体系之外的人群。他们所能做的只能是通过自己的努力改善境况，否则就只能企盼政府的救助。政府的廉租政策，经济适用房政策，都应该是为这些人准备的。

这样说也许很残酷，但是我在另一个帖子里就讲过，房价何道德没有关系。





对于上海楼市应该是能够有一个基本判断的。至少在2000年温州人就看多。至少在2000年，我家对面的新福康里的房子，一室一厅，卖25万，租5000/月，这就是投资回报，就是“基本面”。

对于楼市，基本面究竟是什么？我觉得拿破成认为的基本面是租金/房价，而CHEN55则认为，基本面是指人口/土地。就我的看法，楼市也有短，长期。短期的基本面应该是租金/房价，而长期的是人口/土地。也就是这个理由，我短期看空，长期看涨。记得有一次跟人谈起投资，有一个人劝我，买松江的房子，她说，买了，如果能捂十年，绝对会增值。但这个理念不符合我的投资理念。如果要捂十年，为什么我不在第八年，第九年买，要现在开始让资金积淀？这就是我短期内不会投资楼市（除非在二手市场上发现特别廉价的），因为目前楼市的租金回报率已经跟资金机会成本持平，低于按皆利率。同时，楼市的涨幅不大，在这个情况下，目前应该寻找更好的投资机会。

至于长线，就如CHEN55所说，上海楼市会好的，但这要经历一个消化过程，不是直线上升，而是排浪式的。不过，上海楼市注定要不会跟中国别的地方同步发展。我的感觉，西藏，新疆这种地方越来越差，上海越来越好。今后，最有钱的人在国外，次一等的在上海：）





回答thizhi 及至今买不起房子的年青白领们

sisbio的诙谐中隐藏着最重要的东西。有那么几句话最打动我的心。那就是我们为什么不能学学越王勾践，住远一点怕什么，住小一点又怕什么?

的确，一个人也好，一个民族也好，卧薪尝胆，忍辱负重是非常重要的。老邓当年指示我们要韬光养晦，本来就有勾践的十年生息，十年恢复的意思，可惜真正领会到这一点的人并不多。

日本人在战后是有过卧薪尝胆的。现在举世闻名的创业家，比如索尼的盛田昭夫，松下的松下幸之助，本田的本田宗一郎，都有过忍辱负重，坚韧不拔的创业期，至今为人所传颂。日本的奇迹，不是少数精英所创造的，而是一个民族齐心协力共同创造的。他们的那些艰苦朴素的美德至今没有丢弃。普通的民居，不过就是五六十平米，饮食也并不豪奢。最有名的是去年，小泉纯一郎访问朝鲜的时候，午饭是自己带去的三角饭团。这种饭团在上海的日系24小时店里也有买的。大家不妨去买来吃吃看。日本的公司职员平时大部分就是吃着这样的午饭上班的。

但是我们呢。好日子刚过几天，就懂得排场和奢华了。别的没学会，高而夫球场，洗浴中心，休闲会馆，却应有尽有。人们所关心的，所攀比的不是钻研，学习，磨练，攻关，而是比享受，讲排场。尤其是小白领们，别人的严肃认真没学到手，月光族的享乐人生观倒学得比谁都快，动不动就要去happy。这样浮躁的年轻人，怎么能使这个民族真正兴旺起来?他们刚刚踏上社会，有什么资格向社会伸手要这要那?

我们国内的所谓商品房，真是生活所必需的吗?动不动上百平米，有两个厕所，两个浴室，两个厅。这哪是普通人家的生活必需品，这不是豪宅又是什么?我当年结婚的时候，单位给12平米的一间集体宿舍，两张单人床拼起来的，不也照样过日子，生孩子吗?哪像现在的年轻人，单单披婚纱就有几百个项目，又是盛大的喜筵，又是天上人间的豪游。没有新房不结婚，买不起房子就忧天冤人。好像整个世界就不得安宁了似的。

我在前面的一个贴子里，曾经说到过人的住房消费是没有止境的。举了和坤和鲁迅的例子。当时我只是讲了上限，还没有讲下限。其实，即使往下限来看，我那句话也是成立的。人类本来就是穴居的，只要看看山顶洞人就可以明白，没有房子也可以过。住房本来就是一种奢侈的文化。历史上有过不少因饥荒而发生的动乱。还从来没有发生过因为没有房子住的动乱。即使是日本，美国这样富裕的国家，也有不少无家可归的人，他们在公园，车站过夜，拿几个纸箱避风雨，档严寒，政府也没有特地为他们发救济款盖房子，他们也没有冻死饿死。人不能一天不吃饭，但是可以没有房子住。白毛女就活了几十年。

我之所以说这些，是为了指出一个事实，人对房子的需求弹性是非常大的。从大陆去香港打工的人为了节约开支，三个人拼租一个床位。在日本，我曾经去过福建朋友居住的地方，十几个人横七竖八的躺在一间二十几平方米的房子里。过去上海的72家房客的故事想来大家也还应该是熟悉的。我并不是说我们就应该安于过这种日子，但是我试图指出，房荒不会也不可能引发社会动乱。我们过去曾经是这样过来的，今天世界上大多数人也还这样在过日子。老毛十分关心人民的吃饭问题，但是建国以后却几乎没有像样的造过房子，说明他是很懂得什么才是社会的主要矛盾的。

thizhi 所说的房价高了，留不住人才之说纯粹是欺人之谈。人生的使命在于创造，而不是享受。大家到上海来是为了寻找更多的机会，而不是来过舒服日子的。要不然，过去有许多农村知识分子，舍去自己的农庄大宅，到上海的亭子间讨生计，他们又是为了什么?穷人和富人同样追求城市生活。富人到城市是为了实现人生的宏图，穷人到城市是为了寻找一线的生机。即使是乞丐也不会到山野荒村去乞讨，而会到城市里捡报纸，翻垃圾。离开城市的喧哗，寻求生命的安静和休息，永远只是历尽风霜而最后成功者的特权。跟年轻的小白领是无缘的。

凭良心来说，我们国家目前处在历史上最有希望的时期。我们的国家领导人总的来说相对贤明，我们国家的大多数人民更需要安定。整个体制也正在内外的合力下朝着一个日益光明的方向走。小白领们的某些过分而任性的要求，在更广大下层人民看来，是不切实际的，是得不到支持的。没听说那首农民歌谣吗?“我们刚要吃肉，你们就要吃菜了”。那里头的意味岂止是讽刺，简直就是辛酸。

还是sisbio那句话，务实，务实，再务实。年青的小白领们，还是务实一些吧。为了自己，也为了这个民族。







引chenzq55：人生的使命在于创造，而不是享受。

如若看透这一点的，是不会被现在风起云涌的房产市场所迷惑的。





凭良心来说，我们国家目前处在历史上最有希望的时期。我们的国家领导人总的来说相对贤明，我们国家的大多数人民更需要安定。整个体制也正在内外的合力下朝着一个日益光明的方向走。小白领们的某些过分而任性的要求，在更广大下层人民看来，是不切实际的，是得不到支持的。没听说那首农民歌谣吗?“我们刚要吃肉，你们就要吃菜了”。那里头的意味岂止是讽刺，简直就是辛酸。

说得太好了！支持！chengz55：我们年轻一辈要向你这样的前辈多多学习！





chenzq55

中国人多地少，又面临城市化过程，但没钱是够不成有效需求的。

房价如果象疯涨，不是没蹦盘的可能，如果任由市场决定，市场是会调节一切，但成本也很高，况且房地产市场也是个不完全竞争的市场，人的贪婪和盲从也是没理性可言的。

政府现在的行为是对的，让房价缓下来，甚至有点下降，也是为了健康的发展，说白了就是慢慢的涨，是让投资消费有个好的循环。







to roger

我本质上也是反对房价疯涨的。我从心底里支持这次政府的适当调控。我一直反对的是小白领的挑肥拣瘦，还要假民意的冠冕。其实，对最广大的下层人民来说，上海的房价对他们来说没有任何意义。对他们有意义的，是城市化进程让他们可以进城打工。对他们更有意义的，是外资进来了搞活了经济，使他们可以不再挨饿。仅此而已。

有人在抱怨外资并没有带来真正意义上的技术转移。这简直就是作梦。外资来中国是来赚钱的，不是来传道授业的。要不然还要保护知识产权干什么?一个民族的技术，是几代人积累起来的。能白白告诉你吗?我们自己以前的庸医巫术，虽然没有任何价值，但因为能够骗一口饭吃，还要只传子不传女生怕外流呢。更何况可以富国强兵的现代科学技术?盗版软件只带来投机取巧的恶习，毒化一个民族的情操和道德。真正的制高点必须靠几代人矢志不移的团队精神才能攻取。

我极其同意sisbio的观点，把天价的房子卖给外国人去，让他们来享受，让他们去腐朽，哪怕再重新竖起几块华人与狗不得入内的牌子，又有什么?把挣来的钱，投入教育，发展我们自己真正的科学和技术，而不要像现在这样把聪明才智都用来骗自己人骗来骗去，用科学知识去制造毒奶粉，来毒害自己的孩子。

全球化是对我们的挑战，也是我们的机遇。我们中国现在需要全民族的勾践精神，更需要有一批时刻告诫人民戒矫戒躁的范大夫。



chenzq55:

你最后这段话说到根子上了，你明知道我们目前的教育体系培养出来的所谓人才根本应付不了更大规模的产业结构，那么房价和地价就不会无止境的上涨。

现在文盲和高学历的人都是越来越多，和阶级一样划分越来越严重。这些在现有的教育体系下培养出来的人才能应付全球经济一体化么？

轻易拿中国和日本，美国比是不明智的，日本美国产业结构均衡的程度不是中国能比的了的。以前上海能起来是沾光了投资拉动消费，大家把上海当作一个赚钱的工具在使用，而并不是去完善这个城市的经营，到目前为止依然如此。

胡上台后已经开始逐渐改正这个格局，从三大块的动作来看，原材料供应，资金（银行和外资），土地都在限制上海乃至华东。刚刚有消息说印度3亿美金江苏被拒，其实自从去年人民币升值压力以来，有多少外资被拒了呀。

原材料供应可以从那个传说中的故事（不能说，自己找，关于陈良宇的）知道，原材料供应大省现在已经开始停止对上海低价甚至无偿供应的渠道，这些细节你们大概都没注意到。原材料价格现在开始大幅度下跌，正是因为需求已经严重不足，这中间很大一块需求来自土地开发，你们不会当作不知道吧。

土地8月份将会重新整顿，国土资源部不仅开始控制发达地区的土地供应，还开始控制落后边远地区的土地控制，杜绝土地炒作。

资金方面，主要从整顿消费市场为主，银行的消息是上海在个人按揭方面必须靠回款来保证放贷金额。这个是两个星期前的政策，四大行肯定会有反复，但应付不了这样的局面。今年下半年开始，银行的个人信贷基本会停止。央行是严格限制了上海几大银行的贷款额度，现在几大行都把仅存的一点贷款额度当作了宝贝，在年底调度用。版面上多的是银行的朋友，大家也可以一起说说自己知道的。

至于提高准备金率，控制开发市场就更不必说了，中小开发商和策划代理无法再大量存储手中的房子，做中间商，必须加速销售才能回款。我倒是要看看他们怎么支持下去。

外资方面，由于不符合开发条件，政策限制极其严格，开发成本大幅度提高，连大摩都开始退单，不少人还以为谢国忠是在为大摩资金进驻造势，可把人家首席经济分析师看成跟自己一个层次的人了。也不动脑筋想想，大摩的首席经济分析师，是你能当的了的么？人家会幼稚到以为自己发一个文章就能把当前热度降下来的程度？摩根斯坦利名垂江湖这么多年，一下子就让你给看穿了，那个招牌未免也太不值钱了吧，哈哈。





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以下是引用chenzq55在2004-5-23 4:38:00的发言：

to roger

我本质上也是反对房价疯涨的。我从心底里支持这次政府的适当调控。我一直反对的是小白领的挑肥拣瘦，还要假民意的冠冕。

小白领挑肥拣瘦不应该，应该快去买房子，任由投机商和开放商宰割，把自己辛辛苦苦赚的钱送给投机商、开发商、和zf，让他们挥霍，自己肋紧裤腰带过下半生。

以前在上海楼市上争过，房价上涨，收益的是投机商、开发商、zf，一般老百姓得什么好处？



假民意的冠冕，如果你是这样看待我的想法的话，我想说的是：

1. 我的购买力还是买的起房的。2.如果你认为我写文章都因为没买到房子，在跟上海楼市呕气的论断，那我要告诉你，市场之中，输了就是输了，赢了就是赢了，从来就没有什么道德，也不用抱什么幻想，跟市场生气对自己没有任何好处，这一点我早就明白了。





在现阶段，我们需要彻底的唯物主义和实用主义，因为我们要发展，需要抓住国际环境给予的中国的发展机会，快速增强我们的综合国力。形式上的，面子上的东西我们可以放弃。因此我部分赞同chenzq55和sisbio的观点。

结合中国经济是否过热的问题，我早就说过中国经济不是冷热的问题，而是结构问题，而结构的表现是不均衡。我们政府是一个责任政府、理性的政府。从是追求效率的，容易改的改了就是说明理性。目前工作体系并没有理顺，我们一定可以看到逐步的结构调整。我对执政党充满信心。当然，我首先是自私自利的，也就是“屁股决定脑子”我支持执政党是因为“三个代表”可以保护我的个人利益。 我可以声明：对于房产和股市，我是现有思想后有行为；而不是现有房产，后证明房产要涨。我真心实意地表达我的观点。





以下是引用拿破成在2004-5-23 9:20:00的发言：

小白领挑肥拣瘦不应该，应该快去买房子，任由投机商和开放商宰割，把自己辛辛苦苦赚的钱送给投机商、开发商、和zf，让他们挥霍，自己肋紧裤腰带过下半生。

以前在上海楼市上争过，房价上涨，收益的是投机商、开发商、zf，一般老百姓得什么好处？



以下是引用chenzq55在2004-5-23 22:32:00的发言：

这段话这么说得这么别扭?看了多遍，不知所云。fred也学会油腔滑调了?

不明白了吧，这就是为什么他被称为边缘人的原因。他描述的是他看到的真实的经济现象，然而在解释的时候却为各方都不融。

既得利益者不愿意他说出来，老百姓对他的只有结论没有理由却是非常不满，然而他的理由却是不能完整说出来的。或者引用他自己说过的一句话：没有效益。





偶认为准备条后路先,跟着趋势走算球.....又一务实派啊，还是可爱牌滴。是啊，北京的剥削阶级们好像比上海的仁慈一点点。我的经济适用房就是你说的那种啊二百平米的先准备的后路呢。嘻嘻。。

ThiZhi, 没大没小 的打趣起大姐来了。。。人心不古。。。啊。。。世风日下。。。你说未饮而醉，所以饮了就不醉了吧，剩下舌头打结，免得这么天天“牛”气冲天啊。。。哈哈。。

我感觉到Boss Fred是像ThiZhi说的那样的，所以我就说他真逗，因为他东一榔头西一棒锤的，深奥的让人看。。看。。不懂啊。。。没办法啊，在中国舌头功能主要是用来吃饭品茶的。难得糊涂嘛。。。所以我马下就说请喝茶。。





几天上不到网，又多了很多精彩的发言。。。。。。

如果从单纯各方利益（投资或消费能力）的角度来看，房产确实有下跌的理由，而且我和拿破成，THIZHI一样希望弱势群体能有房住。

但是要看规律，看本质的话，我站在CHENZQ55，和SISBIO一边：

1.房产出现了价值和价格的背离（拿破成）－房产的价值是相对的不是绝对的，并不是只看到投入租金比就能得出结论的，相对有的人来说他买房的目只是消费，这是从投资角度来看；即使是从消费能力来看，那些有钱人，包括香港和台湾等地及华侨购房不只是一两套，而是十几套，几十套的购买，在珠三角就很常见。

2.土地是不可复制的，这个规律根本上决定了房价应该高，不应该低，政府的做法也是不应该便宜外国人，考虑到中国目前的经济现状，结合这条规律，从长期而言，土地及房产的价格只是在青年期。当然我不否认有可能下跌等短期波动。但这条规律已决定了房产的长期规律是不可动摇的。

3.房产不象股票那样有高流通，购房的人看待房产和股票是不一样的，即便租金大跌，持有房子的人也不会以低于投入价出手房子的，你凭什么下结论说房价会大跌呢？如果他们不出手房产，（即没有形成做空的事实），房价即使有泡沫也是不会跌的。。。

4.有谁能看清以后的经济发展趋势？？？就算经济趋势看不清，请问中国会乱吗？？经历过文革的中国不能再乱了，谁都不希望乱，大家都怕乱，只有妥协！只要中国不乱，土地的不可复制决定了今后的房价只会是长期向上的。。。。。。而只要经济趋势向好，人们收入提高，及通涨的发生（长期而言在经济中通涨的概率远大于通缩），带来的就是租金的大幅上扬，随之就是房价的高涨。

CHENZQ55实际强调的是不要违背事物的规律，即人不可能天生平等，只有妥协各方利益，和谐向前发展。。。。。因为人性如此。

写完了，感觉有些悲衰，衰莫大于心死，就象FRED说过的，中国的问题是结构问题，实则是说体制问题是根本。但体制只能渐变，岂不闻“曲则直”。而我和THIZHI等只能是目前不确定过程中的牺牲品。。。。问题在于这个过程有多长？





废话不说了，开始预测（管它准不准，谎言重复一万遍就是真理！）

短期：未来3-5个月内，房价停涨，10月左右开始以/2%的速度上涨，春节前后可能有小幅波动，一直涨到明年5月。

中期：2007年开始房价 出现下跌迹象，2008年下降开始加速。上海房价进入下降轨道。时间持续到2011年，为最底谷。





这回没有玩笑的心情了。看了wuzhifu的话，很沉重。争论的时候，我并不是“屁股决定脑袋”。就像在美国，我也没有买房，但是加州房价从2000年到现在已经翻了一倍。但我就不看空它，因为房产周期太长了。CHENZQ55 说的，人一生可能赶不上几次周期。。。

发展才是硬道理。房子是奋斗的结果之一，而不是目标。

当年我的男朋友到了日本，宁可找大他4岁的日本女子，一边还说爱我的。明明我这个高材生可以到美国留学的，我倒留在了中国创业。我就发誓在中国干出样子给他看看。公司成功后我才离开中国的，在美国从零开始的。。。和CHENZQ55 一样，为的是多看这个世界。到今天，我还是相信中国。我的父母兄弟姐妹在这个地方。。。我现在还是在拼命奋斗。。。所以，相信Thizhi 和 wuzhifu 一样会刚刚铁骨。先发展事业吧，未来是你们的，这决不是空话。每一个时代，都有属于自己的机会。。。

Survive in this society, struggle in this life, fulfill your dream...





以下是引用wuzhifu在2004-5-24 12:24:00的发言：

规律是不以个人（即使是多数人）意志（利益）为转移的。

但是规律是从众多阶层的利益折冲中逐渐形成的。目前空方的意志不代表大多数人的利益，所以形不成主流。





仔细看了前面置顶的帖子，fred还是看涨，起码看涨10年以上！

我3月买了一个小房子，总价29万，不得已的办法，本来想买新房，受到大于7000就要首付超过3成的影响，没有那么多钱，也不想靠父母要钱。新房好点地段的，100m2的总价必然超过70万。

自己的收入还不错，朋友也马马虎虎，一两年前就想买房子，但是那时候从来没有想过买个旧小房子，总想一步到位，但是这两年上海的形势是小点的房子根本买不到。

还好父母两年前买了套大房子，这样全家总算在上海有了两套房子了。

无论是涨还是跌，都不怕了。



I didn\'t mean that.... 我当然知道我们在理论和实践方面辩论而已。也可能年龄的关系，会把希望理想和现实分开的更理智一点而已。对房价，我也很矛盾，对美国的对中国的。就像大学时代，一边骂食堂的饭是夹生的，一边还要吃完它。在生意场上，没有假如假设，非常实际的就要作出理性的判断，把不利的和有利的，不同人的立场利益驱动力找出来。就好像对美国的房子，我的判断就是失误的，马上就是代价。其实我是没有兴趣和人争论的，但是我还是凭我的良知表明经我看到的得出的结论。在写帖子的时候，我一直通俗的表述尽量贴近现实。因为这儿是谈论和帮助理财的地方。

不过很高兴这儿人才济济。你也是我的老师。





THIZHI, 前行者注定是孤独的, 2年前预测不准原因不在你, 而在于这个社会体制, 我幸运的99年谷底买了房, 不幸的是2002没有买计划中的第二套, 但我看空的决心从来就没有动摇过.

FRED成功的把握了上海房产近几年的走势, 但以前对不代表会一直对下去, 目前情况确实也很复杂, 面临一个方向选择, 上海房产是个政策市, 受地方势力控制, 有今天的辉煌, 不是温州人的功劳, 地方扶持所造就的游戏规则功不可没, 然而就是因为现在的辉煌, 使人迷信权力的威力, 认为靠政策之手可以把房价持续的举上去, 那些接近决策核心的人也因此以为自己可以作出下一个成功预测.

其实, 自然界的规律是不可以被人为的力量改变, 否则当年的计划经济就不可能失败, 上海房产从97年来的回暖也不是蓝印户口的功劳, 是经济规律的使然, 市场经济中价格永远是围绕价值的中枢震荡, 拉离的越远,向心力越大. 现在, 多空纷争越加激烈, 各派论据十足, 但持有房产的人从来没有这么精神高度敏感, 正如股市中, 如果你买入一个让你无法安心入眠的股票, 那它带给你的就是灾难. 君子不立危墙之下.





那么我觉得目前，包括一年以前，无论是看空还是看多，如果是自住者，是否应该积极面对，房子不同于股票，不买房就意味要租房，这里不包括可以投靠亲友的，而目前的租金，对夫妻而言，需要1500一个月，就需要18000/年。

是否买一个小的房子是一个无奈的抉择？但是可能获利！！！





租房和买房的投资收益比较,很多人已经阐述的很详细了, 我的观点是, 简单的静态分析可以分两种,

第一种是有能力一次付清的人,而且没有除存银行外, 没有其它投资渠道, 那你买房和租房的关系是, 年房租除以3%, 这就是你可以承受的房价. 3%是银行五年期存款利率.

第二种是无能力一次付清,需要靠商业贷款供房的人, 他可以承受的房价是年房租除以6%, 6%是商业贷款利率.

这是静态的简单分析, 如果考虑加息, 通涨等等因素, 需要建个模型,





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拿破成，thizhi ，wuzhifu几位兄弟都不是买不起房子住的人，他们的呼喊，其实是对当前社会的分配不公的抗争。对于这一点，我是明白的。所以我对他们其实也正是充满着希望，所以才会说那么多。

但是我想指出一点，为下层人民说话，其实并不一定就符合他们的根本利益。我最近一直在考虑一个问题。日本从明治维新之后，走上了一条持续发展的道路。虽然中间出现过军国主义，但是从百年历史来看，他们的发展势头从来没有终止过，其中一个最根本的原因就是他们的民族从来没有发生过内部纷争。他们的人民从来就是受压迫的。从来也没有试图过翻身，也没有试图过反抗。而他们的当权者也没有过度的张扬，他们还是爱民如子的。当原子弹炸到他们头上的时候，他们的天皇为了保护子民的生命财产，跪到了美军司令麦克阿瑟将军的脚下。也就是前天，小泉纯一郎到北朝鲜去带回了5个被诱拐者的家属。一国元首互相访问是国际常识，小泉两次访朝，被金正日看不起，说日本不是很硬吗?最后服软的又是谁?连工作午餐也没有和小泉一起吃。可以说为了5个家族的团圆，日本的总理丢了面子，日本作为一个国家也丢了面子。但是奇怪的是，小泉回国后支持率从百分之四十五，上升到百分之五十七，没有人说他是丧权辱国。

回想我们的近百年历史，革命，抗争，充满淋漓和鲜血，一切都是以人民的名义，凡是替权贵势力说话的都是反动派，只要站在人民一边就是好同志。等到人民真正翻身作了主人，张志新，顾准却成了冤魂，当时没有一个人会对他们施以同情。我们可以很慷慨的宣言，用三亿人的生命去赢得未来的战争。文革以后的今天我们是不是应该反省，我们的道路究竟在哪个地方出了偏差?

我一直非常敬佩邓小平，认为他是我们的再造国父。他领导了一场不流血的革命，给我们指出了一条可以持续走下去的路。我同时很尊敬严复，他给我们介绍了这么多西方思想，但自己却走了一条保皇的路。

我认为何清莲女士，王炼利女士都是很有气节的知识分子。她们所说的也大致都是实情。但是不是全部。何女士的指责，没有给我们带来新的希望，王女士的统计只是揭示了一个公然的秘密。她们的勇气和良心都让人敬佩，但是，她们忘记了一个更重要的前提，一个民族更需要和解和协力，才能冲出重围，走向新生。

fred的相对价值论告诉我们，一只老虎追赶两个人。我们不必要比老虎跑得快，只要比另一个人跑得快，就可以保全性命。但是，还有另一种可能，我们甚至都不需要比另一个人跑得快，只需要把那个人绊到在地，就可以从容逃生。要知道，我们人类从来就不乏这种聪明和卑劣。前者可以使人类的后代跑得越来越快，因为它毕竟是一种自然选择。后者却使人类越来越迟钝而阴损。因为它是一种逆向淘汰，它也符合适者生存的原则。

那么我们有没有想过还可能会有第三种选择呢?也就是两个人联合起来，跟追来的老虎奋力一搏呢?结果并不一定是死亡，即使死亡，也只少死得惨烈，死得辉煌。但是这样做，有一个前提，那就是跑得慢的人必须服从跑得快的人的领导，跑得快的人必须关心跑得慢的人的生命，两人之间必须建立起生死同盟，也就是诚信。



chenzq是精英理论的拥护者, 优胜劣汰是自然世界的竞争法则, 是经济活动的商业准则, 但不是社会活动的最高标准, 如果放任强势群体对弱势群体的掠夺和迫害, 必然造成严重的社会动荡, 这种结果的发生必然是一损俱损, 精英中产阶级的美丽人生也必然被打破, 现在发达资本主义国家都认识到利益均衡的重要性, 宁愿牺牲部分发展性也要取得平衡性, 实现高福利政策. 就像狗日本首相所做的, 也是为普通老百姓做事情, 这样才能证明自己的合法性.

相反,我们这个处于社会主义阶段的国家却上演残忍的原始积累的戏剧, 为什么一定要让老虎吃人呢? 不关在笼子里面干什么, 非要把老弱病残的人都消灭掉? 不要一面羡慕欧美的人际之间的和谐和友善, 却对自己的兄弟姐妹痛下杀手, 推到他们的祖居, 任凭他们在风雨中哭喊.





你们似乎没明白一件事，市场越是公平，像我这样的人才越有可能得到发挥。所以，我并不是仅仅为大众在呼喊，我也为我自己，为这个国家和民族。

以fred为代表已经基本满足于现在所获取的状态，其实我也可以满足了。换一个角度看，我现在就可以加入你们的行列，因为和我同龄的人绝大多数是不如我的。但我不甘心，因为在现在这个环境下，我经常要去服从于一些极其愚蠢的意志或者丑陋无比的规划。每次屈服，我的自尊就受到一次践踏。

我渴望市场能尽早迈入一个相对公平的环境，幸运的是中西方文化的交锋能给我带来希望。我可能等不到去发挥了，我希望我的子孙能尽情发挥他们的才能。我能做的，也就这么一点点。





曾经有人和我说过这样一句话：某党和某党，当年都是为自己谋私，否则合作建立民主，就不是今天的中国。所以他们都是自以为是的王×蛋。都不是好东西。1945年的中国。。。妥协的意义，原来如此重大。





以下是引用sisbio在2004-5-24 4:32:00的发言：

偶认为准备条后路先,跟着趋势走算球.....又一务实派啊，还是可爱牌滴。是啊，北京的剥削阶级们好像比上海的仁慈一点点。我的经济适用房就是你说的那种啊二百平米的先准备的后路呢。嘻嘻。。

呵呵.偶虽然年纪不小了.不过还是偏激的厉害,跟一个学经济的朋友经常吵架.到了最后他说我提起筷子吃肉,放下筷子骂娘,我说他没有人性,只管自己.哈哈.其实房价我不认为我有那个智力来预测.只是好玩而已.多一个角度看看问题.可能我们这一代人幸运和不幸都源自一样东西:生在这个动荡而又不安的年代.机会如此之多,但是漏洞也同样如此之多.动力如此之多,牢骚也如此之多.需要找到一个好的角度来爱它,否则要怎么办?





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非常不认同“他们的人民从来就是受压迫的。从来也没有试图过翻身，也没有试图过反抗。”这种说法及所谓的精英主义，解放和文革这两个阶段其实就类似于角色转换，如果当权者一味的忽略民生，当弱势群体（就像解放前的下层社会一样）一旦转换为强势的时候，所流的血更多，建议多读一下中国的近代史....





其实，有关楼市的问题，归纳起来，无非是两个话题：

第一：房价该不该涨？

第二：房价会不会涨？

先说第一个问题，“现在的房价该不该涨？”。

在这里，我要特别强调一下，房子是兼具消费品和投资品双重特质的一种很特殊的商品，如果它只具有投资品的价值，那我们也就不用讨论第一个话题了。

我以为，房价之所以这么受大家的关注，是因为房子是一个牵涉到5重利益的一个非常复杂的问题，“政府、开发商/销售商/中介，银行，消费者，投资者”。由于房子首先是消费品，而且是一个必需消费品，所以作为公共管理部门的政府，在其中的作用最大。按博弈的观点来看，我们甚至可以将其看作庄。分析房价该不该涨的时候，最需要揣摩的是它的思路。

我们无法代替政府的思路，但可以情景模拟。就今天来说，回答这个问题已经有点晚了，因为现在的房价的已经比较高了这是不争的事实。我们只能站在历史的今天来分析，接下来房价还该不该再继续涨的问题。

房价如果跌，可能会有一系列问题产生，包括一部分人可能成为负资产、银行可能的坏帐等等；房价如果再涨，则首先本地区的商务成本将提高，直接导致一部分非房地产产业的可能撤离、影响地区竞争力，相当一部分中、低收入者的生活水平会受影响等等。除非上海已经完全想好规划思路，而且有绝对的把握将上海的城市定位来个大调整，如成为更上一个台阶的世界金融中心或者类似的世界制高点等等，使得未来上海的产业结构和居民组成完全可以承受更高的房价，倒也无妨。

但一个不容否认的事实是，请记住上海只是中国的一个城市，它不可能脱离中国的实际情况而单飞的，它与中国整体的发展水平也就只能保持在一个适当的超前度上，况且就国内来说，其未来的发展机遇，也未必会比前10年得到的倾斜政策更好，而整个中国的发展，更取决于很多重要而且关键的全国性问题的演变而定，包括未来数年中国的整体经济的发展水平、货币政策和金融开放的程度、市场的准入等等，绝非一个上海自己所能控制的。最要命的是，无论房价在接下来的一个短时期内，是大涨或者大跌，都无法再如前两年那样为GDP带来重要而快速的增长，因为无论是看跌不买跌的心理，还是已经比较严重地提前透支了本地居民收入水平而带来的购买力的下降，作为消费品的房价，都很难再承受如前两年般的快速变动。

基于以上几点分析，目前的房价确实如同是一个困局。显然，比较好的一个方案，只有相对维持稳定，既不大涨也不大跌是比较理想的状况，这样就引出了第二个问题，那就是真的可以控制到房价这么稳定吗？

第二个问题，“房价还会不会再涨？”。

无论是政府想控制房价的涨幅在3%也好，12%也好，问题真的就这么简单吗？其实，如果房子只具有消费品价值的时候，这个问题讨论起来就简单多了。正是因为很多人在目前的投资理财手段还不是很丰富的情况下，由于前两年的综合形势而带来的套利空间，将其作为一个重要的投资品种来看待。那么我们就要来分析一下会影响其价格发展的一些重要因素吧。

和讨论第一个问题时，政府的角色不同，在纯投资市场，政府不应该担负太多的直接介入的角色，而应该担当一个公平交易的维护者似乎更重要一些。之所以很多人在讨论政府到底该不该来介入房价的问题上争论不休，我觉得主要的问题就是因为房子的双重特性造成的。

现在来看一看影响前两年房价快速上涨的一些主要因素，目前是否已经发生了变化。作为投资品，首先看资金流向，其逐利性决定了套利空间的存在与否是我们判断的主要依据。美国的利率、人民币汇率、中国的利率、中国的股票市场、国际投资市场、中国的其它投资品市场、然后是当地租金/房价比，好了，分析了以上的因素之后，答案我想已经有点眉目了。然后在我们这个很多市场要素变动机制还没有完全成熟的国家，政府的行政意愿也可以间接地看成是一个重要的市场要素，最近的金融市场的一些调控手段可以看作这方面的内容。

有了以上两方面的分析之后，我们可以估计的是，房价与房地产市场交易的活跃度，或许只能先保一个了。前者是经济敏感指标，后者是经济活跃指标。

我想，作为投资理财网，在这个纷繁市场的关键时期，关注在当前情况下的投资决策会是一个比较务实的课题，顺势而为吧。如果真的如很多人所说的那样，短期看跌，长期看涨，那你还犹豫什么呐？该做什么就做什么吧。





thizhi你好，我非常怀疑71。9％的上海房子被外地人购买这个统计数据。能说说这个数据的来源吗？统计样本的取得对统计数据的公正性有很大影响。如果你的样本是从某个楼盘或某个地段取得，只能说明这个楼盘或地段适合两外人员。一般来讲，价位越高的楼盘，两外人员购买的比例越高，可能会超过70%。反之上海人购买的比例就越高，也会超过70%。我虽然没有统计数据，但根据个人观察，总体来说，外地人购买的比例在50%以下。当然即使是上海人购买，也有许多是投资性的。

chenzq55:你如果知道拿破成是干什么的，就不会奇怪他为什么喜欢使用股市的语言了:)

我从去年那个几几几号文件出来以后开始看空房市，事实证明我错了。所以现在不敢随便乱看了，但是至少短期不回象去年那样疯涨吧？





-- 回复：（chenzq55）拿破成，thizhi ，wuzhifu几位兄弟...

以下是引用chenzq55在2004-5-24 16:58:00的发言：

但是我想指出一点，为下层人民说话，其实并不一定就符合他们的根本利益。我最近一直在考虑一个问题。日本从明治维新之后，走上了一条持续发展的道路。虽然中间出现过军国主义，但是从百年历史来看，他们的发展势头从来没有终止过，其中一个最根本的原因就是他们的民族从来没有发生过内部纷争。他们的人民从来就是受压迫的。从来也没有试图过翻身，也没有试图过反抗。而他们的当权者也没有过度的张扬，他们还是爱民如子的。当原子弹炸到他们头上的时候，他们的天皇为了保护子民的生命财产，跪到了美军司令麦克阿瑟将军的脚下。也就是前天，小泉纯一郎到北朝鲜去带回了5个被诱拐者的家属。一国元首互相访问是国际常识，小泉两次访朝，被金正日看不起，说日本不是很硬吗?最后服软的又是谁?连工作午餐也没有和小泉一起吃。可以说为了5个家族的团圆，日本的总理丢了面子，日本作为一个国家也丢了面子。但是奇怪的是，小泉回国后支持率从百分之四十五，上升到百分之五十七，没有人说他是丧权辱国。

回想我们的近百年历史，革命，抗争，充满淋漓和鲜血，一切都是以人民的名义，凡是替权贵势力说话的都是反动派，只要站在人民一边就是好同志。等到人民真正翻身作了主人，张志新，顾准却成了冤魂，当时没有一个人会对他们施以同情。我们可以很慷慨的宣言，用三亿人的生命去赢得未来的战争。文革以后的今天我们是不是应该反省，我们的道路究竟在哪个地方出了偏差?

我觉得中国和日本并不相同，日本从来就没有真正亡过国，虽然有战乱，但和中国是不可比的，中国经历了那么多的战乱和兴亡，造就了独特的文化，也就是你的老虎理论中的越来越阴损。日本在明治维新后走上强国道路，人民甘于受压迫，但是这和日本的清廉尽责的公务员（不包括政务官）制度是相联系的，没有清廉尽责的公务员来执行既定法律制度而不谋私利，想要人民甘于压迫是不可能的，因为公务员是与百姓直接打交道的，代表政府的公信力。我国的情况好象并非如此，所以历史只能不断地循环，跳不出自己的宿命。没有好的制度来保证稳定（虽然现在一直强调稳定），经济也好，房子也好，长期都看空。中国正在迅速印尼化，但是自然条件劣于印尼，无法预测将来。





以下是引用tuzi在2004-5-25 21:07:00的发言：

chenzq55:你如果知道拿破成是干什么的，就不会奇怪他为什么喜欢使用股市的语言了:)

我从去年那个几几几号文件出来以后开始看空房市，事实证明我错了。所以现在不敢随便乱看了，但是至少短期不回象去年那样疯涨吧？

其实，我在十几年前就在日本买过股票。曾经很认真的看过有关股票的一些专门书。自己也亲自画过各种图表(我不知道中文应该怎么说)。但是我的炒股成绩并不好。一个原因是当时日本股市正在走下坡路，另一个原因是我的个性不合群。我看到的通常是三年以后的前景，股市没有那么大的耐性，所以我的炒股不可能成功。到后来我终于明白，炒股实际上是人与人的决胜，目光盯着对像即使超前也不可能获得猎物，却往往被别人跟在屁股后头捡好处。在股市里，fred的相对价值论是很有用的。我后来不炒股了，还有一个原因是我花不起那么大的精力，整天盯着股票的沉浮让自己的心脏也随之鼓动。

房市在本质上虽然也有跟股市相通的地方。但是毕竟还是有区别的。房产既可以用来投资，但同时还主要的是为了自用。房子的交易成本比较高，使得房市的涨跌不像股市那么敏感，所以我比较倾向于在房子上作一些投资。

目前上海的房市主要的还是一种投资势力在起作用。无论是多方还是空方。作为投资，当然关心投资回报率。低于银行的贷款利率就会失去投资价值，所以会有那么多看涨看跌的分歧。但是，房子因为还有其实用价值的一面，这就使得投资回报率并不是唯一的衡量标准。而且，即使从投资的角度来考虑，也因为每个人的资金成本不一样，判断盈利的尺度也是千差万别的。

比如我花86万买了徐家汇的一套房子用来出租，每个月租金6000元。在我来看是合算的。这几年房价涨到了150万。中介多次劝我出手，都被我拒绝了。如果按150万来算的话，6000元的租金是没有任何投资价值的。我为什么不买掉呢?因为我的钱存在日本利息等于零，哪怕只有3%的利息，对我来讲也是可贵的。有朋友对我用现金购房不理解，说你为什么不利用银行贷款多买几套房子?我说风险的扩大谁替我承担?涨了还好，要是跌了呢?我的资金没有别的投资出路，这样我等于挣了银行的贷款利润，我已经满足了。150万的溢价对我来说只是一条退路，我从来不会用这个价格去期待房租的涨价。因为这个价格只意味着我随时可以买掉房子，而我不会去倒它。我卖了它之后，如果再要去买回一套的话，我同样要花高价，而在一出一进之间，徒然地让中介和政府占了便宜。

我还有一套房子是用来自住的。大约100万买的。所谓自住，也就一年住两三个月，其他时候都是空关。有朋友很不理解，以为这是浪费。我给他算过一笔帐。我每年如果住两三个月的饭店，至少要2-3万元左右。我的房子虽然空关着，但是实际上也有这2-3万元的收益。而且比饭店住得舒服。还有一个更重要的因素，是我因此在上海的房地产市场上抢了滩，以后不管房价如何高涨，我也会有自己的立足之地。据我所知，日本有自己房产的人都过得非常自在，即使是在经济不景气的今天。人们通常花在租房上的钱大约是每月工资的三分之一。

人们都在说长期看涨，短期看跌。这个观点我不同意。长期是由无数短期组成的。既然短期看跌，那么要实现长期看涨，只有一种可能，就是今后在某一个时期，还会有暴涨期。用这样的眼光来看房市，仍然是一种投资\\投机的立场。在我看来，至今为止的暴涨是由房地产市场发展初期的不成熟引起的。跟当年的股市一样。随着房产市场的日益成熟，房市会此起彼伏，前后反复，进一步退半步的增长，而不会风气云涌的一涨俱涨，一跌俱跌。

一个成熟的市场，要争取暴利是不可能的。但是成熟市场，如果它有真实的需求相支撑，它也是不可能崩盘的。它虽然会减少投资魅力，但是它会坚实的增长。正好像化纤，纺织，钢铁，造船，在发达国家已经是斜阳企业，但仍然会有人去经营，仍然会产生利润，世界不可能都去经营it和生物技术一样。这就是资本投资和实业投资的根本区别。

我以前曾经在上海热线跟yevou-ou 说过，二十年后，你可能会身价亿万，也可能一文不名。而我却依然做我的闲云野鹤，不会被生计所迫。同样的道理也适合于这个论坛。这个论坛主要是讨论投资理财的，资本逐利是其本质。而我们普通人就应该从实际做起。也就是在一个成熟的市场里如何追求最适合自己的生活方式，去努力掏一套适合自己住的房子。而不是空等市场的暴涨和暴跌。

以上意见，不知你以为当否?





chenzq55: 我和你一样也有一套房产用于出租,当然无论是租金还是房价都只有你那套的1/5 - 1/6. 从去年夏天开始年租金/现价已经小于5%. 所以我有短期看跌的想法. 我和你一样不会卖掉, 一则交易成本较大,二则对自己短期看跌的看法不是很自信,三则最重要的是长期看好.





呵呵，楼上JACKY的思路可被做股票的人借鉴。

其实我倒觉得看股票和房产没有矛盾的地方，是有共通的角度的。

THIZHI的主要思路类似于－－－－管理层不可测道德风险及企业当前财务危机。

拿破成用股市思路来看房产，我想反问，你在什么情况下买入股票长期持有（10到20年），才会安心地睡大觉呢？我（个人观点）觉得把这个问题想通了，房产和股票是不矛盾的。

CHENZQ55，我还是和你一起唱多头。不过我认为你一开始学习的股票入门书（技术分析）就错了，我觉得有些地方你对股票有偏见。

至于我自己，口出狂言，让大家见笑了。





答wushifu

股票也有价值投资，长线持有可以赢得最大的利润。但通常这样做的人很少。主要的是因为到股市去的人都是以短期决胜为主的。很少有人会成为真正的股东。

我知道在日本的股票市场上真正的大赢家就是那些长钱持有的人。索尼，松下等股票都增长了几百倍。我知道seven-eleven24小时联营店最初让每个分店店主持有股票，最后都成了亿万富翁。店的经营是微利，而且很辛苦。主要的利益来自股票的分红和股价的上涨。我还知道有一家保安公司叫做secom，不到20年成长为一流大企业，所有的先期员工都持有股票，原来的股票由80万涨到1亿8千万。我顺便提醒大家，中国的物业现在主要靠的是人工，今后如果有类似secom这样的公司登场一定会有大发展，适合长线持有。因为中国的环境比日本还乱，贫富差别更悬殊，更需要这种高科技来确保安全，是一个发展方向。无论是公司银行，还是普通的住家，前景极其宽广。当然短期内会受到中国人力资源便宜的影响。

长线持有的前提是价值投资。要坚信只要经济整体向上，那么，股市就不可能让人失望。还有一个关键是发掘真正有潜力的股票。我在日本因为不是自己的国家，这一点就决定了我不可能去长线持有他们的潜力股。





简单的说两句：

1.房地产与股票市场必定有共通之处，为什么，因为构成所有市场的要素都是供求关系和人的心理，股票市场与房产市场必定有一些不同之处，但相通之处更多。

2.chenq55，我来解释你们为什么在没有租金回报的情况下不卖房子吧，这个问题我和许多人争论过，有些人认为上海房价不跌就是因为有些人在没有租金回报的情况下还不舍得抛房子。

很简单，上海楼市现在还没有开始大跌，所以你们欺骗自己，打着长期投资的幌子。

等开始逐步下跌了，看着自己的资产一点点损失，你们会急着卖的，这是人的心理。牛市重势，熊市重质。

都是一样，上涨得时候，你会想到上海土地得稀缺性，中国10亿人口这些利多因素，下跌得时候，这些东西将一文不值，你会想到微薄的租金、折旧、这房子好像交通不好等等。

还是那句话，你的论据对判断目前上海楼市的走势没有什么太大的意义，只不过恰好你站在了目前看起来是对的那一边罢了。







以下是引用chenzq55在2004-5-24 13:06:00的发言：



以下是引用wuzhifu在2004-5-24 12:24:00的发言：

规律是不以个人（即使是多数人）意志（利益）为转移的。

但是规律是从众多阶层的利益折冲中逐渐形成的。目前空方的意志不代表大多数人的利益，所以形不成主流。

今天一口气从头读完，感受不浅，斗胆插上几句，

多头代表们在发达的西方国家和较完善的市场经济下的感受和经验应该是略高一筹，毕竟我们正在摸索乃至模仿西方的模式。

空头代表们更多的从国情出发，代表了“3个代表”重要思想的最本质精神， 这是一般官员们更多是嘴巴上嚷嚷比不上的。

从规律角度，

来看多头空头，在纯市场机制下，自发的规律起着决定性的作用，总体经济形势看，多头们胜算多；

但是在中国， 不仅仅是规律在作用， 与之平行交互作用的还有潜规律，潜规律的不确定性就是空头们的法宝。





楼上你这是S两头通.我来说点实在的吧,目前来说,不宜买进,至于有货要出,还是持有要看各人的资金情况.现在的情况要多观察.上海楼市要大跌是不现实的,可以说无可能性的.





一气看了这么多帖子，受益颇多。有一点感受很深，拿破成动不动就说对方不懂什么什么，不了解什么什么。而chenzq55则侧重于论述，一点也不动气。气度令人佩服。我想在这里讨论的高下不在言词，而在思想。多作些推导，少下点定义，岂不更好？

基本同意chenzq55这一方的观点。

任何短期炒作都必须建立在长期利好因素上，没有题材，何来炒作？炒作的结果，可能使得长期的趋势大幅度提前，甚至超过长期趋势所能达到的高度。出于与chenzq55类似的对于基本面的分析，个人觉得上海现在的房价远没有达到长期趋势所能达到的高度（这里的长期选10年好了）。

房地产有其特殊性，那就是单价很高，流动性很差，交易成本很大。如果没有强有力的政策或者巨大的形势变化出现，面对风除草动，市场会选择用时间来消化而不是剧烈动作。房价存在一个下降刚性（当然是在一定限度内）。加上房产本身就是个消费品，更延缓了其对经济、政策的反应速度。

上海房价经历了那么多的置疑而涨3年，为什么？是市场的力量。上海房价还会涨，短期内即使有下跌压力也不会跌。

如果一边期望着市场带来的自由和机会，一片又埋怨他带来的竞争和高房价，就是叶公好龙了。其实，空方所谓站在普通市民一边，也是不成立的。首先，老的上海居民本身是上海房价上涨的受益者（这里只论经济），嘴上不说，心里都有数的，盼着拆迁。其次，新进上海的无房者是为房价买单的人。上海吸引了很多优秀的年轻人。优秀年轻人都往上海涌对国家来说不是好事，对上海老居民也是巨大的冲击，如果没有上海政府的行政政策（户口、高校就业准入审核等），情况会怎样呢？如果是完全市场经济，又会怎样呢？我想可能会通过拉高房价等等基本消费来达到新的均衡（市场竞争，提高进入门槛），他们的处境会更不妙。不懂所谓的站在民众一边是什么意思。要用暴力剥夺既得利益者吗？如果是那样，不要把这种心态对着自己的同胞，日本美国都在这个地球上。

没贬低空方的意思。





最近政策面上动作多，传闻更多。看了很多的讨论，受益匪浅。也有很多观点不敢苟同。针对政策对上海楼市的影响，谈谈自己的一点体会。

先从供求的角度，实证地分析一下现行政策的影响，然后结合宏观经济探讨一下政策的目的和含义。最后看看究竟谁受益了。

地方政策：期房限转 网上备案

期房限转——在期房阶段就要转让的，绝大多数情况下是为了从差价中获利的短期投资（投机？）行为。炒房，通常就是指这样一些行为。对于炒房大多数人是持批评态度的。空方恨他们炒高了房价，多方怕他们搞崩了市场。这个政策如果能彻底实施，则能杜绝炒房。由于市政府在期房限转的同时，降低了预售门槛，所以对供应量没有太大影响。

网上备案——如果能够切实实施，可以防止开发商和中介的捂房行为。对市场当是大好事。温州人就算有能力炒动一个楼盘，也绝没有力量炒动整个上海的楼市。真正可恶的是开发商和中介参与炒楼。投机再怎么说也是一种市场行为，可以得到宽容。开发商和中介参与其中，则是一种操纵市场行为。

关于这两个政策的后果，讨论已经比较深刻，这里不多说了。决策者的水平还是可以的，政策的针对性和有效性都比较好，成本也比较低。可行性不一定好，相对而言也不算差。而且，基本算是通过市场手段来抑止炒房吧。

举个反面的例子某城市，对出售物业利润加税，来抑止炒房。结果如何呢？房产的需求弹性现时远远低于供给弹性（大家都愿意捂房子捂地皮，对房地产太有信心了）。那么这个税极有可能转嫁到买方头上。而且，由于操作性上的问题，相信中国人可以想出N种方法来规避，由此产生的费用（交易成本）恐怕又是通通转嫁到买房者头上。实际房价会上涨。买房人很受伤，炒房者却安然无恙。而一些市民正常的房产交易（比如卖旧换新），也连带被征税。这与市场精神是背道而驰的。针对性、有效性、成本、可行性与上海做一下比较，高下立见。事实也证明这个政策相当之失败。

地方政策主要是在规范市场，且在努力维持市场原有格局。对供给和需求都没有什么大的影响。那么中央的政策又如何呢？



中央政策：

1提高四行业（钢铁、电解铝、水泥、房地产）自有资金比例

2提高存款准备金率到7.5％，实施差别存款准备金率制度，38家存款类金融机构开始执行8％的存款准备金率

3降低房地产开发贷款额度

4提高个人房贷门槛

5大量土地掌握在开发商手中，国土资源部将收回部分逾期没有开工的土地

6传言央行会升息，但周小川在“2004年北京国际金融论坛”否定最近加息的可能

对政策逐一分析

1和3，提高了进行土地开发的门槛。更多的自有资金（或资金渠道）意味着开发商要更有实力，要承担更多的责任。银行放贷的风险会小很多。结果是实力不济的开发商退出市场，一定时期内供给萎缩，房价会上升。局部市场形成垄断竞争。

2象征意义。释放一种信号——上面已经注意到信贷方面的问题了。“地方不要和中央博弈，否则会导致更强硬措施，对大家都不好”。对房价是隔靴搔痒。

5还是提高行业门槛。土地要么被收回，要么被开发，要么向有实力的开发商集中。土地的开发量会上升，供应量上升，房价会跌。

6加息的影响力太大，整个经济是否过热尚需斟酌。通货膨胀还不明显。就业问题更不得不考虑。问题出在哪里，就在哪里解决。犯不着拉上整个经济。

4提高个人房贷门槛，这个太模糊了。如果按照现在所表现出来的，只是对个人购买第三套第四套房做出限制，对需求的影响就比较有限，最多起到抑止上涨的作用。如果采取严厉的措施，假设个人购买第一套房首付也要50％（随便举例的），那么需求下降得厉害。房价会大跌。谁得好处？那些实力雄厚，有资金发动下一轮炒楼的人。现在买不起房的人，没有贷款更买不起房。所以央行不会采取太过严厉的个人房贷政策。更何况个人房贷质量比较好，有房抵着，老百姓又好对付。综合起来，对需求的抑止比较有限。

中央政策也主要是规范作用，防止房价大幅度波动。会使得市场走势平缓些。短期会影响市场的心理（这也是政策目标之一），带来一段时间的盘整，消化部分被炒起来的泡沫。局部房价可能跌，因为过去几年的上涨必然带来鱼龙混杂。对整体房价没有太多负面影响。客观上安抚了普通市民对房价增长过快的愤怒。

那么出这么多政策是为了什么呢？

过去的改革对于很多复杂困难的事情是抱回避态度的。让时间来淡化。但并不是所有东西都能回避。金融体系的一些问题到了非改不可的地步了。经济过热等等很多现象，源头就在金融。国有银行缺乏合理的法人治理结构，导致诸多市场体系内无法解决的问题，也决定了问题处理上的行政特色。四大国有商业银行上市日程表已经基本敲定。紧要关头当然全力护航。

中央担心的是，两大生产要素——土地和信贷被滥用。为什么被滥用？所有者主体缺位，也就是说东西摆在那里，号称有主人，实际上和没主人一样。权力和责任不相适应，风险和收益不相适应。结果是收益我拿风险你背。我有欲望拿得更多但你没办法背得更多。加上过去的发展模式是（地方）政府导向型，由此产生了地方政府、银行和中央的博弈行为。

土地这个东西还好说，飞不走，好控制。但信贷则不一样，钱放出去了是不容易收回来的。再大的家底都有用完的时候，国外发生过国家破产的事情，更别说国有银行了。四大国有银行要上市，深圳二板市场已开辟，稳定还是第一位的，国家绝不会容忍雪上加霜。所以有“地方不要和中央博弈”的言词。

从出台的政策来看，中央意在呵护脆弱的金融体系，防止（或打压）泡沫从信贷这个口子冒出来。同时也提高行业门槛。开发商少了，规范了，管理起来更容易。



谁是受益者呢？

综合考虑地方和中央的已出台政策：

实力雄厚的开发商获益最大，政府帮他们清场。

资金不足者（炒房人和大部分开发商）遇到大问题。

购房者没什么便宜好占。指望政策打压房价，然后占便宜是很不现实的。如果政府真要打压房价，那么就要打压需求，也就是要打压购房者。但也并不是什么好处都没有。只是这些好处不能立马体现在个人理财的数字上。

现有政策没有改变房价的基本走势，变的只是趋近最终均衡的方式。平缓上涨比激进动荡要好得多。至于房价走势，那就是另一个很大的话题了。

初来乍到，请多多指教



没贬低空方的意思。

1.没有什么市场有确定的周期，确定的周期带来自我的毁灭。

2.中间的一段还是很有道理的。受益不浅,原来自己不知怎么的有些迷糊了，一句话点醒梦中人，明白为什么上海楼市暂时还没跌。

3.“市场的力量还会涨”为什么？毫无根据之言，分析了市场的力量吗？

4.从来没说自己站在哪一边，smart说得好，市场中没有道德。





以下是引用拿破成在2004-5-26 21:02:00的发言：





1.没有什么市场有确定的周期，确定的周期带来自我的毁灭。

周期是客观存在的，当然有很多不确定因素。但是当你宏观看问题的时候，就可以很明显的看出整个大潮的走向。这也就是sisbio女士为什么要提醒大家拉近了看，再拉远了看的原因。我虽然不能告诉你细小的波动(如果这也可以算作周期的话)，但是可以告诉你，等中国人口下降的时候，也就是2050年以后，中国的房价一定下跌。

2.中间的一段还是很有道理的。受益不浅,原来自己不知怎么的有些迷糊了，一句话点醒梦中人，明白为什么上海楼市暂时还没跌。

拿破成兄终于有点明白房市和股市的不同了。可见孺子可教。其实，我一再提醒你的也是这一点。可惜你一直仗气立论，胸中有一个狂字，也就难免固执己见了。

3.“市场的力量还会涨”为什么？毫无根据之言，分析了市场的力量吗？

很希望看到你的精辟的分析。期待中。

4.从来没说自己站在哪一边，smart说得好，市场中没有道德。

这一点我是理解的。也是你跟普通空军的区别。你还不至于不识时务到这个地步。但是私心是免不了的。你一直以来在学校中磨剑，毕业以后又到股市中翻滚，忽视了房市近几年的巨大的行情。你渴望有一个切入的机会。所以才开始窥探房市的风情的。可惜所用的全是股市的标准。





以下是引用chhcn在2004-5-26 19:06:00的发言：

盼着拆迁？楼上真能开玩笑，自从上海市政府推出所谓的四高经济适用房小区，市民中有几个希望拆迁的？大都是害怕拆迁。至于你说政府会怎样对待人口引入，你只要看看为什么香港不敢放开引进大陆的劳动力就明白了，香港的房价够高了吧？市场竞争不激烈吗？因为大陆的地区差异使得无论哪个大城市放开引入劳动力，势必使得城市人口爆炸而失去控制，从而对经济带来更大的伤害。

sisbo already said:

无论看多看空，我再有钱，也没买高价房子。我的房子是经济适用房（不好意思，我是北京户口，研究生毕业的成果之一）。另外的商品房也是中档的。我不去追捧高价房。我赞成理智消费。（我不是专业炒房的，没有工夫作买卖房子的手续。）作为个人来说，如果你要抱怨商品房贵，您愿意掏那个钱面对那个风险，买商务区中心的房子，我无话可说。他赚钱是他的本事。来这，是来看见真讨论的，好及时把握社会变化，具体来说是学会如何花钱（现在科学名词是如何“理财“）。作为个人，当然是越早投资越好（所以及早年轻时就要学会投资最好，少消费）。又要说美国了（中国市场经济太晚了，没办法），在美国，大学毕业学会贷款买房子的，到现在可能拥有三套，比博士毕业的人还有钱，这一点不奇怪。我认识的中国博士38岁才开始在美国拥有自己房产的，也很多。实际例子BERKELY的博士，孩子都有了，在SanJose，就是没有赶上买房子，这一落后就是十年。。。同学们房子100万美金了，自己还是月租2000无产。美国平均购买房子的年龄也是在30岁以后。所以，给上海个人的意见，如果近期买房，到郊区去，买Boss.Fred说的，会把10000元房价拉平到另一头的3500元的拥有轻轨交通的房子。。。而且抗跌，保值，解决生活问题。而且越快越好。也是政府给老百姓的出路。



想清楚看明白的市民早就行动了。

我的同学，12年前住的是极小的1室1厅，内环线附近。随后基本上每3年搬一次家，那时流行换房子……现在已经住上大华200对平房的复式了。

如果死守着不动，估计还是只有1室一厅。

动迁是好机会，千万别要求太高，浩着没意思。人生无非就是时间换金钱，金钱换时间，抓紧啊！就是没有动迁的，也别等着动迁，按自己的实力，别都看着静安区徐家汇的。





多空双方自从这场讨论开始以来，进行了多方面的切磋探讨。对许多问题已经有了比较深入的认识。但是不得不指出，在讨论中多方的阐述比较多。空方除了thizhi 曾经提出了比较系统的意见以外，作为主将的拿破成先生的正面阐述却并不多。拿破成先生除了指责多方不懂市场分析，表达几条原则性意见以外，很少有比较详尽信实的论述。大部分场合都是多方在唱独角戏。我衷心希望拿破成先生能够放下架子来，与我们一起坐下来讨论一些具体问题，以便增进我们双方的理解和共识。

以前的语气是有些不对，望大家谅解。

对于多方关于基本面的论述，我确实有些不太赞同，最主要的原因还是觉得都是泛泛而谈。

基本面的分析，必须用大量的数据来说话，定性的分析对于判断市场来说意义不大，房地产市场的数据本来就不多，我主要考察的一些数据就是租金、人均收入，房价、利率、投资购房比这一些指标。

而多方呢，基本上没有数据的论述，最主要不过是“土地的稀缺性”“上海的地位”“城市化进程”等等定性的观点，这些定性的大道理，很难判断到底对上海楼市的供求力量到底有多大的影响。这样分析，上海楼市无论什么时候都是看涨的，现在看涨，到了5w/m2也是看涨。最后多头谈到“长期投资理念”“民意”，这些东西又有什么意义呢？

你们的基本面分析，对于北京、广州。深圳同样是适用的，为什么他们的房价就不涨？

你们所说的基本面分析，其实主要的作用是为上海的房价找出理由，就和股评一样，我前面说过，人的心理都是一样的，上涨之后，上涨的理由就出来了，下跌之后，下跌的理由也会自然而然的出来，一般市场走在前面。

所以，我不会反驳你们关于这些基本面的论述，虽然有些观点不赞同，正如我说的，租金、房价走势、人均收入、利率、成交量变化，这些才应该是真正基本面的分析和市场面分析，可惜我不是房地产的研究员，不然我就有足够的时间来详细的做基本面分析。

我的基本面分析是建立在定量的基础上：

1.房价走势与租金背离

2.房价超过人均收入比

3.上海的投资性购房比和实际空置率都处于较高水平。

4.房价经过了2003年一轮疯狂上涨，这一般是多头市场末尾的信号。

5.利率面临升高压力。

6.房价滞胀，成交量开始减小，供需矛盾开始缓解。

7.市场结构性问题，领头羊不涨，其他地方开始补涨，也是一般多头市场末尾的信号。

8.央行已经开始收缩贷款，这会同时影响供给和需求，但是，很明显的是，供给弹性小，需求弹性大。

我觉得这些分析对于分析上海楼市已经比较完备，而我也在不同场合说过很多遍，你们如果要驳倒我，可以反驳这些论据，而不要又是泛泛而谈。





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以下是引用chenzq55在2004-5-26 13:25:00的发言：

我在日本因为不是自己的国家，这一点就决定了我不可能去长线持有他们的潜力股。

hoho, 能赚鬼子的钱，为什么不呢，您就甭客气了。您别来上海炒房子赚钱，那岂不是真正的利国利民，毕竟您是把白花花的银子拿入了个人腰包（即使不是那到鬼子那边去）。

我很纳闷！





广州深圳下跌的只是周边房产.....中心地段的房产价格还是坚挺啊.,,,而且热销.





至于好地段,是不可能指望用便宜的价格买到的......当然也不是没有机会,但相当大的概率上,这些地段是不会出售的.....即使是高价.



以下是引用拿破成在2004-5-26 21:35:00的发言：

2.房价超过人均收入比



大陆的收入很难统计，不知道用 房价 跟 其它物价的比值来衡量是否一样有道理并且相对容易分析一些？



多方争的是理财，空方争的政治经济学。不是一个目标。没有谁对谁错。可以了吧。　

夫子们。。守财奴们。。。　和革命的战士们。。。





格雷厄姆说过,没有正确定性分析的前提,定量分析没有意义......拿破成,你说是吧....

当然定量分析不可少,,..

.但如果一定要我拿出来的话,,,这是比较难的...为什么呢?我只说下珠三角吧,,那儿三资企业和民营企业远多于国企......香港/台湾来定居的有一定数量......这个房价收入比,,,他们的如何算进来呢?????

还有最近大量的跨国公司到国内投资,,,外国人也要租房或买房吧???这个定量数据如何算呢?

但这不是没有定量数据,,,只要比较下他们和我们国内居民的收入比就知道了...............





以下是引用sisbio在2004-5-26 21:58:00的发言：

多方争的是理财，空方争的政治经济学。不是一个目标。没有谁对谁错。可以了吧。　

夫子们。。守财奴们。。。　和革命的战士们。。。

您学习不认真吧？fred 这个多头以前（一两年前）常对空头说，要听党的话才会有甜头；fred每次证明房价要上涨的最后一条理由往往不说，因为涉及到政治。

by the way, 您真的以为跟您在北京买的类似的房子，在上海卖到6000以上，还有很大的上涨空间么 （排除通货膨胀）？



我不是多头，也不是空头，我是个看热闹的





据悉，今年一季度上海市中心城区商品房空置问题格外突出，空置率最高达近10%，而这正是国际房产界通行的空置警戒线。

电费回收凸现4.3万户空置房

根据今年一季度电费回收记录，在44万应出帐户数中，有4.3万户因为“空置房”原因无法交费。空置房问题是最近两年逐渐形成的，但与去年相比，今年的数字增长了一倍，这些空置房中60%为外地业主所有，房屋空置时间在半年以上。

据国际上对空置率的定义，是指市场上现有的卖不出去的房子(包括开发公司和业主所有两部分)与全社会房屋数量之比，一般来说在欧美国家空置率5%为适度；10%则为警戒空置率，表示已进入“红色警戒区”，必须采取措施加大商品房销售力度；超过10%的警戒线即为严重空置。因此，房屋空置率可以被看作房产市场的风向标，当房市出现结构性过剩，或销售周期、定价、推广出现问题时，空置房数量就会增加。

房价居高部分房子难以脱手

中心城区出现较高的空置率并不是因为供大于求，根本原因在于中心城区投资性住宅数量增加，又因房价居高造成部分房子脱手困难，无法形成满足大众的梯级消费市场。上海市中心土地转让成本近年来不断增加，开发商为了维护高额利润，使房价不受限制地上升。

去年上海房价增长24.2%，房价水平首次超过北京，而从今年3月上海二手房成交量来看，房价仍要上涨。

恶性循环将使行业整体衰退

目前，上海市房产交易中心此前也表示，整个房产市场存在着风险性因素，如房地产投资增长高于GDP和居民收入的增长水平；供给结构不合理，高价房所占比例过多；外地人士购房比例偏高，投资性购房比例偏大等。

房价猛涨和空置率增加是恶性循环，将加重经济的泡沫成分，影响了银行的资金回笼，以至使房地产行业整体衰退。



房产历来有消费品和投资品功能，只是，目前，上海楼市主流报价，个人认为，只有消费价值，投资价值基本上没有了。因为房租/房价在3%左右，当然，个别地方可能会高于这个数字。在这个情况下，3%高于存款利率，这个表示，房价下调还不是时候。但是，至少，作为投资品，目前选择房产信托比持有房产本身更好。

关键是，房租的趋势如何？如果进一步下跌，那么，象杭州这样的楼市，迟早要下调的，正如北京。房租跟房屋的供需，跟货币供给有关。房租的走势正是一个期权的象征。目前，我认为，货币供给量虽然逐年上升，但上海未来楼市的供给量也在上升，而就算在增加货币供给的情况下的需求力的增长却低于供给量。我认为，上海这个地区房租的上涨会低于通货膨胀比率。所以，在这个情况下，如果要投资房地产，可能应该投资别的地方的，比如，深圳，北京，而不是上海的。





以下是引用chenzq55在2004-5-26 22:00:00的发言：





很高兴看到拿破成兄的态度有了端正。他一方面承认自己对基本面没有兴趣，对定性分析又因为不是从事房地产工作的，不是内行。另一方面却提出了上述几条所谓的“定量”。虽然这些条条在我看来只是他的感觉，根本谈不到什么分析，但至少表明他已经明确了问题的范围。我希望多空双方都能围绕着这几个问题展开探讨，把问题进一步深入发掘下去。欢迎各抒己见，百家争鸣。

应该是我引导你们走上基本面分析的正途才对，终于不用听你们再说什么“土地稀缺“、”上海中心“”政治因素”“道德因素”了，呵呵

对了，不要说这些条条都是我的感觉，这里面几乎每一条我都已经在以前的文章里分析过了，再叫我分析，我又不是写毕业论文，只不过理个框架出来，为的是给你们反驳的标的，我们空方无不应战。

如果你们同意这八条，还认为上海房价要涨，那我只有认输了....





以下是引用wuzhifu在2004-5-26 22:08:00的发言：

格雷厄姆说过,没有正确定性分析的前提,定量分析没有意义......拿破成,你说是吧....

当然定量分析不可少,,..

.

你所谓你们定性的分析是什么？又是那些大道理？

格雷厄姆的意思是说，先要正确的定性分析，才能找到正确的量化指标。

没有定量分析，基本面的分析毫无意义，有什么报告只有文字不用数据的？





chenp先生有点无聊了。哪里毕业的，跟我们讨论问题没有任何关系。有理说理，有据说据。拿破成兄说上面的这些条条，“这里面几乎每一条我都已经在以前的文章里分析过了”。既然懒得再写，不妨把他以前写的东西贴到这里来。让大家看一看，也便于理清思路。

下面我对空置房说几句话。

王好伯先生提到的文章，我也看到过。但是我不得不说，这个统计数据是有水分的。首先，用电费来并不能说明什么。因为我自己的房子，肯定也是在那4。3万空置房里边的。但是我并不会出售。据我所知，像我这样的情况很多。都是先富起来的一批人，他们从国外来，从外地来，到上海买房子，看的是上海的将来前景，并不在乎短期得失。有一个温州人，买了跟我同一个小区的房子，他是为他女儿买的，他女儿现在三岁，将来想到上海来读书。另外，从东北，四川，全国各地来的人都有，这样的情况很多。他们不急于住，但是并不会倒手。这个现象正说明了人们对上海的将来是有信心的。

现在有一种错误的看法，认为外地人买房子是为了倒房。不会自住。事实恰恰相反。倒房子往往是上海人。因为外地人不在上海，对他们来说，信息，时间都是不利的。买一套已经相当不容易了，要不停地倒手，除非是专职的投机家才可。像网上盛传的温州倒房团，只是很特殊的例子。

有人数灯光来推理空置房，也不合理，因为现在的新房一般都比较大，临街的房子夜里不开灯是常事。我住的小区，连住在里边的人都觉得奇怪，一到夜里怎么不见人影?这么多房子难道都是空房吗?后来开了家乐福，人山人海，让大家都吓一跳。所以我认为，最合理的方法是数窗帘。应该比较真实。为了避免不把未装修的房子排除在外，大家可以去数数交房1年半以后的房子。我是数过的。那些毛胚房虽然在一年之后也住了大约三分之一左右，但是全装修房的90%以上都装着窗帘。现在有两套房三套房的人很普遍。他们不急于装修，不急于入住，但是并不等于要卖这些房子。在我看来，只要在三五年之内不打算出售的房子，都应该看成是真实需求。

即使是出于投资目的的房子。他们也是有退路的。价钱好就卖，价钱不好就改善生活。在我的周围，有太多这样的例子。

此文用来回答拿破成兄的第三个问题:3.上海的投资性购房比和实际空置率都处于较高水平。





以下是引用chenzq55在2004-5-27 9:01:00的发言：

chenp先生有点无聊了。哪里毕业的，跟我们讨论问题没有任何关系。有理说理，有据说据。拿破成兄说上面的这些条条，“这里面几乎每一条我都已经在以前的文章里分析过了”。既然懒得再写，不妨把他以前写的东西贴到这里来。让大家看一看，也便于理清思路。

下面我对空置房说几句话。

王好伯先生提到的文章，我也看到过。但是我不得不说，这个统计数据是有水分的。首先，用电费来并不能说明什么。因为我自己的房子，肯定也是在那4。3万空置房里边的。但是我并不会出售。据我所知，像我这样的情况很多。都是先富起来的一批人，他们从国外来，从外地来，到上海买房子，看的是上海的将来前景，并不在乎短期得失。有一个温州人，买了跟我同一个小区的房子，他是为他女儿买的，他女儿现在三岁，将来想到上海来读书。另外，从东北，四川，全国各地来的人都有，这样的情况很多。他们不急于住，但是并不会倒手。这个现象正说明了人们对上海的将来是有信心的。

现在有一种错误的看法，认为外地人买房子是为了倒房。不会自住。事实恰恰相反。倒房子往往是上海人。因为外地人不在上海，对他们来说，信息，时间都是不利的。买一套已经相当不容易了，要不停地倒手，除非是专职的投机家才可。像网上盛传的温州倒房团，只是很特殊的例子。

有人数灯光来推理空置房，也不合理，因为现在的新房一般都比较大，临街的房子夜里不开灯是常事。我住的小区，连住在里边的人都觉得奇怪，一到夜里怎么不见人影?这么多房子难道都是空房吗?后来开了家乐福，人山人海，让大家都吓一跳。所以我认为，最合理的方法是数窗帘。比较真实。现在有两套房三套房的人很普遍。这些需求在我看来也是真实需求。

即使出于投资目的的房子。他们也是有退路的。价钱好就卖，价钱不好就改善生活。在我的周围，有太多这样的例子。

专业有点关系，从你毕业的专业，大致对思考方式有影响，从 chenzq55 你的语句中，可以发现，你对数字概念很不清楚，显然不是理科生的考虑方法，举出的例子往往都很含糊，比如说，“像我这样的情况很多”，到底有多少才算多呢？10000 算不算多？可也总共只占到总数据的 25% 不到而已。你里面说的多，太多，都很含糊，显然没有什么说服力。

股市一日，楼市一年。善于炒股票的人，在楼市中可能掌握不好火候，什么时候到顶，什么时候盘整，在股市是一两天的事情，楼市可能一两年。所以，很多人会想，明明应该跌了呀，为什么没有动静？这楼市的动静如果跟股市一样明显，那还了得？不吸取股市经验的人在楼市不能很好的把握风险。因为，等象你我这样的普通人都感觉到了楼市的波动，那么，波动早以开始了一年半载了。

理科生的专横

以下是引用chhcn在2004-5-27 9:30:00的发言：



专业有点关系，从你毕业的专业，大致对思考方式有影响，从 chenzq55 你的语句中，可以发现，你对数字概念很不清楚，显然不是理科生的考虑方法，举出的例子往往都很含糊，比如说，“像我这样的情况很多”，到底有多少才算多呢？10000 算不算多？可也总共只占到总数据的 25% 不到而已。你里面说的多，太多，都很含糊，显然没有什么说服力。

的确，现在是一个数字的时代，统计数据是十分重要的。但是分析数据却是人。每个人用自己的角度和知识去分析这些数据。可惜我们的政府所提供的统计数据是非常有水分的，看看何清莲女士的文章你就可以知道。这就需要我们用自己所感知的经验和理性去对其进行补充和分析。我所做的只不过是这一部分工作。

有数据自然是好的。但是，拿破成不是也没有提出数据来吗?thizhi 的71%的空置率又是哪里得出的?可信度如何?

我不是房产专业的。但是文科的人也要住房子，他们也关心房子的行情。他们买了房子之后也可以不卖，不必凭统计数字，只凭他们自己的感觉和判断就行。

所以，你应该明白，用理科的方法处理世间的问题是有局限的。即使是房子这样具体的领域，所需要的却往往是人文科学的分析和判断，而不仅仅是数据的整理。



CHENZQ55说的是宏观上的定性分析。。。。

回WANGTONG，只有经历过大周期的人才会忽略小周期的波动。当然我不是否认房价不会跌，如果你是套利高手的话，当然可以利用短期套利机会。。。但对大多数人而言，不可能老泡在房市，他们应当看清的是房价的长期趋势。。忽略短期的波动和诱惑。



以下是引用jinni11129在2004-5-27 12:12:00的发言：

WUZHIFU你别吓我,我没看出来现在这个坛子上谁有这个潜力,谁都没有,呵呵

那么请问，空方有吗?现在的问题是，房价并没有像空方所期待的那样发生崩盘。连thizhi 和拿破成都承认，我“碰巧”站在了房价没跌的这一方。然而难道仅仅是“碰巧”的吗?为什么不去想一想，我这个文科老朽能碰巧压对了宝，而你们这么多理科空军却个个踩了空?





楼市的短期波动可不是几天，也是一年半载的啊，怎么可以忽略？



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楼市的周期比股票长的多了。。。





你又错了。治理国家真正需要的是文科人才。你看看全世界的国家领导人，有几个是理科出身的?只有旧苏联和我们这样的国家是理科人才独占天下。这跟我们的意识形态领域的严控有关。我不想因此挑起文科理科的争论。还是让我们回到拿破成先生提出的课题，一个一个去论证它，讨论它，希望大家各抒己见比较好。





经济靠数据分析，不能光凭感觉。



，颇受启发。无论是宏观基本面分析，还是微观市场特征的表述，都言之有理。无论在股市或房市中，政府和庄家对市场的影响都举足轻重，开发商可以看作房市中的庄家，他们拥有大量的筹码--房子，而且在这两个市场中，政府和庄家的目的也是相同的，就是追求利益最大化，圈更多的钱。但是在不同的市场中，他们所采用的手段是不同的，

对政府而言，在股市中圈钱就要让更多的国企上市，让股市为国企改革输血，诸如国有股减持，国有银行上市等等，可以说，对目前中国股市而言，政府是最大的空头，其大多数政策的效用是在做空股市。对房市，卖地是政府在房市中圈钱的主要手段，所以政府要采用种种手段来抬高或维持地价，所以对房市而言，政府是最大的多头，它最害怕的就是

暴跌。

遇到熊市，股市中的庄家早以利用信息优势逃得干干净净，而在房市中，开发商如果没有资金链断裂之虞的话，则一般倾向于捂，原因也很简单，中国的股票（A股）基本没有什么价值，而房子只要你不亏本甩卖，甚至不降价，对开发商来讲，他就没亏，至少这还是固定资产。举个例子，大概是94,95年的时候，第一次房产泡沫尚未彻底破灭，有开发商在黄兴路靠五角场的地段造了一个高档小区，好像叫皇朝新城，开价1万一平米，因为当时上海市已规划在附近兴建黄兴绿地，该楼盘有绿化概念，而当时五角场周边的房子最多三四千一平米，由于房价奇高，加上当时房市已走下坡路，这个楼盘只卖出很少的几套，但这个开发商不但没有降价，而且对外封盘，全部改出租，就这样熬了七八年，房市又转好，黄兴绿地也终于造了起来，才又从新开盘卖房。

拿破成前面列了很多房市的现状，由此看跌，我觉得由这些现状得出的结论，应该是上涨乏力更为合理些。我觉得只有出现两种情况出现会导致房价有明显的下跌, 一是政府下狠手，导致开发商有大规模资金链断裂的可能，从而导致暴跌，但从政府的立场来说这种情况出现的可能性不大，二是随着轨道交通的发展，轨道沿线中低价房大量上市，上海房市的结构变为以中低价房为主导，这时房价才有大幅理性回调的可能，我觉得这种情况会在明后年发生。





以下是引用ww321在2004-5-27 23:58:00的发言：



不知道你是怎样得出这样的结论的。你是读理科的吗？不过，看来我们都扯远了，应该另立门户讨论文理分家了。





经济靠数据分析，但不能光凭数据分析。数据分析是佐证之一。 数理统计就是一门工具学科，数字可以导人，有正导，有误导。





另：引用jinni11129 2004-5-27 12:01:00的发言

CHENZQ55这段话好像有失你的水准吧, 房子是靠人文科学来解决?





不知道你对历史和哲学的研究有多少，但我觉得CHENZQ55分析，不论是理性还是感性，亦不论是定性还是定量，都较空方完整。房子也不是靠理科解决的，特别是设计房子的人，最好还是要学点美学概念。





支持多方观点。



有趣，我看了一下 chenzq55 的帖子，只看到了定性，没有看到定量的数据，至于说文理科，其实我指的文科是狭义类的文学类科目，至于经济学，其实对数字是很重视的。现在我们的广义的文科里面，包括财务和经济类科目，其实是很重视数学的，而类似中文系之类的狭义文科当国家领导来管理国家经济的话，哼哼，历史上著名的南唐李后主就是典范了，他带来了什么？





我相信政府完全能够控制房价的涨跌。所以仅仅针对房市的单纯的所有所谓理性分析都是一厢情愿。唯有把握了政府的取向，才可能掌握房市的趋势。

而政府的政策又受控于各方利益的权衡，包括维护自身和社会的安全与稳定，包括利益集团的平衡。

如果一个铁碗政权要彻底维护贫下中层的住房利益，让房价暴跌易如反掌。但肯定对国家发展乃至国际影响破大。反之，想让房价暴涨也不过是小试牛刀。

因此房价的涨与跌不过是经济发展需要与各方利益平衡的结果。绝非简单的老百姓对房价受不了了就应当看空的。

政策的确不会完全考虑贫下中层的利益的。虽然需要时常安抚一下贫下中层。

所以房价是涨还是跌？鬼才才会知道。只有那些相对准确把握脉搏的人才会预测到，比如。。。（别看我，我是人，不是鬼！）



以下是引用一泓清水在2004-5-28 9:10:00的发言：

我相信政府完全能够控制房价的涨跌。所以仅仅针对房市的单纯的所有所谓理性分析都是一厢情愿。唯有把握了政府的取向，才可能掌握房市的趋势。

呵呵， 我也相信政府能够控制， 但是。。。。正如同我们讲，我们相信明天会更好。

整一个不确定。。。

既然政府在制定政策时候还考虑某些因素， 正是这些因素， 才组成了大家（多头空头）判断的依据





以下是引用chhcn在2004-5-28 8:58:00的发言：



有趣，我看了一下 chenzq55 的帖子，只看到了定性，没有看到定量的数据，至于说文理科，其实我指的文科是狭义类的文学类科目，至于经济学，其实对数字是很重视的。现在我们的广义的文科里面，包括财务和经济类科目，其实是很重视数学的，而类似中文系之类的狭义文科当国家领导来管理国家经济的话，哼哼，历史上著名的南唐李后主就是典范了，他带来了什么？

支持，治国能力本来就是一个综合能力，用文理分类未免狭隘。自古能臣出身很多都很古怪的。有条条框框太多的人是不适合干这个的。“治大国犹如烹小鲜”，照字面的意思岂不是非要厨师才能进中南海？





个人主观论调还是多了点，很多观点没有事实依据支撑，或者依据都很模糊。

1、谁说市中心的房价没在涨？看看中凯城市之光以及国际丽都城二手市场的房价走势即可明白。

2、关于楼市成交量的说法，我也可以很负责地告诉你，就以我负责的闵行区为例，春申地区房价从年初的6200涨到目前的7000元，但各楼盘销售依旧较好，每个售楼处至少每月销售量在30套以上，个别如春申景城、柏林春天等楼盘销售还要出色。

3、我不知道你的一个所谓投资高手的朋友为什么会选择跌价卖房？至少这种行为在目前市场上是找不到任何理由的。所以如果真是有这样事实的花，我不认为他是一个投资高手

你所说的三个理由可能都是个别现象，无法代表市场的普遍行情，所以你的所谓空头言论是站不住脚的



to thizhi：上海两外人士购房比例真的有那么高吗？

不知你70％以上两外人士购房比例是如何统计出来的，就我公司销售的几个案场客户统计数据来看，绝对没有那么高。

其次，对于高收入的中产阶级一族的房屋消费心理，切不能站在自己角度去想问题。并不是所有购买2套以上居室的人都是用作投资的。很多有钱的人，其消费习性是我们这一阶层很难想象的。他们可以在市中心有好几套居所，郊外有一套别墅。他们买房子就像买普通商品一样，觉得好的，喜欢的就买了。一来可以经常自己住住，二来反正觉得买房至少是保值的，所以没有任何心理负担。这些人不到万不得已，是不会把这些不动产抛回市场的。而且我也可以告诉你这部分人群绝对不在少数。

至于你说的上海买的起房的充其量只有10％，恐怕也只是自己的臆断吧，没有事实根据的吧



以下是引用森呼吸在2004-5-28 11:01:00的发言：

不知你70％以上两外人士购房比例是如何统计出来的，就我公司销售的几个案场客户统计数据来看，绝对没有那么高。

其次，对于高收入的中产阶级一族的房屋消费心理，切不能站在自己角度去想问题。并不是所有购买2套以上居室的人都是用作投资的。很多有钱的人，其消费习性是我们这一阶层很难想象的。他们可以在市中心有好几套居所，郊外有一套别墅。他们买房子就像买普通商品一样，觉得好的，喜欢的就买了。一来可以经常自己住住，二来反正觉得买房至少是保值的，所以没有任何心理负担。这些人不到万不得已，是不会把这些不动产抛回市场的。而且我也可以告诉你这部分人群绝对不在少数。

至于你说的上海买的起房的充其量只有10％，恐怕也只是自己的臆断吧，没有事实根据的吧

等到你看出来就晚了

偶一个哥们现在月入不过5500，买了大唐2期，每月要还4000多。靠他lp的2、3k过日子，我真为他担心。他也是没办法。

"至于你说的上海买的起房的充其量只有10％，恐怕也只是自己的臆断吧，没有事实根据的吧" 你不也是在臆断么？

目前的楼市就是竭泽而渔。





房价是跌是涨，看看老百姓的口袋里的有多少钱，听听外地（主要是温州）的投资者的关注程度，大局的角度看看，多方位的观察，中国的数据报告、数量分析水分太多，有参考意义，但不能主导你的分析。





格雷厄姆还说过一句话：价值分析在投机的环境下是无效的。





我突然觉得这种辩论很无味, 涨跌都是两个对立利益集团立场的诉求, 双方争的不可开交, 结果却是需要历史来检验的,而现在就需要我们双方做些支持自己信念的实际的事情. 如果多头有信心赢了,自然应该多多的贷款买房, 以在未来的上涨中获利, 不要说没钱买不起啊, 动用财务杠杆, 用借来的钱获得超额的利润才是有远见有胆识的人所为; 空头呢, 需要做的就是捂紧口袋, 不买房, 不看房, 憋住了, 在未来的下跌预期中做空市场. 总有赢有输, 不要争口舌之快, 不要心慌,不要犹豫, 你自己都不能做到,怎么能让别人跟你后面看多或者看空呢?

说到文科理科治国, 更是不值得一辩, 各国没有统一的模式, 关键是看国情. 美国总统不需要关心他的文科理科出身,因为他所有的决策都不是他自己一个人所能决定的,他只是利益集团和决策群体的代言人. 而中国历来是集权的政治传统, 因此每个朝代或者政权都带着强烈的个人色彩,所谓一朝天子一朝臣, 领导人的个人喜好左右着国家政治和经济决策的走向,多的也不想多说了.

说到多头和空头的理论基础和数据基础, 我在别的贴子里面已经表达过自己的观点,这里我重复一下:

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如何合理定位一个城市的房价, 很多多头的理论基础就是需求, 甚至还提出了城市自身定位的理论. 我想不管是需求或者城市定位, 最终必须有人掏腰包买房才行, 换句话说,要有实际购买力, 这才是支撑城市房价的基础, 需求力不是购买力, 如论需求, 可能每个人都想拥有一栋大厦, 但这种需求不能形成实际的购买力. 实际购买力又如何量化呢, 如果论收入水平, 国家的统计资料实在无法实际应用, 官方给的可支配收入根本无法支撑现在的房价, 必须寻找另外一个参考标准, 最方便的就是租金, 实际的本地需求和潜在的本地购买力的直接反映就是租金. 因此,租金才是一个城市房价的合理定位, 除此之外,我想不出还有什么可以量化的参考标准. 而现在租金倒挂,大家都很清楚.

那房子为什么涨这么厉害, 现在看起来还在涨? 主要是两方面, 一个是赚钱效应的影响, 大量资金涌入, 推动的房价上涨, 和中国股市一样;第二是市民的恐慌心理, 就像通货膨胀中抢购生活必需品一样, 非理性的行为推波助澜, 被开发商大肆利用. 很多人没有经历过经济危机, 贷款买房在几年前甚至还是报纸上大力宣传推广的消费模式, 不知道负债还贷并不是一种无风险的生活模式, 而且还贷在收入中的比例也达到甚至超过警戒线.

很多人认为房产上涨,为大家带来了财富增加效应, 问题是这个财富你能兑现么?有一套以上还能取得实际收益. 只有一套的卖了自己的房,住哪儿呢? 而且如果想改善居住条件,付出的代价比以前大很多. 如果大家都来兑现纸上财富, 市场就崩溃了, 因此在房价持续上涨中,受益的不是普通市民.

>>

我没看到过多头有什么数据能支持他们的理念.今天翻了翻晨报, 一片看空的文章, 政府怎么不管管?





表面文章是要做的，不是一直在做吗？从去年底（大约）的温州人撤资到现在。房价可还是在继续。

总而言之，zf的力量是伟大的





回答拿破成第一个问题:1.房价走势与租金背离

这个问题我在前面的贴子里已经回答过。为了使大家便于阅读。我把它再引在下面。

实际上，拿破成先生最有自信的就只是这一点。他所谓观察到的市场信息，无非就是房价和租金发生了某种程度的背离。但是我要提醒大家注意一点。租金的下跌主要的表现为高价房下跌，而中低价房的租金是一直上涨的。最近，即使是高价房的租金也开始有了回攀，因为随着wto 的开放，海外人士将大批登陆，到2007年将达到最高峰。在一个房地产的上升通道里，房租相对于房价来说，有时是可以滞后的。

此外，还有一点不可不注意。房价在2000年以前曾经有内销房和外销房的区别，并规以后，那些固北虹桥的高价外销房的价格至今也没有回升到当时卖出时的高价，我们现在所说的房价高涨，主要的还是指属于原来内销房的那些房源。内外销房并规对原来的外销房有一个补跌的压力，对原来的内销房有一个补涨的过程。所反映出来的走向虽然不同，但是其本质却是同一个，那就是价值回归。而在租房市场里，却从来就没有一个内租房和外租房的形式上的区分。但是高档出租房实际上是从一开始就向海外人士照准的。其价格的昂贵完全可以跟外销房相提并论。那么，我们能不能把高档房租的下跌和低档房租的上涨也看成是两个市场之间的价值回归呢?我认为是完全可以的。在我看来，目前的高价房租调整和中低价房租上涨也是一种价值回归。拿高价房租的下跌来印证高价房销售价格的高涨是一种价值背离本身就是一种比较对象上某种错位。

这样一来，你还觉得房租和房价是背离的吗?难道现在1-2000元房租的房子今后还会有租金下跌的危险吗?

在这里，我实际上已经对房租和房价的背离现象作出了解释。说的更明白一些，就是，正好像原来的售房市场上有内销房和外销房一样，租房市场上的高端出租房和中低价出租房实际上也是两个市场，由于藩篱的撤销，这两个市场的价格正在压缩势位差。这个过程很可能要好几年才能到位。对真正对投资有兴趣的人来说，这就是一个机会，我们应该在这种势位移动中寻找适合自己的东西，而不是简单的将房租和房价的关系理解成一种公式。用这种固定不变的框框去套活生生的市场。只能是教条主义。

在考虑房租和房价的关系的时候，人们的思考方式有许多误区。比如，判断房租利润率的时候考虑房子的折旧率。这本来是一个很简单的问题。世界上仍何东西都要折旧，只有土地因为是生产资料，不但不折旧，反而会升值。我们目前的房子不包含土地，只有70年使用价值，理所当然的要考虑折旧率。但是，奇怪的现象却是，几十年的旧房子反而超过了新房的价值，拆迁房的成本逐年不断攀升。如果用折旧率去计算的话，是很难解释的。这又是为了什么?人们在唱空的时候，口口声声把折旧率算在里边，但是试问一下，你买来的房子过了5年之后，肯不肯把折旧率除去以后再转买给别人?买卖双方是平等的，己所不欲，勿施于人。你有没有考虑过，既然拆迁户不愿意低价转让自己的房子，你怎么能要求别人把折旧率去掉以后卖给你房子?

实际上，折旧率是一种会计原则，它主要是出于促进生产设备的更新换代的考虑而制定的。产品的使用价值虽然可以很久，但是为了在竞争中获胜必须不断的留出设备更新的准备金。这就是折旧率的存在的理由。而土地因为是生产资料，不存在折旧的可能，它只会随着生产力的提高，而不断增值。

房子是一种商品，它既然是商品，当然会有寿命。但是房子又是人们不可或缺的生活资料，当你把它出租的时候，又变成生产资料的一部分。它跟土地是附着的。人们不能轻易的将它分离。70年的政策只是一种过渡性政策，谁也没有说过，70年以后就一定要炸平。只要补交土地出租金，我相信即使过了70年也还可以继续住下去的。只要不断修修补补，房子实际上是一种半永久的商品。英国，法国的几百年的建筑都还住着人，我们的故宫也是历久长新的。房子只有当你决定放弃它的时候，它才会变成零价值。

明白了这个道理之后，我们才能理解某些人为什么会甘于低房租，而不肯抛售房子。因为房子具有它的特殊性。当你把它作为投资工具的时候，必须考虑折旧率，当你把它作为生活资料的时候，在某种程度上它可以不考虑折旧率。

最后再谈谈数据。我这篇文章依然没有数据，只有分析。在我看来，提供数据是国家机关和专门研究机关的责任，只有这样才能确保数据的权威性。数据是客观的，但分析数据却是主观的。任何研究人员的研究报告都不会是单纯的数据，他的价值主要的体现于对这些数据的分析整理上。我不是专职研究人员，不拥有数据，我相信拿破成先生也同样提不出自己的数据，虽然他一再声称他的结论来源于定量分析。这也就是我为什么称他的定量分析是感觉的原因。

社会上流传着这种各样的数据，有些是出于片面的调查统计，有些是出于某些人的有意臆造，这就需要我们用一种分析的眼光去对它作出辨认，进行一翻去伪存真的工作。我们所能做的只能是这一部分工作。专家也许会提出这种各样的分析和建议，对这些分析和建议进行判断的是最终决策者。在买不买房子的问题上，我们每一个人都是具体的决策者。责任在我们自己身上，判断也必须由我们自己来做。这就是我们所面临的当务之急。





补充一下，之所以有那么多争论是因为买房的人的多重目的，投资，投机，套利等。而房子也有多重功能。消费，投资，保值等。。。。。但是在房子大跌时指望着得到好地段的房子是不现实的。。。房子不同于股票。。。。





以下是引用wuzhifu在2004-5-28 11:28:00的发言：

格雷厄姆还说过一句话：价值分析在投机的环境下是无效的。

既然定性为投机,泡沫总有破裂的一天.

突然在想好像是以外资为导向的资本进入国内资本市场,导致房地产市场火暴,从而带动以内资为主的国内资本进入钢铁水泥等原材料市场,从而使经济过热.

zf的措施是到过来治病,原因是正过来治病的话伤元气.呵呵.



我一直的观点是, 上海房产随着中国经济的发展长期看好(十年以上), 随着炒作的透支短期看跌(三年以内), 这是我的行为的指导原则, 世界上没有死多和死空,死脑筋的人很难生存, 不是人人都有阿甘的好运气.

CHENZQ55的租金观点我还是没有看到实际的市场数据,都是典型的人文的主观分析方法, 但我身边的同事却时常提供最可靠的租房信息给我(年薪二十多万的人只能租房, 作孽啊,不是受我影响啊), 他就告诉我, 房租太便宜了,害的他搬家, 我问为什么呢? 原来房东嫌租金赚的太慢,不如升值的利润可以一笔拿到手,把房子卖了. 然后,他找了个更便宜的两房一厅全装修全配的房子在康健, 只要1500元/月,而房子市场价在50万,大家自己算算,投资回收期有多长吧.

我已经不想多说了,大家自己想想吧, 如果让你现在有钱,你敢投入房产进行投资么? 是投资不是让你结婚用, 结婚用房没有成本概念,哈哈. 如果你敢投, 那就说明你勇于为自己的理念做出实际的举动, 我尊敬你; 如果你不敢投, 我鄙视你.

好了,不想

以下是引用jinni11129在2004-5-28 13:12:00的发言：

我一直的观点是, 上海房产随着中国经济的发展长期看好(十年以上), 随着炒作的透支短期看跌(三年以内), 这是我的行为的指导原则, 世界上没有死多和死空,死脑筋的人很难生存, 不是人人都有阿甘的好运气.

CHENZQ55的租金观点我还是没有看到实际的市场数据,都是典型的人文的主观分析方法, 但我身边的同事却时常提供最可靠的租房信息给我(年薪二十多万的人只能租房, 作孽啊,不是受我影响啊), 他就告诉我, 房租太便宜了,害的他搬家, 我问为什么呢? 原来房东嫌租金赚的太慢,不如升值的利润可以一笔拿到手,把房子卖了. 然后,他找了个更便宜的两房一厅全装修全配的房子在康健, 只要1500元/月,而房子市场价在50万,大家自己算算,投资回收期有多长吧.

我已经不想多说了,大家自己想想吧, 如果让你现在有钱,你敢投入房产进行投资么? 是投资不是让你结婚用, 结婚用房没有成本概念,哈哈. 如果你敢投, 那就说明你勇于为自己的理念做出实际的举动, 我尊敬你; 如果你不敢投, 我鄙视你.

好了,不想在这个话题再投入精力了, 就当我认输吧.

你的例子只说明一个问题。一套房子的价值是由两部分组成的，投资价值和使用价值。房子并不是都有投资价值的。当房子用于出售的时候，房子的投资价值和使用价值同时发生作用，当房子用于出租的时候，主要的还是房子的投资价值参与价值形成。这就是有一些房子可以用来出租，有许多房子却只能用来自住的原因。

一座在农村的房子，很可能租不出一分钱，但是因为可以住人,你买它还是要花钱的，没有人会白白送给你。

当然，既然房子可以出租，说明它已经进入了市场，不能说完全没有商业价值。但是其中所含的比例高低，决定了有些房子更适合出租，有些房子更适合出售。我们买房时必须十分小心才对。在这个话题再投入精力了, 就当我认输吧.



关于租金和房价的关系，还想再说几句。

在一个均匀发展的市场里，租金和房价的关系的确是相关的。但是在一个并没有充分市场化，而且到处存在着交易壁障的城市里，租金和房价的关系就可以表现得非常大的背离。北京的央产房一直没有很好的进入市场，租房市场和二手房市场一直处于低迷状态就是一个好例。

此外，房租和一个城市的历史形成，人们的生活习惯，传统观念都有关系。简单的拿国外的市场经济，民主国家所总结出来的现代经济学说去搬套，本身就有张冠李戴之嫌疑。拿破成说，他在大学的时候，同学们都看空，参加工作以后，同事们看多的就比较多。这就很说明问题。这是只知道生搬硬套经典理论，而不懂得联系社会现实的必然结果。





严肃的说，这个房价的趋势，平稳上升于国于民有利。

对消费者的市场控制方法出台，就会对投机的人有致命的影响，要格外注意物业税、第二套房子贷款利率上升、第二套房子投资税高、第二套房子贷款门槛高等政策，会随国家宏观政策的调整，随时出台。其实，这些手段可以直接压制投机，但政府就是不用。说明一个信号，政府不想有更多不良资产。房价不可以跌。前提一定，就是政治了。所以数据分析，就失效了。

对开发商的限制，其实是有很多市场的调节手段的，但中国还没有用到。或者说，因为中国的银行不是“市场经济”里的银行。在西方可以用的调节手段，到了中国的银行，就会失效。所以才有不良贷款。

所以现在是存量消化阶段。打补丁，和病毒发作以后的微软一样，打补丁。

我看不到对消费方的市场调节何时出台。投机的人，到那个时候，就要凭实力投机了。我看见一个网友，要50万投机6套房子，还30万挪出来干别的。小心哦。皮小，万一陷如同压缩饼干一样进水了，就包不住了。还是一句话，撑死胆大的，饿死胆小的。最后连房东也作不成的，逼你出仓的，就只好跳楼了。

数据分析，能分析出政府到什么时候觉得房地产发展够了，别的产业也可以“立竿见影”拉动经济了，可能它就会收缩了，就可以出来一个又一个政策，指挥“市场手段”出台。现在台上的（比如你们上海证券界的，个个复旦博士毕业），论到市场调节手段，他们不是不知道，比我们还专业。关键是他们还不觉得有病，或者血液里有病，大家对这个病毒还可以容忍。就是火车头拉动，车尾还移动半天才到站。

谁能用数据（管它是苏联体系的，还是西方体系的数据）帮我分析出这个病毒发作的时间表，他就牛了。发作之前或之后，有没有办法治，病毒发展倒一期、二期，还是晚期，他能用数据算好了，还能把那个大夫说服了，就按他的办法治，把这个时间表算出来，他更牛了。

我就介绍他到国际医疗中心去当总裁，他“表”在这混了。（有个网友用的这个词，很可爱）



楼上说的很中肯的说，

现在很多人把房产投资看做是无风险的投资，是很不可取的。

就各个时期，各个国家来看，房产投资的总体风险并不小于股市。

有人说总体上，长期上看涨，但是具体到投资的项目上应该就如同股市，总体上，长期上的看涨具体到了个股还是要细细的分析。并不是每个都涨的。

能买在底部的不多，同样卖在头部的也不多。股市有做电梯的说法，房产应该也有的。

我想寻找更好的投资项目才是我们应该做的，哪管他是房产还是股市。





我看上海房地产

一．房市是否用市场经济特征来分析

市场是无孔不入的，在管制的夹缝中市场的影响力也已经巨大到政府无法左右了，所以不用市场的方法去分析就很难得到有说服力的解释；行政管制的力量会起到决定性作用，可以作为市场分析的外部因素处理。

二．房价收入比。

上海人的收入绝非官方统计的平均数字一万多可以描述，原因１　收入差距大　２　隐性收入多　３　对高收入者的移民吸引作用　。年收入５万到１０万在上海已经成为一个非常大的群体，估计在１００万到２００万间，组成主要为垄断企业、外资企业、优秀民企、机关普通员工和中低经理，还有个体户。年收入１０万到５０万也大有人所，我估计在２０万以上，组成为上述单位的中高层经理和自由职业者。上海已经具备国内最大规模的中产阶级，除了外来投资和投机者、５万收入以下的普通百姓，房价收入比需要考虑这部分人的因素。

三．房价租金比

租金扣除房屋和装修折旧后即使比平均资金机会成本低一些也可以得到投资者认可，原因１　资产非人格化，风险小　２　租金收入持续稳定，风险小　３　租金有上涨潜力和抗通货膨胀性　４　房屋有升值潜力。

社会平均资金机会成本为1.5%(一年期存款利率扣税)、２％（国债利率）、５％（房屋按揭利率）之间的一个数字，估计为３％左右，所以上海现在的净租金房价比如果在３％－４％，那么房价还是有支撑的，不能认为有泡沫。

四．中国经济长远发展

悲观者主要论据为政治阶层的腐败和低效、金融系统和国营企业亏空、垄断企业低效却谋取暴利、外资占领国内几乎所有开放行业、几乎没有具备国际竞争力的国内企业、法制信用道德缺乏。这些都客观存在。

但悲观者没有看到在夹缝中已经有大批民营企业成长起来，虽然不可避免带有先天性缺陷，但适应能力强、竞争力强，带来大批财富、企业家、经理人和新观念；同时，外资企业在占领了国内很多行业的同时，也提高了国内企业的竞争力，培养了大批人才，带来了新的管理和经营理念。不用说还有数亿低收入、高付出的劳动者在做贡献。另外还有本网站的存在呢。这些正面的力量虽然还没有占到主导地位，但趋势却是不可逆转的。

五．外部环境

信息交流成本极大降低、国际社会自由主义和宪政民主潮流、贸易和投资扩大趋势，和上一条的力量一起使得我们不应该很悲观，即使路途会很艰辛。

六．上海经济地位

有两种说法，一种认为随中国市场经济发展，上海的地位会加强，另外一种说法是随中国市场经济发展，其他地区投资环境的改善、地区差别会减小。我认为，在至少十到二十年内，国内各地发展水平均会提高，但地区差别会进一步扩大，上海作为经济中心的趋势随国内外统一市场的建设会加强。市场经济需要一个枢纽，类似于交通枢纽的作用，使得资金、人力、物资、信息交流效率更高成本更低。

七．房产周期

合理的房价＝（预期未来房价＋累计未来租金/自住效益）按照资金机会成本折现。

所以预支房价本身是合理的。

不管对未来经济发展多么看好，如果看好的程度不变，那么房价应该在不长一段时间内涨到以上计算得出的房价，不应该一直涨。

房价长时间上涨的原因应该在于，１　对地域未来经济发展前景越来越看好（有加速度），即预期未来房价或者未来租金越来越上升；２　平均资金机会成本逐步下降，包括降息、降税、法律健全、社会信用提升、其他行业利润率下降、资金充裕、理财意识和知识增加；３　由于价格上升对未来信心得到验证，信心继续增强。

由于这些因素是正反馈的，房价会持续上升较长一段时间，以至于超过合理的预支；但由于未来不确定的因素太多，反面的因素会导致信心丧失导致房产下跌，下跌本身有惯性，会下跌到低于合理预支的房价；但下跌时低于合理价格的程度不会大于上涨时高于合理价格的程度，因为下跌时候支撑的因素非常明显。这样一个房产周期完成。

如果上面第二第三条成立，意味上海房价尚未超出合理的预支，而由于行政调控原因停止了上涨，那么意味着没有下跌的动力。

八．土地、人力、资本和文化

“土地是不可再生的”被一再传唱。

土地的价值不但取决于土地本身，如地理位置、景观、肥沃程度，更取决于资本和人力投入。

１　不毛之地可以由于资金、法律、治安、文化而成为繁华之地。繁华之地可以以万分之一土地使得百分之一人口过上幸福生活，也可以百分之一土地使得百分之九十人口过上幸福生活。

２　不毛之地用完后，还有辽阔的海洋可以填。

资本和人力是可以流动的，高的地价能够吸引资本和人力的，是土地上附着的不可移动的因素：交通、环境、文化传统、信用、法制、惯例。这些因素可能使得高价土地产出效率更高，房价本身高低应该是供需决定的，受管制后无论高或低都会造成扭曲。

所以单从土地不可复制因素分析是不能长期看多上海的。上海的优势在于不是资金和人力就能够复制出上海，长期的中外冲突交汇点使得上海的文化传统、做事方式这些优势难以复制。上海保持和增加这方面的优势更有利于城市的发展。上海政府信息公开的做法对房市是利好。

九．政府调控的作用

政府可调控的力量在市场中占有比例并不大，但作用非常大，原因在于，市场中处于狂热，理性的个体的逐利导致正反馈出现；政府作为非逐利参与者带来的反面的因素，会引导市场的信心导向反向的正反馈。

现在上海房市的停止上涨就是由于这个正反馈造成的。但这个正反馈是否持续还需要看市场的基本力量，如果以上第二第三条数据成立，很可能这个力量很快会被逆转。

十．技术分析

久盘必跌、价增量缩和垃圾股补涨是下跌前兆在股市是必然灵验的吗？

十一.个案

在不大的调整中，低密度住宅由于供给弹性小价格会比高密度住宅坚挺。





补充：

关于上海人的收入水平，可以参考汽车消费。

３到４万元的牌照，221180元的平均汽车购买价格，国内最高的养路费、停车费和油费，每年有５到６万人购买。考虑到上海人的消费倾向中，汽车远远在房产后面，去掉其中部分有公车的因素、加上数量应该更大的外地上牌的因素，足够表明上海人的收入水平。



以下是引用haimeng在2004-5-29 0:50:00的发言：

补充：

关于上海人的收入水平，可以参考汽车消费。

３到４万元的牌照，221180元的平均汽车购买价格，国内最高的养路费、停车费和油费，每年有５到６万人购买。考虑到上海人的消费倾向中，汽车远远在房产后面，去掉其中部分有公车的因素、加上数量应该更大的外地上牌的因素，足够表明上海人的收入水平。

这是所有讨论中我觉得最能说明点什么的一段话.

不过,上海汽车(私车)消费跟房产明显的有时间差,在我印象中汽车是去年热起来的,是由于大量在购房退税其间已经低价购置了住房的人们加入进来而引起的. 很多事情其实是一环扣一环,他们因为房子买得比较成功,所以现在可以比较自在的买车子; 对没买房或者买房比较晚的人,从很多方面已经比买房的人们要落后3-5年了. 从这点看, 汽车消费热并不能有效论证上海现在的房价是由当前人们的收入水平所支持的.

房价其实是一小撮利益集团说了算的东西, 对它的讨论挺无聊的.

当然那一小撮利益集团心也太黑了, 挑这种老百姓逃都逃不掉的东西进行炒作.







本来想就此打住,不在这个问题上浪费时间了, 但haimeng的文章太好了, 不管是原创还是转贴,我都是要谢谢他,毕竟看见有分量的对手了,不说两句, 这辈子都会有遗憾.

作者的立场是相对客观冷静的, 主观上略带多方立场, 可能也是从自己的推理中获得的结论来支持的. 我尊重他的立场,就他说的几点, 谈谈自己看法.

一．房市是否用市场经济特征来分析

这段表达我理解的不是很清晰,我的观点是房产就是消费品,适合市场的原则来进行分析;同时它又是一种战略资源,需要从政治经济学的理论基础综合来分析, 其实这也是房产市场争议这么大,观点分歧多的本质原因, 大家的出发点不同,结论就大相经庭,作者把它放第一条, 实在是深得我心.

但其本质还是脱离不了消费品的范畴,它价格波动的大框架还是符合市场原则的,一些外力的因素只能使它暂时的偏离价值中枢, 价格回归价值是永恒的.

二．房价收入比。



这段我举双手双脚同意,上海人不富,中国就没有富人了, 具体比例也差不多,当然我觉得不是专指拥有上海户口的人,而是在上海工作,经商的, 在上海生活的人.

三．房价租金比

这段是问题的关键,大家的分歧的根源,这个地方推理不同,会影响最终结论, 我需要逐条来说说.

租售倒挂作者没有明说,但意思是即使租金收入低(倒挂),也是可以接受的,观点有四点

１.资产非人格化，风险小　２.租金收入持续稳定，风险小　３.租金有上涨潜力和抗通货膨胀性　４.房屋有升值潜力

这四点中有个共性,就是假定房产不贬值(1,4)和租金肯定持续和上涨(2,3), 这就是先有结论,然后用结论证明证据,都带有强烈的主观意愿,从辩论方法上讲是诡论,就是无理取闹的意思.

如果我们假设房产贬值,房租下跌,那上面的论据都无法成立了.所以,还是要到真实的市场中寻找证据.

第一,我们可以从中介的挂牌信息中看到租金的走向,如果有租房心得的朋友,可以谈谈,昨天晨报也有一些文章谈这个.(驳第三条)

第二,房屋从挂牌到租出去的这段时间不断加长,从媒体上有这方面的统计,我的一个朋友的租房经历也说明了这个情况,他音乐广场的房子挂了4个月才租出去,其间不停向我叫穷,说贷款压力太大.那片还是好租的地段呢,问题是那片投资购房太集中了,太多的房子在市面上游荡.(驳第二条)

第三,第一条和第四条,大家看看就知道是言之无物,先定好结论再辩论,大家认为有必要说么?

四,五,六点我都同意,多头可能得意了,哈哈,你被说服啦, 其实不然,我早说过,上海房产长期看涨,只要看好中国经济,就应该看好房产,问题是事情都有度. 人不吃饭会饿死, 那你说想不饿死,那粮食一万块一斤,如果全世界只剩这么一斤,那是便宜的, 但到处都有卖, 你却咬着死理不放,你就是执着的可爱了.

其实从99年以来的上海房产市场的发展,已经对中国经济长期看好的预期给了坚实的回应,这段时间是价格从底部向价值中枢回归的过程,是健康的有利的.我认为2002底之前的上海房市价格是符合经济发展和国情的,哪怕有些过热,也是合理上涨势头后的正常过冲,可以接受.但其后的疯狂上行,呵呵,我只能用疯狂这个词了,我不知道多头是不是认为是温和上扬啊? 这种上涨包含的非理性成分,那种全民皆炒房的架势,任何一个健全的市场中都应该警惕的行为,却被某些人视而不见,看看那密密麻麻的中介,看看那空关一两年的房子,这是真实的需求么?

七．房产周期

不管里面内容如何, 有一点作者是不公开的承认了:预支房价.既然预支了, 风险就来了,所以作者最后结论就是房产有周期,这个结论是对多方的致命打击,他们的持续上涨的观点不值一提.我们现在唯一需要等待的就是什么时候上涨周期结束, 取而代之是下跌周期的开始呢?



八．土地、人力、资本和文化

这段内容偏向空头,既然如此,我就不多说了,谢谢作者啊.

九．政府调控的作用

这段话中性,也是我认可的,不多说了.

十．技术分析

股市的K线图就是由日本的大米价格标记方法继承过来的,因此分析方法也是相通的,作者也是不确定,但不敢否定,那就让时间检验吧.

十一.个案

别墅和衡山路的花园洋房离老百姓生活太远, 不具有讨论意义, 我希望不要以点带面的绌劣辩论方法来混淆视听, 我们只讨论普通商品房.

哈哈,我分析完一看,这篇文章根本算不上是唱多的文章, 是相对客观合理的文章,怎么多头像看见毛主席一样兴高采烈呢? 是不是真的给我逼得走投无路,理屈词穷呢?









一个提示。房产具有消费和投资两重性。仅仅那投资性说问题，黄金存在使用价值（存在消费），但更多的人把它看成投资工具。如果就有人愿意那房产当投资工具（黄金效应），而且是长期持有不做投机。

一个人有多少知识，就会有多少角度和视野去观察问题。死板的学科和大学教堂很难体会领悟到这一点，很多人在狭窄的领域里忙忙碌碌仅仅是一个资料的拓荒者。如何思想之鸟可以游走于历史和现实之间，如果可以将现代“911事件”，可以理解为中国历史的“图穷匕首现”（中国古典恐怖）。

任何企图绝对从理论上证明下一步结果的人，仅仅分两种，要么是“刻舟求剑”的书呆子，要么就是博弈高手。当然路径依赖是难于克服的，所以。。。

我同意thizhi曾经说过的一句话，“洪曦如何没有这个经历就不会有这样的思想”。我是历史唯物主义者，所以，thizhi的言外之意是如果其它人有我这样的经历也可以有我这样的思想。 我回答说：如果其它人有我这样的经历，他们肯定比我强。







只要不出以外，我指以外是战争。中国将进入慢牛，上海则是经济的牛头。我不同意温铁军关于中国不能和平崛起的观点，只要我们有足够的智慧，在目前国际关系中我们一定能够找到我们的生存发展空间。不需要战争，中国一样可以进入强国之林。 （当然战争肯定是改变世界秩序的有效方法之一）





意外是否一定指外战?或者内部的也有可能?

多空的分歧在于对今后中国发展的信心程度上.

多方立足现实,摸石头过河.空方还没有对等的重量级人物给出个立足点.

如果我是空方,巨大的社会矛盾和越来越大的贫富分化也许是立足点?这个问题不解决,那就只是引信长短的问题了.

仔细想想,中国真是很多大的东西都不是理的很顺.大家就一直这么跌跌撞撞的走.摸起石头来要一直弯腰也很累的.弄出个腰肌劳损什么的也很正常.看运气了.运气不好腰椎间盘突出,坐骨神经疼痛.脊柱炎.进行性肌无力......都有可能啊.而且一直在水里面泡着,哎,什么时候才能上岸走一段干净点的路啊.





以下是引用fred在2004-5-29 11:19:00的发言：

一个提示。房产具有消费和投资两重性。仅仅那投资性说问题，黄金存在使用价值（存在消费），但更多的人把它看成投资工具。如果就有人愿意那房产当投资工具（黄金效应），而且是长期持有不做投机。

一个人有多少知识，就会有多少角度和视野去观察问题。死板的学科和大学教堂很难体会领悟到这一点，很多人在狭窄的领域里忙忙碌碌仅仅是一个资料的拓荒者。如何思想之鸟可以游走于历史和现实之间，如果可以将现代“911事件”，可以理解为中国历史的“图穷匕首现”（中国古典恐怖）。

任何企图绝对从理论上证明下一步结果的人，仅仅分两种，要么是“刻舟求剑”的书呆子，要么就是博弈高手。当然路径依赖是难于克服的，所以。。。

我同意thizhi曾经说过的一句话，“洪曦如何没有这个经历就不会有这样的思想”。我是历史唯物主义者，所以，thizhi的言外之意是如果其它人有我这样的经历也可以有我这样的思想。 我回答说：如果其它人有我这样的经历，他们肯定比我强。

如果你说的是国外的房产投资，我承认，它和黄金在作为投资工具方面有着异曲同工之妙，因为国外的房产其实可以认为指的是地产，那么它就和黄金有着某些共同点，比如说持久性（黄金很难损坏，土地是更不用说），稀缺性（大城市中心的土地，黄金也很难获得）。但是国内则有点问题，对于国内来讲，要把房产作为长期投资显然缺乏了重要的持久性，即国内的土地你没有长久的所有权（此外，还有被随意拆迁的危险），你的长期持有只能是幻想。至于你最后一段话，你过谦了，无论是谁，其思想都是由其经历决定的，但是相同经历的人不一定有相同的思想。





回 jinni11129，谢谢你的分析。昨天草草写了些内容，比较乱，不得已今天凌晨作了修订，看了你的分析，又做部分补充说明以黑体字加入原文章见下面。

我看上海房地产

一．房市是否用市场经济特征来分析

市场是无孔不入的，在管制的夹缝中市场的影响力也已经巨大到政府无法左右了，所以不用市场的方法去分析就很难得到有说服力的解释；行政管制的力量会起到决定性作用，但可以作为市场分析的外部因素处理。

二．房价收入比。

上海人的收入绝非官方统计的平均数字一万多可以描述，原因１　收入差距大　２　隐性收入多　３　对高收入者的移民吸引作用　。年收入５万到１０万在上海已经成为一个非常大的群体，估计在１００万到２００万间，组成主要为垄断企业、外资企业、优秀民企、机关普通员工和中低经理，还有个体户。年收入１０万到５０万也大有人所，我估计在２０万以上，组成为上述单位的中高层经理和自由职业者。上海已经具备国内最大规模的中产阶级，除了外来投资和投机者、５万收入以下的普通百姓，房价收入比需要考虑这部分人的因素。

三．租金房价比

租金扣除房屋和装修折旧后即使比平均资金机会成本低一些也可以得到投资者认可，原因１　资产非人格化，风险小　２　租金收入持续稳定，风险小　３　租金有上涨潜力和抗通货膨胀性　４　房屋有升值潜力。

房屋贬值时，以上四个论据仍然成立。股票信托等投资很容易碰到做假帐等欺诈行为，房屋资产可靠得多；租金再下跌不可能崩盘，下跌空间小、支撑很强；通货膨胀时，租金等比例增长，储蓄和债券却不会；对于收租金的投资来说，如果资金机会成本低，那么投资周期可以是２０年甚至更长，无论期间房市怎么起伏，但只要整个经济不崩溃，长线升值几乎必然。

对于许多人来说，资金机会成本在２％以下，所以即使净租金房价比只有２％，理性的选择仍是不会抛售房产。

现在的房屋空置率是很高，但根据我的观察，对于已经装修的房屋，加上空置的因素，净租金房价比不会低于３－４％。

那么，一个关键的因素在于资金机会成本。部分短线投机客由于自有资金比例低，资金成本会高于５％，但一般不会高于６％，长线投资客的自有资金比例高，资金机会成本在２％－５％之间。所以，长线投资客的压力比较小，短线投机客的压力会比较大。

我们假设，一套购置价格为１００万的房屋，２０万自有资金，８０万２０年银行贷款，月还款５３００元。如果房产价格未上涨，投资人可选择装修出租，装修和设备费用１０万，每年折旧１万，如果年收租金４８０００元，净租金房价比（４８０００－１００００）/(（１００＋１０）＝３.４５％，年需资金投入５３００×１２－４８０００＝１５６００元。２０年后，总投入为２０＋１０＋１５６００×２０＋１０（重新装修）＝５１２０２０元，得到房屋的全产权。即使２０年后房价仍是１００万，这个投资的收益仍然比储蓄和国债高，同时，投资人的现金流压力并不大，普通的中产阶级完全可以承受。而更有可能的是，房屋升值，投资收益率更高。

市场中占主体的房产投资客的自有资金比例和资金成本上面的例子类似，更低自有资金比例和更高资金成本的投资客所投资的房屋比例应该非常小，社会平均资金机会成本为1.5%(一年期存款利率扣税)、２％（国债利率）、５％（房屋按揭利率）之间的一个数字，平均估计为３％左右，所以上海现在的净租金房价比不低于３％，就不能认为房产价格不合理，也期待不到房市大幅下跌。

四．中国经济长远发展

悲观者主要论据为政治阶层的腐败和低效、金融系统和国营企业亏空、垄断企业低效却谋取暴利、外资占领国内几乎所有开放行业、几乎没有具备国际竞争力的国内企业、法制信用道德缺乏。这些都客观存在。

但悲观者没有看到在夹缝中已经有大批民营企业成长起来，虽然不可避免带有先天性缺陷，但适应能力强、竞争力强，带来大批财富、企业家、经理人和新观念；同时，外资企业在占领了国内很多行业的同时，也提高了国内企业的竞争力，培养了大批人才，带来了新的管理和经营理念。不用说还有数亿低收入、高付出的劳动者在做贡献。另外还有本网站的存在呢。这些正面的力量虽然还没有占到主导地位，但趋势却是不可逆转的。

五．外部环境

信息交流成本极大降低、国际社会自由主义和宪政民主潮流、贸易和投资扩大趋势，和上一条的力量一起使得我们不应该很悲观，即使路途会很艰辛。

六．上海经济地位

有两种说法，一种认为随中国市场经济发展，上海的地位会加强，另外一种说法是随中国市场经济发展，其他地区投资环境的改善、地区差别会减小。我认为，在至少十到二十年内，国内各地发展水平均会提高，但地区差别会进一步扩大，上海作为经济中心的趋势随国内外统一市场的建设会加强。市场经济需要一个枢纽，类似于交通枢纽的作用，使得资金、人力、物资、信息交流效率更高成本更低。

七．房产周期

合理的房价＝（预期未来房价＋累计未来租金/自住效益）按照资金机会成本折现。

所以预支房价本身是合理的。

不管对未来经济发展多么看好，如果看好的程度不变，那么房价应该在不长一段时间内涨到以上计算得出的房价，不应该一直涨。

房价长时间上涨的原因应该在于，１　对地域未来经济发展前景越来越看好（有加速度），即预期未来房价或者未来租金越来越上升；２　平均资金机会成本逐步下降，包括降息、降税、法律健全、社会信用提升、其他行业利润率下降、资金充裕、理财意识和知识增加；３　由于价格上升对未来信心得到验证，信心继续增强。

由于这些因素是正反馈的，房价会持续上升较长一段时间，以至于超过合理的预支；但由于未来不确定的因素太多，反面的因素会导致信心丧失导致房产下跌，下跌本身有惯性，会下跌到低于合理预支的房价；但下跌时低于合理价格的程度不会大于上涨时高于合理价格的程度，因为下跌时候支撑的因素非常明显。这样一个房产周期完成。

如果上面收入房价比和租金房价比的论述成立，意味上海房价尚未超出合理的预支，而由于行政调控原因停止了上涨，那么意味着没有下跌的动力。

八．土地、人力、资本和文化

“土地是不可再生的”被一再传唱。

土地的价值不但取决于土地本身，如地理位置、景观、肥沃程度，更取决于资本和人力投入。

１　不毛之地可以由于资金、法律、治安、文化而成为繁华之地。繁华之地可以以万分之一土地使得百分之一人口过上幸福生活，也可以百分之一土地使得百分之九十人口过上幸福生活。

２　不毛之地用完后，还有辽阔的海洋可以填。

资本和人力是可以流动的，高的地价能够吸引资本和人力的，是土地上附着的不可移动的因素：交通、环境、文化传统、信用、法制、惯例。这些因素可能使得高价土地产出效率更高，房价本身高低应该是供需决定的，受管制后无论高或低都会造成扭曲。

所以单从土地不可复制因素分析是不能长期看多上海的。上海的优势在于不是资金和人力就能够复制出上海，长期的中外冲突交汇点使得上海的文化传统、做事方式这些优势难以复制。上海保持和增加这方面的优势更有利于城市的发展。上海政府信息公开的做法对房市是利好。

九．政府调控的作用

政府可调控的力量在市场中占有比例并不大，但作用非常大，原因在于，市场中处于狂热，理性的个体的逐利导致正反馈出现；政府作为非逐利参与者带来的反面的因素，会引导市场的信心导向反向的正反馈。

现在上海房市的停止上涨就是由于这个正反馈造成的。但这个正反馈是否持续还需要看市场的基本力量，如果以上第二第三条数据成立，很可能这个力量很快会被逆转。

十．技术分析

久盘必跌、价增量缩和垃圾股补涨是下跌前兆在股市是必然灵验的吗？

十一.个案

在不大的调整中，低密度住宅由于供给弹性小价格会比高密度住宅会比较坚挺。不作为空或多的依据，只是我的关注点而已。







1。国债利率跟据不同的年限而不同，而能买房子的人完全可以买货币基金，利率高于1.5％（无风险）

2。如银行贷款利率上调，对上述投资收益的打击很大。

3。以货币基金目前的收益率为2％来计算，3％的租金收益的风险溢价为1%，于房地产投资的高风险不相称。租金已经谈不上支撑。

我的一个观点是现有负利率的情况下，投资高风险高收益的行业比较合适，远离国家调控打压的行业。

据观察，目前信托投资的收益率为5％左右，个人感觉会有一个大的提高（这当中可能和银行改制有很大关系，我说不太清楚），大力发展资本市场，提高直接融资比例是当前zf放在很高位子上的。

投融资渠道必将有一个飞跃！







再说几句啊, 咳咳,

有人从过去的房价上涨来推论未来的继续上涨, 是严重的经验主义倾向, 要批评指正.

房价上涨是健康的,过度上涨是不健康的,只是空头的基本观点, 不是说空头的观点就是上海房价不值一钱,跌到零为止, 弄清楚空头的这个基本出发点,对理解他们的言论有很大的心理认可作用,呵呵.

就是因为一年50%到100%的赚钱效应,使得大量的热钱(个人的,企业的,银行的)短时间快速的涌入房产市场, 造成需求的急剧扩大, 供不应求,所以房价屡创新高,这是当前背景下的正常市场反应.

问题是,当投资收益下降(今年开始显现), 如果房产市场真的像部里哪个领导说的,每年上涨3%, 那根本抵消不了通货膨胀的压力, 必然造成热钱的快速撤离, 明摆着有更好的投资渠道和收益, 我非要吊死在房子上面干什么? 这就是导致东南亚金融危机的原因, 这种热钱的快速涌入和流出都带有很大的放大效应, 造成的危害非常大, 俗话说的泡沫破灭.

中国人有很强烈的房产情节, 因此,会有部分人不管收益如何,一定要囤积几套房子留着, 但一这不能代表普通老百姓,二不能代表大集团资金运作模式, 这部分人在任何时候都是正常消费群体的一小部分, 非要把个例扩大化, 作为自己的论据, 主观盲动性之大, 令人摇头.

多头很多人具有人文气质, 但事关国计民生, 确实不能挥洒写意, 要坐下来, 细细分析, 不能把利好无限放大, 与自然规律抗衡的后果,决不是人定胜天.

热钱的流失速度,就是上海房产的下跌速度, 通罗马的路千条万条,为何大家就挤这一条?







看到大家能这样在这里认真地讨论问题，我办这个网站也值了。再次强调本人的观点中从来没有说过，房产只涨不跌。而恰恰是我理性到不会永远爱上一个资产，我太太和儿子对居住时间长的房子会有感情，我可以理解，但我可以放弃，当我发现它要贬值了，我会毫不留情地放弃－卖出。这于我的相对价值论不无关系。凡事有生死，有起伏。

我们发现问题的充分必要条件是非常难的，但我们找出一、两个必要条件是容易的。那么，只要有一个必要条件不成立，那么我们就可以得出结论。



-- 作者：chenzq55

-- 发布时间：2004-5-29 18:49:00



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chenzq55按:

建议空军朋友们看一下yevon-ou的意见，有助于讨论的深入。这个贴子是fred在“房地产三个市场中的套利关系”的贴子里批露的。我把它转到这里来，可以醒目一些。

fred原按:

一下(应作“以下”－chenzq55)是yevon_ou给我的短信，评论是有价值的，没有经过其本人的同意。供网友参考。

消息标题：你的套利理论存在很大的缺陷(一)



你的套利理论存在很大的缺陷



Fred，看你讲来讲去，讲得最多的是房产租金的套利理论。但其实你的理论存在很大缺陷，至少有五个方面没有考虑到，年限，通涨，溢价，折旧，心理。



首先，计算一项投资的套利行为，不是用一年期存款/贷款利率的。与房地产相对应的，应该是30年期长期国债利率，目前为5.12%。似拿破成这样，用短短的几百元租金上落，去估量一项数十万元资产的价值，无疑是极其荒谬的。



其次，作为基准的无风险收益利率，国债拥有无可置疑的抗风险特性。作为波动率极大的房地产投资，必须拥有额外的收益溢价才能弥补。这部分假设为1%。即房产投资回报率，需达到6.12%。



其三，房产是有折旧的。其本金部分，必须在长期租赁过程中分摊收回。考虑到70年后房产的残值并不会为零。设为30%。则剩余的70%必须逐步摊销，每年1%。房租投资回报率，必须达到7.12%。



其四，租赁房产和自有房产，对于消费着的心理上感受是不同的。所以这里存在一个“感受溢价”。即在相近费用下，消费者宁可倾向自己买房，也不愿意寄人篱下。这一部分增益，假设为1%。则房租回报率，仅需达到6.12%。

你的套利理论存在很大的缺陷(二)



最后，也是最关键，房地产最大的价值所在。房产是抗通涨的，随着CPI社会消费物价的上升，房租是会不断上涨的。房产不是一张债券，而更类似于股票。

对于通货膨胀和房租的关系，很多人都没有搞清楚。甚至有人提出来了，通涨结果，必导致加息，会致使房价下跌。

应该明确地指出，通货膨胀的含义，即为租金的上涨率。房租约等于1000个大饼的价钱。随着大饼的价格上涨，房租也是会不断上涨的。根据人类生理和卡路里的自然消耗，“住”和“食”的比例大致是恒定固滞的。

所以一套房租3000元的房子，在每年3.8%的通涨环境下，其实际回报率应该为

3000，3100，3200，3350，3500，3700，3900，4150。。。。。。

看似很高的数字，但事实上，每年3.8%的增幅，只不过让一套租金3000元的房子，次年租金涨到3100元。并不是很惊奇的事。更远一点，至2010年房租涨至3500元，几乎肯定是偏保守的数字。而实际涨幅，也已达到了2.9%。

从数学上可以很容易地证明，当房租成等比数列增长时，贴现计算，房产回报=租金回报+平均通涨率。

你的套利理论存在很大的缺陷(三)



目前上海的市场，租金回报大约已降到了4.5~5%。我们看中房产市场，其至少还仍有三倍五倍的升幅。主要是针对未来三十年中的“平均通涨率”。



就目前上海房产市场的氛围而言，“通涨溢价”根本仍未被反映至房价中。一些年轻人对于过去二十的的恶性通涨毫无印象。而事实上，在长周期中，通涨风险和通缩风险是不对称的。总体通涨远远大于通缩，货币正以光速速度加以贬值。



我在未来三十年的平均通涨，估价为11%。或许意味着，中国30年长期国债的合理孽息率应该为14%。该数据从何而来，美国1980年时的国库券利率。



将该平均通涨率代入公式，房产投资回报率为租金+通涨+心理溢价-折旧-投资风险=14.5%。而30年期无风险国债利率为5.12%。得出的结论是：



从套利价值估算，上海楼市的合理价值，应该是2万~3万。



是啊，这个一定请大家讨论清楚。我昨天写的，本不想发。

案例一，我在美的房东，女，台湾人，53岁。中年以前，大约40左右，陆续买了三套房子，一套是Single house，另二个就是condon, 就是一居室的。她用了最简单的装修，开始出租。基本按Haimeng的算法，租金不够之时，她贴一些property taxa 房产税和social feel 社区费。她告诉我，在十年间基本租金和25年月贷款可以维持，贴补不多。她明显是长期持有，准备将来留给一儿一女。所以等于是租户供她的房子。所以买房时，她只考虑学区、环境。投机的成分小。是最普通的房子。还有，她不想投入股票，因为没有时间和专业水平长期跟踪股市。再一点，明显的，美国稳定，所以她没有长期持有的担心因素。长期来看，房产是抗通胀的比较好的资产。

每套房子：首付2万美金（含手续费）/ 总价8万，贷款二十五年，月供700美元（当时的租金550-600元）

十年后，房子价格20万（实际销售股价22万多）房子租金到1100美元（你们上网一查都拿不到这个价格）。

她告诉我，大约买房后三年租金就超过了月供。她一共帖入一万美金。

实付共计还款：700*12*10=84000 。等于十年前她的6万，搏得现在的44万房产。还不计租金多余贷款的部分。

重要的是，她没有花多少时间或精力去打理这个生意。对经营的人来说，时间本身就是金钱。可以去干别的事业。

总结来说这就是十年后，房产总价格一倍的算法。（condon比single house 价格上升少）。同时租金会随通胀上升。

可能就是低密度住宅以后价格坚挺吧？single house 几乎是三倍。当然加州的缘故，如同上海。

当时，她最大的困难是贷款。因为美国银行按earning power赚钱能力的审核很严，对超出贷款能力的，不给放贷，或贷款利率很高。所以，她的办法，就是同时三套低价的房子。其中一套，就按照她的工薪的能力，不断换大房子，搬动学区，按城市规划调整地段。一直换到一个single house. 如今single house 总价85-90万美金。

然而她的工薪，就是7万美金。启动她的人生投资计划的基金是她的台湾的父亲，共计7万美金。这就是理财和不理财的不同。

和她同事的朋友，也有还在住公寓的，手里能捏住现金的，就是万幸了。大多股票蒸发了。美国有的mutual fund，60%也蒸发了。所以，房产确实是稳健的投资。如Haimeng 先生所说的，它具有消费和投资两重性。而股票，就是投资，没有消费。

所以，我开玩笑的说买上海的房子。因为除生意外闲散资金，在没有时间管理的情况下，房产是一个好的选择。如chinawisky 讲的，有好的房产信托或其他稳健基金，更多的投资渠道，可能房产就不会这么热了。对于一般生意人来讲，在国家贷款如此松动条件下，不如多贷？！！贴补租金不够的部分，或者说在三年之内，贴上几万，可能不是难事，不会让生意人跳楼。当然，在个人能力之内，还要把不测考虑进去。比如，我就是相当保守的人，一直买中档房，就是受那个案例，及美国其它相似的案例影响，因比较抗跌，不用担心太大。类似股票不求高抛低入，但求一个相对平稳。所以，在美国房产不回荡之前，我会不管大势如何，专心去找新规划中的轻轨交通和学校、社区发展良好，zf 将来要投入的新地段。美国前一个周期是97年谷底，92年高峰。经济最好的时候，是谷底。最差的时候，是高峰。奇怪吧。中国，还没有规律。所以我预测美国到2007年以后，才有机会买房。正好，美国到大陆的资金，又给回来之前的四年以后。

事实上，我感觉中国通胀比美国厉害得多。想想我大学毕业的公司300元工资和现在大学生的工资，两倍有吧。美国工资上涨可没这么多。博士教授工资十年前4万，现在还是5万。所以加州教授的工资也够不上房价。我说的大学里的教授。很稳定了。而中国的大学，可能两倍了。说明通胀厉害。这就是经济高速发展的高比例带来的一个必然。

货币供应量，中国实际上是12%以上递增？？？所以，大前提，是国家是否长期稳定？？？



yevon-ou一语破的。房产具有抗通涨特性，现在的房价中包含着人们对今后的通涨预期。

下面，我也来说说我买房的真实动机。

我是在1987年出国的。当时人民币对日元的比价是1万日元换240元人民币。日本人普通收入大概是每月30万，大学生最初的月工资大约是16万。而中国普通人的工资一般是50-60元。我因为评上中级职称比较早，出国时的工资是107元。如此悬殊的收入格差几乎压倒了所有人，使很多出国的人都去拼命打工，甚至有作为访问学者出去的副教授去饭店洗碗不归的例子，决不是危言耸听的。当时很多福建人没日没夜的打工，努力目标是存200万元回国，按照当时的行情，有5万元存款够吃一辈子了。

但是，事情的发展出于人们的预料，中国在80年代末进入了高通涨的时期，200万日元的回国目标变得越来越不现实了。虽然政府在90年代初放开了人民币对日元的比价，一度曾经到过1万日元换1000块人民币的水平，但后来还是跌了，现在基本固定在600-700之间。邓小平南巡以后，中国进入了高度成长期，人民的生活水平不断提高。而国外的那批人呢?我亲眼看着他们的目标从200万涨到1000万，从1000万涨到2000万。而单靠简单劳动，要存到2000万几乎是不可能的。他们的存钱比例明显跟不上经济发展的速度，以至于有很大一批人后来成为失落者，既回不了国，也失去了努力的目标，这就是目前在日本的中国人犯罪率高的深层原因。

我是从93年研究生毕业的。在这之前没有多余的一分钱。偶尔也打打工，只挣一点生活费，其他的精力主要还是用来完成学业。我走上稳定的挣钱的日子是从97年开始的。因为起点比较高，所以积蓄了一部分钱。但是我亲眼看见跟我一起的许多同代人被中国高度成长的经济速度和通货膨胀所吞没了，所以我有一种危机感，我必须抢在大部分人之前在上海滩占领一块阵地。我2001年回国，当时内外销房刚刚并规，徐家汇的房子6000多一平米，我买了一套。当时跟我大学同学的朋友们，除了少数作生意挣了钱的以外，还很少有人买得起。但是等我2003年回去的时候，我的大学同学们已经几乎没有买不起的人了，可见国内收入水平的提高之快，但是遗憾的是，那时的房价也已经涨了，6000多只能买中环线一带的房子了。所以我在2003年又买了一套中环线的房子。这时我已经倾向于保守了，我要与最广大的中下层人民站在一起，反正天塌下来有他们高个子撑着。

现在小白领们的焦急心情我很能理解。他们的收入增长的很大一部分也被房价的增长所吞没了。跟我在国外所看到的留学生们的经历一样。房子永远是挂在驴子眼前的一块肉，勾引你永远向前，却永远也够不着。

从我的故事中。年轻朋友应该可以明白几条人生道理:

1，通涨是不以人们的意志为转移的。从近代资本主义社会以来，一直在毫不犹豫地进行着。我早就举过例子说，鲁迅在北大兼几节课，每月360大洋，而一个人力车夫的工资只有3-5块大洋，同样的例子在日本也是一样的。夏目漱石每月1000多元还整天诉苦，劳动人民每月只有5-6元工资。近代资本主义国家的中产阶级就是这样靠不断的通涨造成的。我相信，在不远的将来大家一定可以看到中国的中产阶级也会越来越庞大。但这种中产阶级的造成主要的是靠提高底层工资，压住高端收入而达成的。最有效的手段就是持续的通涨。

2，总的来说，即使有房产也不可能完全扳回因通涨所造成的全部损失。有产阶级和无产阶级的距离还是在不断缩短。这是人类走向人性化的大趋势。但是有房产至少可以相对的延缓这个过程，与整个有产阶级的财富缩水相比，有房产的人可以跑嬴大市。仅此而已。

3，世上盈利最丰厚的投资是人才的投资。要保证自己立于不败之地的唯一办法就是提高自己。除了日月常新以外，世上没有一种东西能保值包括土地，只有人的价值是可以无限制的增值的。在这个意义上说，人有多大胆，地有多大产这句话是正确的。只要把无谋的虚胆换成真实的能力，这句话一点都没有说错，世上的所有奇迹都是人创造的。所以我一再告诫年轻朋友，要想办法让自己挤进10%的行列。就是这个道理。





yevon-ou说了那么多，好像主要的结论是：

“我在未来三十年的平均通涨，估价为11%。或许意味着，中国30年长期国债的合理孽息率应该为14%。该数据从何而来，美国1980年时的国库券利率。”

不过这个很重要的论据没有看明白。美国1980年的国库券利率是多少？如何推导出未来三十年我国的平均通涨为11％？





以下是引用kansay在2004-5-30 15:02:00的发言：

yevon-ou说了那么多，好像主要的结论是：

“我在未来三十年的平均通涨，估价为11%。或许意味着，中国30年长期国债的合理孽息率应该为14%。该数据从何而来，美国1980年时的国库券利率。”

不过这个很重要的论据没有看明白。美国1980年的国库券利率是多少？如何推导出未来三十年我国的平均通涨为11％？

谁也无法正确推估未来三十年的通胀率，除非神仙。每个国家的基础，市场经济的程度不同，通胀率都将是不同的。但是有一点是可以预见的。中国经济与世界经济的接轨已经势在必行，整个方向性还是可以把握的。yevon-ou推计今后三十年可能的通胀率把“美国1980年时的国库券利率”拿来作为参考数据，只因为以下两个原因。1，至今三十年的经济发展以美国经济为最典型。2，今后三十年的道路全世界都将在美国模式的影响下进行。

yevon-ou是个专业的估价师，他对这方面的技术分析我是基本信任的。估计不会有问题。但是，能估价不一定就肯定能嬴，他最近在炒汇方面就输得比较惨，所以没有时间来参加我们这场有趣的论争。

我在日本，曾经听一个大银行的职业外汇操盘手说过，最聪明的炒汇手都会有失手。每年的胜败率能争取在51%左右就已经是了不起的高手了。那个世界不是我们普通人可以随便染指的。我那位朋友退休的时候，把退休金的一半用来投资股票，两年以后翻了一倍，他卖掉一半股票，把自己资金收回来，从此周游世界，可见是一个真正的高手。

对我们普通人来说，买一套房子，不必太在意一厘一分的利差得失。俗话说人算不如天算，算得再精也有失算的时候，只要看好总的大势不错就可以了。因为我们并不是靠此为生的。这也可以说是一种出于成本和效益的明智的考虑。





chenzq55按

空军朋友实在太不争气了。我多次呼唤，总是不出来，比白居易当年请琵琶女还要难请。现在这个贴子变成了多方在唱独角戏。实在是一件遗憾的事。

刚才看到版主非言转来了一个贴子，题目叫做“《经济学家》房地产市场二次方讨论”。很可以代表空军朋友们的一些主要观点。我把它转到这里来。并把我和wuzhifu先生对它的评语也附在下面。供大家参考。

粉碎“真实的谎言”房地产市场过热“七宗罪”

《经济学家》粉碎“真实的谎言”

1929年，听完一个擦鞋匠对股市的侃侃而谈之后，美国投资大王洛克菲勒告诫自己，抛售所有股票的时机到了。在过去几个月里，英国《经济学家》的编辑们也分别从出租车司机、管道工和美发师那里听到了类似建议：投资房产不会有错，而且绝对是多多益善。或许，这同样是一个提醒人们尽快离开房产市场的预警信号。近一年来，全球主要房产市场都呈过度繁盛之势，越来越多的普通民众将其当作投资手段，争先恐后地攀爬“先买后租”的天梯。

《经济学家》的编辑们认为，现在非常有必要将一些“房地产专家”的谬论一一粉碎。并为此发表文章，历数他们的7个错误观点。

一、土地资源是有限的，因此房产价格注定会持续攀升。

举一个具体一点儿的例子，投资伦敦房产的人大都坚信：“越来越多的人都想居住在伦敦，所以这里的房价将继续上涨”。

但是，这是一个混乱的认识，它错误地将价格水平和价格变动趋势混为一谈。在一些大都市中，土地的稀缺性的确会拉动房价走高，但这并不能保证房价会无限期地攀升。上个世纪90年代，日本东京地区房产“泡沫”破灭就是最好的佐证。诚然，在居住人口增加而房屋供应有限的前提下，一个国家或地区的整体房产价格会呈上升趋势。但近几年全球主要房产市场整体价格年均涨幅突破20%，且带有明显的投机性质，已经在很大程度上与土地稀缺无关了。

二、低利率意味着买房更划算，拉动了需求进而推升了价格。

政府执行低利率政策可以帮助那些原本交不起月供的居民购买住房，但很多购房者就此推断偿还抵押贷款比以前少了，其实这是被货币符号的假象蒙蔽了双眼。

通过抵押贷款方式购买房产，应关注的是经过通货膨胀因素调节后的利率水平，很多国家的长期抵押贷款利率经过这样的调整后就不是那样低了。过去，高企的通货膨胀率会帮助贷款者侵蚀掉一部分实际负担，但如今低利率与低通胀并行，减少的只是贷款购房者的名义负担，实际负担不会有大的改变。

三、由于较高的交易费用打击了投机者炒作情绪，因此楼市形成价格泡沫的可能性要比股市低得多。

这个错误观点来自美联储主席格林斯潘，他是在评价房产市场时作此表示的。实际上，一些权威机构的研究表明，无论理论还是现实，楼市形成泡沫的可能性都超过股市。国际货币基金组织日前发表的研究报告指出，房价高企所面临的崩盘风险，要比股价高企的暴跌风险大得多。

四、投资房产是安全的，因为股票有可能变成废纸，但水泥和砖头却没有长脚。

这种看法是片面的，因为它忽略了房屋这种特殊商品的相对价值。在楼市最为火爆的时期购买住房，你的投资是不“安全”的。对投资者而言，除普通意义之外，一所房屋的价值还在于通过出租或转卖带来的回报。一旦房屋租不出去或是找不到买家，那么投资者在这所房屋上的收益就会为零。如果加上维修等正常开支，购房者其实是做了蚀本买卖，还不如购买国债。

五、买房要比租房好，因为付房租就像为别人买单。

但是，从目前情况来看，从伦敦到悉尼，房屋的空置率都在升高，租房开销实际上要比偿还月供少得多。从今后发展趋势来看，只有房价攀升并带动出租价格上行，买房用于居住才能称得上划算。

六、即使房屋价值被高估，其价格也不可能下跌，因为利率不会像过去一样升至两位数从而捅破房产“泡沫”。

但是，从日本楼市崩盘后10年阴影不散的教训中，很多人已经发现，即使政府不提高利率，楼市依旧存在“兵败如山倒”的可能。主导楼市的一个主要因素是人们的心理预期。比如，购买住房者发现房屋租金不断下滑，房价上升也成疲态，种种不利消息会让投资者感到无利可图，自然会出售所持房屋进行套现，转而进入其他投资领域。这种行为一旦推而广之，就将演变为楼市崩盘的凶兆。

七、即使房价过高也不会大跌，其价格趋势将以逐渐走平为主。

通货膨胀率较高之时，实际房屋价格走势的确会和上述观点相符。但现在很多发达国家的通胀率都稳定在1%至2%之间，如果房价大幅下跌，回复正常水平就需要几年时间了。因此，从现在来看，房产价格无论从名义上还是实际上都有大幅下挫的危险。

《经济学家》的文章认为，以上列举的7个观点在某一特定环境中是正确的，但从宏观角度探讨注定是“真实的谎言”。为上述观点摇旗呐喊者越多，全球房产市场所面临的崩盘风险就越大。

chenzq55评语

英国老牌资本主义，房多人少，跟中国的国情完全不同。

主张中国上海的房地产总体看好的人，谁也没有说过，房价可以无限制升值。我很奇怪空方的理论家们为什么总是要把对方先设想成已经疯狂的地步，然后再来证明自己的理智和冷静。以上7条都是相对真理，连“《经济学家》的文章”自己也认为:以上列举的7个观点在某一特定环境中是正确的，是不是“真实的谎言”，因时不同，因地而异。

我宣布，如果以下条件有一个是成立的，我将立刻抛售自己的房子:

1，启动物业税。

2，惩罚性地提高交易成本。比如提高房产交易税。

3，限制现房交易。

4，短期内房价大幅度高升。比如说半年之内，在现有基础上再升20%。

5，有战争风险。

6，中国经济有崩盘可能。

wuzhifu先生评语

CHENZQ55的补充使得多方的观点更全面了,多空本来就是到一定条件下相互转化的.......。





我来说一下我是如何买房的吧！

我是外地人，95年来到上海，开始是租房，一房一厅50平方米的房租是700元/月，那时我所租房子的房价是2400元/平方米，一直感觉租房子太不合算，但是也没那么多的钱买房子，真的是很穷啊，银行也不给外地人贷款。98年银行可以让外地人按揭贷款了，首付4成，贷款6成10年还清，如听到福音，想想10年后房子就是自己的，多开心，数了数钱袋，立马四处找自己能买得起的房子，还是比较喜欢环境好一点的房子，在13w这个总价里从相距不到200米的两个小区（莘庄附近）挑了一套50平方米的一房一厅4楼的房子，另一套是63平方米的小两房6楼的，现在看看挑环境对投资来说有点吃亏，自己住嘛，还是环境好一点舒服

。另外再说服bf（上海人，现在的lg）在同一个小区买了一套80平方米的两房，准备以后做婚房，心里想以后两房的自己住，1房的嘛，老家来了人也可以住，还不互相打扰 .当时都是现房，契税都是3％哦，想想现在多好！一直和bf住一房里，两房毛胚租给人家600元/月。2000年，整个上海房价跌了，同小区的房子卖1800了，但是一点没感觉自己亏的，想再买的，就是没钱了.。01年房价再次回到当初购买的价格，还是没有什么感觉。忙着和bf讨论结婚的事情，别的都顾不上了，看着菊园的广告，心里悄悄想，自己什么时候住这样的房子？02年年初，lg说为了退税，再买一套房子吧，在他的坚持下，在浦东买了一套102平方米在我看来是高价的房子6000元/平方米，当地的租金是4000-5000元/月，就抱着等这房子交房了，以租养贷的想法，心里还是有点惴惴不安的，一直和他说，以后还不起贷款，房子租不出去怎么办，不过天生傻乐观，就这样就到了第2年交房，后来非典，后来就是房价暴涨，有点看不懂了。但是心里是高兴的。到了9月，住的地方的2手房价已经是4800左右了，和lg商量卖了那一直出租的两房，后来就5000的价格卖掉了，看到同一个中介公司有一个50的装修的不错的一房，算下来和卖掉的单价差不多，就付了首付再买了下来，有个念头，不能踏空，有做股票的感觉

。后来就用这闲钱，再买了3套，现在三套房子出租，两套期房等待年底交房，一套自住。不管房价是涨是跌，都不想出手.打字太多好累，后面有点潦草。先将就吧。





近来在外面旅游，一时间没来上网

先报个到，以免chenq认为我怯场。

粗粗看了一下，今天来不及回了，赶个报告。

说一句，多头很勤奋，当中国经济最好的预期是软着陆（甚至硬着陆），利率面临调高压力、全球房地产泡沫都开始破灭的时候不断论证上海房价长期看涨。

唉，如果不是政府严控土地批租（我去年提到的能维持上海房价的唯一因素）,上海房价早就开跌了。不过我相信这个政策是暂时性的。

明天开始继续开始口水大战。





拿破成年纪不大，架子不小。回答人家的观点，好像老师批改学生的文章，连字体都不愿意统一一下，让人看起来累的慌。还是我来替他整理一下吧。

拿破成对jinni11129网友的十一条作了一下评语(红字是拿破成兄的评语，绿字是我所加的):

一．房市是否用市场经济特征来分析

市场经济就是供需，凡行政管制力量能影响供需则影响市场。

那兄咬定供需，不管政府还是民间的力量，有点白猫黑猫的精神，颇可嘉许。这样问题就简单得多了。

二．房价收入比。

我的观点是：现在上海楼市的价格不是买不起，而是不值得买，因为买一套房子将会耗尽一个家庭的所有收入甚至父辈的积蓄。这个我们都没有权利说话，因为谁也没有数据。

没有数据,不该说话。但是那兄神气活现的说上海楼市还有多头吗?又是根据的什么?

三．租金房价比

无稽之谈，看看银行在房贷中投入的资金再来计算，我想这就是定量分析前不做好定性分析的典型例子。

好不容易看到那兄也要定性了，不同意别人的，那兄自己来计算一下如何?

四．中国经济长远发展

从来没有说忽视民营企业，我的观点是：中国人的财富并没有以GDP的速度来增长，而且财富的分配严重不公，对经济发展形成瓶颈。经济的改革在最后必然受到政府制度的限制，在政治制度改革停滞不前的前提下，一场阵痛很可能出现。

废话!政治是以经济为基础的。经济发展会促使政治改革。你怎么知道政治改革会一直停滞下去?

五．外部环境那兄未评。

六．上海经济地位　　那兄未评。

七．房产周期　

现在的上海楼市不是因为行政调控原因停止上涨，而是因为行政调控原因延缓了下跌，多去跟开发商交流就明白我的意思了。开放商心中唯一的稻草就是现在的土地已经不批了！

有一点道理。可见你跟傻空还略有不同。

八．土地、人力、资本和文化

这段的观点我很赞同，我上次本来想写一篇“土地的价值在那里”，大致与同。

九．政府调控的作用

还是那句话，现在上海楼市的滞胀不是因为政府的调控，政府没有采用什么行政政策来作空，事实上，政府曾经利用退税政策来人为制造牛市。除了紧缩政策，紧缩政策不是针对上海楼市的。

但是很明显，空方就是因为最近的紧缩政策而手舞足蹈的。要不然你凭什么在这个时候踌躇满志地质问，现在的上海楼市还有多头吗?

十．技术分析

市场分析的含义：通过各种信号来预测趋势的转折点，但是，最能说明趋势的是价格。信号的出现说明了趋势出现反转的可能性在增大，但这必须得到价格信号的确认，因此，判定趋势是一种综合你所有信息，作出推测，然后得到市场确认的艺术。

对你抱有最大期待的也就是这一点。可惜你总是吞吞吐吐。该不会是大道艺人的故作玄虚吧。

十一.个案　　那兄未评。

总的来说，那兄并没有作出让我们满意的答复。希望我们的期待不会太落空。让我们继续等待，耐心期待。



境外购房者大多不依赖银行贷款 老外上海买楼“更起劲”

这些天，针对房地产业的各项调控政策纷纷亮相，市府打击炒房意图已非常明显。但对于本市购房主力军之一的境外购房者而言，政策影响究竟如何？记者昨日获悉，由于申城各银行对异地人贷款一直采取“卡紧”政策，很多境外购房者买房并不靠贷款而是靠自有资金，加之新政策带来的海外资本效应和广阔市场空间。这样一来，境外购房者的购买欲望反而日益得到政策推力，他们进军上海房市的力度有望加强。

应当说，3年前的“内外销房并轨”让境外购房者第一次取得了参与上海房地产交易的平等权利，这些购房者凭借自身的经验与资金优势，成为市场中必不可少的群体。两年前，外省市和境外人士占上海预购商品房的比例已达25.8%；到了去年，沪上多个热销项目境外购房者比例已超过40％至50％，甚至出现了组团购买场面。

相对的，上海银行界却一直对异地贷款有“硬门槛”，如财产证明须为本地财产，必须有在上海的收入证明和以上海房产为抵押等。“特别是近期风声紧以后，各大银行对境外购房者在收入证明、个人资信甚至年龄方面都有较严限制。”一位银行业人士透露，“这样一来，自有资金比较充裕的境外购房者对银行贷款的依赖性越来越小，目前已经成游离趋势。”

不靠贷款就不担心加息或者贷款难，“最近推出的房产新政反而对境外购房军本地购房趋势起到了一个推波助澜的作用。”沪上唯一有海外银行背景的麦格理房贷机构总经理章丽华表示，“当前政策主要是针对房产市场中的投机进行打击，抑制投机的最终结果是为真正购房者提供全面的房产选择空间，这对眼光很高的境外购买者有利；同时那些对银行有强烈依赖的开发商受政策冲击后，房产融资渠道将出现新动态，众多海外财团正在继续涌入中国，他们带来的国际化房产概念又将令境外购房者获益匪浅。”





骄兵必败。楼上先生一直是我所敬重的，不过现在心态好象骄傲了，不是好现象啊。：）股市一日，楼市一年，就因为楼市从量变到质变周期特别长，所以很多人如同温水青蛙，容易坚持自己一贯的看法。看空者容易踏空，看多者也特别容易过于自信。无论如何，多听反对意见，吸收对方思路精华，及时修正自己的论点，非常必要的。

个人认为，目前楼市之所以没有明显下跌，一来，租金/房价在3%，这对于资金机会成本来说还是一个有效支撑。二来，市场信心还没有被有效打击。但如果租金/房价继续下跌，不少资金会流向房产信托等收益更高的房地产投资（并不是只有持有房地产本身才是投资房地产），买卖地产而不是房产，瓜分开发商的利润，而不是终端房产升值利润。同时，投资资金可能流向其他城市，造成楼市资金失血（广东的机会可能比上海好）。楼市盘整或下跌是有可能的，目前是一个关键时期，重要的是，租金收益能否及时跟进？房产开发量如何变化？





唉，chenq55

跟你说市场面，你说我拿股市套楼市，跟你说市场的本质－趋势，你又说我大道玄虚，

我没有踏实的推理？说到推理，我觉得我还是比你踏实一些的。你以为推理市场像以前高中的时候推几何题，一定能推的出，市场是一个概率、胜算、交易纪律的问题（不要又说我大道玄虚）。

这个帖子辩论到这儿，chenqq，说句或许让你不高兴的话，你真是典型的中文系毕业生，说什么东西都是一大堆，没有重点，也没有严格的命题，我根本不明白你的论证对证伪我的论点有什么意义，我怎么反驳你？我可没有你那么好的文采。

分析思路不同，根本没法辩。





得知本网站重新开张，先到自由论坛去转了一圈，再到本论坛来溜溜，第一个点击这个贴子。没想到里面口水满天飞，一路走到底，全身都湿透了。所以只好也来喷点口水，以示到此一游。

正反双方都说了很多，各有各的道理。由于这贴子是在经济论坛， 所以我是倾向楼主一方，上海的房价确实是高出了一般老百姓的承受能力，房价继续上涨只是将泡膜再吹大，终有破灭的时候。如果这贴子在投资论坛，我就倾向反方。因为种种原因，房价还在上涨，仍然具有投机的可能，至于房价什么时候下跌，这个说不好，因为变数太多。

其实房价涨不涨对大多数的人影响不大，因为房子的功能是给人居住的。如果你是租房住，你该关心的是你的房租有没有上涨，而不是房价有没有上涨。如果你只有一套房产自用，那你也不必去关心房价是否上涨，因为那对你没影响。

常有还没买房的人问是否该投资自用的房产，我不认为自用的房产是投资，那只是一种储蓄罢了，也许回报比银行的利息高，只是不卖房就拿不到回报。曾经有位美国老太太，在刚结婚时化了不到一万元买了一套房子， 几十年后，房价已超过百万元。有人问她说成为百万富婆的感觉如何？她说房子还是一样的房子，只是房产税逐年的增加，日子是越来越难过了。

Chenzq55叙述的买两套房产的故事，觉得只是置了两套房产，而非是进行了房产投资呀。

sisbio给我的感觉是很聪明，也有一定的观察与分析能力，但有可能还没有经历过整个的房产周期，也许以后会有不同的看法。

乱七八糟的说了一大堆，并非我有什么高见要发表，只是觉得有义务要喷点口水罢了，所以不知所云处，还请大家原谅。



我来说几句，既然影响房价的因素如此之多，多空双方的分歧如此严重，那么，不同价位，不同地段，不同类型，不同用途，不同。。。的房价的表现也必然会不同。至于哪些会涨，哪些会跌，哪些会上涨得快些，哪些会下跌的慢一些，就看细分市场上的供需平衡和价格弹性了。



-- 作者：wuzhifu

-- 发布时间：2004-6-1 14:57:00



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今天去了个珠三角小镇郊区的庄园,在水库边上,,,别墅打折都近三百万元了...销售一空....在别墅的外围是低密度住宅(最高13层的,不知算不算)...每平米4300元,包装修.......好位置全光了,,,听说很好出租.



-- 作者：wuzhifu

-- 发布时间：2004-6-1 15:01:00



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东莞第一国际中央财富区酒店式公寓,只余二十多套了.....全是不好的位置.....最高层每平米4600

从这到广州机场30分钟,到深圳机场45分钟...到皇岗口岸90分钟.

一楼铺面百分之九十都被订走了...每平米2.3万均价.



[此贴子已经被作者于2004-6-1 15:02:33编辑过]



-- 作者：gooperaus

-- 发布时间：2004-6-1 15:54:00



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我说大家别争了，也许上海的房价还会涨，但起码从现在看来，去别的城市买房比在上海买房你的资金回报率会比较高，不知道这个观点如何？

呵呵，我真的希望这个论坛里有这种共识的人能组织起来，到外地投资，如果有些大城市的房价2千多，甚至1千多，那么潜力很大噢。单个人跑来跑去投资成本比较大，也比较累，大家整在一起就很有力量了。

上海房价有可能全国第一，但与别的城市之间的房价套利差，必定被扎平，想象一下，辛庄7、8千的房价与一些中心城市最好地段的3、4千房价：）



谈谈租金和房价的关系。

我原先以为，房产的租金除以房产的价格应该大致等于银行存款利率。但是，细细想来，在短期内，这个公式可能不是正确的。

在一个大家都看涨的世界里，真实期望收益率应该考虑房价的升值因素。在这种情况下，房产的租金实际上被忽略了（就像现在一样）。以chenzq55来说，当初86万购买的房子，现在涨到了150万。即使每月出租只有1000元的收入，他还是获利的。极限情况是，房子租不出去，只能空关，他还是能从房产价格的上升中获利。（虽然可能有很多获利盘急于回吐）

反过来讲，如果当年150万购买的房子，5年后市场价格只有90万了，那么单纯从投资角度上讲，即使每月能有1万元租金，那么投资还是失败。

当然，市场最终会发现真实价格，但是在价格发现的过程中，由于种种因素，规律会失效



我今年三月回国的时候，就曾经想买一座别墅。当时都准备买了，因为有些细节没有谈妥，放弃了。我还要买房子的，不会因为你们叫空而不买。但是我买房子有我的原则，我觉得政府控制个贷严一点，对我更有好处。

很多人在说房租下跌。挂半年牌租不出去。我的房子115平米，租6000，房客跟我配合得很好。不仅不拖欠房租，还把我的信件给我转来。帮我做许多事情。今年4月10日到期搬走，听说我4月6日回日本，主动提前在4月4日给我交房。而我在4月三日找到房客，在他搬走的当天就住了进去。空房率是-0.1。你怎么理解?

你为什么不想一想，你碰倒的为什么都是炕你骗你的人，我碰倒的为什么都是君子?问题不在别人身上，在你自己身上。我从来都是相信别人的。我的房子装修是委托给在网上认识的朋友的。你做得到吗?

心态放正了，世上的一切都会改变面貌。房价也是如此。买不起大的就买小的，买不起近的就买远的，实在不行还可以租房过日子。只要把自己先搞好了，一切都会美好起来。包括房子。我的空军朋友。





我觉得有必要再说一句话。多方，至少我在内吧。认为房价如何如何，并不代表支持房价上涨。而是看到了一份无奈的现实而已。

无论贫富，没有人愿意通涨和货币贬值。我更希望看到一个富民养民的国策和国家长期的繁荣。没有人愿意天天调动钞票的去向，考虑增值（其实是抗通胀）。中国的中产阶级要和政策赛跑，保证自己不掉队。而无产者可能离起点都很远，干脆就罢赛。其实两个人都骂，骂的程度不同而已。一个是边骂，边跑，因为看看还有点力气。一个，干脆就停下脚大骂起来。

这两个人互相骂，好像是搞错了斗争对象。前面那个人，无非是赤裸裸的真理走上了岸，告诉后面那个人，如果你有一点可能，就要面对现实，保护自己能保护的利益。这就是理财的命题。因为理财，越懂前面那个政策的变化，说的越多。。。。呵呵。。越被人骂得厉害。简直是七月下雪，比窦娥还冤。。。



上海楼市出现分化走势 能力与房价之间分歧渐大

承接去年末涨势，春节后，上海房价继续上升。据统计局公布数字，一季度，房价同比上升28.3%，按去年末上海平均房价为5118元/平方米计，那么，一季度末的上海平均房价应还有一定涨幅。

从市场表现看，二季度，上海楼市继续处于高位运行中，一些热门地区的公寓房仍呈现供不应求状态，这些楼盘买家因此不得不去“托朋友、抢房子”，区域行情价不断翻新。

目前，新独立式别墅的单价基本突破1万元/平方米；市中心传统高级住宅区的好房子已向3万元/平方米挺进，翠湖天地、汤臣怡园、嘉里华庭、香山丽舍等的最新挂牌二手房，3万元/平方米以上的价格纷纷出笼；黄浦江边、小陆家嘴内最新开盘的江景房———盛大金磐，开盘不久，二手房中已出现3.7万元/平方米的挂牌价；中环线附近，闵行古美地区、普陀金沙江路附近等，楼盘价格已站上7000元/平方米；外环线区域，6000元/平方米左右的均价已逐步被接受，而一些配套齐全、交通方便、环境优美的热门地区，房价也已突破7000元/平方米。

不过，在房价红红火火的背景下，对市场而言，具有更重要意义的销售量却没有同步上升。今年，销售量虽然同比有所上升，但升幅却在下降，1—2月份，全市销售量比去年11—12月下降，降幅超过10%，这反映出实际的买房能力与房价之间的分歧扩大。

应该说，从1999年的房产牛市至今，市场平均获利颇丰，加之最近央行收缩房贷、政府控制房产投机等政策频频出台，500万平方米普通商品房提前上市又将增加供应量，未来房价在总体趋平的情况下，将出现分化走势。

首先，价格上涨后，别墅消化短期供应量压力明显增大。奉贤、青浦、南汇等地的独立别墅，价格已超过万元/平方米，但今年来，某些别墅的销售率一直不理想。究其原因，它们的规划中有高速公路、大片森林等配套设施支撑，但规划实施毕竟有个周期，房产价值也应在这个周期中逐步体现，房价若一步到位的话，只能拉长市场吸收周期。

第二，累积涨幅较大、未来供应量可观地区，房价有进行整理的需求。为平抑房价，去年本市增加了土地供给，3500万平方米新增供应量主要集中在外环线附近，这些供应将在今年年底后逐渐投入市场，直接考验该地区有效需求。市区那些累积涨幅大、后继供应充沛地区，也将面临同样问题。

第三，外地投资客已“炒”过一把地区。几年前，北京、温州等地投资客进入上海时，黄浦江、苏州河、大型绿地边的几个著名楼盘成为他们的首选，但今年以来这些楼盘的非景观二手房已出现滞涨现象。

第四，投资类物业。央行收缩房贷、政策打击投机，首当其冲影响的就是投资类物业，下一步按揭政策再有调整的话，对投资类物业则是“雪上加霜”了。



对“土地资源稀缺”的一个疑问。

记得在王建先生的文章中看到说，城市化导致耕地减少，即土地稀缺。我的疑问是：城市的人口密度我认为要比农村大很多，所以不考虑人口增展的话，城市化应该是减少了人均占用土地的面积，何以会导致土地资源稀缺？



这是相对的,是指城市的土地,特别是市中心的土地,尤其是像上海这样的大都市的土地.



我用和洪先生学到的一点皮毛来思考：

某地的地价可以简单地用此地上的资本密度来描述，城市化的过程增大了分母，则维持城市中心的资本高密度，必然需要：

a)资本投入总量增幅大于城市面积增幅；

或

b)城市边缘地区资本密度降低；

这样，在a)不能确定的情况下，如何理解楼市长期看涨？



某个边界内的资本密度是此区域内的土地价格的平均线，具体某点的价格围绕此平均线而平滑起伏，交通越好，起伏越小。

从全国范围看，平均线很低；两个三角属于全国范围内的“高原”地区，但是10倍的涨幅，需要什么样的东西才能支撑这个高点呢？



要楼市长期看涨，就要资金不断注入。但是上海买房以租金为盈利模式不足于推动房价长期的上涨，所以会延伸出各种其它理论来支持房价的上涨。资金于是还将不断注入。

愈买愈涨，愈涨愈买。羊群效应形成了，要爆也不是一时半刻，那你就跟进吧，帐面先赚到再说！

心里有点不塌实，但我又看好房产。好矛盾，只好挪个地方去玩玩。





THIZHI误会我了！！！

写完了《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》，自以为把想说的都说了。但当看了一些其他网站的跟贴特别是那位“百年难遇”小怪侠THIZHI的评论，才发现有话要补充，否则误会太大。

正如一些网友所指，拙文没有提出解决问题的方法。因为笔者认为，本人还不具备能提出解决问题方法的先决条件，这个先决条件，既指地位、职务、工作环境等外界条件，也指由这些外界条件导出的信息渠道是否畅通和足够。本人不具备这些条件，断然不敢妄出主意和点子。本人从没有把自我角色定位在为政府部门作参谋，也从没有这种奢求。不是不为，是不能也。

THIZHI小怪侠认为我“考虑的立场还是有偏差，并不能真正把握到这个世界的真实状况，人们的真实想法。”我明白他指的是什么。他认为照我的论据推论下去，我将得出“房价不应该涨”“房价必跌”的最终结论。其实，我在文章开头的第一句话就开宗明义指出：“此文是希望与危机并存的上海房地产业的姐妹篇。在本文中，笔者更正了一年前的个别观点。”这个“更正了的个别观点”，就是对本人一年前认为房价必跌的观点的更正。不过，到全文最后，本人也没有明示这个结论。现在，我只能在此补充结论部分了。

上海的房价是不会跌的。

当为了写《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》而收集的全部材料都堆积在眼前时，我终于明白：房价是不会跌的。FRED先生在焦点房地产网针对本人一年前的帖子发了一贴“让时间来证明”，不用等时间了吧，FRED先生是对的。

考虑经济问题，必须摆脱感情色彩。考虑经济问题，更不能渗入道德评判。 “人是在局限条件下追求个人利益最大化”的假设、这个全部经济学大厦的起点是伟大天才的神来之笔，只要是涉及经济问题，就一定要考虑到“经济”背后的“人”，在“追求个人利益最大化”的人。

THIZHI说得对：“因为人都是逐利性的，巨大的利润空间，你不去做，自然会有人做。”但这个空间是怎样造成的？是谁造成的？

这个空间，是由政府的政策开先河的，政府提供了巨大的利润空间，有眼光的人就会去做。这里所指“有眼光”者，是中性的。

是的，在中国，凡政府政策不提供利润空间的， 都做不成利润的。拿“三农”问题举例，80年代初农民“富”了一阵子，但由于这“富”是政府出于“摸石头过河”式的探路，而不是有意识政策扶持的必然结果，所以，农民得到的好处以后也就一点点被掏空了。而在政府有意识政策扶持出来的利润空间，才是真正能做成利润的。1986年沈阳防爆器材厂宣告破产，在一些缺乏眼光者还在“姓社姓资”问题上瞎折腾时，少量的有眼光者已经看到了破产之后的可利用资源可能带来的巨大利润空间、看到了这个利润空间必须与政府官员分享才能得到的名正言顺，于是，中国的“寻租官员”也就应运而生。

《中国农民调查》的作者问：“今日中国之巨大变化﹐盖得益于二十多年前那场举世注目的大变革﹐既然是亿万农民引领了中国改革的风气之先﹐现在怎么又会沦为如此尴尬的境地﹖”

笔者愚见， 这是因为中国农村太缺乏寻租的资源。因为缺乏寻租资源，人们也就缺乏“追求个人利益最大化”的积极性。

中国农村有什么？土地是国家的，生产工具是原始的（农业机械化还在初级阶段），剩下只有人，人是能创造财富的特殊资源， 但人如果不能与其他产生财富的资源相结合或者不能充分挖掘本身的资源，那么，他创造的财富还不如他消耗的资源都有可能。“充分挖掘本身的资源”是要天赋加机遇的，你有一条好嗓子是天赋，有人发现你并为你包装是机遇，两者结合，一个歌星就诞生了。你既能呈几何级数地改变自己经济地位，又能为国家带来可观的税收（偷漏税除外）。但是，要把“人”这个创造财富的特殊资源与其他产生财富的资源相结合，在中国目前的社会环境里，则更多的甚至主要是靠机遇。目前，在中国除了几个三角洲外的大部分农村地区，单个的农民是难以找到其他产生财富的资源并与之结合创造出新财富的。

现在，中国城市的“改造”运动是一个政府造就的大规模的寻租空间，这个寻租空间，是国家的几乎所有的金融部门都参与进去的，同时，相当数量的外资也参与了进去。房地产就象发酵面团，在酵母（寻租活动）的作用下，已经发得很大了，所以，准确说，房地产的“虚处”已经不是无支无撑的泡沫，而是一团庞大海绵体撑起来的发酵面团，一挤，能挤扁，但如果不挤，这个大体积的发酵面团已经不容你小视其存在，甚至还存在得相当“伟岸”。由于其“伟岸”地存在，政府也就更不愿把其“挤扁”，不仅如此，还会酌情追加放面粉（投资），一不让面团发得太松垮，二让面团再增加些体量。这个大面团是以其发酵后的体积存在来论价的，也就是说，寻租行为通过房地产业这个载体已经形成了新的价值，这个价值，是政府承认、事实上我们大家也都不得不承认的。因为这个发酵面团已经撑大了整个国民经济总量，一旦要否定寻租行为的价值，其后果必然导致多米诺骨牌效应。这样，房价的确没有了下降的可能（局部的、一定时空范围内的下降是存在的）。

与其他房价“唱涨”者不同的是，笔者认为房价不会跌反而会升， 不是鼓励那些中低收入者不管死活都去买房，相反，笔者忠告中低收入者：要珍惜自己的血汗所得，不要做死要面子活受罪的傻事，为房地产商买单还论不上你们。任志强的话是对的，房地产商是为5%的人造房而不是为95%的人造房。房地产商是商人，商人就是以追逐利润最大化为已任，为5%的人造房就是把商人这个角色做纯粹了。

房地产商没有为普通百姓谋利益的义务，他就是要让出得起价钱的人来买他为出得起价钱的人造的房，房地产商没有错。

但是，政府是错了的。政府错在：当大部分百姓不具备买房条件时，为了促成房地产成为支柱产业，鼓动全民来买房。甚至以“城市改造”的名义，强制搬迁，逼迫百姓买房。而房价，却不是老百姓所能承受的。这种做法，其实是非常“不市场”的，管惯了的政府往往在什么该管、什么不该管上把不了度，又常常把经济问题与行政命令搞在一起，这就是我们当前社会的特色。这样管的结果，实际上把普通百姓的生活质量给“管”下来了。

房价是不会跌或者实质上不会跌的。那么，中低收入者怎么办？去租房。就象50岁左右人的父辈、30岁左右人的祖辈一样，向房东借房。担心租金贵吗？只要需要租房者达到相当规模、供租房用的房源达到相当规模，租房就不会比买房亏。租房市场是“市场”因素主宰的市场，这里，需求曲线绝对是向右下方倾斜的，即需求越大，价格越便宜。这是因为房东不但要提防在明处竞争的其他房东们，潜在的参与竞争的房东们也正躲在暗处虎视眈眈，所以，租金最终高不起来。将来的房产市场就是高房价，低租金。

有笔者两篇二、三万字的文章作底，笔者要说一句不怕大家骂的话：现在笔者其实和房地产商一样盼房价涨，而且涨得越高越好、越快越好。为什么？因为只有涨到绝大多数人都感到房价是天价，断绝了买房的念头，租房市场才会很快发展带动起来，老百姓才能住上真正符合自己收入的房子。活青蛙在温水里会被慢慢煮死，房价慢慢涨，其实就是把老百姓放在温水里煮。政府现在要控制房价，说明政府与任志强想的也不一样，政府是要把老百姓都动员来买房，要知道，香港也就只有一半的人才买房呀！而香港可以提供的买房优惠比我们多得多，房地产市场也比我们规范得多。所以，笔者认为在这种鼓动背面，有政府的利益所在。

这一年来，本人的最大收获是真正懂得了人是追求利益最大化的道理，懂得了道德可以对人构成要求，但不能对经济行为构成要求。任何个人，任何团体，只要是利益行为，都是追求最大化的。

代表人民利益， 是人民对政府的要求。政府是由个体——人组成的，个体的人是追求个人利益最大化的。因此，政府官员不是圣人。所以，当政府官员的利益有悖于人民利益时，人民有权监督。

我无比崇敬德蕾莎修女。

虽然我不是基督教徒。



就此补充结论部分：

上海的房价是不会跌的。

或许，王老师的意思是分析了这社会上一部分人行为（或不作为）的动机与原因，进而给普通人，甚至很多是弱势群体提供一定的参考意见。

因为，目前，所谓代表这部分利益的人实际上已经不能够完全代表了。不是他们不愿意，而是他们很多既得条件已经让他们和这部分人脱离了。

这就如一只队伍，前面的已经先行了，后面的还是按照原来的计划行走，而王老师，成为中间的信息解剖者，他并不是不满于前面人的先走，而是不忍让后面的人被落下，受到伤害自己却全然不知。

倒，王老师，首先什么“百年难遇的小**”云云不知道是什么时候传出来的，大概信息传递有误。

其次，“这一年来，本人的最大收获是真正懂得了人是追求利益最大化的道理，懂得了道德可以对人构成要求，但不能对经济行为构成要求。任何个人，任何团体，只要是利益行为，都是追求最大化的。”

这句话也是我的体会，不过我先走一步，应该说，这方面，FRED是我的导师，是他告诉我如何更加真实的去面对这个社会。

在文章方面，你在做数据比较给普通层面人看的时候，尤其是普通购房者，他们大多数人不能理解你文章背后的涵义和真正目的，而只是希望通过数据来判断房价的位置。

就以你说的谁造成的利润空间为题，这个题目我们都心知肚明，两年前在一次BBS论战中我说了这么一句话：当前所有社会隐忧和坏现象，分析到最后根源都是直指一个地方，体制。而代表这个体制的获利者，那一小部分人在引导着大部分人自觉或者不自觉的去维护它。打破它的格局是一个循序渐进的过程，如同人对社会的思维认知，怎样才能避免多年根深蒂固的真善美思维体系，用真实的眼光把美丽和丑陋混为一体的去看这个世界。这里面牵涉到个体在社会上的位置，立场。最终谁能跳出立场，独立于时代之外看问题，谁就是最后的赢家。如你我这般的经历，道德思维提升——>转换——>兼容并蓄——>积累无形资源——>整理资源——>产出有形资产——>道德观再执行——>人生观价值观最终随时保持动态平衡，是我们共同的路线。经过数年的历练，我的经历已经基本确认了这条路线，如果王老师还保持着一颗年轻的心，那欢迎及早走上这条路线，最终能让整个人生中的身心都能达到接近唯美主义的平衡。

我相信那句话，天将降大任。。。我总结为，逆天而行者学会顺势而为，成就远在普通群体之上。

做事情在作人，作人在于保持自己的那份执着理念。你做的事情与我之前相同，文章的受众群体小，均为最高端的知识分子或者决策者，也就是那个体制的获利者，试图让他们自身发生变革。或者你期望这样的文章可以被更多的普通群体接受和理解，这已经被我验证了是条激进的路线，收效甚微却风险巨大，唯一收获是可以个人扬名。所以我情愿去维护读者文摘里那些看起来平淡或者希奇古怪的东西，她的影响力与日俱增，默默的传播在小资产阶级群体里，他们是将来改革的主力所在。

上海房价长期看好，近期上海房产升值空间高的理由在于世界经济一体化带来的效应，但其有个调整的过程，所以说上海房价不会跌也有些武断。我们考虑具有决定因素的外资进驻上海的时候，如果利益决策和分配者能处理好房价与消费指数之间关系，那房价会保持平稳，若处理失策（从以往政策看，还是相当有可能的），房价下跌也是正常的，其风险的根源依然在体制的闭塞和思维的不解放，让真正优秀的战略规划者的意见无法被接纳和执行。

凡此以上，决非用误会两字来形容我对你思维理念的看法。在市场经济体系结构研究中，我的思维连你的皮毛都不到，但我的优势在于我很清楚这个社会进化的过程和定位，在没有任何先例的情况下，我揉和了自己对历史，经济和文化的理解，完成了贴近真实的世界观，仅此而已。这该是你误会我而不是我误会你了，描述不当之处，还请王老师多多指教。

看了thizhi这段，才知道为什么有人会误以为他已经很老了。

“道德思维提升——>转换——>兼容并蓄——>积累无形资源——>整理资源——>产出有形资产——>道德观再执行——>人生观价值观最终随时保持动态平衡，是我们共同的路线。”这段是thizhi总结的么？令人景仰！

看了以上高质量的帖子和跟帖很受启发，因水平有限怕跟帖中出笑话，故迟迟没有跟帖。但再看帖子和跟帖，便想以一已之见也来掺和几句。



　　首先，我认为王老师的两篇论文水准很高，以详实的资料、过人的胆略和爱民之心写出了这个社会的实际。在如今这个物欲横流的社会里，能有如此实话实说，的确是难能可贵的！

　　其次，有不少网友希望王老师能提出解决问题的办法，我认为想法虽好但却有些为难王老师了。我也是一个理论爱好者，我认为在这些重大问题上能提出问题的人就是十分了不起了！如果还要提出解决办法，无疑是一种苛求了。须知这不是做毕业论文，可以就事论事的。举一个不很恰当的例子，“文革”期间举国上下一片欢呼，张志新仅讲了几句真话，就遭到残酷的迫害。那么是不是所有欢呼的都是真欢呼呢？其实不然。这其中有许多有水平有远的人保持了沉默，这是因为是趋利避害使然。就如对王老师的文章，我相信有不少网友都知道应从什么地方着手才能解决，但却没有说出来，为什么呢？所以我以为王老师写到这个份上已足够了，更没有必要再往下做文章了。

　　三是关于人追求利益最大化及谁造就如此利润空间问题。前者是古人已教给我们的道理，不想多说。后者因我是外行，只想说谁获利最大谁就是利润空间的制造者。就如公安分析案件，首先要看谁有作案动机和作案对谁最有利。当然，如果是一个权力或一个阶层为了追求最大利润空间，那么权力将会导致这种利润追求方式无比疯狂，甚至可能会出现失去理智不受任何制约的疯狂。而这些都是正常市场经济理论无法解释得了的，也更不是道德理论所能够制约的。明白了这个问题，一切都好理解了。

　　四是关于房价问题，首先声明我是外行。我认为房价的涨跌都是相对的，只是根据需要而已。那这个需要是什么呢？我认为就是最大利润获得者感到房价不跌就可能使他失去根本的时候，他会权衡利弊进行调整的。除此以外，我以为争来争去都没有抓住根本。这也不是理论可以解释的。干部使用中有一句“说你行你就行，不行也行；说你不行你就不行，行也不行”，但若问这句话有什么理论根据，或争论这句话是对是错，实在不是易事。谁都知道这句话不对，但事实就是这样，试问谁能解决呢？多少专家研究至今，还不是如此？套用这句话说说房价，就是“我想涨就涨，我想跌就跌”，一切根据需要。

　　　五是要以事实说话，重要的是要让民众知情。王老师的文章正是在这方面做到了，让我们看到了大量真实的数据。当这些数据知道的人越多，量变就会引起质变，就会形成方向和政策的重新修订。我记得“文革”初期，首遭痛批的“三家村夜话”（吴晗、邓拓、瘳沫沙）有一句名言“莫谓书生空议论，头颅掷处血斑斑”。也就是说，改正不正确的东西最重要的是要让更多的人了解事实。

　　　六.王老师和thizhi说得都很有道理和水准，有些东西我也认为还是不要绝对化为好，就像我们打八十分时常说的一句话：“什么情况都有可能发生的。”因此，我认为在不确定因素很大的情况下，做理论的还是慎重一点为好。做个短期预测是可以的，如下起结论就有点依据不足了。（注意：我指的不是房地产方面的数据。）草草几言，提供王老师参考。另建议王老师的文章若能在语言艺术上锦上添花，效果就更好了。



就我个人感觉，目前要老百姓通过租房来解决居住问题不太可能。因为，我以前就说过，中国的国情与西方国家的一个最大的不同是，中国没有自由迁徙的权利。中国有从毛泽东时代就有的“户口”。我有一同学，来自新疆，跟我同班。他现在要在上海买房子。为什么？因为，如果没有房子，户口就没法落到实处，将来，如果有孩子，上学是一个麻烦的问题。在西方，只要家长能开出税单，孩子就能在当地上公立的学校。

同时，中国人特有的地主情节也使人们更喜欢拥有房子。我发现，很多人，如果每个月花2000按界而不愿意话同样的钱租比它买的好很多的房子。中国人向来不像西方人注重生活质量，相反，更注重的是能否给后代子孙留下一些东西。

以上两点就使得在经济学家眼里由金钱作效用衡量的本应该是可以构成无差异的两种选择在柔和了政策和文化传统后变的非常有差异。所以，我们在衡量中国房产的时候，我觉得，不能先预先假设为理性人。



附｛ 国家统计局国际统计信息中心主任李启明：围绕房地产的运行开展了的统计调

因为这个房地产业发展跟建材，冶金、化工，轻工等十各行业的发展关联度都很高，特别投入产出的测算，每增加一百亿元的房地产投资，或者叫做销售一百亿元住宅的产出，可以诱发国民经济各个部门286亿元的产出，换一个说法，就是国民经济各个部门的产出如果能增加286亿元就可以支撑房地产业100亿的增长，另外我们从实物消费来讲，大概我们房地产业，钢材的消耗占总消耗量的25％，木材占到40％，水泥占到70％，玻璃占到70％，塑料制品占到25％，另外如果说我们关于到就业问题，我们曾经测算过，如果我们每增加五百个亿住宅支出，就能安排240亿的就业，我想对产业结构之间的分析来很重要的，它不仅仅是政府进行决策，出台政策的依据，而且它也直接或者间接影响到房地产开发企业的发展。我们不但要关注统一数据，我想再讲，我们还应该深刻地理解数据。 ｝



看到这个贴子，bie了几天。现在我要大声地说：纯属放屁。

1.房地产业同十个行业的相关度很高，那么高土地公积金也同这些行业的相关很高吗？政府完全可以为本国公民（无论贫富，只能是第一套住宅）提供低土地公积金甚至零公积金）保护的消费能力对经济发展的相关度更高。

2.是保护公民的消费能力对经济的长期健康发展更有利，还是房产业对经济长期的带动影响更大？实际上高价格的房产压抑了公民几十年的消费能力。而重工业，制造业，重大装备工业才是经济发展的坚实基础。

3.至于有的人说，就算政府不收公积金，那么房子是稀缺资源，开发商还是会把房子的价格定的比建筑成本高的多。。。。我要反问，到底是无所作为还是不可为？本国公民用的土地完全不用提供给开发高，而是进行规划。。。房产城市运营设计商和建筑商分开（透明）招标（上海前两年的土地有多少是进行招标的，不用我说大家也清楚不超过百分之五十），性价比高者得到工程。难道不能降低成本吗？由此保护出来的消费能力难道不能促进经济发展，为政府带来更多的税收吗？

4.本国公民的低土地公积金应特别对待，这是民生问题及可持续发展问题。外籍购房、商铺、工厂等完全可收高公积金，不影响政府的收入。

事实上，积重难返，现在政府也很难有所作为。。。银行和开发商及贷款的关系就相当于各国持有美元债券的政府和美国政府及美元之间的关系。。。。。美元不跌不等于美元没有泡沫。

房产还是会上涨，租金还是下跌。。。我还要大声喊，要涨就涨快点，不要再害人，房子不是建给我们老百姓的。



我不懂房地产，可近来有一种强烈的预感，我们国家土地资源实际已严重不足，广大百姓对第一套住房的房价过高普遍极大反感呼声强烈，因此国家极有可能转向另一个掏钱的行当。正如圣经里说，上帝让他灭亡，必让他疯狂。房价的疯狂已非一年，总有遏制的时候。西人相信“市场是只看不见的手”，我相信“权力需要是只不可抗拒的手”，回头看看，中国此类突然转向的事屡见不鲜。古人会算，今人会猜，而我这里只是瞎猜而已。



温州炒房团的炒作行为本身没有错



关于温州炒房团，我是不敢说什么的。虽然搜罗了网上和报上的有关温州炒房团的不少资料，搜罗的结果，反倒对能通过这些资料了解多少真相变得没有信心了。好些内幕，我们是只能感觉，无法知道的。

但是，就温州炒房团的炒作行为本身， 只要它的操作行为不违法，是不能对其兴师问罪的。

温州炒房团就其活动性质而言， 是在钻政府的空子，是在钻政府政策的空子。有空子就钻，是经典的生财之道。这里的投资理财论坛办得红红火火，是因为这里的论坛在告诉你怎样才能“智慧地发财”，而体现在发财上的最大智慧就是要会钻政府空子、会钻政策空子。你能通过钻政府空子、钻政策空子发大财，你就是众人崇拜的英雄，盖世奇才。索罗斯就是这样做的，洪曦先生正在这样做。而投资理财论坛上的熙熙攘攘的驻客、过客，说白了就是在交流和窥视如何钻政府空子、钻政策空子来达到发财目的的经验。

但是，要钻政府的空子钻到能发财， 那是一门大学问，不是随便什么人都能钻、善钻的。温州炒房团钻得惊世骇俗，钻得一时无人能企及，这是人家的本事。现在各地政府怕了， 要下手段了， 那是因为老百姓反映大了，而这个反映又正反映在刀口上——新一届政府正再三强调权为民所使、利为民所谋之机。从目前政府所下的手段来究其背后的动机，很难说都是为老百姓。所以，在一定程度上，政府的手段是为自己而下——为了保住自己管辖地区的一方平安，也为了保自己的官帽子。在这种情况下即使房价暂时得到控制，老百姓一不要忙着感激政府，二需要有房价会持续上涨的精神准备。

温州炒房团是在钻政府空子，钻政策空子。这空子怎么形成的呢？一是信息有误导致决策失误，这种错误连我们朱总理都犯过， 他在大庭广众之下被农村的基层干部骗了，如果干部们不骗他，粮食政策当时就能得到修改；二是一些干部为了自己得好处故意留破绽。这个破绽是存心让人钻空子的，这个人当然不是你与我， 但你与我如果能聪明地感觉到这里有个空子，就能合理合法地搭便车来发财。温州炒房团无非是在这两种情况下运作（在此，笔者把他们排除在破绽的直接得益者之外），所以，即使有错，扰乱市场也罢，炒高房价也罢（政府就不想炒高了？只是想慢慢炒高，炒高的程度以民愤不威胁到官帽为限度），错不在他们， 而在炒房团所到之处的政府和政府制定的政策。

因为得到的信息有限，只能发表如上的自己感到成熟了的意见。

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